Как оформить документы на квартиру в собственность при покупке в ипотеку в новостройке

Содержание

Условия для оформления квартиры. Документы, необходимые для оформления квартиры в ипотеку. Поэтапное оформление жилья в собственность. Последствия несвоевременного оформления собственности.

Порядок регистрации права собственности на квартиру в ипотеке

Регистрация права собственности на квартиру в ипотеке – вопрос, требующий повышенного внимания при оформлении кредитной сделки. Несмотря на то, что многие сотрудничают с риэлторами, а все документы внимательно проверяются банком, сами заемщики должны понимать правильность действий. Ведь они рискуют не только своей новой недвижимостью, но и обязательствами перед финансовым учреждением.

К примеру, если сделку оспорят в суде, а продавец не вернет деньги, заемщикам все равно придется выплачивать ипотеку за уже отобранную квартиру. Практика показывает, что банк в подобных судебных делах не оказывает никакой юридической помощи. Поэтому, прежде всего, стоит внимательно изучить правила оформления квартиры в собственность при ипотеке.

Особенности права собственности при ипотеке

При оформлении жилищного займа объект недвижимости сразу же регистрируется на заемщика и членов его семьи (при совместной собственности). Считается ли квартира в ипотеке собственностью банковского клиента? Да, именно так (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 1 (скачать)). Вопреки распространенному мнению, банк не является владельцем имущества.

Однако на квартиру накладывается обременение, ипотека в силу (102-ФЗ, ст. 11 (скачать)):

закона, когда предметом залога выступает приобретаемая жилплощадь;
договора, когда закладывается иная недвижимость заемщика или его родственников. При этом на приобретаемую квартиру не накладывается ограничение.

При ипотеке квартира в собственности банка не оказывается. Залог подразумевает существенное ограничение в распоряжении недвижимостью. При этом плательщик кредита и его семья могут проживать в данной квартире. Какие будут ограничения прав заемщиков на собственность квартиры в ипотеке:

Совершение с залогом сделок, влекущих смену владельца. То есть продать, отдать в дар, заключить договор мены, перераспределить доли вы не сможете. Даже если продажа необходима для погашения остатка ипотечной задолженности.
Заключение договора о сдаче в аренду. Конечно, многие заемщики делают это, но незаконно, без регистрации договора найма в налоговой инспекции. Если же вы решите оформить документы положенным образом, придется сначала получить разрешение от банка. Финансовая организация вряд ли даст согласие на аренду, ведь велика вероятность, что арендаторы принесут объекту залога непоправимый вред (например, устроят пожар).
Регистрация новых жильцов. По закону банк не может воспрепятствовать прописке членов семьи заемщика, но получить разрешение от него все же придется.
Перепланировка. Решение о возможности изменить важные конструктивные элементы принимает не только БТИ, но и банк. Он вправе отказаться выдать согласие, если посчитает, что реконструкция ухудшит состояние жилья.
Переуступка права собственности на квартиру в ипотеке. Некоторые банки все же идут навстречу, предлагая обратившимся к ним клиентам купить залоговую квартиру в ипотеку. Это позволяет текущим заемщикам решить финансовые проблемы, отказавшись от ипотечной недвижимости. Банк оставляет ликвидную квартиру у себя в залоге, переоформив долг на более платежеспособного клиента (102-ФЗ, ст. 38 (скачать)).

Собственники ипотечной квартиры могут проживать в ней, делать ремонт и пользоваться для собственных нужд. Также они вправе завещать ее согласно норме закона, то есть, составив соответствующее распоряжение у нотариуса. Документы на собственность квартиры в ипотеке хранятся у залогодателя (получателя кредита). В финансовую организацию следует предоставить лишь копии.

Ипотека на квартиру в собственности в банке отличается от покупки в рассрочку от строительного кооператива. В последнем случае пайщики получают право владения только после полной оплаты долга. При этом нет уверенности, что дом будет достроен и саму недвижимость вам передадут по соглашению.

В случае невыполнения ипотечных обязательств кредитор имеет право через суд реализовать залоговое имущество в счет погашения задолженности (102-ФЗ, ст. 50 (скачать)). Нужная для оплаты долга часть пойдет на покрытие кредита и только остаток на руки проштрафившемуся заемщику.

Следует отметить, что это крайне невыгодная сделка, в которой банк получает проценты за пользование кредитными средствами, клиент же остается и без денег, и без квартиры. Поэтому стоит избегать реализации имущества насколько это возможно. Сейчас ипотечные заемщики могут воспользоваться кредитными каникулами (76-ФЗ, ст.4 (скачать)), которые позволят поправить свое финансовое положение или исправить ситуацию другим способом.

Варианты регистрации права собственности на квартиру в ипотеке

Право собственности на квартиру в ипотеке может быть зарегистрировано:

Единолично на заемщика, даже если тот состоит в браке. Впоследствии муж и жена смогут выделить часть каждому или разделить жилье при разводе. По закону о собственности на квартиру при ипотеке супруги могут установить по половине доли или решить вопрос по-иному.
На мужа и жену как совместная собственность. Части жилья в четком выражении не указываются. По умолчанию они разделены поровну между супругами (Семейный кодекс РФ, ст. 34 (скачать)). Супруг же обязательно станет созаемщиком по ипотеке, за исключением случаев наличия брачного договора.
Общая долевая собственность на квартиру при ипотеке оформляется на семью ипотечного клиента. К примеру, выделяются части детям и созаемщикам (ими зачастую выступают родители плательщика кредита).

