Как оформляется покупка квартиры в новостройке за наличные

Как купить квартиру в новостройке и при этом не переплатить лишнего, не стать обманутым дольщиком. В статье приводится пошаговая инструкция по покупке жилья в новостройке.

Готовимся к покупке квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры в жилом комплексе требует огромного внимания к мелочам. Мало у кого из покупателей есть реальный опыт, поэтому множество деталей и тонкостей остается для него в тени, что существенно повышает риск ошибки и потери серьезной суммы. Мы предлагаем описание процесса с учетом важных этапов, чтобы читатель смог составить ясное представление о том, что такое квартиры в новостройках, каковы риски при покупке, как избежать наиболее распространенных ошибок. Инструкция как правильно купить квартиру в новостройке поможет даже при отсутствии опыта.

Особенности рынка квартир в новостройках Москвы и Подмосковья

Первичный рынок характеризуется большей прозрачностью информации и сделками от первого правообладателя. На нем действуют четыре основных вида договоров:

ЖСК (кооператив) — форма участия в строительстве, предполагающая инвестиции от группы будущих собственников, которые сами нанимают подрядчиков и организуют весь процесс, фактически выступая застройщиками;

ДДУ по 214-ФЗ (Договор долевого участия) — распространенная схема, по которой дольщики передают свои средства застройщику заранее, на любом из этапов строительства, в обмен на гарантии получения квартиры в построенном доме;

прямой договор купли-продажи — квартиру продает либо застройщик, либо подрядчик при условии, что дом введен в эксплуатацию, застройщик оформил квартиры, и покупатель сразу начинает оформлять жилье в собственность;

переуступка, она же цессия — это вариант, который юридически не является прямой покупкой, так как вы приобретаете право потребовать у застройщика квартиру по переоформленному на вас ДДУ.

На первичном рынке существует и несколько очень рискованных схем продажи, по которым вы фактически соглашаетесь взять на себя все возможные риски. Это так называемый договор соинвестирования и вариант с подписанием предварительного договора вместо ДДУ при условии внесения средств на счет продавца. Их используют сомнительные застройщики и недобросовестные компании, имеющие цель присвоить собранные деньги. Добросовестный застройщик может установить залоговую сумму за бронирование квартиры (до 10 дней), указав, что эти деньги внесены в счет выплат по ДДУ. Как правило, эта сумма не превышает 30 тысяч рублей.

Изучаем договор ДДУ по 214-ФЗ

Определить, какого типа сделку вам предлагают, можно, читая договор. В нем указываются все подробности, приводятся ссылки на статьи ГК РФ и закон о долевом строительстве, если речь идет о ДДУ. Найти образец договора можно в разделе документации на официальном сайте новостройки. Вам обязаны предъявить его при посещении офиса застройщика. Крайне желательно перед подписанием договора проконсультироваться с юристом. Законодательство меняется, и без специальных знаний и опыта очень легко упустить какие-либо значимые нюансы. Представители застройщика обязаны предоставить покупателю образец договора для консультаций. Необходимо сравнить это образец с выложенным на сайте новостройки. Законодательство обязывает застройщика в течение пяти дней после внесения изменений в документы отобразить их на сайте.

Типичные риски первичного рынка

Риски покупки квартир на первичном рынке — это банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта, двойные или множественные продажи по переуступке, вывод денег и уход застройщика от обязательств. Не все готовы ждать завершения строительства, далеко не всем нравится вносить деньги за еще непостроенное жилье.

Покупка квартиры у застройщика по договору купли-продажи

Наиболее безопасным остается вариант прямой покупки готовой квартиры в новостройке от застройщика, когда покупатель вносит деньги и сразу начинает оформлять приобретение в собственность.

Как понять, что такая покупка возможна? Продать квартиру по прямому договору купли-продажи (предварительному договору с условием внесения всей суммы) застройщик или подрядчик могут только в трех случаях:

дом сдан в эксплуатацию, у застройщика имеется РВЭ, размещенное на сайте и предъявляемое в офисе;

дом сдан, получено РВЭ, застройщик оформил квартиры в собственность на себя;

дом сдан в эксплуатацию, и подрядчик уже оформил квартиры в собственность, что бывает крайне редко.

