Как оформить долевое строительство квартиры

Участвуя в долевом строительстве зарегистрировать право собственности на объект, являющийся частью недостроенного здания, невозможно. Поэтому покупателю стоит заранее ознакомиться с нюансами процедуры оформления квартиры по договору долевого участия.

Чтобы получить статус владельца, необходимо пройти процедуру государственного оформления собственности. После того как застройщик закончит строительство, он будет обязан получить техпаспорт на объект и разрешение на введение дома в эксплуатацию. Далее здание необходимо поставить на кадастровый учет. В результате этих действий дому будет присвоен статус жилого объекта и адрес.

Как оформить квартиру от застройщика, купленную по ипотеке

Только после прохождения этих этапов, участник долевого строительства сможет приступить к оформлению права собственности.

Заключение договора долевого участия с застройщиком.

Оформление ДДУ является частым способом покупки квартиры в новостройке. Во-первых, цена на этапе закладки фундамента ниже, во-вторых, можно заранее заказать планировку комнат.

Сторонами по сделке являются:

• строительная компания – организация, которая обязуется в установленный срок построить жилой объект недвижимости и сдать в эксплуатацию;
• участник долевого строительства – лицо, которое приобретает право собственности на конкретную жилое помещение.

Покупая квартиру в строящемся доме оформление стандартного ДКП невозможно в связи с тем, что он не учитывает всех юридических нюансов сделки.

ДДУ в строительных компаниях составляются штатными юристами. Поэтому девелопер в первую очередь защищает свои интересы, покупателю необходимо обратить внимание на следующие пункты:

1. Идентификация объекта (характеристики помещения).
2. Перечень обязательств сторон, а также сроки их исполнения.
3. Ответственность сторон друг перед другом в случае нарушения условий соглашения.
4. Порядок передачи квартиры.
5. Способ разрешения спорных вопросов, а также возможность внесения изменений в текст путем заключения дополнительного соглашения.
6. Возможность расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чаще всего подписание ДДУ происходит в офисе застройщика. Однако участник долевого строительства вправе взять документ с собой для детального изучения его существенных и дополнительных условий.

ДДУ — это юридический документ, содержащий большое количество правовых терминов, которые непонятны многим граждан. Поэтому, чтобы учесть все ньюансы процесса и сразу разобраться с рисками, желательно обратиться к профильному юристу.

Долевое строительство для чайников

Проверка застройщика.

Государство жестко контролирует все процессы на рынке первичной недвижимости. Однако количество мошеннических схем со стороны строительных компаний-однодневок стремительно растет.

Участие в долевом строительстве – это риск. Поэтому чем раньше клиент узнает о финансовых и правовых проблемах девелопера, тем больше у него шансов сохранить деньги и имущество.

Проверить благонадежность строительной компании можно с помощью следующих государственных сервисов:

1. Единая информационная система жилищного строительства. Данный портал позволяет отследить этапы строительства любой новостройки. Более того, если сдача в эксплуатацию многоквартирного дома затягивается, клиент компании вправе составить жалобу. Обращение пользователя автоматически передается в контролирующие органы.
2. Картотека арбитражных дел. Если в отношении компании есть иски о банкротстве, это говорит о невозможности исполнения финансовых обязательств перед клиентами. Доверять такой компании нельзя. Не исключено, что все имущество девелопера, в том числе и незавершенные объекты строительства, будет распродано.
3. ЕГРЮЛ. Используя ИНН компании, можно узнать об уставном капитале застройщика, узнать официальный юридический адрес и номера телефонов. Кроме этого, на сервере можно узнать сведения о руководстве организации.

Если проверка строительной компании через государственный сервис прошла успешно, это не означает, что репутация контрагента кристально чиста. Опытные юристы рекомендуют обращать внимание на:

• Количество построенных зданий и точное выполнение условий договора. Если застройщик систематически затягивает сдачу объектов, это говорит о его неблагонадежности.
• Стаж работы, количество завершенных объектов. Если компании 10-15 лет, но за это время она сдала в эксплуатацию всего несколько многоквартирных домов. Не стоит тратить время на переговоры с ее представителями.
• Доступность информации. Застройщик, который заинтересован в доверии клиентов, всегда размещает на официальном сайте максимум информации о себе. Предполагается, что дольщик захочет проверить его благонадежность, поэтому реквизиты компании будут всегда видны посетителю сайта.