Чья это собственность, если квартира в ипотеке? Допускается выделить право владения на заемщика, его супруга, несовершеннолетних детей. Если привлекаются созаемщики, к примеру, родители ради увеличения суммы кредита, они также могут стать сособственниками жилья.

При этом процент выделяемой им доли не играет большой роли. Главное – чтобы при ипотеке на квартиру в общую собственность на основного заемщика была оформлена хоть какая-то часть. Впрочем, банки могут устанавливать собственные ограничения на этот счет. Нюансы сделки следует узнать у своего ипотечного специалиста.

В зависимости от того, как вы решили оформить квартиру в собственность по ипотеке, определяется, как действовать и какие документы собрать. При некоторых сделках вам хватит простой передачи на регистрацию, в иных – придется идти в нотариальную контору и выложить там немалую сумму.

Что нужно для регистрации сделки с залогом

Регистрация квартиры в собственность по ипотеке требует предоставления установленного законом перечня документов (102-ФЗ, ст.20 (скачать)). Их список сообщит банковский менеджер или риэлтор, с которым вы сотрудничаете. Хотя он может несущественно меняться в зависимости от характеристик сделки, базовый перечень выглядит следующим образом:

Паспорта участников кредитной сделки, то есть продавцов и покупателей.
Заявление на оформление права собственности. Бланки распечатает специалист, принимающий документы, вам останется только проверить данные и поставить подписи.
Квитанция об уплате государственного сбора за регистрацию права собственности. Госпошлина делится поровну на всех будущих хозяев. Если вы закладываете свою недвижимость, следует зарегистрировать договор ипотеки. Государственный сбор за него делится на всех залогодателей и кредитора поровну.
Договор с продавцом (на вторичку) или с застройщиком (на новое жилье).
Правоподтверждающие бумаги на жилье (выписка из общего реестра недвижимости).
Документ, в связи с которым появилось право владения (приватизации, дарения и пр.).
Залоговые бумаги. При обременении в силу закона используется договор с кредитором и закладная, в силу договора – специальный договор ипотеки. Некоторые банки не делают закладную, и это тоже происходит в рамках закона – ограничение права регистрируется только на основании кредитного и договора купли.
Техническая документация.
Нотариальная доверенность, если за продавца выступает его доверенное лицо.
Разрешение госорганов на реализацию жилплощади, если среди продавцов числятся дети.
Нотариальное разрешение мужа или жены заемщика на обременение.

Чтобы подать документы и не услышать отказ, следует заранее уточнить, что требуется для регистрации права собственности на квартиру в ипотеке.

Отдельно стоит сказать о таком важном документе, как закладная (102-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Хотя многие банки пренебрегают ее оформлением, крупные финансовые организации ведут практику регистрации залога именно через закладную. Документ должен содержать:

данные залогодателей, то есть ипотечных заемщиков по данному кредиту;
характеристики квартиры (местонахождение, этаж, количество квадратных метров, оценочная цена и пр.);
данные об ипотеке (сумма, реквизиты кредитного договора, ставка и пр.);
особенности погашения, дата и сумма платежа;
подписи всех заемщиков.

Распечатанную и подписанную закладную обязательно нужно сдать на регистрацию. В противном случае она не признается законной. Оригинал документа хранится в банковском архиве до момента закрытия кредита. После выплаты вам отдадут закладную, потому как она потребуется для снятия залога.

Обратите внимание, что закладная может быть передана другой организации, и не только при просрочке платежей. Все зависит от условий кредитного договора, который вы подписали. По большому счету для плательщика серьезно ничего не меняется, кроме платежных реквизитов. Правила отъема жилья четко регламентированы российским законодательством, поэтому переживать не нужно.

Как происходит оформление квартиры в собственность по ипотеке

После проверки всех документов в банке и получения положительного решения следует собрать полный пакет бумаг. Затем подписывается кредитная документация, а представитель банка готовит папку для передачи в Росреестр. Одновременно происходит перечисление первого взноса собственными средствами заемщика.

Как оформляется квартира в собственность по ипотеке, разберем пошагово:

Решите, куда будете подавать договор на собственность квартиры в ипотеке.
Подготовьте документы для регистрации в зависимости от вида собственности на квартиру в ипотеке.
Оплатите государственный сбор.
Если нужно, запишитесь на прием к нотариусу или другому специалисту.
Подойдите в указанное время с продавцом и сдайте бумаги на регистрацию.
Сотрудник, принимающий заявку, сообщит о дате готовности и выдаст расписку о принятии документов в работу. Если потребуется доработка, вам позвонят из регистрирующего органа (Росреестра) и сообщат о необходимости исправить договор или донести бумаги.
После обозначенной даты подойдите, чтобы забрать зарегистрированный договор. Одновременно выдается выписка из государственной базы данных недвижимости (свидетельство о собственности на квартиру в ипотеке аннулировано (360-ФЗ, ст. 2 (скачать)). В ней должно значиться право собственности согласно поданным бумагам и обременение.