В первом случае застройщик оформляет предварительный договор с покупателем, после чего оформляет квартиры в собственность для заключительного договора купли-продажи. После получения РВЭ продажа квартиры по договору долевого участия невозможна, жилье не получится оформить в собственность! Поэтому можно либо дождаться оформления застройщиком права собственности, либо согласиться на условия предварительного договора. Теоретически возможна двойная продажа, но таких случаев пока не было.

Затягивание оформления

Оформление квартир в собственность застройщиком может затянуться, поскольку это зависит от подключения дома к коммуникациям по постоянной схеме. Информация о процессе присоединения есть у застройщика и поставщиков услуг, но реально составить представление о степени готовности все равно крайне сложно, поскольку выдача техусловий на подключение может идти очень долго. В предварительном договоре следует указать, что жилье передается покупателю с внесением всей суммы и обязанностью застройщика заключить основной договор после оформления квартир в собственность.

Проживать в такой квартире, фактически купленной по предварительному договору, можно, но не прописываясь и не являясь ее собственником. А это означает, что придется больше платить за коммунальные услуги. У вас не будет возможности продать такую квартиру, пока не закончится весь процесс оформления и вступления в права собственности.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Надежный вариант покупки квартиры в доме без РВЭ — это Договор долевого участия по 214-ФЗ. Проверить застройщика объекта на прозрачность довольно сложно. Придется просматривать всю документацию на официальном сайте, проверять финансовый баланс по проектной декларации, изучать репутацию и отзывы, портфолио реализованных проектов. Но полной гарантии все равно не будет. Наиболее надежными считаются крупные девелоперы и связанные с ними застройщики. К такой проверке проверке лучше привлекать юриста и опытного бухгалтера, так как точных критериев для оценки надежности застройщика нет.

С лета 2019 года ситуация изменится в лучшую сторону благодаря новому законодательно закрепленному механизму.

Новый механизм защиты дольщиков

В ближайшее время в этом сегменте рынка произойдут очень серьезные изменения. С середины лета 2019 года вступят в силу поправки в 214-ФЗ (Закон о долевом строительстве), предусматривающие проектное финансирование новостроек банками. Это предмет отдельного описания, вкратце же можно сказать так: деньги дольщиков будут собираться на неприкосновенном эскроу-счете, недоступном для застройщика, а средства на строительство будет предоставлять банк.

Возможность «исчезнуть» с собранными деньгами пропадет — застройщик может получить накопленные на счетах средства только после выполнения всех обязательств. Это существенно снизит риски для дольщиков, но пока механизмы проработаны не полностью, например, еще неизвестно, как будет работать схема возмещения при банкротстве застройщика.

Апартаменты и квартиры на первичном рынке

При выборе объекта следует учитывать, что по договору любой формы вам могут продать апартаменты — это помещения, не имеющие статуса жилых. В них нельзя прописаться, они не являются квартирами. Застройщики могут называть их офисами, лофтами, номерами. Вариантов много. Для проверки статуса помещений следует ознакомиться с проектной декларацией и разрешением на строительство на официальном сайте, открыв раздел «Документы». Именно там указан либо «жилой дом (корпус)», либо «нежилое здание (строение)». Квартиры могут располагаться только в жилом доме.

Переуступка квартир в новостройках

Нечто среднее, своего рода переход от первичного рынка ко вторичному — это переуступки и продажи новых квартир подрядчиками. Тут существует несколько принципиальных схем.

Застройщик передал часть квартир подрядчику строительства как возмещение затрат или вознаграждение — дом построен, подрядчик предлагает купить готовое жилье и сразу приступить к оформлению в собственность. Подавляющее большинство продавцов в этом статусе стремится продать квартиры, не оформляя их на себя, чтобы не нести расходов. Этот вариант можно «поймать» в короткий период, когда дом уже сдан, но квартиры еще не оформлены. Несмотря на кажущуюся простоту, это все равно остается переуступкой, цессией, так как продавец формально не стал собственником.

Переуступка на этапе строительства — между подрядчиком и застройщиком заключен ДДУ, дом строится, а подрядчик предлагает передать свои права на квартиру покупателю. Главная особенность этой сделки в том, что она не является куплей-продажи квартиры. Продавец передает свои права на будущую квартиру, выражаясь юридическим языком, переуступает право истребования ее у застройщика. При этом с покупателем оформляется новый ДДУ от лица застройщика. Схема считается относительно безопасной.

