Предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, осуществляется в настоящее время в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ ). Сходные положения содержались ранее в ст. 36 ЗК РФ (утратила силу с 01.03.2015).
Согласно п. 1 названной статьи исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Следует отметить, что правовое регулирование рассматриваемых отношений не свободно от недостатков. В этой связи существенное значение приобретают правовые позиции по спорным ситуациям, сформулированные в судебной практике.
В настоящей статье предлагается проанализировать спорныйвопрос, касающийся возможности предоставления публичных земельных участков собственникам объектов незавершенного строительства.
Анализ ст. 39.20 ЗК РФ показывает, что объект незавершенного строительства не упоминается в числе объектов, правообладатель которого вправе приобрести земельный участок под ним. Указанный вид объекта отсутствовал и в ст. 36 ЗК РФ. Однако в то же время ст.
Как купить участок с не достроенным домом? | Покупка земельного участка с не достроенным домом
39.20 ЗК РФ не содержит прямого запрета на ее распространение в отношении объекта незавершенного строительства.
Как показывает анализ судебной практики, подобная ситуация еще во время действия ст. 36 ЗК РФ породила правовую неопределенность, выразившуюся в существовании двух противоположных подходов к ее решению.
Согласно первому подходу положения ст. 36 ЗК РФ должны распространяться в том числе на объекты незавершенного строительства.
Это объяснялось тем, что перечень объектов недвижимости, перечисленный в приведенной норме, не является исчерпывающим. При этом прямой запрет на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, отсутствует. Такие выводы можно обнаружить во многих судебных актах (Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 22.05.2014 по делу N 33-6935/2014 и др.).
В соответствии со вторым подходом положения указанной статьи не должны распространяться на объекты незавершенного строительства.
Основным доводом в пользу такой позиции служило то, что в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Такой вывод был сформулирован вначале в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, от 1 марта 2011 г. N 14880/10, а затем получил отражение в более свежей судебно-арбитражной практике (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2016 по делу N А51-6116/2015 и др.).
На наш взгляд, более взвешенным является второй подход в силу следующего. Земельное законодательство прямо отграничивает порядок предоставления публичных земельных участков в зависимости от цели такого предоставления: строительство или эксплуатация объектов.
Частный жилой дом из объекта незавершенного строительства оформляем в объект завершенного
При этом юридическим фактом, который является точкой их разграничения, выступает момент ввода объекта в эксплуатацию. Если предположить, что ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время ст. 39.20 ЗК РФ) должна распространять свое действие в отношении объектов незавершенного строительства, то произойдет смешение указанных процедур, что недопустимо.
Кроме того, первый подход вполне может привести к многочисленным злоупотреблениям, выражающимся в том, что лица, не завершая строительство объектов на арендованном земельном участке, будут иметь возможность приобрести такой участок в собственность в обход легальной процедуре.
Источник: www.korenovsk.ru
Оформление прав на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства
Граждане и организации, имеющие в собственности строения, находящиеся на государственных или муниципальных землях обладают исключительной возможностью приобретения этих участков по договору купли-продажи.
На участки, находящиеся под недостроенными объектами эта норма не распространяется, но если строения оформлены в процессе приватизации или если участок получен на праве постоянного бессрочного пользования, то в виде исключения участок можно приобрести на праве собственности. Причем, купить участок под недостроенным объектом можно даже в том случае, если участок не был получен в аренду.
Во всех других ситуациях возможно получение участка во владение только на праве аренды. Получить в собственность участок под объектом незавершенного строительства не получится.
Законодательством России не определен порядок оформления права аренды на участки, занятые недостроем. Порядок и условия заключения договора аренды определяются местным законодательством, например, Постановлениями Правительства Москвы.
В Москве собственникам недостроенных капитальных объектов участки предоставляются в аренду на срок от 25 до 49 лет. Причем, договор аренды должен быть целевым, т.е. оформляться для того, чтобы застройщик мог завершить необходимые строительные работы и ввести здание в эксплуатацию.
Передачей участков в аренду владельцам или собственникам строений занимается московский Департамент городского имущества.
Арендовать участок имеют право:
- Граждане, ИП, организации, являющиеся собственниками или владельцами сооружений или помещений, находящихся на землях, принадлежащих городу или государству.
- Организации, которые такие участки получили в бессрочное пользование.
- Арендаторы государственных или местных участков, на которых расположены сооружения.
- Арендаторы участков, желающие получить смежные земли, находящиеся в собственности Москвы, если их использование предусматривается для эксплуатации зданий, сооружений.
Для аренды земли надо предоставить в Департамент:
- Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
- Паспорт или другой личный документ заявителя либо доверенность представителя.
- Документ о праве на строение и на землю.
По итогам рассмотрения заявки в течение 22 дней Департамент предоставит договор аренды или решение об отказе. Незаконный отказ можно опротестовать в Главном контрольном управлении города Москвы или в суде.
Отказать в оформлении аренды могут в том случае, если:
- Заявитель предоставил неправильно оформленные документы, либо они предоставлены не в полном комплекте, либо содержат противоречивые сведения.
- Документы не соответствуют требованиями законодательства.
- У заявителя нет прав на оформление аренды.
- В других случаях.
Отказ можно обжаловать в досудебном и в судебном порядке. Опротестовать можно:
- Нарушение прав заявителя.
- Противоправные решения должностных лиц.
- Противоправные действия сотрудников структур.
- Бездействие должностных лиц.
- Нарушение положений Регламента, определяющего особенности оформления аренды земли.
При этом надо учесть, что вопросы, связанные с недостроем, могут быть вынесены на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (ГЗК). Возможность необоснованного отказа в оформлении аренды или затягивания сроков – велика. В связи с этим может понадобиться урегулировать вопрос в судебном порядке.
Если вам нужно приобрести или арендовать городской (муниципальный) участок, на котором имеется недостроенный объект, вы можете воспользоваться профессиональной поддержкой наших экспертов, которые урегулируют все организационные вопросы за вас – вам надо лишь подготовить доверенность на право осуществлять указанную деятельность в ваших интересах.
Источник: nkk-russia.ru