Как оформить новостройку на одного из супругов

Как переоформить договор ДДУ, объясняет юрист.

Выгодно ли оформлять ипотеку на супругов

По данным Райффайзенбанка, более половины ипотечных кредитов выдается супружеским парам. Но ипотечный кредит на покупку жилья может взять и один из супругов, не привлекая в сделку другого. В статье расскажу, выгодно ли это и чем отличается оформление кредита в обоих случаях.

Каким видом собственности могут владеть супруги

По закону собственность супругов может быть личной, общей совместной и общей долевой.

Общая совместная собственность. По закону имущество супругов, которое они купили в браке, является их общей совместной собственностью. Это значит, что такая недвижимость оформляется на обоих супругов. Даже если один из супругов прямо не указан в правоустанавливающих документах как собственник, он является таковым по закону. То есть вся недвижимость, которую купили в браке, принадлежит супругам пополам.

Есть только два исключения из совместной собственности супругов:

1. когда супруги заключили брачный договор (ст. 256 ГК РФ);
2. когда недвижимость получена одним из супругов безвозмездно, например ему подарили квартиру или он получил ее в наследство (ст. 36 СК РФ).

Общая долевая собственность — это когда каждому супругу в приобретаемой квартире выделяется определенная доля. Например, одному — ⅓, а другому — ⅔.

Личная собственность — когда собственность полностью принадлежит только одному супругу.

Вид собственности влияет не только на право конкретного супруга, но и на обязательства. Например, если собственность общая, то за обслуживанием квартиры или уплатой налога должны следить оба супруга, то есть ответственность тоже общая. Если взяли кредит под залог такой квартиры, то оба супруга отвечают по долгам. Но если супруги решат развестись, им все равно придется договориться и разделить нажитое имущество. Если собственность долевая — каждый отвечает по обязательствам пропорционально своим долям, и после развода каждому остается понятная доля. Если собственность личная, то и ответственность тоже личная.

Варианты участия супругов в ипотечной сделке

Банк всегда просит раскрывать семейное положение. Сокрытие этого факта может негативно отразиться на взаимодействии человека с любым другим банком в будущем. У банков достаточно инструментов для того, чтобы проверить эту информацию. За искажение информации о себе и своем семейном положении заемщик может попасть в черный список — это затруднит дальнейшее получение кредитов.

Для банков важен официальный факт супружества, который подтверждается свидетельством о браке. Гражданские супруги обычно рассматриваются как третьи лица.

С точки зрения ипотечной сделки есть несколько вариантов участия супругов.

1. Добровольное участие обоих супругов. Супруги могут изначально договориться, что оба выступают собственниками и титульными заемщиками. В этом случае они оба фигурируют в договорах сделки: в кредитном договоре — как заемщики, а в договоре приобретения — как собственники. Совместное участие в сделке может увеличить шансы на одобрение заявки и повысить сумму кредита. Это связано с тем, что банк будет рассматривать совокупный доход обоих заемщиков.
2. Обязательное участие обоих супругов. Участие обоих супругов в сделке может требоваться условиями конкретной государственной жилищной программы, в рамках которой выделяется субсидия на покупку. Например, такие условия действуют в госпрограмме «Молодая семья».
3. Участие одного супруга в сделке. Супруги могут договориться и исключить одного из ипотечной сделки. Например, это может быть полезно, когда у одного из супругов плохая кредитная история, которая снизит шанс на одобрение ипотеки. Либо супруги в принципе все имущество делят между собой изначально в рамках брачного договора: например, они договорились, что новая квартира будет личной собственностью только одного супруга.

Если в сделке участвует только один супруг

Если кредитный договор и договор приобретения оформляются только на одного из супругов, то есть два варианта сделки.

Второй супруг не участвует в сделке, но дает на нее согласие. Дело в том, что супруг не может распорядиться имуществом, которое возмездно приобреталось в браке и которое является общим имуществом, без согласия другого супруга. Это значит, что нельзя продать, подарить, завещать или заложить квартиру при покупке в ипотеку. Для этого необходимо согласие супруга, которое оформляется в нотариальной форме.

По закону это общая совместная собственность, поэтому в случае продажи квартиры, которая оформлена на одного супруга, право на деньги от сделки имеет и второй супруг.