Оба варианта достаточно выгодны, при этом переуступка во время строительства часто происходит по заметно сниженной цене. Готовые квартиры от подрядчиков продаются по рыночной стоимости, но покупателю не приходится ждать. На первичном рынке стоимость жилья возрастает по мере приближения к сдаче новостройке. Учитывая распространение схемы долевого строительства, более доступные по цене квартиры стандарт-класса и в категории «комфорт» раскупаются по ДДУ быстро и относительно недорого, а после сдачи дома остатки продают по полной рыночной стоимости.

Проверка квартиры на двойную продажу

Риск двойной продажи существует, но есть и способ проверки квартиры — все договоры переуступки регистрируются. Для проверки зайдите на сайт Росреестра и введите данные квартиры. Если появится информация об уже существующем договоре переуступки, значит, налицо двойная продажа, и вам следует прекратить оформление сделки. Не вносите никаких средств на счета продавца до проверки! Еще одна тонкость — при двойной продаже суд признает «добросовестным приобретателем» того, кто первым зарегистрировал договор. Проверить регистрацию договора можно на официальном сайте Росреестра: — электронные услуги — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Мы дали краткое описание основных моментов покупки квартиры в новостройке. О других подробностях — проверке застройщика и особенностях выбора квартиры читайте в наших следующих статьях на портале.

Самый лучший и удобный вариант покупки квартиры в новостройке – приобретение по договору купли-продажи. Оформляют его, если дом уже сдан, соответственно нет риска долгостроя. Поэтому после заключения договора купли-продажи и перечисления денег остается зарегистрировать право собственности и заселиться в квартиру . … Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные ), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Как купить квартиру в новостройке? 7 шагов и 5 главных ошибок

Как приобрести жилье в новостройке и при этом не переплатить лишнего, не стать обманутым дольщиком и не сделать перепланировку дважды? Эксперты подробно изучили данный вопрос и предложили потенциальным покупателям пошаговую инструкцию.

Шаг первый: Взвесьте все аргументы

Покупка жилья в новостройке, по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке, имеет как ряд достоинств, так и перечень недостатков. К плюсам можно отнести: более низкую стоимость, отсутствие необходимости изучать правовые аспекты проживания всех предыдущих владельцев. К тому же, покупатель получает в свою собственность совершенно новую недвижимость, а значит, исправные коммуникации, возможность выбора планировки, место на паркинге (если есть) и т.д. Но и минусов у первичного жилья отнюдь не меньше, чем плюсов.

Почти всегда девелоперы продают квартиры в новостройках еще на стадии их строительства, а значит заселиться в квартиру сразу после покупки у вас не получится. Также всегда есть риск срыва заявленных сроков строительства или даже приостановки проекта (см. статью о московских долгостроях). Но даже после того, как долгожданная новостройку будет сдана в эксплуатацию, вы скорее всего получите в собственность «красивые» бетонные стены и потратите еще несколько месяцев (лет) на ремонт или будите долго «наслаждаться» звуками соседского. К тому же, оформление документов на право собственности обычно затягивается, что еще дальше отодвигает тот счастливый момент, когда вы станете полноправным обладателем готовой к проживанию недвижимости.

Шаг второй: Выберите и изучите объект

Если после перечисленных аргументов вы остались тверды в своем решении приобрести жилье в новостройке, то следующим шагом станет поиск нужного вам объекта. Откуда начать? Конечно же, с Интернета. Кстати, некоторые специалисты рынка недвижимости уверены, что уже совсем скоро «виртуальные» сделки купли-продажи станут вполне естественным явлением.

Помимо информации о местоположении и типе дома, стадии строительства, планировке квартир (апартаментов), сразу же изучите данные о застройщике: есть ли у него в активе уже готовые объекты, продается ли выбранная вами недвижимость по 214-ФЗ или используется другая схема проведения сделки? В противном случае, есть риск столкнуться с пресловутыми «двойными продажами» или другими подобными аферам.

Крайне важно ознакомиться с документацией на проект: внимательно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство, право собственности на земельный участок. Также выясните, в какие сроки должен быть сдан выбранный Вами объект. Немалую пользу в сборе необходимой информации может принести и изучение отзывов на тематических форумах.

Одним из самых эффективных способов проверки застройщика является обращение в банк за кредитом (даже в том случае, если Вы планируете приобрести жилье за собственные средства): после кризиса 2008-го года банки подходят к изучению застройщиков с особой тщательностью. Еще один неплохой вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.

