Перед оформлением в собственность квартиры в новостройке необходимо убедиться, что дом сдан, имеет кадастровый и технический паспорта, зданию присвоен почтовый индекс. 15 июля 2019.
О ДДУ (договоре долевого участия)
Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.
- Что такое ДДУ
- Договор долевого участия по ФЗ 214
- Плюсы и минусы, риски ДДУ
- Покупка квартиры по договору долевого участия
- Как проверить ДДУ и застройщика
- Регистрация в Росреестре
- Дальнейший план действий
- Подводные камни
- Банкротство застройщика при ДДУ
- Банкротство банка
- Участие в сделке заемных средств
Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.
В договоре ДДУ две стороны:
- Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
- Дольщик – покупатель квартиры.
Договор долевого участия по ФЗ 214
В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.
Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.
В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.
Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.
Какие преимущества ДДУ:
- Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
- Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
- Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
- Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
- Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
- Наличие у застройщика гарантийных обязательств.
На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:
- Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
- Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
- При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.
Покупка квартиры по договору долевого участия
Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.
- Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
- Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
- Заключить договор с застройщиком.
- Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
- Документ передается на регистрацию в Росреестр.
Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.
Как проверить ДДУ и застройщика
Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.
Составляем договор ДДУ — на что обратить внимание
Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:
- Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
- Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
- Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
- Порядок предъявления претензий.
- В каких случаях можно расторгнуть договор.
- Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.
Что означает переуступка прав по ДДУ?
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ?
Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.
Что такое электронная регистрация ДДУ?
Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.
Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.
Приемка квартиры в новостройке . Как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке . Назад. Покупка квартиры на вторичном рынке. Осмотр квартиры перед покупкой . Проверка квартиры перед покупкой . Оформление покупки квартиры . Покупка квартиры в кредит или ипотеку. Целевой займ на покупку квартиры . Покупка квартиры по военной ипотеке. … Риски при покупке квартиры . Расторжение договора купли-продажи квартиры . Закрыть меню.
Какие документы нужно оформить при покупке квартиры в новостройке?
Перед оформлением в собственность квартиры в новостройке необходимо убедиться, что дом сдан, имеет кадастровый и технический паспорта, зданию присвоен почтовый индекс.
Как только имя владельца появляется в Едином государственном реестре недвижимости, квадратные метры официально становятся его собственностью. С 2016 г. в качестве правоустанавливающего документа Росреестр больше не выдает Свидетельство о праве собственности на квартиру. Заменившая его выписка из ЕГРН имеет такую же юридическую силу. Какие шаги предстоит предпринять, чтобы получить этот документ?
- Сфера ответственности застройщика: что проверить
- Сфера ответственности покупателя
- Пакет документов для оформления права собственности
Сфера ответственности застройщика: что проверить
Регистрировать право собственности на квартиру можно в домах, сданных в эксплуатацию. Здание, которое ранее числилось под временным «строительным» номером, должно получить постоянный почтовый адрес. В течение не более двух месяцев отдел градостроительства городской администрации издает соответствующее постановление. Объект ставят на кадастровый учет в БТИ и получают такие документы:
Кадастровый паспорт. В Росреестре зданию присваивают уникальный номер. Застройщик получает кадастровый паспорт, дающий право продавать квадратные метры. Выполнены ли эти действия, можно узнать на сайте вышеназванной федеральной службы в разделе справочной информации о недвижимости.
Технический паспорт. Техпаспорт с поэтажным планом здания выдает БТИ после обмеров объекта и инвентаризации. Без него ввести дом в эксплуатацию невозможно. Оформление новостройки в среднем занимает около полугода. Формально до завершения всех процедур новые собственники не имеют права получать выписку из ЕГРН. Однако многие застройщики выдают дольщикам ключи раньше. Опасаться такой ситуации не стоит: сегодня это нормальная практика.
