Как оформить землю под объектом незавершенного строительства

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

Предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости обладает определенной спецификой. Концепция законодателя такова, что по статусу вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания на то закона, однако применительно к строящимся объектам (объектам незавершенного строительства) необходимо выполнение ряда условий для признания их объектом недвижимости.

К таким условиям можно отнести следующие:

1. Строительство ведется на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке;
2. Получено разрешение на строительство;
3. Полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Неправомерное использование участка грозит административной ответственностью

За использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, статьей 7.1 КоАП РФ предусматривается административная ответственность (дело № А40-12687/2016, дело № А40-4327/15) в виде наложения штрафа:

Если кадастровая стоимость земельного участка определена:

• на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей;
• на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей;

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена:

• на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;
• на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
• на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

1. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Аренда земельного участка для завершения строительства

В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2013 № Ф05-15965/2013 по делу № А40-85717/2012, ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу № А35-7851/2012).

Вместе с тем, урегулирован вопрос предоставления земельного участка в аренду собственникам объектов незавершенного строительства для завершения их строительства.

В первую очередь обращу внимание на следующие аспекты предоставления земельного участка для завершения строительства:

• земельный участок предоставляется без проведения торгов;
• земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, что подразумевает наличие зарегистрированного в установленном порядке права собственности;
• земельный участок для завершения строительства предоставляется однократно, т.е. возможность повторного предоставления для указанной цели исключается на законодательном уровне.

Если рассматривать субъектный состав правоотношений данного вида, то в качестве собственников могут выступать как лица, которые строят объекты недвижимости на этом участке, так и те, кто приобрел права собственности по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Поскольку изъятие возможно только на основании решения суда, в случае отказа в иске первичный собственник сохраняет право на объект незавершенного строительства. Другим основанием сохранения права собственности служит истечение срока, установленного для обращения в суд с требованием об изъятии (шесть месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка), а также признание торгов несостоявшимися по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Примечательно, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается только при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Субъектный состав также влияет на срок нового договора аренды земельного участка.

Срок нового договора составляет до трех лет в случае предоставления земельного участка первичному собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Если же право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, то срок нового договора аренды будет определяться исходя из запроектированных характеристик объекта незавершенного строительства, и земельный участок будет предоставлен новому правообладателю на период,, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Минстрой России) в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, Приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр). При этом, если предусматривается строительство нескольких зданий, сооружений, то договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.

Когда нужно зарегистрировать право собственности

Как отмечалось ранее, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства является обязательным условием оформления земельных отношений, однако это нужно сделать до истечения срока действия договора аренды, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется исключительно на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 по делу № А51-2921/2011.

Источник

Оформление земельного участка под объектом незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Оформление земельного участка под объектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Оформление земельного участка под объектом незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2022 N 307-ЭС22-3045 по делу N А21-10622/2011
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о прекращении исполнительного производства.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как из содержания судебных актов следует, что суды всесторонне исследовали доказательства по делу, установили необходимые для разрешения спора обстоятельства, дали надлежащую правовую оценку доводам заявителя. Принимая во внимание, что дальнейшее исполнение решения суда по настоящему делу при сложившейся после вступления его в законную силу ситуации не приведет к определенности в правоотношениях, не обеспечит оформление прав на землю в соответствии с нормами законодательства, отметив, что в связи с наличием на земельном участке, образованном из земельного участка с кадастровым номером 39:15:151316:0002, жилых домов и объектов незавершенного строительства, которые возведены или возводятся гражданами — членами товарищества, не исключается проведение процедур, направленных на упорядочение землепользования, по иным основаниям и в отношении иных субъектов, суд округа пришел к выводу о наличии правовых оснований для прекращения исполнительного производства на основании части 1 статьи 327 АПК РФ и пункта 2 части 1 статьи 43 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оформление земельного участка под объектом незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Приобретение в собственность земельных участков без торгов на территории Санкт-Петербурга в рамках инвестиционной деятельности
(Бигаева Г.)
(«Жилищное право», 2018, N 2) Также возможно оформление в собственность земельного участка при незавершенном строительстве, при оформлении в собственность объекта незавершенного строительства.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости Вопреки доводам подателя кассационной жалобы, арбитражные суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из того, что общество не имело права на оформление земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Нормативные акты: Оформление земельного участка под объектом незавершенного строительства

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Источник

ВС напомнил о праве собственника недостроенного здания на предоставление участка под ним без торгов

Суд подчеркнул, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и участка под ним возникают риски нарушения прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений

Как отметила одна из экспертов, ВС подтвердил позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает его право собственности, а также баланс публичных и частных интересов. Другой считает, что позиция Верховного Суда, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой – уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений. Третий назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса.

5 июля Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021 о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства его собственнику без проведения торгов.

С 2006 г. ООО «ЮгСтройЭлектроКомплект» является собственником недостроенного склада, расположенного в Ставрополе. В июне 2014 г. общество перезаключило с городским комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды участка под объектом недвижимости для продолжения строительства. Через три года договор вновь был перезаключен на три года для завершения строительства склада.