Когда квартира переходит в собственность при ипотеке? После оценки принятых к рассмотрению бумаг сотрудниками Росреестра и изменения информации в базе имущества (ГК РФ, ст. 223 (скачать)). Как правило, это происходит через пару дней после сдачи договора на регистрацию.

Обязательным пунктом кредитного договора значится страхование квартиры после регистрации права собственности по ипотеке (102-ФЗ,. ст. 31 (скачать)). Это общее правило для всех банков, отказаться от его выполнения невозможно.

Оформление права собственности на новостройку

Первичное оформление ипотечной квартиры в собственность в новостройке проводится аналогичным образом. Только для этого вам нужно сдать не договор купли, а инвестирования в стройку или цессии (уступки права физическим или юридическим лицом). Новая квартира в ипотеке считается собственностью только после получения соответствующих документов в Росреестре. До этого времени у вас будет только законное право требования (214-ФЗ, ст. 16 (скачать)).

Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке после сдачи дома:

Получите право владения жилплощадью. Предоставлением данных бумаг может заниматься и сам застройщик. Он сдает договора сразу на несколько построенных квартир и выдает заемщику уже готовые документы.
Полученные в Росреестре бумаги обязательны для предоставления в банк, ведь новый объект недвижимости должен быть оформлен в залог путем оформления закладной. Принесите их ипотечному менеджеру в положенный срок. Уточнить его вы сможете в тексте договора с банком, к примеру, в течение 3 месяцев после официального получения права владения квартирой.
Специалист подготовит залоговую документацию. Если вашим кредитором практикуется составление закладной, подпишите ее и отнесите в Росреестр на оформление. Если нет, хватит предоставления выписки ЕГРН с отметкой о залоге.

Следует учесть, что постановка залога на баланс в банке происходит по рыночной стоимости недвижимости. Если выдается ипотека под квартиру в собственности, клиент сразу же заказывает оценочный отчет на нее. Если вы прибрели жилплощадь в новостройке, вам также придется сделать оценку, но уже после получения права владения. Также после предоставления документов на собственность квартиры в новостройке при ипотеке ее следует застраховать.

Сделка через МФЦ

Оформление права собственности на ипотечную квартиру через МФЦ

Чаще всего ипотечные заемщики отправляются в офисы Мои документы. Регистрация собственности на квартиру через МФЦ при ипотеке мало чем отличается от аналогичной схемы в Росреестре:

Подпишите предложенные бумаги в кредитном отделе, заранее поставив подписи в договоре с продавцом и отправив ему первый взнос.
Запишитесь на прием в МФЦ, если это сэкономит ваше время. Когда в выбранном отделении большие очереди, лучше договориться на определенный день.
Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности и договора ипотеки (при наличии).
Сдайте имеющиеся документы. От участников сделки потребуется заявление на осуществление регистрационных действий. Его распечатает принимающий сотрудник, вам останется лишь поставить подпись.
После этого специалист выдаст расписку в получении документов. В ней будет указано число получения зарегистрированного договора.
К назначенному сроку нужно подойти в то же отделение МФЦ и забрать документы. Продавцы получают только договор с печатями госоргана. Заемщикам дополнительно выдается выписка ЕГРН с отметкой об обременении.

Практика показывает, что при оформлении квартиры по ипотеке в собственность в МФЦ бумаги часто не приходят к положенному сроку. Виной тому загруженность госорганов и человеческий фактор. На сайте МФЦ есть услуга по уточнению готовности пакета документов. Чтобы зря не тратить время на посещение офиса Мои документы, введите номер расписки в специальное окошко и узнайте, пришли ли бумаги. Либо позвоните на горячую линию МФЦ, номер которой можно уточнить в региональных телефонных справочниках.

При электронной регистрации

Одно из нововведений последних лет – возможность сдать документы по ипотеке удаленно, без личного посещения Росреестра или МФЦ (218-ФЗ, ст. 21, скачать)). Такую услугу предлагают нотариальные конторы, некоторые застройщики и лидер ипотечного кредитования, Сбербанк. Получение собственности на квартиру в ипотеке через электронную сделку возможно только при покупке зарегистрированной жилплощади. Получить право владения на только сданную новостройку или договор долевки таким способом нельзя.

Электронная регистрация права собственности на ипотечную квартиру в Сбербанке

Стоимость услуги по электронной регистрации сделки в Сбербанке составляет от 7 900 до 10 900 рублей в зависимости от типа объекта и региона обращения. Что входит в эту сумму:

госпошлина;
выпуск электронной подписи для удаленного подписания бумаг всеми участниками сделки;
пересылка пакета документов в Росреестр;
сопровождение электронной сделки персональным менеджером, который сразу сообщит о необходимости доработать документы.

Каков порядок регистрации квартиры в собственность при ипотеке через Сбербанк:

Заранее сообщите ипотечному менеджеру о желании провести упрощенную регистрацию сделки.
Подпишите кредитную документацию и договор с продавцом как и в предыдущих случаях.
Сотрудник банка проверяет пакет документов, принимает оплату и отправляет договор на регистрацию в Росреестр.
Вам сообщают об успешно зарегистрированной сделке и отправляют выписку из госреестра недвижимости на электронку.

