Как зарегистрировать право собственности на ОКС
На этой земле находятся объекты капитального строительства. Документов на объекты нет (в архиве ОМС не нашли). Вероятно, строительство осуществлялось хозяйственным способом в советские годы. Объекты – коровники, зерносушилки, гаражи, административные здания.
Так чего делать? какая схема действий для достижения цели?
Александр, добрый день.
Если вы владеете объектами капитального строительства более 15 лет, то можно в судебном порядке признать факт добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Государственный регистратор — управление Росреестра.
При отсутствии спора о праве возможно обращение в суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение.
Дополнение: если Вы не владеете ОКС, то в таком порядке не признать факт, имеющий юридическое значение.
Александр, уточните, на каком именно праве находится земля.
Здравствуйте Алексей! Нет не владеем. недавно оформили право безвозмездного пользования участками земли, а на этой земле находятся ОКС.
На этой земле находятся объекты капитального строительства. Документов на объекты нет (в архиве ОМС не нашли). Вероятно, строительство осуществлялось хозяйственным способом в советские годы. Объекты – коровники, зерносушилки, гаражи, административные здания.
Александр
Как вариант считаю, что возможно заменить вид разрешенного использования земельного участка, а именно на ЛПХ, например, если такое возможно. Для чего Вам необходимо обратиться в отдел архитектуры местной администрации.
Земля у Вас в собственности? Или в безвозмездном пользовании? Если в собственности, то можете со справкой о зонировании территории обратиться в Росреестр и сменить разрешенное использование, если в пользовании, то потребуется постановление администрации, как собственника земли. Касаемо коровников, гаражей и т. д., то считаю, что разрешение на них не требуется, возможно будет зарегистрировать по декларации:
ст. 51 ГрК РФ: 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
Касаемо же административных зданий, если Вы их не приобретали, а строили, то возможно согласовать их постройку с администрацией, которая может выдать разрешение на ввод зданий в эксплуатацию для дальнейшего оформления технической документации и регистрации Вашего права на здания, если же нет, то в судебном порядке также возможно попробовать оформить здания:
ст. 222 ГК РФ: 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Тогда по постановлению администрации можете сменить разрешенное использования, если изберете такой способ оформления права собственности на ОКСы.
1. Изменять вид разрешенного использования земельного участка нет необходимости, мы являемся сельхоз предприятием и ведём разрешённую деятельность на этих участках.
2. Земля в безвозмездном пользовании.
3. Здания мы не строили, мы взяли землю в пользование и на этой земле здания на которые хотим зарегистрировать право собственности.
4. Разрешение на ввод могут выдать без разрешение на строительство.
Вы представляете гражданина или организацию, по какому основанию Вам предоставили земельный участок в безвозмездное пользование, на какой срок?
Земельный кодекс
Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;Статья 39.5. Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно
Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:
4) земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;Статья 39.10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование
6) гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
С уважением! Г.А. Кураев
1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства.
2. В безвозмездное пользование, на 6 лет.
Александр, здравствуйте. Вы указываете, что форма собственности видимо муниципальная. Вы выше пишете про некую безвозмездную собственность. Пожалуйста, определитесь от чьего имени Вы задаете вопросы — от имени муниципалитета, на земле которого находятся возведенные в советское время ОКС или от гражданина или частной организации?
Если речь идет о первом обратите внимание на следующую информацию от из Постановления Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11:
Суд указал, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками…
По объектам, построенным до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ 2004 года для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
Для нежилых объектов, построенных до 01.01.1995 года, нормативными актами регулирующими строительство и возникновение права собственности были:
— Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР», которым установлено, что гражданин или организация получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства.
— Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», которым установлено, что разрешение на строительство выдается городскими и поселковыми исполнительными комитетами. При этом, ВАС указал, что если после окончания строительства администрация города (поселка) так или иначе выразила свое согласие на размещение спорного объекта, например, предоставив землю под его эксплуатацию, то это означает санкционирование осуществленного ранее строительства.
— Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов». Однако суд отметил, что данный порядок распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. т. е. на объекты, построенные хозспособом, документы на ввод в эксплуатацию не должны были выдаваться.
Далее с этим интересным постановлением можно ознакомиться здесь:
Т.е. надо разбираться основательно и изначально определить, кем является заинтересованное лицо и на каком праве ему принадлежит земельный участок.
ИсточникКак оформить нежилое здание в 2 действия и за 45 дней
Большинство юристов знают только два способа оформления нежилых коммерческих зданий:
— разрешение на строительство, если здание ещё не построено;
— узаконение в судебном порядке, когда строительство уже проведено.
Мы же выделяем третий, альтернативный, способ регистрации таких зданий — регистрация в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ как вспомогательное здание.
Почему-то данный способ специалисты либо не знают, либо не придают ему значение. Например, недавно разговаривали с юристом общей практики, который доказывал нам, что если здание уже построено, узаконить его можно только в суде, и нет других вариантов.