Сфера ответственности покупателя
Имея на руках необходимый пакет документов и квитанцию об оплате госпошлины, зарегистрировать право собственности можно одним из трех способов:
Лично в МФЦ. В центр обращаются все дольщики, за исключением тех, кому не исполнилось 14 лет. Лица в возрасте 14–18 лет приходят с одним из родителей или опекуном. Будущие собственники оплачивают госпошлину 2000 руб. (по закону – делится на всех), подписывают заявление и передают на рассмотрение все документы, кроме паспортов. Взамен получают расписку, по которой по истечении 30 календарных дней можно будет забрать выписку из ЕГРН.
В Росреестре через интернет. С 1 января 2017 г. будущие владельцы имеют право подавать бумаги в электронном виде без предоставления оригиналов. Предварительно необходимо получить в Удостоверяющем центре сертификат усиленной квалифицированной ЭЦП (электронно-цифровой подписи). Эта услуга обойдется в 3–5 тыс. руб. Зато стоимость госпошлины в этом случае составит 1200 руб.
Ценным письмом с описью. Документы направляют почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Готовая выписка ЕГРН также может быть отправлена по почте на аналогичных условиях. Для этого в заявлении делают соответствующую пометку и указывают почтовый адрес.
Заплатить госпошлину в размере 2000 руб. можно непосредственно в МФЦ, а также в других местах – на почте, через терминал или интернет-банкинг.
Пакет документов для оформления права собственности
Заявление на регистрацию по стандартному образцу.
Паспорта заявителей (при необходимости – свидетельства о рождении дольщиков в возрасте до 14 лет).
Договор основания – договор долевого участия, переуступки прав требования или ЖСК (жилищно-строительного кооператива).
Акт приема-передачи объекта недвижимости.
Дополнительно могут понадобиться:
Разрешение на ввод в эксплуатацию (ведущие застройщики подают эту информацию самостоятельно, но иногда ее запрашивают и от заявителей).
Кредитный договор и закладная из банка, если жилье приобретено в ипотеку.
Оригинал свидетельства о браке – для пар, оформляющих недвижимость в совместную собственность.
Нотариальная доверенность – для тех, кто пользуется услугами посредника.
Как убедиться, что квартира ваша
При регистрации заявки вы получите порядковый номер. Зная его, можно посмотреть статус процедуры на сайте Росреестра. Как только процесс будет завершен, в графе «собственник» появится фамилия покупателя. Теперь вы официально являетесь владельцем квартиры в новостройке и имеете полное право продать, обменять, подарить ее или сдать в аренду. Владейте!
Оформляем новостройку в собственность: пошаговая инструкция в 2020 году. Автор: Юлия Кузнецова. Поделиться … Оформление этих документов занимает 3-4 месяца. При регистрации права собственности предоставлять их не нужно, достаточно факта получения паспортов, регистрирующий орган самостоятельно сделает запрос о их наличии. Бумажные паспорта могут понадобиться тем, кто оформляет ипотеку. Чаще всего застройщик сам их получает и передает жильцам. Если этого не произошло, можно лично запросить их в БТИ или МФЦ. В дальнейшем паспорта пригодятся, если планируется перепланировка или продажа квартиры . Заказать их можно в любое время, когда возникнет необходимость.
Как правильно оформить документы при покупке жилья в новостройке
Без необходимых и правильно оформленных документов покупку квартиры можно считать недействительной. Если вас пугают бюрократические формальности или на них просто нет времени, то при определенных доплатах это можно поручить организации, с которой вы подписали договор о покупке. Сэкономить время поможет и Многофункциональный центр, в котором работают представители основных госорганов. В любом случае полезно заранее узнать о важных нюансах в подготовке документов.
1. Определите тип договора на покупку жилья
В зависимости от типа договора на покупку квартиры оформление и перечень документов будут немного отличаться. Приобрести жилье вы можете, участвуя в долевом строительстве, с помощью паевого взноса, инвестиционного вклада, переуступки прав требования или путем вступления в кооператив (товарищество).
Существуют и другие схемы, выгодные больше для продавца, чем для покупателя: договор предварительной купли-продажи (100% предоплата до окончания строительства) и продажа векселя (покупка ценной бумаги, которую потом нужно обменять на квартиру).
