Оформление прав на недостроенные объекты недвижимости вызывает у собственников большое количество вопросов. Как зарегистрировать «незавершенку» и сохранить за собой право на арендованную землю? Можно ли поставить на учет сооружение, не переданное в эксплуатацию? Как повлияли на «дачную амнистию» поправки к ЗК РФ? Эксперты постарались дать полные ответы.
Что нужно знать застройщику: базовые принципы
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно.
Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Условием внесения данных в единую базу прав является подтверждение законности владения землей и наличия разрешения на проведение работ. Участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, аренде. Кроме того, он должен относиться к определенному типу территорий. Регистрировать недострой разрешено на землях со ИЖС и ЛПХ.
Выкуп муниципальной земли в собственность | Как правильно выкупить земельный участок
В первом случае возможность строительства жилых объектов вытекает из наименования категории. Во втором, потребуется определить принадлежность участка к населенному пункту.
Гендиректор «ЮрПартнерЪ» пояснил природу столь жестких требований к параметрам участков. Антон Толмачев напомнил о существовании ст. 222 ГК РФ. Самовольными признают сооружения, расположенные на территориях с нарушением целевого использования. Оформить на них право собственности невозможно.
Как зарегистрировать объект
Порядок постановки незавершенного строительства на учет определяет ст. 25 закона 122-ФЗ от 21.07.1997 года. Подавать заявление необходимо в территориальные подразделения Росреестра. Основаниями внесения записи о правах являются:
- документы, подтверждающие законность владения землей;
- разрешение на возведение объекта, выданное в установленном порядке;
- технический и кадастровые паспорта.
Юристы обращают внимание, что санкционирование строительства органами местной власти вновь стало обязательным с 01.03.2015 года. Одновременно Минэкономразвития РФ утвердил новые формы документов.
Специфика оформления объектов на арендованной земле
Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли.
Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.
Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ
Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).
Если договор аренды завершился в марте 2015 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.
Немного о дачной амнистии
Второй способ регистрации незавершенки юристы связывают с нормами закона 93-ФЗ, изданного в 2006 году. Документ позволяет ставить на учет сооружения, возведенные на участках ЛПХ и ИЖС. Условием является предоставление земли до октября 2001 года. Под действие амнистии попадают жилые дома, сараи, гаражи, бани или иные объекты, построенные на выделенных для этой цели территориях. Воспользоваться юридическим механизмом можно до 01.03.2018.
Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание.
Далее следует получить:
- кадастровый паспорт строения (Росреестр);
- декларацию о недвижимом объекте (ЦТИ или интернет-справочники).
По итогам рассмотрения заявления сотрудники регистрирующего органа выдадут документы о праве собственности (свидетельство).
Процедуру прокомментировала юрист-практик Екатерина Штыкова. Специалист «Падва и Эпштейн» предупредила о некоторых нюансах. Положения ст. 25.3 закона 93-ФЗ применяются преимущественно к созданным объектам. При постановке на учет недостроя потребуется предъявить документ, подтверждающий фактическое его существование.
Таковым является декларация (приказ Минэкономразвития РФ № 232). Бланк не содержит пункта о сооружениях, относящихся к категории незавершенного строительства. Этот послужило причиной возбуждения производства в ВС РФ 20.05.2015 года. В решении АКПИ15-439 пункт 2 декларации признан действующим.
Однако судьи напомнили, что законодатель при издании нормативного акта об амнистии подразумевал уже готовую недвижимость. Позиция ВС РФ вполне может стать препятствием для регистрации незавершенки рассмотренным способом.
Антон Толмачев коллегу не поддерживает. Правозащитник акцентирует внимание на стремлении парламентариев максимально упростить процедуру легализации строений в России. Поскольку срок действия дачной амнистии продлен на 3 года, пользоваться механизмом стоит всем участникам правоотношений.