Согласие супруга на сделку обязательно оформляется в нотариальной форме

Супруги оформляют брачный договор. Брачным договором можно установить режим раздельной собственности как на все имущество сразу, так и на конкретные объекты недвижимости, например квартиру, которую купили в ипотеку. Брачный договор всегда оформляется в нотариальной форме.

Нужно понимать, что у банков разное видение участия супругов в сделке. Одним необходимо участие обоих супругов. Если супруги хотят видеть в сделке только кого-то одного, то требуется брачный договор. Другие — могут исключить одного супруга из сделки при наличии его нотариального согласия на залог. Этот момент нужно уточнять сразу и выбирать банк с учетом своих семейных особенностей.

Так выглядит брачный договор

Семейные ипотечные программы

Разберем основные государственные ипотечные программы для семей с точки зрения участия в них супругов.

Материнский семейный капитал (МСК). Маткапитал — это субсидия в рамках программы семьям с несовершеннолетними детьми, с 2020 года она положена даже при рождении первого ребенка. В 2021 году по госпрограмме выдают 483 882 ₽ за первого ребенка, 639 432 ₽ — за второго или последующего ребенка. Эти деньги можно потратить на покупку или строительство жилья, на погашение ипотеки, которую взяли на эти же цели, или на первоначальный взнос по ипотеке.

На маткапитал имеют право женщины, которые родили или усыновили:

• первого ребенка — с 1 января 2020 года;
• второго ребенка или последующих детей — с 1 января 2007 года, если ранее не воспользовались этим правом.

А также маткапитал может получить мужчина, если с мамой ребенка что-то случилось или он единственный усыновитель.

Нужно понимать, что не каждый банк работает с маткапиталом в качестве первоначального взноса или могут быть нюансы, например в виде обязательного участия определенной доли собственных денег во взносе. Это стоит уточнять сразу. А вот маткапитал в качестве досрочного погашения принимает любой банк. Например, Райффайзенбанк принимает маткапитал в качестве первоначального взноса и на погашение кредита.

В этой программе есть нюанс: если при покупке жилья был использован маткапитал, то на всех детей и на обоих супругов нужно выделять доли в приобретаемой квартире. Если при покупке используется ипотечный кредит, то это можно сделать после полного погашения долга перед банком.

Семейная ипотека. Семейная ипотека предполагает выдачу льготной ипотеки семьям, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился или был усыновлен ребенок. По закону ставка не выше 6 % годовых, хотя банки дают и более низкие ставки. Например, в Райффайзенбанке это 5,19 % годовых.

Хоть программа и называется семейной, но обязательного участия в ней обоих супругов не требуется, как и выделения доли в собственности детям. Единственное ее ограничение: жилье можно купить только в новостройке — на этапе строительства либо уже готовое.

Субсидия 450 000 ₽ на погашение ипотеки. На эту субсидию могут претендовать семьи, в которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился или был усыновлен третий или последующий ребенок.

Государство дает семье сумму до 450 000 ₽. В любом случае она не может быть больше долга заемщика по ипотеке. Например, остаток долга по ипотеке составляет 300 000 ₽ и еще 10 000 ₽ — проценты. В этом случае, по условиям субсидии, семья получит только 310 000 ₽, а не 450 000 ₽.

Тут важна цель кредита. Ипотека должна быть на покупку или строительство жилья, а также на рефинансирование по этим же целям. А предметом ипотеки может быть квартира или частный дом.

По условиям этой программы, у семьи нет обязательства выделять доли в собственности другому супругу и детям. А еще — субсидию можно использовать совместно с другими семейными программами, о которых писали выше.

Ипотека и развод

Развод — это неприятно, но лучше заранее оценить возможные последствия и договориться на берегу: например, заранее разделить имущество и обязанности по нему, в том числе оплату ипотеки, с помощью брачного договора. Другой вариант — определиться с разделом имущества уже после развода.

Пускать этот вопрос на самотек не стоит, иначе могут быть проблемы с дальнейшим использованием имущества. Например, если потребуется продать или заложить квартиру, то придется искать бывшего супруга и просить у него согласие на сделку. Или один из бывших супругов через пару лет решит воспользоваться своим правом и разделить имущество — для второго это может оказаться неожиданным и несвоевременным процессом, который не получится проигнорировать.