Невозможно полностью застраховать себя от мошенников. Даже солидные строительные компании, которые зарекомендовали себя с положительной стороны, в период кризиса не могут выполнять обязательства перед контрагентами. Поэтому покупатель должен быть готовым к тому, что объект строительства может попасть в категорию незавершенных.

Регистрация ДДУ.

Договор подтверждает право покупателя на конкретную квартиру в строящемся доме. Однако это правило актуально в случае его оформления в Росреестре.

Государственная регистрация придают юридическую силу и является защитой от двойной продажи. По сути клиент строительной компании покупает жилье, которое существует только на бумаге. Теоретически такой объект можно продать несколько раз. Поэтому сделка, заверенная в Росреестре это гарантия того, что после сдачи дома в эксплуатацию квартира достанется дольщику, который первый оплатил ее стоимость.

Зарегистрировать сделку можно: через представителя застройщика или самостоятельно.

Самостоятельная регистрация ДДУ.

Процесс оформления долевой квартиры состоит из:

1. Подготовка пакета документов:
2. подписанный обеими сторонами договор;
3. заявление о госрегистрации от лица всех сторон сделки;
4. паспорт заявителя;
5. договор залога прав требования (необходим в случае оформления ипотеки);
6. описание квартиры (идентифицирующий документ, в котором содержится информация о площади объекта и его расположении в строящемся здании).
7. Оплата госпошлины. Пошлину оплачивает каждая из сторон. Ознакомиться с её размером можно на портале Росреестра. Сейчас физические лица должны уплатить 350 руб., юридические – 6000 руб.
8. Передать пакет бумаг можно двумя способами: лично отвезти их в отделение Росреестра или через МФЦ.
9. Получение зарегистрированного договора.

Также может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку.

Государственная регистрация ДДУ не должна превышать 7 дней. Однако если документы подавались на рассмотрение через МФЦ, срок может быть увеличен на 2-4 дня.

Регистрация договора через застройщика.

Многие строительные компании берут этап передачи документов в Росреестр на себя. Однако действовать от лица дольщика они имеют право только по доверенности.

Но представитель застройщика не может настаивать на делегировании полномочий. Соглашаться регистрировать ДДУ через застройщика или нет – выбор клиента.

Многие граждане опасаются доверять процесс оформления долевой квартиры девелоперу. Основная причина сомнений касается вопросов проверки легитимности действий. На самой деле узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре или нет, достаточно просто:

• Проверить наличие штампа о регистрации (находится на обороте последней страницы).
• Потребовать у контрагента расписку о приеме документа сотрудником Росреестра.
• Заказать выписку из ЕГРН.

Вести финансовые расчеты с застройщиком можно только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре. До этого момента документ не имеет юридической силы, поэтому защитить покупателя от мошеннических действий в данной ситуации невозможно.

Особенности оформления ипотеки при долевом строительстве.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия с ипотекой не имеет существенных отличий от стандартной схемы:

1. Ипотека выдается банком. Это означает, что финансовое учреждение предусматривает в условиях договора с заемщиком срок, в течение которого должно быть зарегистрировано право собственности на объект.
2. К основному пакету документов необходимо приложить заявление о регистрации залога в пользу банка.
3. Квартира будет иметь обременения до тех пор, пока долг по ипотеке не будет закрыт.

Чтобы получить заемные средства от банка, дольщику потребуется получить письменное согласие от супруги (га).

Кроме этого, на квартиру, которая была куплена по ипотеке, налагается залог. Данное обременение накладывает некие ограничения на собственника. Гражданин имеет право проживать в жилом помещении, он также вправе зарегистрироваться в ней. Однако совершать какие либо юридические действия без согласия банка он не может.

Оформление новостройки в собственности, купленной по договору долевого участия.

Следует быть готовым к тому, что оформление квартиры в собственность при долевом строительстве может затянуться на длительный срок. При этом владелец жилплощади имеет право проживать в ней и делать ремонт. Единственное ограничение, связанное с отсутствием права собственности и невозможностью распоряжаться ей.