Судебный порядок оформления — не даёт никаких гарантий, результат всегда будет 50/50. Или положительное решение, или отказ в узаконении, вплоть до сноса.
То же самое с получением разрешения на строительство, чтобы его получить, нужно пройти 7 кругов ада.
И лишь третий способ намного проще и быстрее, хотя во многом и зависит от грамотно составленных документов и адекватного обоснования регистрации здания как объекта вспомогательного назначения.
Поэтому, когда вас уговаривают идти сразу в суд, сначала стоит изучить все ли варианты оформления. Суд — это крайняя инстанция. Все может быть намного проще.
Как в 2 действия и за 45 дней зарегистрировать здание без документов.
Первый — в судебном порядке — зачастую именно суд предлагают юристы при оформлении права на самовольно возведенное здание.
Тут нужно помнить, что судебный путь не дает никаких гарантий. Результат всегда 50/50. Судья может признать постройку самовольной и после Исполком выдвинет требования о сносе, либо же удовлетворить иск и признать право собственности на объект.
Мы не рекомендуем в первую очередь обращаться в суд. Так как: 1. После отказа в удовлетворении Иска, оформить право будет практически невозможно либо же не выгодно для собственника.2. Сроки рассмотрения дела в судебном порядке: от 6 до 12 месяцев.3. Более 90% исков о признании права на самовольную постройку отказано в удовлетворении.
Второй — разрешение на строительство — подразумевает собой 3 этапа:1. Получение разрешения на строительство.2. Фактическое строительство в соответствии с проектной, эскизной и разрешительной документацией.3. Разрешение на ввод в эксплуатацию и регистрация объекта в Росреестре.
Срок оформления данным способом составляет от 6 месяцев до нескольких лет (не включая срок фактического строительства).
Разрешение на строительство занимает много времени и иногда обходится довольно дорого для собственника, особенно если фактическое строительство уже произведено. Также желание застройщика не всегда совпадает с градостроительными нормами, поэтому могут просто не согласовать тот проект, который задумал собственник.
Регистрация на основании статьи 51 Градостроительного кодекса — Данная статья дает возможность оформить объект недвижимости, как объект вспомогательного назначения без получения разрешения на строительство.
Объект вспомогательного назначения подразумевает собой здание/сооружение, которое будет использоваться для обслуживания основного здания. Но это не значит, что на земельном участке должно быть расположено основное зарегистрированное здание. В Градостроительном кодексе есть оговорка, что вспомогательный объект может быть возведен ДО основного, но только если площадь земельного участка это позволяет.
Прежде чем выбирать данный способ оформления, нужно проводить подробный анализ земельного участка и построенного объекта.
Для того чтобы регистрация объекта прошла в Росреестре без препятствий, при выборе данного способа, обращайтесь к опытным специалистам. Обязательно запросите практику, сколько таких дел сделала компания. Так как для гарантированного прохождения регистрации требуется грамотно составленное заключение о вспомогательном объекте, которое вносится в технический план и после подается в Росреестр.
От качественно составленного заключения зависит 90% успешной регистрации.
Был у нашей компании клиент, назовем его Ринат. И была у него база с двумя складами 80-х годов, на улице Родины г. Казани, которые он уже несколько лет сдавал в аренду. База Рината располагалась в промышленной зоне города, где на соседних участках так же располагались склады, ангары и другие производственные здания.
Ринат узнал, что его территория вероятно попадает под Ген план Казани, где будет вестись застройка жилыми комплексами. Ринат точно знал, что документы у него есть только на один склад. А второй склад всегда сдавался без документов, чтобы не платить большие налоги. Соответственно за второй склад ему денег город не заплатит и вероятно еще выпишет штраф за самовольную постройку.
Так как Ринат, как простой предприниматель, не имеет юридического образования, он обратился к своим знакомым, которые посоветовали нашу компанию, как специалистов в сфере оформления коммерческой недвижимости.
Изучив документы, наш юрист выяснил, что пока база Рината под реновацию не попадает, но находится рядом с территорией нового жилого комплекса. И может попасть под снос уже в ближайшее время, поэтому времени на оформление второго склада остается все меньше и меньше.
Оформить склад Рината можно было тремя способами. Ринат выбрал самый быстрый и гарантированный по результату.
Юристы нашей компании оформили все документы на склад всего за 2 месяца.
За эти два месяца мы:
1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников;
2. Сформировали следующую правовую позицию: объект капитального строительства имеет характеристики объекта вспомогательного назначения и может быть оформлен без получения разрешения на строительство на основании ст 51 Гр КРФ.
3. Подтвердили свою позицию подготовив заключение проектной организации о параметрах объекта;
4. На основании документально подтверждённых фактов сформировали пакет документов с актуальными замерами и обратились в Росреестр для проведения регистрации объекта и постановки его на кадастровый учет.
Итак, всего через 2 месяца, как Ринат обратился в нашу компанию, он получил документы на второй склад и был готов к программе реновации. А через пол года получил извещение, что его здания с земельным участком выкупят, а ему предоставят денежное возмещение.