Электронная сделка имеет существенные ограничения:

все участники – частные лица, граждане России;
нельзя проводить продажу и покупку долевой собственности;
запрещена упрощенная регистрация, если участниками сделки являются дети или недееспособные граждане;
продавцы действуют лично, без доверенного лица;
по количеству: не больше 5 созаемщиков, до 2 продавцов, до 2 покупателей.

Сделка проходит регистрацию в течение 5 рабочих дней.

Сведения передаются в регистрирующие органы по защищенным каналам связи, поэтому участники купли-продажи могут быть уверены в безопасности личных данных. В некоторых случаях электронная регистрация становится единственным приемлемым вариантом оформления ипотеки. К примеру, когда человек решил купить недвижимость в отдаленном от него регионе.

Чтобы мотивировать ипотечных заемщиков на пользование новой услугой, Сбербанк снижает им процентную ставку при регистрации через электронную сделку. Понижение процента небольшое, всего на 0,1% от текущей ставки. Но и оно поможет компенсировать траты на оплату стоимости услуги.

При использовании любой новой опции всегда возникают трудности. При регистрации через электронную сделку люди столкнулись со сложностями получения налогового вычета и оплаты кредита средствами маткапитала. Дело в том, что ПФР и Налоговая инспекция требуют предоставить договор купли с отметками Росреестра. Однако этот документ зарегистрирован только в электронном виде и подписан ЭЦП участников сделки, что по закону равноценно обычной регистрации.

Требование налогового органа можно обойти, отправив заявление на получение налогового вычета через личный кабинет налогоплательщика. Однако в случае с маткапиталом не все так просто. Если вам отказали в перечислении денег, следует получить официальный ответ ПФР и отправить его в ипотечный отдел Сбербанка для разбирательства.

При нотариальной сделке

С 31 июля 2019 года в законодательство о государственной регистрации недвижимости внесены серьезные изменения (76-ФЗ, статья 5 (скачать)). Касаются они привлечения нотариуса к сделке и необходимости заверения им договоров купли-продажи общей долевой собственности. Ранее ипотечным заемщикам, покупающим недвижимость, приходилось обращаться к нотариусам и отдавать немалые деньги за их услуги. Стоимость сделки могла превышать 10-15 тысяч рублей в зависимости от кадастровой цены квартиры.

Согласно нововведениям нотариальное заверение ипотечной сделки не понадобится, когда все владельцы долей одновременно заключают договор ипотеки. Важное условие – наличие одного документа. Если обременение накладывается большим количеством договоров, участие нотариуса как и прежде обязательно.

Также остается обязательным требование нотариального удостоверения, если среди продавцов квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные. Хотя на практике далеко не каждый банк пойдет на такой риск. Выдавать ипотеку под сделку, которая может быть впоследствии оспорена в суде, опасно даже при нотариальном участии.

Алгоритм оформления квартиры в собственность по ипотеке через нотариуса:

Заранее подойдите в нотариальную контору на консультацию со всеми имеющимися документами. Специалист проверит пакет бумаг и подскажет, что еще потребуется для совершения сделки.
Согласуйте порядок подписания документов в банке и с продавцом. Запишитесь к нотариусу на конкретное время после оформления кредитного договора.
Подойдите в нотариальную контору с продавцом жилплощади и всеми остальными участниками сделки. Подпишите договор.
После этого нотариус отправит бумаги на регистрацию через собственный канал передачи данных. Или же можно отправиться в Росреестр, МФЦ и самостоятельно сдать их.
Оплатите стоимость услуг нотариуса.
Получите готовую выписку ЕГРН с указанием на обременение в пользу банка (порядок и сроки предоставления регламентирует 218-ФЗ, статья 62 (скачать)).

Обратите внимание, что вы имеете право составить договор купли-продажи самостоятельно или с помощью юриста. По закону отказать в регистрации такого документа нотариус не может, однако на деле многие все же не заверяют их. Аргументируют тем, что договор составлен с нарушением юридических норм. В этом случае следует обращаться с жалобой в вышестоящие органы или попросту сменить нотариуса.

Выдадут ли свидетельство о праве собственности

Действие бумажных свидетельств о праве владения прекращено с 15 июля 2016 года. Все данные теперь хранятся в электронном виде в базах Росреестра. Вместо свидетельства на специальной бумаге россияне могут в любой момент заказать выписку ЕГРН. В ней содержатся следующие сведения об объекте недвижимости:

фамилии, имена, отчества текущих владельцев квартиры;
технические характеристики недвижимости, ее адрес;
распределение долей в жилье;
наличие обременений: арест, залог, правопритязания третьих лиц;
кадастровый номер объекта.

На каком этапе оформления квартиры в собственность по ипотеке получается выписка ЕГРН? Это происходит дважды. Первый раз при рассмотрении банком объекта кредитования, в нем пока будет числится прежний владелец жилья. Если на руках у продавца есть свидетельство о праве владения квартирой, ему все равно придется заказать выписку.