Принятие квартиры у застройщика.

Прием объекта является ответственным моментом. Поэтому когда застройщик предлагает покупателю подписать акт приема-передачи, многие теряются и перестают обращать внимание на явные недостатки в строительстве. Такая ошибка может стоить немалых денег, ведь после того, как на акте будут поставлены подписи обеих сторон, исправлять погрешности в ремонте придется собственнику.

ДДУ содержит информацию, которая идентифицирует строящуюся квартиру с технической стороны. Это означает, что на осмотр готового объекта необходимо приходить с действующем экземпляром.

Застройщик обязан передать покупателю помещение, которое соответствует условиям. Поэтому, если в ходе осмотра были выявлены явные или скрытые дефекты, сторонами составляется и подписывается акт о недостатках. Данная бумага обязывает строительную компанию устранить все дефекты.

Список необходимых документов для МФЦ.

Оформление квартиры по ДДУ в собственность возможно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Подать заявку на регистрацию имущественных прав можно через отделение МФЦ. Для этого покупателю нужно подготовить такие документы:

1. Заявление (заполняется в МФЦ).
2. Паспорт (если в сделке участвуют несколько дольщиков, необходимо предоставить паспорт каждого из них).
3. Акт приема-передачи объекта.
4. Квитанция об уплате госпошлины.
5. Кредитный договор (если квартира приобретается по ипотеке).

Данный перечень является условным. Оформление купли-продажи квартиры в собственность по договору долевого участия сложная процедура. Поэтому в некоторых случаях покупателю необходимо будет подготовить дополнительные документы.

Внесение записи о собственности в ЕГРН.

Государственная регистрация права собственности автоматически аннулирует запись о регистрации ДДУ.

Сроки регистрации указаны в статье 16 ФЗ №218. В соответствии с законодательными нормами, право собственности должно быть подтверждено в течение 7 дней с момента подачи заявления. За этот срок сотрудники Росреестра проверяют подлинность предоставленных документов и вносят данные покупателя в ЕГРН.

Формально государство не обязывает гражданина в срочном порядке проходить регистрацию права собственности. В первую очередь это необходимо самому покупателю. Без внесения записи в ЕГРН покупатель не может распоряжаться квартирой, а также пользоваться льготами, которые ему положены.

Возможные сложности при оформление, помощь юристов в Санкт-Петербурге и Москве.

Приобретение квартиры по договору долевого участия один их безопасных способов покупки жилплощади, но полностью застраховать себя от долгостроя невозможно.

Порядок оформления квартиры при долевом строительстве в Москве не имеет определенных особенностей. Сделка со строительной компанией идет по стандартной схеме. Сложность с которой сталкиваются москвичи – большой выбор застройщиков. Человеку, который в достаточной мере не разбирается в тонкостях законодательства, сложно с первого взгляда оценить благонадежность девелопера. Профильный юрист проанализирует ситуацию, проверит надежность компании и просчитает финансовые риски клиента.

Процесс оформления долевого участия при покупке квартиры в Санкт-Петербурге также желательно доверить юристу. Кроме основных вопросов, которые касаются заключения сделки, он поможет взыскать неустойку с застройщика, а также окажет содействие в изменении условий ДДУ.

Источник: kvartiraved.ru

Как оформить квартиру в собственность в новостройке?

Участие в долевом строительстве — один из самых популярных способов приобретения жилья. Вложив средства еще на одном из этапов строительства, участники договора долевого участия могут оформить квартиру в собственность после того, как здание будет возведено и введено в эксплуатацию. Также приобрести квартиру в новостройке можно по договору уступки (цессии), а если дом уже сдан — то и у другого собственника. Есть свои особенности и тогда, когда для оплаты используются ипотечные средства. Во всех этих случаях процедура регистрации права собственности на жилое помещение будет незначительно отличаться.

Условия для регистрации

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Чтобы оформить право собственности на квартиру в новостройке, должно быть соблюдено несколько условий. Первое из них — обязательная регистрация договора основания в Росреестре. Основанием для государственной регистрации могут являться:

1. Договор участия в долевом строительстве.
2. Договор уступки прав требования.
3. Договор купли-продажи (ДКП).