Источник kons.ruНа полпути: как оформить право на незавершенное строительство
Как быть российскому дачнику, если дом на участке достроить не удалось, а оформить право на него хочется? Для этих целей государство предусмотрело общий порядок регистрации объектов незавершенного строительства и «дачную амнистию». Некоторые участники рынка нашли в этих процедурах лазейку, регистрируя свои права на «незавершенку», чтобы не потерять находящуюся под ним и арендованную у государства землю. О том, как на такую хитрость повлияли последние изменения в Земельном кодексе, а также о том, как «амнистировать» недострой, – в материале «Право.Ru».
Возвести на своем земельном участке собственный домик – это ли не мечта каждого, кто устал от городского шума и желает жить в тишине и покое? И вот землевладелец разрабатывает проект, закупает материалы, вызывает бригаду и начинает стройку. Но иногда случается так, что строительство приходится консервировать, то есть прерывать на какое-то время, и вместо планируемого дома на участке остается недострой – так называемая «незавершенка». Однако просто так, без должного учета, стоять она не может – на нее необходимо зарегистрировать право собственности.
Важным моментом при регистрации является тот титул на землю, которым обладает владелец, – земля может быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде. Помимо этого, она должна иметь соответствующий вид разрешенного использования, например:
– для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – тут из самого названия следует, что на участке предполагается строительство дома или иной постройки;
– для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – вот тут немного сложнее: нужно будет определить, в каких границах находится земля. Если в границах населенного пункта – тогда это приусадебный земельный участок, который может использоваться для производства сельхозпродукции и постройки жилого дома. А если надел расположен за пределами населенного пункта, то речь идет о полевом участке, на котором возводить здания и сооружения нельзя.
Гражданский кодекс в своей ст. 130 обращает внимание на то, что в РФ к недвижимым вещам относятся те, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К этому списку относятся и объекты незавершенного строительства. Говоря более простым языком, «незавершенка», в дополнение к указанным выше требованиям о земле, должна иметь капитальный фундамент.
Почему так важно соблюсти вышеуказанные правила о праве на землю и виде ее использования, объясняет ст. 222 ГК РФ – согласно ей «недвижимость, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. То есть «оформить право собственности на такое строение не получится, более того – оно подлежит сносу», подтверждает Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ».
Оформляем право собственности
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположена «незавершенка», и разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения). До 1 марта 2015 года необходимости в таком разрешении не было, но после обширных изменений Земельного кодекса, вступивших в силу с 1 марта этого года, оно снова входит в список документов, нужных для регистрации.
И теперь для того, чтобы оформить право собственности на незавершенный строительством объект, нужно соблюсти следующий алгоритм:
1) провести техническую инвентаризацию объекта;
2) получить разрешение на строительство незавершенного объекта;
3) получить на «незавершенку» кадастровый паспорт (с 1 января 2015 года Минэкономразвития утвердило новую форму этого документа);
4) подать документы (правоустанавливающие на землю и технические на объект) в органы госрегистрации.
А если аренда?
Изменения законодательства коснулись и вопроса арендуемых под застройку земель. В частности, закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» включил в ГК новую статью 239.1 «Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка».
До того как появиться этой норме, многие застройщики, чтобы оставить за собой право аренды земли, регистрировали право собственности на «незавершенку» и останавливали стройку. При этом муниципальные или государственные участки под таким недостроем могли выпадать из оборота на долгий срок, до того момента, как застройщик пожелает закончить строительство. Чтобы поторопить последних, п. 1 новой статьи предусмотрел, что в случае прекращения действия договора аренды земли, которая находится в муниципальной или государственной собственности и предоставлялась по результатам аукциона, расположенная на такой земле «незавершенка» может быть изъята у собственника по решению суда и продана на публичных торгах.
Это вызвало среди застройщиков кратковременную панику, но в итоге все оказалось не так страшно: положения ст. 239.1 не распространяются на те случаи, когда договор аренды гос- или муниципальной земли заключался до дня вступления 171-го закона в силу (то есть до 1 марта 2015 года).