Второй раз она выдается после регистрации права собственности, уже на ипотечного заемщика. Этот документ служит подтверждением целевого расходования кредитных средств наравне с платежным поручением. Обязательным условием является указание, что квартира заложена банку.

Сроки регистрации

Сколько оформляется квартира в собственность по ипотеке? Зависит от оформления документации и метода отправки ее в госорганы. В среднем ждать придется 7-10 суток.

Договор перехода права и закладная проходят проверку в Росреестре. Однако подать документы вы сможете и в организациях, уполномоченных принимать их (сам банк, нотариус, МФЦ). В зависимости от места подачи и порядка оформления квартиры в собственность при ипотеке различаются сроки регистрации:

непосредственно через Росреестр – 7 дней. При наличии договора, заверенного нотариусом – до 3 суток;
в МФЦ оформление проходит немного дольше – до 9 дней. По нотариальному договору – до 5 дней;
проверка договора ипотеки занимает до 7 дней.

Следует иметь в виду, что сроки указаны в рабочих днях. При необходимости донести документацию или исправить текст договора время рассмотрения продлевается.

Особенности регистрации квартиры по военной ипотеке

Особенно много вопросов возникает по военной ипотеке. Действительно, такие кредитные и имущественные сделки существенно отличаются от прочих. Оформление квартиры в собственность по военной ипотеке происходит стандартным образом. За исключением того, что залогодержателем выступает не только банк, но и Министерство Обороны РФ, фактически выплачивающее долг (117-ФЗ, ст. 15 (скачать)).

Является ли собственностью квартира в ипотеке для военных? Право владения оформляется на обратившегося клиента, то есть военнослужащего. Обратите внимание, что целевые государственные выплаты не считаются совместным имуществом (СК РФ, ст. 34 (скачать)). Находится ли квартира при ипотеке в собственности мужа и жены? Право владения не оформляется на супругу, и при разводе она не будет иметь права на раздел этой жилплощади.

Когда квартира переходит в собственность по военной ипотеке? В момент регистрации договора в Росреестре, то есть почти сразу же после подписания кредитной документации. Дополнительно в пакет бумаг для регистрации сделки включается договор целевого займа с Росвоенипотекой. При этом действуют такие же ограничения на недвижимость, как и при обычной ипотеке.

Если военнослужащий решит раньше уйти со службы, он может самостоятельно продолжить выплату ипотеки или же оставить квартиру государству. В первом случае обременение в пользу МО РФ снимается досрочно. Клиент берет ответственность за выплату ипотеки на себя.

При погашении долга перед кредитором в полном объеме происходит оформление квартиры в собственность после ипотеки. Плательщику нужно заказать справку о выполненных обязательствах и забрать закладную. Затем с этими бумагами надлежит явиться в представительство Росреестра и подать заявление на аннулирование залога.

Оформление квартиры в собственность после ипотеки

По закону квартира в ипотеке является собственностью заемщика, поэтому оформлять права на нее после оплаты займа не нужно. Однако следует снять отметку об обременении (102-ФЗ, ст. 25 (скачать)). Если этого не сделать, даже наличие права собственности на квартиру после ипотеки не позволит вам продать ее или подарить.

Как снять обременение, остановимся на этом вопросе чуть подробнее:

Погасите ипотечную задолженность полностью и получите подтверждение этому от кредитора.
Одновременно запросите в банке справку о выполненных обязательствах и оригинал закладной. Договор ипотеки хранится на руках у клиента. Они потребуются, чтобы подтвердить право на оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки.
Если требуется отдельное заявление и присутствие представителя банка в Росреестре, договоритесь с ним о времени и месте встречи.
Сдайте документацию и получите чистую выписку без лишних отметок. Вам потребуются паспорт, заявление на снятие залога, банковский документ о залоге, договор займа и выписка ЕГРН. Аналогично снимается ограничение права с недостроенной жилплощади, только у вас не будет правоподтверждающих документов, только договор участия в строительстве.

Срок снятия обременения – 2 суток, если вы обращаетесь напрямую в Росреестр. Обращение, отправленное через МФЦ, рассматривается чуть дольше – до недели. Дело в том, что в этом случае потребуется время на пересылку документов.

Оформить квартиру в собственность после ипотеки и ее полного погашения владельцы новостройки смогут в обычном порядке. При получении готовой выписки необходимо еще раз убедиться в отсутствии залога. Дело в том, что регистрирующие органы достаточно часто совершают ошибки, собственник должен внимательно проверять документы при получении. Это убережет от неприятных сюрпризов впоследствии.

Оформление права собственности квартиры в новостройке : порядок, сроки, документы . Юрист в Санкт-Петербурге, Москве по оформлению новостройки . … Процедура оформления квартиры в новом доме начинается с момента подписания договора долевого участия (ДДУ). До этого момента приступать к ремонту и оформлению документов бессмысленно: застройщик может заморозить строительство, затянуть со сроками или вовсе неожиданно подать на банкротство. … На квартиру в новостройке нужно оформить право собственности , согласно законным стандартам и положениями законодательства РФ. Предусмотрено 3 основных способа регистрации: личная явка в МФЦ

Главные правила оформления собственности на квартиру в новостройке в ипотеку

Оформление собственности на квартиру в новостройке при приобретении в ипотеку — необходимая процедура, которую должны провести покупатели после того, как купили недвижимость. Сам процесс в этом случае похож на стандартное оформление собственности, но все-таки имеет дополнительные нюансы и отличия.