2. Убедитесь в том, что дом официально принят госкомиссией
Об этом должен свидетельствовать пакет документов здания о прохождении всех этапов проверки: в том числе технический паспорт дома, разрешающий акт от местной администрации, передаточный акт из архитектурно-строительной организации, свидетельство о кадастровом учете в Росреестре с официальным почтовым адресом здания.
3. Получите акт приемки-передачи жилья
Акт выдается строительной компанией после осмотра покупателем будущей квартиры. Для этого в заранее оговоренное время вы встречаетесь с застройщиком и тщательно знакомитесь со своей будущей недвижимостью. Если вас все устраивает и вопросов к застройщикам не возникает, то вы подписываете акт приема-передачи и получаете заветные ключи.
4. Поставьте квартиру на кадастровый учет
Любой жилой объект должен иметь кадастровый паспорт с экспликацией. Нужно обратиться в Росреестр, чтобы вызвать техника для проверки планировки и замера площади. Все данные должны совпадать с планом строительной компании. Подлежащие согласованию перепланировки нужно узаконить и только после этого отправляться за кадастровым паспортом.
5. Подготовьте перечень документов на право собственности
Если у вас на руках акт приемки-передачи и кадастровый паспорт, то пора подавать на право собственности. Список документов для этого небольшой, но для каждого из оригиналов необходимо сделать копии. Положите в одну папку: паспорта либо свидетельства рождения (до 14 лет) всех собственников квартиры; договор с застройщиком со всеми соглашениями; акт приема-передачи жилья; кадастровый паспорт с планом квартиры; кредитный договор с закладной (при покупке посредством ипотеки); разрешение органов опеки (если один из собственников несовершеннолетний).
Туда же приложите ксерокопии разрешения на ввод дома в эксплуатацию, акта о распределении квартир между инвесторами и квитанцию об уплате госпошлины. Если у вас нет на руках кредитного договора, получите его в банке. Как правило, сотрудник банка при регистрации права сам предъявляет работнику Росреестра вашу закладную. Но так поступают не все банки, поэтому о наличии закладной для регистрации права нужно позаботиться заранее.
6. Зарегистрируйте право собственности на квартиру
Собрав необходимые документы, оповестите застройщика о намерении пойти в Регистрационную Палату: для оформления права собственности присутствие представителя строительной компании-продавца обязательно. Перед тем как отдавать документы работнику Росреестра, в электронном виде заполните заявление с указанием паспортных данных, адреса квартиры, ее технических характеристик и собранных документов. После проверки заявление его подписывают все собственники квартиры.
7. Получите регистрацию права
Если документы были сданы правильно, сотрудник Росреестра выдаст вам расписку с указанием срока их рассмотрения. Обычно на это уходит не более месяца. Сроки могут затянуться, если собственников несколько, открыта ипотека, есть обременения. Для уточнения даты регистрации права можно позвонить в Росреестр. В назначенный срок каждый собственник должен прийти для получения документов с паспортом и выданной ему ранее распиской. У доверенных лиц при себе должны быть оригинал и копия нотариальной доверенности с паспортом.
Совет эксперта: как выбрать надежного застройщика?
Задумались о приобретении жилья в новостройке? Помните, что помимо удобного расположения, планировки и наличия инфраструктуры, проверить надежность застройщика. На что обратить внимание, мы узнали у эксперта.
1. Отзывы. Конечно, самая доступная возможность проверить репутацию застройщика – почитать, что о нем пишут в средствах массовой информации, как о нем отзываются клиенты на форумах.
2. Степень готовности дома. Если строительство еще ведется, нужно оценить, укладывается ли застройщик в заявленные сроки, которые прописаны в проектной декларации. Кроме того, практически у всех крупных застройщиков на стройплощадке установлены веб-камеры, благодаря которым можно наблюдать за ходом строительства онлайн.
3. Тип договора. В рамках ФЗ-214 есть три варианта: ДДУ, ЖСК, вексельные схемы. В настоящее время самым надежным является договор долевого участия.
4. Аккредитация банка. Большим плюсом и подтверждением надежности застройщика является факт аккредитации объекта в банке: прежде чем аккредитовать тот или иной проект, они тщательно проверяют документы и финансовое состояние застройщика.
