Как оформить дду в новостройке с ипотекой

Подборка наиболее важных документов по вопросу Регистрация ДДУ с ипотекой нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
4. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Здесь вместо строки «Любой квартиры, расположенной на территории Санкт-Петербурга, можно написать конкретнее — указать застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2020 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2021 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Договор долевого участия (далее ДДУ ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов. Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия , а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Регистрация ДДУ с ипотекой

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация ДДУ с ипотекой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Регистрация ДДУ с ипотекой

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 25 «Погашение регистрационной записи об ипотеке» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(В.Н. Трофимов) По мнению суда, сославшегося на п. 1.1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве, и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 446 «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам» ГПК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Установив, что согласно справке о регистрации в спорной квартире зарегистрирован должник и члены его семьи, право собственности должника на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра на основании договора долевого участия и в ЕГРП содержится запись об ипотеке, за должником не зарегистрировано иных жилых помещений; оспариваемым постановлением судебного пристава-исполнителя в удовлетворении ходатайства взыскателя отказано по причине того, что жилое помещение, принадлежащее должнику, является его единственным жильем и на него не может быть обращено взыскание, апелляционный суд отказал в признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в соответствии со статьей 446 ГПК РФ на указанную квартиру не может быть обращено взыскание.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация ДДУ с ипотекой

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Когда и на какой срок может быть приостановлена процедура кадастрового учета или госрегистрации прав на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2022) Всего в ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости перечислено более 50 оснований для приостановления кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость. К ним относятся как общие, с которыми может столкнуться практически любой заявитель, так и более узкие (например, для регистрации ипотеки, договоров долевого участия, кадастрового учета земельных участков и регистрации прав на них).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как организации уплатить госпошлину за регистрацию прав (договоров) на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2022) Размер госпошлины для регистрации ипотеки и договоров долевого участия в строительстве установлен в пп. 28 — 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, например:

Нормативные акты: Регистрация ДДУ с ипотекой

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 14.07.2022)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Заключите договор ДДУ . Договор участия в долевом строительстве заключают при покупке жилья в строящемся доме. В нём должны быть … Оформить имущественный налоговый вычет можно за текущий год или за предыдущие. В первом случае вас освободят от уплаты НФДЛ, во втором — вернут уже выплаченные вами налоги Налоговый вычет за текущий год Возврат налогов за текущий год вы получите у работодателя.

Как оформить дду в новостройке с ипотекой

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками. Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

По ДДУ . Выбор банка. Оформление кредитного договора . Приемка квартиры. Оформление права собственности. Получение налогового вычета. Квартира в новостройке удобнее и современнее в плане планировки и внешнего вида. Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке . Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. … Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке , и расчет возможностей бюджета – главный этап. Начальный взнос. А если денег нет совсем?