семья в отделе продаж

Главные моменты регистрационного процесса

Перед тем как гражданам оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке, следует узнать о главных регистрационных нюансах. Когда гражданин приобретает жилую недвижимость в ипотеку, он сразу определяется как её собственник. Это положение регламентировано статьёй 1 ФЗ № 102. Однако покупка квартиры ещё не даёт владельцу возможности распоряжаться ей полностью. Право собственности на квартиру при покупке в ипотеке предполагает проживание в ней, проведение ремонта и использование жилого пространства для нужд гражданина. Но пока покупатель не вернёт весь долг за приобретённую недвижимость, он имеет массу ограничений, связанных с ней.

Пока жилье находится в залоге по договору ипотеки, граждане не могут:

Регистрировать в квартире посторонних лиц, которые не являются её собственниками.
Выполнять перепланировку.
Сдавать объект съемщикам.
Переуступать права по ипотеке.

Обратите внимание! Всё правила действуют до тех пор, пока ипотечный договор остаётся открытым, а недвижимость находится в залоге.

Собственность на ипотечную недвижимость: на кого оформляется

Оформление ипотечной квартиры в собственность могут проводить следующие лица:

Заёмщик. Он имеет возможность провести регистрационный процесс установления прав единолично. Но если покупатель находится в законном браке, то жилое помещение считается общим владением обоих граждан, связанных законными отношениями.
Созаемщики. Они могут стать собственниками ипотечной квартиры. Ими обычно являются супруги, родители.
Несовершеннолетние наследники включаются в число владельцев, если ради покупки ипотечной квартиры было продано другое жилье, где они были включены в состав собственников.

ключ в руке

По общей договорённости созаемщики могут оформить собственность на кого-то одного.

Оформление права собственности: особенности

Согласно статье 16 ФЗ № 214, оформление права собственности гражданами возможно только после сдачи ипотечного жилья застройщиком в пользование. Поэтому между покупкой квартиры, оформлением ипотеки и регистрацией прав владения может пройти ни один год. Только после сдачи жилья в пользование покупатели могут заняться вопросом оформления на него прав. Доверить эту процедуру можно также застройщику.

Если говорить о вторичном жилье, то здесь регистрация прав на распоряжение квартирой происходит сразу после составления и подписания договора купли-продажи. Дополнительно в документации вносятся данные о том, что недвижимость приобретена в ипотеку.

Для регистрации прав собственности россиянам необходимо обращаться в Росреестр. Подача заявки на переоформление документации происходит несколькими способами:

Лично при обращении в любое отделение Росреестра.
Онлайн, используя официальный портал Госуслуги.
Через МФЦ. Через многофункциональные центры регистрационный процесс может затянуться на 3-4 дня.

Обратите внимание! Если договор продажи подвергается нотариальному заверению, то отдать документы для последующего оформления переоформления прав на жилье может нотариус.

Требуемые справки

Для регистрации права собственности на квартиру в новостройке после её сдачи нужно подготовить определённый пакет документации:

Паспорт покупателя.
Договор долевого участия в строительстве жилого дома.
Справка о передаче жилого объекта.
Кадастровый паспорт недвижимости.
Технический паспорт.
Документ, который свидетельствует о вводе дома в эксплуатацию.
Справка о присвоении объекту недвижимости почтового индекса и адреса.

ключи и свидетельство

Если говорить о вторичном рынке недвижимость, то здесь пакет документов будет немного изменён:

Паспорта покупателя и продавца.
Заявление на оформление прав собственности.
Договор продажи.
Выписка из ЕГРН.
Если покупатель в браке, то потребуется согласие супруга/ супруги на поведение сделки.
Технический паспорт недвижимости.
Договор ипотеки и залога.
Справка об оплате госпошлины.

Если застройщик нарушил правила сотрудничества, например, не подписал договор приёма-передачи квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке, то установка права собственности может пройти в судебном порядке. В этом случае регистрация может произойти на основании решения, положения которого подтверждают исполнения всех условий сделки со стороны участников долевого строительства.

Этапы проведения процедуры

Этапы оформления права собственности на ипотечную недвижимость примерно те же, что и при покупке жилья без кредитных обязательств. В этом случае добавляется лишь взаимодействие с банком для получения определенной документации на определённых этапах регистрационного процесса. После покупки квартиры и сбора всех справок нужно:

Определиться со способом подачи документации в Росреестр.
Отправить или лично сдать все справки в указанное время.
Дождаться расписки о принятии документации.
На этом этапе со стороны Росреестра проводится проверка по определенной сделке: определяется ее законность, наличие всей документации, проверяются дополнительные обстоятельства купли-продажи.
Если у сотрудников Росреестра нет вопросов к заявителю, то ему назначается дата для получения зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН.

ключи на фоне новостройки

Выписка из ЕГРН — тот документ, который подтверждает переход прав по жилью, приобретенного в ипотеку. Здесь указывается новый собственник квартиры, а также делается отметка и том, что сделка купли-продажи была осуществлена при помощи ипотеки.