В декабре 2020 г. «ЮгСтройЭлектроКомплект» в очередной раз обратился в ставропольскую администрацию с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, однако получил отказ под предлогом того, что ранее участок уже предоставлялся ему для завершения строительства склада. Тогда общество оспорило отказ в судебном порядке, потребовав предоставить ему землю под складом на 20 месяцев для завершения строительства объекта.

Суды отказали в удовлетворении иска, также указав, что спорный участок ранее уже предоставлялся обществу для завершения строительства склада. При этом они отвергли довод о том, что общество не могло завершить строительство в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ. Тем самым суды указали на отсутствие у заявителя препятствий для завершения строительства и на недоказанность причинно-следственной связи между действиями налогового органа и наступлением соответствующих негативных последствий.

«ЮгСтройЭлектроКомплект» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с его доводами и напомнила, что согласно ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды муниципального или государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на нем, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти же правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды такого участка, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что его строительство не было завершено. В свою очередь уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на нем расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юрлицам. Собственник такой недвижимости имеет право пользования предоставленным под нее земельным участком (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

ВС добавил, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта произошло из-за действий (бездействия) органов госвласти, местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1–3 ст. 239.1 ГК РФ).

«Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК. Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5», – указала Экономколлегия.

В рассматриваемом деле, отметил ВС, публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка, на котором расположен этот объект. Соответственно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2017 г. срока действия ранее заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, подчеркнул Верховный Суд. Кроме того, заметил он, общество при рассмотрении этого дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ, которые были подтверждены решением Управления ФНС по Ставропольскому краю.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил требования кассатора в части признания незаконным отказа комитета в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства, в остальной части дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар полагает, что основной вывод ВС РФ, на который необходимо обратить внимание, – это незаконность отказа органа, осуществляющего публичные полномочия на повторное предоставление земельного участка в аренду застройщику в том случае, если такой орган в установленный шестимесячный месячный срок с даты истечения первоначального договора аренды не реализовал свое право на изъятие объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

«Приведенное Судом разъяснение направлено, во-первых, на защиту интересов добросовестных застройщиков объектов незавершенного строительства, во-вторых, на сохранение единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта. В-третьих, выводы ВС затрагивают порядок определения предмета исследования по такой категории споров: при оценке правомерности отказа необходимо установить, было ли инициировано изъятие и имелись ли у застройщика объективные препятствия для завершения строительства в течение срока действия первоначально заключенного договора аренды. Полагаю, что указанная позиция, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой стороны, уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений», – заключил Юнис Дигмар.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса. «При этом ВС обращает внимание именно на недобросовестность государственного органа, который должен был предпринять ряд обязательных действий для реализации собственной воли по изъятию участка, но не сделал этого. Это именно тот классический подход по распределению бремени доказывания и возложения его на госорганы, который декларируется в АПК РФ, но на практике не очень-то работает. Подход нижестоящих судов – подтверждение данного тезиса. Безоговорочное доверие к доводам госоргана превалирует над нормами закона. ВС РФ в свою очередь пересмотрел разумность и законность действий государственного собственника с позиции норм права, без скидок на то, что это представитель власти», – заметил он.

Эксперт также обратил внимание на разногласия по вопросу уважительности причин, по которым заявитель не мог завершить строительство объекта недвижимости. «В этом вопросе позиция ВС РФ видится мне менее мотивированной, чем позиция первой инстанции. С другой стороны, именно так и должен работать принцип распределения бремени доказывания, при котором не заявитель, а госорган должен доказывать свою правоту», – полагает Виктор Глушаков.

Младший юрист Land Law Firm Карина Воронова отметила, что ВС РФ подтвердил ранее сформулированную правовую позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает право собственности, а также баланс публичных и частных интересов.

Она напомнила, что в редакции п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., отсутствовало положение об однократном предоставлении земельного участка в аренду для собственника объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г. «Вероятно, что эта норма в редакции Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ “О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ” была изменена для регулирования и пресечения сроков затягивания строительства объектов, экономической целесообразности такого строительства. В соответствии с п. 3. ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении», – предположила она.

Карина Воронова добавила, что в рассматриваемом случае в силу положений ст. 49 ГК РФ общество не могло осуществлять хозяйственную деятельность и завершить строительство объекта по объективным причинам, что препятствовало принудительному изъятию объекта строительства в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 марта 2022 г. № Ф01-752/2022 по делу № А82-12138/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 ноября 2020 г. № Ф04-4149/2020 по делу № А75-778/2019). По ее мнению, стоит учитывать и противоположную судебную практику, в соответствии с которой исключение общества из ЕГРЮЛ имело бы значение для рассмотрения судом в том случае, если бы объект незавершенного строительства был изъят и реализован с публичных торгов в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 мая 2021 г. № Ф04-2720/2021 по делу № А81-2404/2020; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2021 г. № Ф10-755/2021 по делу № А35-1626/2020).

Источник