Стоимость вопроса: Десять-пятнадцать тысяч рублей за услуги юриста по проверке застройщика (при условии предоставления всех необходимых документов).

Что нужно: Учредительная и финансовая документация застройщика, проектная декларация, данные об объекте.

Шаг третий: Оформите договор с застройщиком

«Этот момент является одним из самых тонких и опасных, особенно для неопытного покупателя, готового верить всему, что говорит застройщик»

Итак, если квартира вас полностью устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется согласно федеральному закону 214-ФЗ, то можно переходить к заключению сделки. Если недвижимость покупается напрямую у застройщика, то вы должны оформить ДДУ (договор участия в долевом строительстве), если у перепродающего жилье собственника или соинвестора, то — договор уступки права требования по договору.

Но стоит заметить, что даже в рамках ДДУ имеется место для афер. Бывают ситуации, когда дольщикам дают подписать контракты в искаженном виде, либо продавцы пытаются подделать договор под ДДУ, делая ставку на то, что далеко не все частные инвесторы обладают идеальной юридической грамотностью.

Но наиболее рискованной формой сделки является ПДДУ или «ПредДДУ» (предварительный договор долевого участия).

«Это абсолютно противоправный документ, который не соответствует федеральному закону 214-ФЗ»
Горбачев П.А.

И все же реальность такова, что многие компании-застройщики (вместе со своими посредниками) продолжают открыто использовать эту «мутную» схему. Интересно, что среди них есть и очень солидные компании, продающие элитное жилье. При этом они почему то не подвергаются тщательному досмотру чиновников…

Как правило, предварительные договоры долевого участия предлагаются вместе со значительными скидками. Это мотивируется тем, что девелопер компенсирует вам возможные риски.

«Такое соглашение в 99 % случаев говорит о том, что у застройщика есть проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать ДДУ»

Конечно, многим компаниям удается все уладить к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. Но где гарантия, что все пойдет по намеченному плану, проблемы оперативно решатся, и именно вашу стройку не объявят незаконной?

Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют не соблазняться «сказочно» низкими ценами и громкими именами застройщиков, так как заключение ПДДУ несет в себе большие риски. Во-первых, такой контракт не регистрируется в Росреестре и в нем не зафиксирован ряд серьезных обязательств компании-застройщика перед покупателем, которые прописаны в ДДУ. Во-вторых, перед подписанием такого соглашения обе стороны заключают устную договоренность, согласно которой дольщик сразу выплачивает деньги за жилье, а продавец обязуется в будущем заключить с ним основной договор ДДУ. Так вот, в итоге это устное соглашение не дает Вам никаких гарантий, и, помимо всего прочего, Вы рискуете пасть жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность приобрести квартиру – вступить в ЖК (жилищный кооператив). Эта процедура, в отличие от ПредДДУ, является вполне легальной, но несет в себе довольно большие риски…

Оценив ситуацию, можно сделать следующие выводы: соглашение нужно заключать только в рамках федерального закона 214-ФЗ, причем эксперты настоятельно рекомендуют покупателям доверить изучение этого соглашения независимому юристу. Если в консультациях по сделке принимали участие риэлторы, то вы им ничего не должны – эти расходы обязана взять на себя нанявшая их компания-застройщик.

Подписывая документы, нужно обязательно обратить внимание на следующие пункты:

• Сроки окончания строительства объекта
• Штрафные санкции за нарушение договора
• Сроки передачи квартиры
• Условия расторжения контракта
• Соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению
• Сроки передачи документации для регистрации права собственности

Теперь об оплате:

«Денежные средства покупатель вносит после подписания и ТОЛЬКО! после государственной регистрации ДДУ»

Стоимость вопроса: От тридцати пяти тысяч рублей и более – сопровождение сделки юристом (бывает до 0,3–0,5 % от цены квартиры);

Что нужно:

• Заявления компании-застройщика и участника долевого строительства
• Договор участия в долевом строительстве
• Оригинал кадастрового плана земельного участка, заверенный «Москомземом»
• План возводимого объекта недвижимого имущества, в котором должны быть указаны его месторасположение и количество жилых и нежилых помещений
• Документация, подтверждающая права собственности на земельный участок (либо договор аренды)
• Проектная декларация
• Разрешение на строительство, выданное органами исполнительной власти Москвы
• Паспорт покупателя

Шаг четвертый: Акт приемки-передачи и получение ключей

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то стоит четко понимать, что от покупки до переезда путь не близкий. С этапа котлована и до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, проходит не менее полутора лет. Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами.