В первом случае покупатель заключает соглашение со строительной компанией об участии в долевом строительстве. Во втором случае зарегистрированное участником долевого строительство право требования на возмездной основе переуступается другому покупателю. В таком случае первоначальный договор долевого участия сохраняется, однако покупателем становится иное лицо, которое и регистрирует право собственности. Договор купли-продажи может использоваться только тогда, когда на помещение уже оформлено право собственности — самим застройщиком или участником ДДУ.

Важно! Договоры долевого участия и уступки прав должны пройти обязательную процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Дополнительно для оформления права собственности требуется, чтобы:

• застройщик ввел здание в эксплуатацию и поставил его на кадастровый учет;
• застройщик оформил технический паспорт объекта и каждого помещения в нем;
• местная администрация присвоила зданию почтовый адрес;
• строительная компания оформила передаточный акт в государственном архитектурно-строительном контроле.

Как правило, эта процедура занимает несколько месяцев уже после фактического окончания строительства. Все это время владельцы квартир уже могут делать ремонт в своих помещениях, однако оформить право собственности на них они не вправе. Одной из обязанностей застройщика является оповещение дольщиков о возможности госрегистрации. Обычно строительные компании делают это по телефону, с помощью СМС, на официальном сайте или в социальных сетях.

Процедура регистрации квартиры в новостройке

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим процедуру государственной регистрации, является Федеральный закон № 218-ФЗ. Дополнительно порядок регистрации недвижимого имущества, приобретенного по ДДУ, определяется Федеральным законом № 214-ФЗ. Государственная регистрация осуществляется Росреестром, однако подать заявление можно и через МФЦ, почтой или на портале Госуслуги .

Документы

Чтобы зарегистрировать квартиру в новостройке, необходимо подготовить пакет документации. В него входят:

• паспорт или иное удостоверение личности;
• договор основания (ДДУ или уступки);
• выписка из ЕГРН, которая содержит сведения о регистрации ДДУ (договора уступки);
• передаточный акт либо заменяющий его документ;
• технический план на жилое помещение — экспликация из кадастрового плана здания;
• заявление на государственную регистрацию;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность, если в Росреестр обращается доверенное лицо.

Также от дольщика могут потребовать копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Получить его можно у застройщика.

Договор долевого участия заключается между покупателем (будущим собственником) и застройщиком. Он должен содержать следующие сведения:

• полное описание предмета соглашения;
• срок передачи помещения участнику ДДУ;
• стоимость объекта, порядок и срок уплаты;
• период гарантии на объект;
• условие привлечения денежных средств (осуществление отчислений в компенсационный фонд или размещение средств на счетах-эскроу).

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор должен предварительно зарегистрирован в Росреестре.

Договор уступки (цессии) — соглашение, которым одно лицо (цедент) уступает право требования по ДДУ другому лицу (цессионарию). Договор уступки права требования также предварительно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Выписка из ЕГРН должна содержать сведения, что договор долевого участия (уступки) был зарегистрирован в Росреестре.

Приемочный акт является доказательством того, что застройщик передал помещение, а участник долевого строительства согласен его принять.

Процедура оформления

Непосредственно сама процедура регистрации фактически не отличается от регистрации вторичного жилья, за исключением того, что на регистрации не присутствует вторая сторона, в данном случае — застройщик. Поэтому договариваться о времени осуществления госрегистрации не нужно, так как на регистрацию

Дольщику для регистрации права собственности необходимо действовать следующим образом:

1. Сначала нужно записаться на прием в МФЦ. Сделать это можно по телефону, через Госуслуги, на сайте МФЦ или в порядке живой очереди.
2. Если в отдельном договоре фигурирует несколько дольщиков, все они должны присутствовать на регистрации. Каждый дольщик предъявляет личный паспорт и заполняет свой экземпляр заявления.
3. Затем оплачивается госпошлина в местном терминале оплаты. Можно оплатить госпошлину заранее, тогда на регистрацию нужно взять с собой квитанцию об оплате.
4. Специалист сверяет данные, указанные в заявлении, с предъявленными документами. Затем он принимает документы, проводит их опись и выдает расписку.
5. Из многофункционального центра пакет документов отправляется в Росреестр, специалисты которого после проверки документации осуществляют государственную регистрацию.
6. Через определенный период времени участник ДДУ вновь посещает МФЦ, где получает документы, подтверждающие право собственности на новостройку.