Приемка квартиры от застройщика. Оформление квартиры в собственность и прописка. Какие нужны для этого документы. Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой. Стоит ли покупать квартиру в новостройке : советы юриста как сэкономить и выгоднее купить. … Документы для оформления договора и регистрации. Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно: договор, подтверждающий участие при долевом строительстве
Как купить квартиру в новостройке правильно – пошаговая инструкция и распространенные ошибки
Приобретение жилья в новостройке имеет массу преимуществ, но есть и минусы. Если застройщик надежный, то человек получает жилье, в котором никто никогда не жил. Кроме того, такие квартиры юридически чисты – никто не объявится, спустя полгода и не предъявит свои права на недвижимость.
Однако нередко на рынке первичной недвижимости граждане сталкиваются с мошенничеством и аферами. Поэтому важно знать, как купить квартиру в новостройке правильно, чтобы не потерять деньги и время. Если соблюсти все тонкости и следовать пошаговой инструкции, вероятность опасной сделки исключена.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке
Существует несколько способов приобретения квартиры в строящемся доме или новостройке. В зависимости от выбранного варианта схема покупки будет отличаться.
Если дом уже построен, то последовательность действий такая:
- Поиск выгодного предложения. При этом учитываются технические сведения и перспективы развития инфраструктуры.
- Сбор и анализ данных о строительной компании.
- Посещение офиса застройщика и ознакомление с документацией, касающейся его деятельности и недвижимого объекта.
- Осмотр объекта недвижимости.
- Оформление документов на покупку квартиры.
- Перечисление оплаты в соответствии с договором.
- Передача квартиры новому собственнику. Факт передачи оформляется посредством специального акта.
- Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Если квартира приобретается на стадии, когда строительство дома только начинается, то, разумеется, просматривать еще нечего. Вместо этого этапа потребуется изучить проект строительства.
В этом случае будет составлен предварительный договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Он должен предусматривать положения, которые обеспечат порядок и сроки передачи жилья, а также другие нюансы. Все это необходимо для исключения рисков покупателя.
Обязательно следует ознакомиться с объектом недвижимости. Необходимо удостоверится, что установленная цена соответствует типу жилья. При формировании стоимости учитывается район местоположения, планировка квартиры, используемые в строительстве материалы, инфраструктура и т.д.
Конечно, приобретение квартиры в уже сданном доме позволяет оценить уже готовый объект, что значительно упрощает дело. Потенциальный покупатель может проверить качество объекта, оценить удобство планировки и благоустройство района.
В любом случае необходимо ознакомиться с документацией, регламентирующей постройку. Как минимум, застройщик должен предоставить документы на земельный участок и разрешение на строительство. Кроме того, если объект уже построен, нужно удостоверится, в том, что технические характеристики квартиры в документах и по факту совпадают.
Как выбрать застройщика
Жилье, которое находится на стадии котлована, стоит значительно дешевле, чем квартира в готовой новостройке. Разница может достигать до 40 %. Однако погоня за дешевизной может обернуться рядом негативных последствий – некачественное строительство, намеренное завышение стоимости объекта, повторная продажа. Кроме того, застройщик может вообще изменить проект и поставить дольщика перед фактом.
Чтобы этого не произошло необходимо тщательно проверять застройщика перед заключением договора. Покупателю стоит получить следующие сведения:
- стаж строительной компании на рынке – предпочтительнее, если организация ведет деятельность более пяти лет;
- информацию о государственной регистрации застройщика и данные о планировке и инфраструктуре объекта;
- в каких банках строительная компания получила аккредитацию – если жилье, предлагаемое застройщиком, можно оформить в ипотеку, компании можно доверять;
- количество завершенных объектов;
- кто является учредителем, какой у него опыт и репутация;
- подавались ли ранее иски в отношении застройщика;
- какой размер уставного капитала;
- отзывы в социальных сетях от дольщиков и жителей микрорайона – при этом нужно удостоверится в реальности отзывов.