Кроме того, участок не изымут, если собственник докажет, что сроки строительства были нарушены из-за действий (бездействия):
– органов государственной власти или местного самоуправления;
– лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым незавершенный объект должен быть подключен (технологически присоединен).
Есть и еще один нюанс. Согласно п. 21 упомянутого закона, если «незавершенный» объект располагается на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на него зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такая земля предоставлена в аренду до той же даты, собственник указанного объекта имеет право однократно приобрести такой участок в аренду, на три года, для проведения торгов для завершения строительства.
Амнистия для садоводов и дачников
Есть и второй вариант зарегистрировать недострой – в народе его окрестили «дачной амнистией». Этот термин появился осенью 2006 года, когда в силу вступил федеральный закон № 93-ФЗ – он упростил дачникам процедуру оформления прав на участки, которые предоставлялись для ведения личного подсобного, дачного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства до 30 октября 2001 года (то есть до момента введения в действие Земельного кодекса РФ). Также под «амнистирование» попадают дома, которые построены на земле с указанным целевым назначением, бани, сараи и прочие объекты, для создания которых не нужно получать разрешение на строительство. В текущем году амнистия была продлена до 1 марта 2018 года.
Поскольку зарегистрировать свое право на строение гражданин может только при условии, что оформил право на землю, то и начинать ему нужно с нее. Для этого он подает в территориальный отдел Росреестра бумаги, подтверждающие его право собственности на землю – например, свидетельство о праве на наследство, постановление городской или районной администрации о праве на участок и пр. Кроме них, для регистрации необходим кадастровый паспорт, где указаны границы участка. А вот если они не определены или установлены неправильно, то владельцу придется провести процедуру межевания.
Итак, земля зарегистрирована. Поскольку документ, подтверждающий право дачника на участок, служит еще и основанием для регистрации прав на жилье, то есть той самой «незавершенки», собственник отправляется собирать остальной пакет, куда входят:
– кадастровый паспорт на строение (его можно получить в Росреестре);
– декларация об объекте недвижимости в двух экземплярах. Она составляется по утвержденной форме, образец которой можно получить в БТИ или самостоятельно распечатать из сети Интернет.
Следующим его шагом будет повторный визит в отдел Росреестра, где он по прошествии установленного срока получит уже второе свидетельство о праве собственности, на этот раз – на объект незавершенного строительства. Однако в процессе регистрации его подстерегают сложности, уверена Екатерина Штыкова, юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн».
Статья 25.3 закона о дачной амнистии регулирует регистрацию прав не только на некоторые созданные, но и создаваемые объекты недвижимости. И чтобы зарегистрировать в рамках данной нормы право на «незавершенку», заявителю нужно будет подать в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания такого объекта, говорит юрист.
Таким документом является декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 № 232. «При этом утвержденная форма декларации специального пункта об объекте незавершенного строительства не содержит», – подчеркивает Штыкова. Пункт 2 декларации даже стал предметом оспаривания в Верховном суде РФ, но тот в своем решении от 20 мая 2015 года № АКПИ15-439 не стал признавать его недействующим. Судьи указали, что федеральный законодатель, предусматривая упрощенный порядок для оформления прав граждан на объекты недвижимости, исходил из возможности легализации уже созданных объектов. Однако «с учетом изложенного у собственников объектов незавершенного строительства могут возникнуть значительные трудности при государственной регистрации прав на них», полагает юрист.
Антон Толмачев не соглашается с ней: «Узнав о сложном порядке регистрации прав на незавершенное строительство, многие граждане лишаются желания что-либо строить на своем участке. Но совершенно зря. Закон о «дачной амнистии» направлен как раз на упрощение этой процедуры. А сейчас срок действия упрощенного порядка продлен, поэтому я бы порекомендовал желающим воспользоваться такой процедурой не медлить». Прислушаются ли дачники – покажет время.