Нужно понимать, что наличие детей на раздел совместного имущества никак не влияет — это договоренности только между супругами.

Если в процессе развода договориться не получается, то решать вопрос придется через суд.

Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа , так и на жену . В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения. Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен . Регистрация совместного владения. … Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене : жилье получено в дар.

Переоформление договора ДДУ

ДДУ оформлен на меня и супругу. Можно ли оформить право собственности в Росреестре только на мою супругу? Что для этого необходимо?

Чтобы оформить недвижимость на одного человека, необходимо действовать в следующем порядке.

1. Договориться об этом с застройщиком до того, как будет подписан акт приема-передачи готового жилья.

2. Подписать дополнительное соглашение об исключении стороны из договора.

3. Подписать акт приема-передачи и оформить права на оставшегося дольщика.

Любые изменения в договор ДДУ должны быть совершены в письменной форме и подлежат государственной регистрации, поскольку согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как правильно оформить согласие супруга на сделку? Согласие супруга обладает всеми квалифицирующими признаками, присущими сделкам. То есть нотариус удостоверяет согласие супруга по правилам, предусмотренным для удостоверения сделок, в частности: проверяет дееспособность супруга , устанавливает его волю, разъясняет смысл, значение и последствия сделки. … Предполагается, что один из супругов , совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга . Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга . Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга ?

Как зарегистрировать право совместной собственности супругов, если имущество приобретено в браке только на одного из них?

Семейный кодекс Российской Федерации гласит, что недвижимое имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Однако зачастую в договоре купли-продажи покупателем выступает только один из супругов, так называемый титульный собственник. На его имя регистрируется право в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Как быть, если квартира либо иная недвижимость была приобретена в браке на имя одного супруга, но спустя какое-то время возникла необходимость оформить право совместной собственности и как внести запись о совместной собственности в сведения ЕГРН, рассказала специалист Кадастровой палаты по Тамбовской области Герасимович Марина.

По общему правилу, установленному Семейным кодексом Российской Федерации, законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Причем имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Раздельный режим владения имуществом может быть установлен брачным договором.

То есть, если между супругами брачный договор не заключался, то факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов (титульного собственника) не отменяет законного режима совместной собственности. В этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, несмотря на то, что в сведениях ЕГРН правообладателем значится только один из них – тот, кто был покупателем по договору купли-продажи.

В силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество может осуществляться на основании заявления одного из участников совместной собственности.

Таким образом, для регистрации права общей совместной собственности на квартиру либо иной объект недвижимости одному из супругов необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права общей совместной собственности. Вместе с заявлением нужно представить документ, который подтверждает, что на момент приобретения недвижимого имущества правообладатель состоял в зарегистрированном браке. При этом в заявлении должны приводиться сведения об обоих правообладателях (супругах). В результате регистрации права общей совместной собственности в сведениях ЕГРН все сособственники (супруги) будут указаны в одной записи о вещном праве.

Подать необходимые документы можно лично в МФЦ либо дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи.

В ведомстве напомнили, что пробрести сертификат электронной подписи можно в Удостоверяющем центре Кадастровой палаты. Такая подпись обладает высокой степенью защиты и позволяет оформлять переход права без предварительного согласия собственника на совершение регистрационных действий в электронном виде.

Как оформить квартиру на одного из супругов . Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено . Но об этом ниже. Когда подходящая квартира найдена и все готовы закрыть сделку, одному из супругов (тот, который в покупке не участвует) нужно дать на это письменное согласие, причём заверенное у нотариуса.

Покупка жилья супругами: что нужно учесть

При покупке квартиры в браке супруги могут оформить имущество как на обоих, так и на кого-то одного. В любом случае квартира будет считаться совместной собственностью.

• На кого оформить недвижимость
• Как купить жилье без нотариального согласия супруга
• Как оформить недвижимость дешевле
• Как продавать квартиру, купленную в браке
• Когда согласие на продажу не требуется
• Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами

На кого оформить недвижимость

По закону зарегистрировать квартиру можно:

• Только на мужа или только на жену, когда в единый государственный реестр вносят данные только одного собственника.
• В совместную собственность без выделения долей.
• В долевую собственность с выделением долей в любых соотношениях.