Каждой заявке присваивается номер. Отследить статус государственной регистрации можно на официальном сайте Росреестра.

Также можно подать заявление электронным способом на сайте Росреестра. В таком случае приезжать в отделение МФЦ не нужно. Пакет документов загружается онлайн, после регистрации владелец получает ссылку на электронный правоподтверждающий документ. Третий способ подачи заявления — отправка документов почтой с помощью заказного письма с описью. В таком случае документ, подтверждающий право собственности, также придет почтовым отправлением.

Сроки оформления

Сроки регистрации определены в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Оформление в отделении Росреестра занимает не более 7 рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, то срок выдачи правоподтверждающих документов увеличивается до 9 суток с момента подачи заявления. В отдельных случаях сроки могут увеличиваться.

Например, некомплект документов приведет к тому, что регистрация будет приостановлена. После того, как дольщик дополнит документацию, регистрация будет возобновлена.

Стоимость

За совершение регистрационных действий с недвижимостью взимается госпошлина. Регистрация договора долевого участия или уступки обойдется в 350 руб. (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), регистрация права собственности — в 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1).

Если оплата осуществляется непосредственно на регистрации, то реквизиты для оплаты предоставит сотрудник МФЦ.

Документ на право собственности квартиры

По результатам государственной регистрации владелец квартиры в новостройке получает документ, подтверждающий право собственности. Ранее им являлось свидетельство о регистрации права собственности, однако выдача этих документов была отменена еще в 2016 году. Сейчас их заменяет выписка из ЕГРН, в которой не только отражены основные характеристики жилого объекта, но и указывается имя собственника.

Регистрация права собственности по договору уступки

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

У договора цессии есть важный нюанс. Если первоначальным договором долевого строительства было предусмотрено, что уступка не может быть осуществлена без согласия застройщика, а стороны не предоставят соответствующую справку при обращении в Росреестр, в регистрации договора уступки будет отказано. А без нее нельзя и оформить квартиру в собственность, когда здание будет достроено и сдано в эксплуатацию.

В остальном оформление в собственность квартиры в новостройке по договору уступки принципиально ничем не отличается от регистрации права собственности по ДДУ. После того, как застройщик сдаст дом и подготовит всю документацию, цессионарий может обращаться в орган государственной регистрации.

Оформление квартиры в новостройке в ипотеку

Чтобы оформить в собственность квартиру в ипотеку необходимо, чтобы были соблюдены те же условия со стороны застройщика — здание введено в эксплуатацию, поставлено на кадастровый учет и получило почтовый адрес.

Процедура регистрации

При использовании ипотечного кредита процедура оформления права собственности несколько отличается. Кредитный договор между банком и заемщиком обычно содержит требование о конкретном сроке регистрации. Если для оплаты не используются кредитные средства, дольщик может обратиться в орган регистрации в любое удобное для него время. Также банки обычно требуют отчет оценочной компании, который содержит оценку рыночной стоимости жилого помещения и влияет на размер выдаваемого кредита.

Заемщик должен зарегистрировать в Росреестре залог на квартиру, который является средством обеспечения обязательства заемщика по отношению к кредитной организации. В перечень необходимых документов дополнительно включаются:

• закладная;
• заявление о регистрации залога.

После регистрации права собственности дольщик получает выписку из ЕГРН, в которой наряду с указанием права собственности содержится условие об имеющемся обременении — залоге в пользу банка, предоставившего ипотечный кредит.

Снятие обременения

До полного погашения кредита квартира останется под обременением (в залоге у банка). Собственник не сможет ей распорядиться (продать, подарить, сдать под наем) без разрешения банка. Чтобы снять обременение, необходимо не только погасить долг по кредиту, но и пройти процедуру снятия в Росреестре. Если на квартиру была выдана закладная, владелец жилья должен заниматься этим самостоятельно. Для этого необходимо:

• обратиться в кредитную организацию, чтобы проставить отметку об исполнении обязанностей по закладной;
• подать заявление в региональное управление Росреестра или в МФЦ для снятия обременения, предоставив закладную, паспорт и заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке;
• в срок до 5 рабочих дней с момента обращения получить закладную с отметкой о погашении.