Источник pravo.ru«Недостроенное» право
Эксперты отметили значимость созданного судебного прецедента, пояснив, что определение ВС РФ дает правовую определенность в вопросе злоупотребления собственником земельного участка своим правом. Также подчеркивается, что теперь можно давать четкую правовую оценку рискам, связанным со строительством на арендуемом земельном участке.
Из определения Верховного Суда РФ следует, что между обществом «Альянстрансстрой» и городской администрацией был заключен договор аренды земельного участка, на котором планировалось возвести детский сад. Однако по истечении времени администрация направила обществу письмо, в котором, ссылаясь на ст. 622 ГК РФ «Возврат арендованного имущества арендодателю», сообщила об отказе от договора аренды и предложила освободить земельный участок, снеся достроенное только до первого этажа здание.
Поскольку указанные требования исполнены не были, администрация обратилась в арбитражный суд с иском, в котором просила обязать арендатора освободить участок в месячный срок со дня вступления решения суда в силу. Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования обществом «Альянстрансстрой» спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции заявленные администрацией требования удовлетворил. При этом суд указал на отсутствие регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.
Суд апелляционной инстанции это решение отменил, отказав в удовлетворении иска. Принимая это решение, суд руководствовался Постановлением Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходил из того, что администрация на момент предъявления иска располагала данными о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, поэтому положения ст. 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не могли быть применены.
Однако арбитражный суд округа признал выводы суда апелляционной инстанции неверными, отменил вынесенное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав на обязанность общества «Альянстрансстрой» освободить испрашиваемый земельный участок.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона. При этом, согласно указанному выше постановлению Пленума ВС РФ, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Поясняется, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Так, было установлено, что на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому он является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее.
«Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка», – подчеркнула коллегия.
Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, указал Верховный Суд.
Также в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Указав, что данные правовые позиции не были учтены судами первой и кассационной инстанций, Верховный Суд пришел к выводу, что требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества «Альянстрансстрой» права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
Верховный Суд также отметил, что суды не приняли во внимание то обстоятельство, что обществом для финансирования строительства были привлечены кредитные денежные средства банка. Так как в отношении общества введена процедура конкурсного производства, то недостроенный детский сад был включен в конкурсную массу. «При таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влекут нарушение прав и законных интересов банка, а также иных кредиторов общества», – пояснил Суд.
Учитывая вышеназванные обстоятельства, экономколлегия ВС РФ определила, что поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим обществу «Альянстрансстрой», исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению. Решения судов первой и кассационной инстанций подлежат отмене.
Адвокат агентства недвижимости и адвокатской защиты «Правовестъ» Кирилл Иванов приветствовал данное определение, так как, по его словам, создан очень значимый судебный прецедент. «Верховный Суд указал, что нельзя сносить объект незавершенного строительства, поскольку он уже является недвижимым имуществом и государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. То есть он уже является объектом права, и в этом случае нельзя вот так просто отобрать земельный участок и обязать снести данный объект», – уточнил он.
Управляющий партнер Ассоциации адвокатов «Валеев, Кабанец и партнеры» Дмитрий Кабанец считает, что решение Верховного Суда дает правовую определенность в вопросе злоупотребления собственником земельного участка, который в установленном законом порядке предоставил его под строительство того или иного объекта недвижимости, своим правом на расторжение договора аренды и требования об освобождении земли от результатов строительства.
«Теперь можно давать четкую правовую оценку рискам, связанным со строительством на арендуемом земельном участке, а именно: если объект построен до такой степени готовности, что он обладает признаками капитального строения, арендодатель не вправе требовать применения ст. 622 ГК РФ вне зависимости от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка», – пояснил Дмитрий Кабанец. По мнению эксперта, можно с большей уверенностью полагать, что инвестиции, вкладываемые в объект капитального строительства на арендуемом земельном участке, теперь меньше подвергнуты риску, связанному с расторжением/прекращением договора аренды до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Источник www.advgazeta.ru