Если есть несколько застройщиков, чтобы выбрать, у кого покупать квартиру, нужно ознакомиться с официальным сайтом компании и отзывами реальных людей. В социальных сетях искать отзывы удобнее, так как там вы сможете пообщаться с автором лично и изучить его страницу.
Немаловажен вопрос вероятного банкротства строительной фирмы. Это влечет за собой ряд неблагоприятных последствий – придется обращаться в суд и добиваться защиты своих прав и законных интересов. Застройщик обеспечивает исполнение обязательств посредством страхования ответственности перед инвесторами. Если он объявит себя банкротом, дольщики имеют право получить денежное возмещение.
Какой договор оформить
Сделка о покупке квартиры в новостройке должна быть официально оформлена. Для этого заключается специальный договор. Существует несколько вариантов оформления. Какой выбрать, зависит от ситуации.
Договор долевого участия (ДДУ)
Если дом еще строится, то заключается ДДУ. На момент оформления сделки объект будет существовать только в виде проекта, поэтому договор обязательно включает следующую информацию:
- подробное описание объекта недвижимости, указание адреса, площади и т.д.;
- фиксированная цена, изменение которой допускается только при наличии расхождений с фактической площадью по замерам БТИ;
- срок, когда объект будет передан дольщикам.
ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации по закону. Документы для этого могут быть поданы продавцом самостоятельно. В этом случае в тексте договора фиксируется срок подачи бумаг на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
Особое внимание следует обратить на пункты договора, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиками, если обязательства будут нарушены, а также порядок начисления и выплаты неустойки. Кроме того, определяется порядок распределения расходов на регистрацию, оплату коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.
Порядок составления и исполнения ДДУ регламентируется ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве». Если он не будет соответствовать требованиям законодательства, документ не имеет юридической силы.
Дольщик станет собственником только после сдачи дома в эксплуатацию. Факт передачи квартиры дольщику фиксируется специальным актом.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Купить квартиру в новостройке можно через ЖСК. В этом случае права покупателей менее защищены законодательно, что означает, наличие рисков.
Основная особенность приобретения недвижимости по ЖСК состоит в том, что появляется возможность выплаты всей стоимости жилья уже после ввода дома в эксплуатацию. Для покупателей предлагается рассрочка на несколько лет.
В таком варианте оформления покупатели являются пайщиками. Их взносы не облагаются налогом, поэтому застройщик может продать квартиру по более низкой стоимости.
Пайщики ЖСК вправе контролировать процесс строительства дома. Если пайщик захочет расторгнуть договор, то условия и сроки возврата денежных средств будут определены исключительно кооперативом.
Этот способ приобретения жилья наиболее рискованный, так покупатель не будет иметь на руках ничего, кроме членской книжки кооператива. Если застройщик объявит себя банкротом, права покупателя практически ничем не защищаются.
Переуступка прав (цессия)
При оформлении ДДУ дольщик имеет право передать права на недвижимость в рамках цессии. При этом покупатель по переуступке прав получает по факту не квартиру, а право оформить ее в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.
Для оформления сделки продавцу необходимо наличие согласия строительной организации, а также предварительный договор купли-продажи квартиры или ДДУ. Новое соглашение о переуступке прав обязательно описывает основания для перехода, а также конкретный список прав, передаваемых по договору. Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Договор купли-продажи
Наиболее удобный и простой для понимания вариант покупки квартиры в новостройке – оформление договора купли-продажи. Его заключение возможно только поле сдачи дома в эксплуатацию.
Возможность оформления договора купли-продажи говорит о том, что риска столкнуться с намеренным затягиванием сроком нет. Все документы уже на руках у продавца, поэтому после подписания договора достаточно только пройти процедуру государственной регистрации прав и можно заселяться в новую квартиру. Весь процесс обычно занимает около недели.
Особенности покупки – документы, регистрация, оплата
Документы для оформления могут отличаться в зависимости от способа приобретения жилья. По общему правилу потребуется:
- договор;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- заявление о регистрации;
- общегражданские паспорта сторон;
- документы на квартиру – технический план, выписка из ЕГРН;
- подтверждение ввода дома в эксплуатацию;
- разрешение на строительство.