За снятие обременения госпошлина не взимается.

Если закладная не выдавалась, то снятием обременения занимается банк, который сам готовит и направляет заявление в Росреестр. Например, подобной практики придерживается Сбербанк. После погашения ипотеки владелец жилья получает СМС-уведомление от менеджера банка со ссылкой на личный кабинет заемщика. В нем можно отслеживать информацию о снятии обременения. Процедура занимает до 30 суток.

После того, как залог на недвижимость аннулирован, собственник получает еще одно СМС-уведомление. Отследить, что обременение снято, можно в личном кабинете заемщика либо с помощью бесплатного сервиса на официальном сайте Росреестра. Также можно заказать новую выписку из ЕГРН, в которой будет сделана отметка об отсутствии обременения.

Возможные сложности

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В некоторых случаях регистрация может затягиваться. Причиной этого могут быть:

• задержка ввода дома в эксплуатацию;
• банкротство застройщика на этапе строительства;
• несоответствие жилого помещения установленным требованиям, в результате чего не застройщик и дольщик не могут согласовать и подписать передаточный акт;
• невыполнение застройщиком обязанностей по передаче в орган регистрации необходимых документов.

Каждый из этих случаев может значительно оттянуть процедуру госрегистрации. Если застройщик систематически затягивает промежуточные сроки выполнения работ по возведению дома, дольщик вправе получить неустойку. Если ввод здания в эксплуатацию превысил сроки, указанные в договоре, дольщик вправе расторгнуть договор. Также застройщик может продлить сроки, но только с согласия дольщиков. Для продления сроков строительная компания должна:

• направить участникам долевого строительства уведомление о задержке;
• получить согласие участников на продление сроков.

Еще одна проблема — несоответствие помещения проектной декларации и условиям договора долевого строительства. При несогласии дольщика подписать передаточный акт стороны составляют акт о несоответствии. В нем должны быть перечислены все имеющиеся недостатки и недоделки в квартире. Застройщик должен полностью устранить в сроки, указанные в документе. Если компания задержит исполнение акта либо не устранит выявленные недостатки, дольщик вправе расторгнуть договор, а также взыскать с застройщика не только уплаченные средства, но и убытки.

В том случае, если застройщик задерживает передачу документов в органы Росреестра, дольщик может направить в строительную компанию требование о предоставлении документов . Если и после этого застройщик не исполнит обязанность, участник ДДУ может обратиться в суд с иском о признании права собственности. Тогда документы для проведения процедуры регистрации будут истребованы судом.

Самая сложная ситуация, в которую может попасть участник долевого строительства, это банкротство застройщика . Раньше дольщики могли полностью потерять свои деньги, не получив своего жилья. Чтобы предупредить подобные ситуации было изменено российское законодательство, в частности — Федеральный закон № 214-ФЗ. Привлекаемые застройщиком средства участников долевого строительства поступают на эскроу-счета. Доверительным управляющим денежных средств становится третья сторона (банк), которая обеспечивает неснижаемый остаток на счету до выполнения застройщиком своих обязательств.

Счета-эскроу стали обязательными при долевом строительстве с середины 2019 года. Объекты, строительство которых было начато до этого времени, могут быть застрахованы от банкротства застройщика путем размещения части денежных средств, переданных в счет уплаты, в компенсационном фонде.

Возможность регистрации права собственности в случае банкротства застройщика зависит от того, на какой стадии произошло банкротство. Если застройщик обанкротился, когда дом был фактически построен, но не введен в эксплуатацию, право собственности может быть признано судом. В таком случае каждый участник договора долевого строительства самостоятельно обращается в суд с иском о признании права собственности. Впоследствии дольщики могут подать коллективный иск, чтобы оформить право собственности на долю в общем имуществе МКД.

Если дом не был достроен, участники ДДУ могут подать иск о признании права собственности на недостроенное здание. Это позволит продать объект и выплатить компенсации дольщикам либо привлечь подрядную организацию для завершения строительства.

Нужна ли помощь юриста?