Обратите внимание! Завершающий этап регистрации — отправка выписки в банк для того, чтобы он перечислил деньги продавцу жилого помещения.

Сроки и размер госпошлины

Срок оформления прав на квартиру зависит от того, каким образом гражданин отправлял справки в Росреестр:

Через нотариуса при заверении договора — з дня.
Через МФЦ — 9-10 дней.
Онлайн — 3-5 дней.

Сроки регистрации могут затянуться, если Росреестр потребует от продавца дополнительные справки о приобретении квартиры. Государственная пошлина при регистрации права собственности фиксированная — 2000 рублей.

Отмена обременения: особенности

Обременение с залоговой недвижимости не будет снято автоматически после того, как гражданин выплатит ипотеку. Снять его потребуется самостоятельно следующим способом:

Взять в банке справку о выплате ипотеки, а также закладную о погашении долговых обязательств.
Отправить в Росреестр справку, а также договор, составленный с банком, о закрытии долговых обязательств с владельца недвижимости.
После обработки данных получить выписку из ЕГРН.

Документы, которые нужны в процессе:

Паспорта собственников жилого объекта.
Заявление на снятие ограничений, которое составлено в соответствии со всеми нормативами.
Справка из банка о полном погашении задолженности.
Оригинал ипотечного договора.
Закладная с отметкой о том, что кредитные обязательства были выплачены.
Документы, подтверждающие права заявителя на жилое имущество.

дом

Заявление о снятии ограничений пишется всеми собственниками приобретенной недвижимости. Если его составляет только один собственник, то другие владельцы должны предоставить нотариальную доверенность.

Обратите внимание! Процесс снятия обременения происходит в течение 3 рабочих дней.

Причины для отказа в переоформлении прав

Росреестр присылает отказ в просьбе регистрации права собственности новому владельцу квартиры в следующих случаях:

Собран неполный пакет справок.
Предоставленные документы устарели.
Росреестр заподозрил мошеннические действия в конкретной сделке.
Наличие судебного или нотариального запрета на проведение любых сделок, связанных с выбранным недвижимым объектом.

В первых двух случаях гражданин может исправить ошибки и предоставить через время в Росреестр новый пакет документации. При обнаружении факта мошенничества будет проведена дополнительная проверка по сделке купли-продажи. В случае наличия запрета на проведение любых сделок с недвижимым объектом, следует дождаться окончания его действия или оспаривать подобное решение через суд.

Как правильно оформить квартиру в собственность при ипотеке . При покупке квартиры в ипотеку в новостройке заемщику необходимо будет получить от застройщика ряд документов на квартиру для дальнейшей их передачи в Росреестр и оформления собственности . Но сначала застройщик должен: оформить техпаспорт на здание; подписать передаточный акт в архитектурно-строительном подразделении муниципалитета; получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию; зарегистрировать новостройку в Росреестре; присвоить новостройке почтовый адрес. Рекомендуем прочесть: Прописка в квартире собственника документы .

Порядок оформления права собственности при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Заёмщик сразу становится собственником недвижимости после того, как оформляет ипотечный договор, из-за чего возникает необходимость осуществить оформление собственности на квартиру в новостройке при ипотеке. Но за объектом сохраняется некоторое обременение, пока долг не будет полностью выплачен. Подобные обстоятельства требуют сохранения стандартных правил. Отличие- лишь наличие того самого обременения. Но поговорим подробнее об особенностях сделок.

Новостройки

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

О документах при регистрации права собственности на квартиру

Обращение к сотрудникам регистрационного органа – первый шаг при решении вопроса, касающегося ипотеки. Но необходимо подготовить пакет документов, прежде чем обращаться непосредственно к специалистам.

Документы удостоверения личности участников сделки, каждого заинтересованного лица, занимающегося документами для получения квартиры в новостройке в собственность.
Далее требуется доказать, что появилось право собственности на недвижимость, что оно законное. Здесь можно использовать договоры по дарению и мене, покупке и продаже, цессии, участию в долевом строительстве, приватизации и так далее. Из важных доказательств отмечают свидетельство на получение права на наследство. Допускается применение любых бумаг, объясняющих причины, по которым возможно и нужно оформить в собственность объект. Это важно для тех, кто ищет ответ на вопрос, как оформить документы в МФЦ.

Важно! Требование государственной регистрации актуально для любых сделок, после которых недвижимость становится собственностью. Об этом написано по тексту законодательства. Новостройка не исключение.

Поэтажные планы, дополненные экспликацией, сопровождаемыми паспортами со сведениями по кадастру, технических характеристик.

Для их получения обращаются к сотрудникам регионального отделения БТИ. Обращаются по месту расположения квартиры в новостройке, подлежащей регистрации. Но такие документы нужны, когда проходит только первичная процедура оформления. Если же в ЕГРП уже имеются определённые данные, то ещё раз собирать бумаги нет необходимости. Исключение – оформление собственности на квартиры в ипотеке, подвергаемые перепланировкам.

Квитанция, доказывающая расчёт с государственной пошлиной на квартиру в новостройке по ипотеке.

Это стандартный пакет документов. Но время от времени требуется его расширение следующими позициями для застройщика:

Справка с перечислением лиц, наделённых правом использования объекта.