Самая простая схема — оформить жилье на одного из супругов. Это позволит сэкономить время второго супруга.

С юридической точки зрения жилье, купленное в браке, считается совместно нажитым имуществом. Даже если договор подписал один из супругов и право собственности оформлено на него, второй будет иметь на квартиру равные права. Исключение: наличие брачного договора, где прописаны иные условия владения недвижимостью и другими активами.

Но если в сделке участвует кто-то один, для регистрации в Росреестре нужно подготовить согласие второго супруга. Документ заверяют у нотариуса. Он подтверждает, что и муж, и жена согласны на покупку квартиры и не захотят расторгнуть сделку, чтобы вернуть потраченные средства.

Внимание! Недвижимость, которую один из супругов получил в дар или по наследству, не считается совместной. Даже если брак заключен до оформления собственности.Также совместным не считают жилье, на приобретение которого потратили средства государственных субсидий.

Как купить жилье без нотариального согласия супруга

Оформлять нотариальное разрешение на покупку жилья не нужно, если:

• Недвижимость планируют приобретать в долевую собственность.
• Супруги подписали брачный контракт, где четко обозначены условия владения имуществом, купленном в браке.
• Один супруг получил от второго доверенность на оформление договора купли-продажи.

Как оформить недвижимость дешевле

Самый доступный по затратам вариант — оформить общую совместную собственность. Здесь при подписании договора нотариус не понадобится.

Если в сделке участвует кто-то один, потребуется получение согласия от второй половины. А это дополнительные расходы на нотариальные услуги. Если оформить общую долевую собственность, договор купли-продажи тоже нужно регистрировать у нотариуса. В простой письменной форме такой договор специалисты Росреестра принимают только вместе с брачным контрактом, который также потребует финансовых расходов.

Важно! Учитывайте и возможные затраты при разделе имущества после развода. Бывшие супруги могут переоформить право собственности на долевое владение по соглашению о прекращении режима совместной собственности. Но важно понимать, что для этого нужно общее решение, особенно в отношении размера долей. Иногда раздел имущества после развода приводит к серьезным тратам, поэтому задуматься о регистрации долевой собственности рекомендуют в момент его покупки.

Как продавать квартиру, купленную в браке

Если муж или жена купили жилье в браке, по закону (ст. 34 СК РФ) это совместный объект недвижимости. Чтобы один из супругов мог продать квартиру, купленную в браке, ему нужно получить согласие второго супруга на сделку. Этот документ заверяют у нотариуса и предоставляют вместе с пакетом документов при регистрации права собственности. Если согласия нет, в Росреестре могут отказать в оформлении сделки или внести в ЕГРН отметку о том, что супруг согласия не давал. Сторона, которая не была согласна с продажей квартиры, может потребовать расторгнуть сделку и вернуть себе право владения недвижимостью. На это есть один год с момента, как она узнала о продаже.

Покупатель, который не позаботился о согласии на продажу совместного жилья от второго супруга, в этой ситуации потеряет и деньги, и половину жилья. Право владения несогласный на продажу может вернуть через суд. В совместной собственности это будет право на половину объекта.

Когда согласие на продажу не требуется

Единолично владеющий недвижимым имуществом супруг не обязан получать согласие на сделку от второго, если:

• Квартиру он приобрел по договору дарения.
• Он получил недвижимость в наследство.
• Квартиру купили на унаследованные или подаренные деньги. Это нужно доказать переводами со счета дарителя и личного счета одного из супругов при покупке жилья.
• Муж и жена заключили брачный договор, где установили правила владения имуществом. Конкретный объект или все, приобретенное в браке, согласно такому договору может считаться собственностью того супруга, на которого оформлено. Брачный контракт — это правоустанавливающий документ.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами

Каждый, кто платит с заработной платы налог на доходы физических лиц, имеет право на имущественный налоговый вычет. При покупке совместного жилья вернуть уплаченный налог могут оба супруга.

За приобретение жилья государство должно вернуть налогоплательщику 13% его стоимости, но не более чем 13% с 2 млн рублей. Максимум, что можно получить, — 260 000 рублей. Если квартиру покупали в ипотеку, отдельно возвращают 13% с уплаченных банку процентов. Здесь максимальная сумма выше — каждый, кто оформлял ипотеку, может вернуть налог с 3 млн рублей —. А это уже 390 000 рублей.