Заключение договора долевого строительства или договора уступки остается наиболее привлекательным способом приобретения нового жилья. В первую очередь — из-за более низкой цены по сравнению с приобретением готовой квартиры в новостройке. Однако у таких сделок бывает немало подводных камней, поэтому самостоятельно оформить право собственности бывает нелегко.

Покупателю необходимо выбрать надежного застройщика и проверить разрешительную документацию на строительство. Договор долевого участия не должен ущемлять права дольщика, поэтому крайне важно, чтобы он был проверен грамотным юристом. Нередко возникают конфликты с застройщиками, в том числе из-за затягивания срока сдачи объекта, грозящие судебными разбирательствами. Во всех этих случаях поможет грамотная консультация юриста по недвижимости, который убедится в юридической чистоте сделки и поможет оформить квартиру в новостройке в собственность.

Источник: glavny-yurist.ru

Покупка квартиры по договору долевого участия

Купить квартиру по договору долевого участия – значит приобрести жилплощадь в строящемся многоквартирном доме, вложив при этом необходимые денежные средства до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает деньги, на него возлагается ответственность по возведению дома на принадлежащем ему участке земли. Дольщики получают право владения недвижимым объектом в соответствии с размером вложенных средств.

Особенности сделки

Ключевое различие между договором долевого участия (ДДУ) и купли-продажи состоит в том, что в первом случае дольщик получает право требования на конкретную квартиру в будущем, после окончания строительства. Предметом сделки по купле-продаже считается непосредственно объект недвижимого имущества – квартира.

При приобретении жилья на основании долевого участия требуется дождаться окончания строительства многоквартирного дома, ввода его в эксплуатацию и окончательной передачи квартиры новому владельцу. Это необходимые этапы сделки, позволяющей покупателю оформить свое право собственности на жилье. Договор в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Иначе, он будет считаться недействительным.

Основные плюсы и минусы ДДУ

Среди ключевых преимуществ сделки можно отметить:

• возможность приобретения абсолютно новой жилплощади;
• застройщик связан гарантийными обязательствами;
• у застройщика нет права самостоятельно менять итоговую стоимость жилья, она зафиксирована в документе;
• в тексте договора оговариваются ситуации, при которых сделка может быть расторгнута;
• предусмотрено наложение штрафов при несоблюдении условий контракта;
• дольщик может накопить необходимые средства на покупку мебели, техники и прочих необходимых вещей в период строительства дома.

Отрицательными моментами договора считают:

• существует риск, что застройщик окажется недобросовестным;
• застройщик может быть признан банкротом, когда строительство еще не завершено;
• по разным причинам строительство и ввод в эксплуатацию может затянуться;
• оформление документов отнимает больше времени из-за обязательной регистрации;
• четко установлены сроки выплат, окончательный расчет необходимо произвести до передачи квартиры.

Перед тем как приобретать жилье по ДДУ, важно взвесить все преимущества и возможные риски. Строительство могут заморозить на неопределенный срок, а недобросовестный застройщик исчезнуть вместе с деньгами дольщиков.

Пошаговая инструкция

Для исключения возможных рисков, связанных со сделкой, рекомендуют предварительно проконсультироваться с юристом или опытным риелтором. Они также могут оказать помощь при оформлении необходимой документации.

Долевое участие предполагает несколько стадий:

• выбор компании-застройщика. Советуют тщательно изучить работу всех возможных компаний, рассмотреть все наиболее выгодные варианты;
• определиться с категорией жилого помещения, изучить его технические параметры;
• тщательно изучить условия, которые предлагает застройщик, а также документацию относительно деятельности компании;
• проанализировать информацию о компании, были ли судебные процессы с ее участием, все ли объекты недвижимости были сданы вовремя;
• выбор подходящей банковской организации, если планируется приобрести жилье в ипотеку;
• выбрать компанию, которая будет обслуживать дом после завершения строительства. Впоследствии сменить управляющую компанию проблемно, поэтому важно подойти к этому вопросу ответственно;
• оформление необходимых документов, заключение договора.