Так наш клиент смог сохранить свои деньги и выстроить бизнес на новом месте с еще лучшими условиями. А ведь если не тот разговор с соседом, и не интуиция Рината, все могло бы быть совсем по другому.
ИсточникСтроительство и регистрация строений на земельном участке
Первоначальной отправной точкой в постройке и регистрации права собственности на объекты недвижимости является Земельный Кодекс РФ и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) субъекта РФ (на территории которого расположен земельный участок). Данные правовые нормы указывают, что каждый земельный участок обладает своей спецификой (которая влияет на размещение на нем объектов недвижимости), закрепленных в категории и виде разрешенного использования земельного участка. Иными словами, перед тем как обдумывать строительство на своем земельном участке, было бы неплохо ознакомиться с правоуставнавливающими документами на свой участок.
Наиболее распространенные «типы» земельных участков, на которых можно возводить данные вспомогательные постройки: категория земель — «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования «садоводство», «ИЖС». На участках данных «типов» возведение и строительство вспомогательных объектов допустимо, но некоторые особенности строительства конкретизируется в ПЗЗ, которое необходимо получить в местной администрации.
В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ, для возведения вспомогательных построек (в соответствии с целевым назначением земельного участка) — получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию не требуется, как и обязательная регистрация в Росреестре. Получить разрешение и затем зарегистрировать объект нужно в том случае, если баня возводится как капитальное строение с одним или несколькими признаками,а именно: 2-х или 3-этажная конструкция; наличие коммуникаций; обустройство жилых помещений, например, спального места в комнате отдыха (более конкретно данные условия и критерии прописаны в ПЗЗ).
Отдельно стоит сказать про объекты капитального строительства и площадью более 50 кв.м. Данные объекты подлежат государственной регистрации как объекты капитального строительства, в связи с чем на строительство данных объектов необходимо получать разрешение на строительство. ФЗ № 217-ФЗ вступивший в силу 01.01.2019 года устанавливает, что для получения разрешения на строительство необходимо обратиться в Администрацию муниципального образования на территории которой расположен земельный участок. В соответствии с вышеуказанным законом, каждая Администрация должна была в установленном порядке дополнить административный регламент выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. В регламентах указывается четкий перечень необходимых при подаче документов, обычно список состоит из следующих документов, но может варьироваться в зависимости от законодательства субъекта: правоустанавливающие документы на земельный участок, копия СНИЛС, копия паспорта заявителя/копия доверенности представителя, возможно предоставление ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), схема расположения планируемого строения на земельном участке.
Чтобы в будущем избежать проблем при эксплуатации постройки,рекомендуется следовать нормам ,установленным СНиП :
1)Возведение частной бани на собственной земле допускается на расстоянии 2,5 метров от соседних участков и 5 метров от построек жилого назначения. (соответственно,если вы не нарушаете данный регламент, то разрешения у соседей на возведение постройки не требуется)
2)Удаленность строения от проезжей части составляет не меньше 6 метров.
3)Расстояние к водоему составляет до 22 метров. Подобное требование предъявляется к расположению бани в отношении гидротехнического сооружения – колодца или скважины.
4)Возведение строения недопустимо на участках, подверженных затоплению.
5)При выборе места расположения бани следует учитывать розу ветров, которая присутствует на местности. Это предотвратит задымленность соседнего участка при регулярной топке бани.
Что касаемо налогооблажения то тут существует несколько случаев:
1) Если постройка не является капитальной и она не зарегистрирована в Едином госреестре недвижимости , то налогом эта недвижимость не облагается.
2) Если хозяйственная постройка капитальная и права на нее все-таки зарегистрированы, но ее площадь не превышает 50 квадратных метров, налог с нее не взимается.Но есть важное условие: постройка не должна использоваться в предпринимательской деятельности.
3) Капитальные хозяйственные постройки, не попадающие под действие льгот, облагаются налогом в общем порядке на основании поступившей в налоговые органы информации о зарегистрированных правах граждан на такие объекты, включая сведения из Росреестра, а также от нотариусов при оформлении прав на наследство.
Какие могут быть нарушения?
Самое главное нарушение это нарушение норм гражданского права, а именно статья 222 Самовольная постройка, такое нарушение может произойти в том случае , если по общим правилам Вы были обязаны зарегистрировать недвижимость на участке и по каким то причинам этого не сделали, либо возвели постройку на землях , на которых законом предусмотренным запрет возведения.Так же при нарушении норм СНиП, перечень которых предоставлен выше. По общему правилу грозит снос постройки в целом. Это может сделать орган местного самоуправления через суд.
В случае если Администрация МО отказывает в выдаче разрешения на строительство или Росреестр отказывает в регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет — данные отказы необходимо оспаривать в порядке административного судопроизводства в судебном органе по месту нахождения административного ответчика. Стоит учитывать, что представлять интересы Истца (гражданина/юр.лица) в судебном порядке может только лицо с юридическим образованием.
Источник