Вычет с покупки квартиры

Право на имущественный налоговый вычет получают оба супруга, независимо от того, как оформлена сделка. Когда уплаченный НДФЛ возвращают двое:

• прибавка к семейному бюджету автоматически увеличивается,
• получить максимально возможную сумму можно гораздо быстрее.

Пример: Сергей и Людмила приобрели в ипотеку двухкомнатную квартиру. Зарплата Сергея 60 000 рублей. За год он платит около 93 000 рублей НДФЛ. Чтобы вернуть положенный ему вычет, ему понадобится три года. Если возврат оформит и Людмила, у которой зарплата 40 000 рублей, то семейный бюджет увеличится на 62 000 рублей, которые она заплатила в виде НДФЛ за год, а полную сумму возврата семья получит уже на второй год.

Кроме того, когда НДФЛ возвращают оба супруга, сумма имущественного вычета увеличивается вдвое. Лимит в 260 000 рублей индивидуальный, он закреплен не за объектом, а за конкретным человеком. Так, если купить квартиру дороже 2 млн рублей, возврат налога можно оформить уже с 4 млн рублей. Главное, чтобы декларацию на имущественный налоговый вычет подал каждый из супругов.

Пример: Дмитрий и Оксана купили квартиру стоимостью 3 млн рублей. Максимум, что они могут получить при возврате налога, — 390 000 рублей. Сделать это можно только совместно, так как сумма превышает индивидуальный лимит. Поделить возврат супруги могут в любых пропорциях. Неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости. А Валерий и Елена потратили на жилье более 4 млн рублей. Они имеют право сразу вернуть 520 000 рублей. Это максимум, который положен двоим покупателям. При покупке другой недвижимости воспользоваться вычетом им будет нельзя.

Важно! Если один из супругов не может воспользоваться правом вычета в настоящий момент, он может сделать это, когда у него появятся налогооблагаемые доходы. Использовать право вычета, как и перераспределить сумму возврата налога между собой, супруги могут в любой момент.

Вычет с процентов по ипотеке

Если недополученная сумма налогового вычета за покупку недвижимости может быть использована при покупке другого объекта, то с процентами по ипотечному кредиту все иначе. Имущественный вычет за проценты по ипотеке дается только на один объект, и на другое жилье его остаток не переносится. Здесь делить вычет специалисты Контур.Реестро не рекомендуют. Каждый из супругов должен сам получить максимально возможную сумму, даже если это будет дольше по времени.

Пример: Евгений и Жанна приобрели квартиру в ипотеку. Переплата по процентам за 15 лет составила 2,3 млн рублей. Они разделили налоговый вычет по процентам. Евгений получил 150 тысяч рублей, а Жанна — 149 тысяч. Затем они купили в ипотеку новую квартиру, но воспользоваться имущественным налоговым вычетом по процентам банка больше не смог ни один из супругов. В этой ситуации гораздо выгоднее было заявить право на вычет с первой покупки только Евгению, так как общая сумма вычета не превышала максимально возможную. А во второй раз вычетом могла бы воспользоваться его супруга. Из-за совершенной ошибки семейный бюджет может потерять до 390 000 рублей.

Вычет по ипотечным процентам можно распределять в любой пропорции, независимо от основного имущественного вычета за покупку жилья. Для этого в налоговую инспекцию подают заявление о распределении вычета. На распределение не влияет то, на кого оформлен кредит и от чьего имени производят платежи. Платить по кредиту может жена, а получать вычет — муж, если его доходы позволяют сделать это более выгодно для бюджета семьи.

Помните все моменты, которые нужно учитывать при покупке жилья супругами, и заключайте сделки без необдуманных финансовых потерь.

При покупке квартиры в браке супруги могут оформить имущество как на обоих, так и на кого-то одного. В любом случае квартира будет считаться совместной собственностью. … Самая простая схема — оформить жилье на одного из супругов . Это позволит сэкономить время второго супруга . С юридической точки зрения жилье, купленное в браке, считается совместно нажитым имуществом. Даже если договор подписал один из супругов и право собственности оформлено на него, второй будет иметь на квартиру равные права. Исключение: наличие брачного договора, где прописаны иные условия владения недвижимостью и другими активами.