После подписания договора необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода имущественных прав от продавца к покупателю. В некоторых случаях этим занимается сам застройщик. Если оформляется договор цессии (переуступка прав) присутствие обоих сторон обязательно.
После того, как процедура государственной регистрации пройдена, производится оплата стоимости жилья. При этом (в зависимости от вида договора) может быть перечислен только первоначальный взнос.
Квартира передается к покупателю на основании акта приема-передачи. Перед покупкой следует проверить функциональность инженерных сетей, осмотреть квартиру и оценить ее на предмет отсутствия дефектов.
Если недочеты были обнаружены, то покупатель вправе потребовать их устранения или выплаты компенсации. Денежная компенсация может выражаться в снижении стоимости жилья. Верить устным обещаниям исправить дефекты не нужно. До их исправления подписывать акт приема-передачи не рекомендуется.
После того, как покупатель станет собственником жилья, он может прописаться в квартире. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение УФМС или МФЦ. Для прописки нужен паспорт, заявление установленного образца (выдаст сотрудник ведомства) и выписка из ЕГРН.
Десять ошибок при покупке квартиры в новостройке
Покупка квартиры произойдет значительно быстрее и выгоднее, если не допускать распространенных ошибок при приобретении. Допустить их можно еще на этапе выбора.
Предупрежден – вооружен. Представляем вам ТОП-10 распространенных ошибок при покупке квартиры в новостройке:
- Отказ от переезда в другой район. При выборе жилья следует смотреть на характеристики дома и благоустройство придомовой территории. Скорее всего, квартира в новом районе доставит больше радости и обойдется дешевле.
- Индивидуальное отопление. Такие системы популярны в Европе, но в рамках российской действительности это решение не оптимально.
- Кирпичный дом. Ошибочно считать, что кирпичные дома лучше других. На самом деле они уступают по звукоизоляции и теплоснабжению современным каркасно-монолитным зданиям в 3-4 раза.
- Погоня за дешевизной. Низкая цена должна насторожить, так как застройщик, предлагающий заниженную стоимость, скорее всего все равно получит свое либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.
- Вера рекламе. В рекламных роликах и проспектах показываются только вершины айсберга. Реальное положение вещей узнается значительно позже.
- Ожидание конца строительства. Покупка жилья на этапе строительства обойдется дешевле, чем приобретение в уже сданном доме.
- Следование чужому мнению. Застройщик может создать видимость ажиотажа завышением количества проданных квартир. Всегда нужно оценивать реальное состояние дома и района.
- Туманные обещания. Необходимо сразу выяснять все вопросы и требовать документального подтверждения слов.
- Погоня за большой площадью. Важно учитывать не только количество метров, но и удобство планировки.
- Безоговорочное доверие. При выборе квартиры необходимо тщательно проверять застройщика и его репутацию.
Соблюдая все рекомендации, вы минимизируете возможные риски. Выбор квартиры в новостройке – дело непростое, результат которого зависит от вашей бдительности.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как правильно купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам сделать оптимальный выбор и не попасться на удочку мошенников.
Особенности покупки квартиры в ипотеку. Процесс покупки жилья в новостройке протекает гораздо быстрее, чем реализация сделки на вторичном рынке. Благоприятными условиями для быстрого оформления считаются: достаточные доказательства платежеспособности; выбор застройщика, аккредитованного банком; клиент имеет хорошую кредитную историю, пользуется другими сервисами кредитора; выбранная квартира не была ранее приобретена и не передается по переуступке прав; клиентом выбрана стандартная программа кредитования (для ипотеки по господдержке потребуется сбор дополнительных документов).
Источники- https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ddu/
- https://www.novostroy.su/articles/choose/kakie-dokumenty-nuzhno-oformit-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke/
- https://www.inmyroom.ru/posts/13353-kak-pravilno-oformit-dokumenty-pri-pokupke-zhilya-v-novostrojke
- https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/kupit-kvartiru-v-novostrojke-instrukciya/