На стендах Росреестра можно увидеть такую формулировку для данного документа. Фактически, так называется справка о составе семьи. Для её получения обращаются к ЖЭКу, управляющей компании. Иначе оформление права собственности на квартиру в новостройке, другое жилье невозможно.

Согласие залогодержателя, оформленное письменно.

Он подтверждает, что вторая сторона имеет право использовать залоговое имущество, владеть им. Иногда здесь упоминается и распоряжение объектом. Это важно, когда оформляется ипотечный договор, либо при наличии залога.

Отказ других собственников от оформления квартиры в собственность, ипотека иногда требует и этого.

Отказы требуют письменных форм, заверения нотариусов. Этот аспект актуален при получении наследства в собственность в новостройке.

Паспорт объекта культурного наследия, когда речь идёт о соответствующей категории построек. Иногда не обойтись без историко-культурной экспертизы.
Акт на приём-передачу. Без него оформить квартиру в собственность невозможно.

Бумага актуальна при долевом строительстве, либо инвестировании в проекты.

Доверенность с нотариальным подтверждением, если один из участников – представитель.

Правоустанавливающие документы сдаются сотрудникам Росреестра тремя экземплярами. Все они должны быть оригиналами. Иначе оформившие их получат отказ.

При предъявлении других документов актуальна формула «оригиналы+копии». К моменту приёма регистратор заверяет копии. Для паспортов их не снимают, достаточно простого предъявления. Чтобы оформить в собственность квартиру, понадобится свидетельство.

О порядке действий и сроках

При наличии всех документов под рукой начинается процедура оформления собственности при ипотеке. Для чего обращаемся к сотрудникам отделения Росреестра по адресу, где расположена квартира, ставшая предметом заявления. Это стандартное требование, описанное законом ФЗ №122. Но часто и сами регистраторы берут на себя обязанности, связанные с заявлениями. Это позволяет свести к минимуму существующие риски. И оформить право собственности максимально быстро.

После принятия документов, регистраторы ставят отметку на одной из копий. Первая часть процедуры закончена, дальше придётся ждать.

Важно! Момент принятия заявления – время, с которого отсчитывается продолжительность процедуры с имуществом. Последний этап –когда выдают регистрационное свидетельство. Процесс не может занимать дольше трёх месяцев. Но вопрос затягивается, если у регистраторов возникают хоть малейшие сомнения по поводу подлинности, корректности всех предоставленных данных. Тогда регистрация права собственности приостанавливается, либо отменяется.

Отказ – менее распространённый вариант. Чаще удаётся урегулировать возникающие спорные ситуации.

Оформление документов на новостройки

Новостройки способны предложить самые доступные программы для приобретения жилья. Потому вопрос оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке тоже интересует многих граждан.

И здесь больше внимания рекомендуется уделять документам. Чистота с юридической точки зрения и комплектность определяют, как пройдёт оформление в собственность квартиры.

Допустим вариант самостоятельного решения вопросов, но рекомендуется доверить оформление компании-застройщику. Если выбран первый вариант, то застройщики должны представить своим клиентам:

Акт по приёму-передаче квартиры, дающий возможность получить право собственности на квартиру.
Копии документов о том, что дом пригоден для эксплуатации. Отдельно подтверждается приёмка представителями государственной комиссии.
Акт о том, что проект для инвестиций строительной сферы реализован. Иначе о праве собственности можно забыть.

Вопрос решается путём обращения к судебной инстанции, когда застройщики отказываются предоставлять даже часть информации. Порядок оформления квартиры от этого тоже меняется.

Ипотека и оформление собственности

При подобных обстоятельствах приобретаемая квартира становится предметом залога. То есть, обеспечивает выполнение обязательств второй стороной.

Процедура оформления квартиры в собственность не требует соблюдения дополнительных правил, помимо стандартных. Единственное отличие – обременение, накладываемое на приобретаемый объект недвижимости. Собственник имеет ограничения в правах распоряжения, пока долг не будет выплачен полностью. Любые юридически важные действия запрещены. Либо разрешены, но с согласия залогодателя. Это касается и таких сделок, как аренда, покупка-продажа.

Закладная, сопровождаемая заявлением на регистрацию– важные доказательства. Квартира оформления собственности требует всегда.

Свидетельство о регистрации

До 2015 года такие документы для ипотечной квартиры относились к формам строгой отчётности. Они имели высокую степень защиты с использованием полиграфических средств. Серия и номер каждого документа учитывались государственными органами власти, находились на постоянном контроле, при оформлении собственности на квартиру при ипотеке.

Теперь документ играет роль официального бланка, используемого Управлением ФС государственной регистрации, кадастра и картографии. Номер бумаги соответствует такому же номеру государственной регистрации права. Подпись гос служащего заверяет документ, подтверждает его действительность. Особые требования к составлению отсутствуют, в качестве бланка может выступать обычная белая бумага. И при подобных обстоятельствах имущество переходит в собственность заявителя.

На оборотной и лицевой стороне указываются номера и серии. Паспортные данные не вносятся в текст документа. Достаточно указать СНИЛС, дату и место рождения гражданина.