Договор долевого участия должен быть обязательно заключен в письменном виде. Он должен соответствовать требованиям ст. 4 п. 3 214-ФЗ. В тексте соглашения устанавливается обязательство застройщика в указанный срок построить многоквартирный дом и передать одно из жилых помещений определенному дольщику. Дольщик обязан произвести все предусмотренные выплаты в установленные в договоре сроки.

Содержание ДДУ

Сторонами подобного соглашения являются соинвестор или дольщик, и застройщик. Физическое лицо может стать дольщиком на любом этапе возведения дома. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Соглашение должно включать следующие данные:

• описание недвижимого объекта, основанное на проектной документации застройщика. Фиксируется будущая планировка помещения, его площадь, этаж, на котором оно будет расположено;
• сроки, в которые дом должен быть возведен, а жилплощадь передана новому владельцу;
• фиксированная стоимость, которая не может быть изменена в одностороннем порядке;
• способ внесения денежных взносов – сумма целиком или в рассрочку;
• права и обязанности обеих сторон могут корректироваться по желанию застройщика и дольщика;
• ответственность, которую несут оба участника соглашения при несоблюдении условий сделки;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• дополнительные обстоятельства, включая порядок действий в форс-мажорных ситуациях.

К документу прилагается акт приема-передачи, при необходимости указываются выявленные недочеты. Договор подписывают обе стороны, застройщик ставит печать. Если привлекается банковская организация, то необходимо указать ее реквизиты. Представитель банка ставит свою подпись и печать организации. Далее необходимо передать договор в Росреестр.

Его регистрация занимает до 5 дней, после чего ставится отметка о государственной регистрации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Долевое строительство и материнский капитал

В случае с материнским капиталом следует руководствоваться ст. 7 256-ФЗ. Использовать материнский сертификат на долевое строительство возможно при внесении первоначального взноса. В Пенсионный фонд потребуется представить:

• бланк сертификата;
• паспорт матери либо паспорт доверенного лица при наличии доверенности, заверенной нотариусом;
• если в долевом строительстве принимает участие второй супруг, то необходим документ о регистрации брака и паспорт супруга;
• ДДУ, прошедший обязательную государственную регистрацию;
• СНИЛС;
• свидетельства о рождении детей.

Представленные документы рассматриваются представителями Пенсионного фонда в течение месяца. При вынесении положительного решения документы оформляются за 5 дней, перечисляются необходимые средства.

Если дом так и не был сдан в эксплуатацию вследствие мошеннических действий или банкротства застройщика, необходимо расторгнуть договор. При согласовании с пенсионным фондом материнский капитал может быть возвращен на счет матери.

Прочие особенности заключения договора о долевом строительстве

Дольщик считается полноправным собственником квартиры в новом доме после сдачи его в эксплуатацию и соблюдении всех пунктов заключенного соглашения. Основанием для оформления прав собственности станет подтверждение факта ввода дома в эксплуатацию, акт приема-передачи недвижимого объекта.

Если приобретение недвижимости осуществляется на основании соглашения о долевом участии, то гражданин имеет право на имущественный вычет. Право возникает после составления акта приема-передачи должным образом. Дольщик передает заявление в местное отделение ФНС. К нему прилагается бланк соглашения о долевом участии, подтверждение перечисления финансовых средств на счет застройщика, документ приема-передачи.

Если дольщик собирается передать права на жилплощадь другому гражданину, то составляется договор о переуступке недвижимости по договору долевого участия. У частного лица (нового владельца помещения) возникают те же права, что и были у предыдущего участника. Заключить подобное соглашение можно, если:

• имеется согласие застройщика, который обязательно принимает участие в сделке;
• все финансовые взносы уплачены вовремя и в полном объеме;
• если погашение оставшейся задолженности по платежам происходит одновременно с передачей прав иному лицу;
• договор переуступки зарегистрирован в органах государственной регистрации. Только в этом случае он считается действительным.

Нередки случаи двойных продаж квартир. Одна и та же жилплощадь может быть продана нескольким лицам. Во избежание подобных ситуаций советуют рассматривать предложения только с договорами, зарегистрированными в соответствующих государственных инстанциях. Прежде чем заключать подобное соглашение, необходимо тщательно изучить все имеющиеся документы, проанализировать репутацию компании-застройщика.

Источник: pravbaza.ru