После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ и изготовление техпаспорта здания.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание – в акте приемки-передачи указаны все инженерные коммуникации. В случае, если они не функционируют, не стоит подписывать документ. Дождитесь того момента, когда все неполадки будут устранены.

«Подписание акта приема-передачи является процедурой очень ответственной, требующей пристального внимания со стороны покупателя. Нужно тщательно отследить проблемы и указать на них представителю компании-застройщика. В противном случае все имеющиеся недоделки и изъяны станут исключительно Вашей заботой»

Обычно с момента ввода в эксплуатацию до подписания акта приемки-передачи и получения ключей проходит около 3-х месяцев. С этой минуты Вы начинаете платить за услуги ЖКХ. Скорее всего, что при передаче ключей от квартиры продавец потребует оплатить «коммуналку» за четыре месяца вперед. Такая практика связана с тем, что, согласно действующему законодательству, владелец жилой недвижимости начинает платить за услуги ЖКХ после создания ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Однако в новостройках эта структура зачастую создается не сразу, а только через несколько месяцев. Таким образом, продавец снимает с себя расходы на «коммуналку», так как фактически ею уже пользуется покупатель. Но помните, что требовать внесения оплаты вперед более чем за четыре месяца застройщик не имеет права.

Стоимость вопроса: оплата услуг ЖКХ за четыре месяца вперед (по запросу).

Что нужно: удостоверение личности и копия договора купли-продажи.

Шаг пятый: Оформление квартиры в собственность

После того, как новостройка сдана в эксплуатацию, акт приемки-передачи подписан и ключи у Вас на руках, нужно пройти еще один серьезный этап – оформление квартиры в собственность. Обычно на эту процедуру уходит около полутора месяцев. В процессе подготовки документов можно остановиться на двух вариантах – либо собирать их самостоятельно, либо доверить работу специалистам.

Стоимость вопроса: Услуги юриста – от сорока до шестидесяти тысяч рублей.

Что нужно: Документация от застройщика (решение о вводе здания в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры).

Шаг шестой: Заселяемся

Согласно действующему законодательству, заезжать в квартиру новоселы могут только после получения свидетельства о собственности. Но на практике получается так, что жильцы новостроек переезжают на новое место сразу же после получения ключей. Здесь нужно учитывать следующий нюанс – не стоит приступать к ремонту до того, как вы получите свидетельство о собственности на жилье, ведь к вам могут наведаться представители БТИ с еще одним обмером. И если результат новой экспертизы не будет совпадать с тем, что был получен после сдачи дома в эксплуатацию, то Вам придется возвращать квартиру в изначальное состояние.

Стоимость вопроса: Бесплатно, если не было перепланировок.

Что нужно: Свидетельство о собственности.

Шаг седьмой: Прописка

Прописаться в новой квартире можно сразу же после получения свидетельства о собственности. Порядок проведения процедуры остается стандартным – нет разницы, где вы регистрируетесь, в новостройке или во «вторичке». Чтобы прописаться, нужно обратиться в УФМС. Основанием для процедуры в данном случае может быть документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.

Стоимость вопроса: Бесплатно

Что нужно:

• Паспорт
• Заявление на выписку с предыдущего места прописки
• Свидетельство о собственности
• Заявление на прописку

Пять главных ошибок

Пять главных ошибок, которые совершают покупатели жилья в новостройках:

Покупка квартиры у Застройщика. Различные способы покупки и варианты оформления договоров на первичном рынке. По каким документам оформляется приобретение квартиры в новостройке . Что нужно знать Покупателю. Обо всем этом – в статье. … Покупка квартиры в новостройке : пошаговая инструкция, трудности, советы юриста. На чтение26 мин. Просмотров2336 Обновлено 17.06.2020. Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть).

Документы для покупки квартиры в новостройке

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул).

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

; (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке); (ценная бумага, запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
1. ​Договор уступки прав требования (Договор цессии); ; ; ); (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214). Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок.

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).

ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — здесь (…правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Важно знать при покупке квартиры в новостройке : какие документы нужны от застройщика и что подготовить лично? Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7800302-31-12Звонок по России бесплатный. … Документы будут аналогичные покупке за наличные , однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком. Через кооператив. Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить.