Как определить процент объекта незавершенного строительства

Особенности оценки незавершенного строительства[III]

Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства.

В связи с финансовым и экономическим кризисом размеры инвестиций в строительную отрасль сократились. Большое количество строящихся объектов «заморожены»; многие строительные компании обанкротились, активизировался процесс перехода прав на земельные участки с объектами незавершенного строительства. Поэтому вопросы оценки земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства приобретают особую актуальность.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкрет

ные инвесторы в условиях неблагоприятного экономического и инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. Практика показывает, что оценка объектов незавершенного строительства по стоимости затрат не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок объектов незавершенного, строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника.

Проблемы незавершенного строительства на Брестчине

Таким образом, в быстро меняющихся рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства — задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей: проведения государственного кадастрового учета; постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации; определения реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию; принятия решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства.

Ответ на вопрос о дальнейшем функционировании объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система «не- достроя» позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, чем предполагалось в начале строительства; проведения, в случае необходимости, реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство); покупки или продажи объекта незавершенного строительства. При этом нового владельца, как правило, ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Инвестор более охотно приобретет объект незавершенного строительства при наличии правильно оформленного пакета необходимых документов.

Объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости с момента вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Участники рынка, заинтересованные в определении стоимости объектов незавершенного строительства условно делятся на две группы: а) лица, уже владеющие подобными объектами; б) лица, готовые инвестировать средства в дальнейшее строительство с целью получения выгоды в будущем.

Бухгалтерская отчетность в строительстве. Новые правила в 2022 году | Запись вебинара

Для того чтобы финансовые ресурсы, вложенные в строительство, не оказались «деньгами, закопанными в землю», собственнику объекта незавершенного строительства (который уже вложил средства в проект), и инвестору (который только планирует это сделать) необходимо определить все экономические составляющие, которые могут оказать влияние на стоимость реализации рассматриваемого проекта, а также на величину будущей прибыли от него.

К экономическим составляющим можно отнести: реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на момент оценки; степень завершенности объекта; величина затрат, необходимая для полного завершения строительства объекта; возможные варианты наиболее эффективного использования будущего объекта, рассматриваемые с точки зрения получения максимальной прибыли; возможные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с определением наиболее перспективных и прибыльных сегментов рынка, влияющих на дальнейшую функциональную направленность будущего объекта.

Для оценки незавершенных объектов недвижимости оценщику необходима следующая информация и документы: данные о юридическом положении объекта, включая точный адрес местоположения объекта оценки; сведения об отраслевой принадлежности объекта; смета на строительство объекта; информация о дате начала строительства и предполагаемых сроках окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, дата фактического прекращения строительства; проектная документация, дата ее утверждения; площадь застройки; сведения о конструктивной системе здания (сооружения); сведения о степени завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности (акты о приемке работ); данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.).

Основными этапами определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства являются: идентификация объекта; осмотр и описание объекта; сбор, систематизация и обобщение информации, необходимой для проведения оценки; расчет рыночной стоимости с использованием методов оценки.

Следует отметать, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия (в среднем 3—5 лет). Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в часта инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для объективности оценки незавершенного строительства необходимо правильно классифицировать оцениваемый объект.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов незавершенного строительства. Наиболее часто используемой оценщиками является классификация, учитывающая возможность недостроенного объекта приносить доход. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть приносящей доход недвижимостью. При оценке этих типов незавершенных объектов недвижимости, как правило, применяется затратный и доходный подходы.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями [24].

Оценка незавершенных объектов первой группы проводится в основном с применением затратного подхода. Оценка незавершенных объектов второй группы проводится с применением как затратного, так и доходного подхода. Доходный метод также можно применять при оценке объектов с высокой степенью готовности, т. е. при выполненных строительно-монтажных работах.

Оценка незавершенного строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж. Это связано с тем, что использование сравнительного подхода ограничивается неразвитостью рынка купли-продажи объектов незавершенного строительства. Сегодня практически невозможно найти информацию о сделках с аналогичными объектами. При наличии достаточного количества сопоставимых объектов и информации об их стоимости алгоритм оценки аналогичен тому, который применяется при оценке коммерческой недвижимости, с добавлением корректировки на степень готовности.

При оценке методами затратного подхода алгоритм расчета следующий: определяется стоимость прав на земельный участок, далее — стоимость строительства.

При этом важно определить вид затрат: затраты на замещение или затраты на воспроизводство. Затраты на замещение отражают объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания объекта, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Затраты на воспроизводство предполагают использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Затраты на воспроизводство применяются в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением (например, исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства). Затраты на замещение употребляются наиболее часто и применимы для определения рыночной стоимости всех объектов, где

функциональность является определяющим фактором. При оценке применяется несколько способов, при которых следует тщательно учитывать любой элемент существующих усовершенствований, чтобы не учесть его дважды.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считаются затраты на воспроизводство, а метод удельных затрат скорее всего будет являться основой проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат.

Определение уровня затрат оценщиком на российском рынке осложнено отсутствием общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам. Западные оценщики используют онлайн-ресурсы, содержащие аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в рублях, курс которого нестабилен. Поэтому надо учитывать процент инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Рыночную стоимость объекта незавершенного строительства можно определять по следующей формуле:

где С^р — стоимость строительства (для ее определения следует использовать сметно-нормативную базу системы ценообразования, сметного нормирования и систему справочников оценщиков);

П — предпринимательская прибыль, которая формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта;

И — совокупный износ.

В свою очередь, стоимость строительства (С^) определяется по формуле

где Суп — справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции;

KKOV — общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и затраты, связанные с условиями строительства в конкретном районе, по сравнению с нормативами, предусмотренными в справочном показателе;

Ис — индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной уровнем цен справочного показателя;

Ктч — количество единиц измерения справочного показателя;

Кгот — коэффициент готовности строительной продукции.

Коэффициент готовности определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение необходимой исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости. Коэффициент готовности можно определять двумя способами.

По первому способу проводится расчет коэффициента готовности по каждому конструктивному элементу в денежном выражении и отнесение полученного значения к сумме затрат на строительство объекта и получение исходно-разрешительной документации. Применение на практике этого способа требует наличия необходимой информации о структуре удельного стоимостного показателя по конструктивным элементам. Такая информация содержится в справочниках оценщика. Для определения коэффициента готовности вторым способом определяют величину затрат, необходимую для завершения строительства, используя справочник оценщика.

Величину физического износа объектов незавершенного строительства рекомендуется определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального и износа от внешнего воздействия. Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства положительный или отрицательный эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффек-

тивных материалов, сложно определить. Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменения назначения здания на конкретной стадии строительства.

Физический износ зависит от степени воздействия погодных условий на элементы незавершенного объекта. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Величину физического износа можно определить по результатам строительно-технической экспертизы, но это значительно увеличит общую стоимость работ.

Размер физического износа можно рассчитать как скорректированную величину ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура по формуле

где Ифиз — величина физического износа, %;

Т — период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки, год, месяц;

НаМорт — норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения);

1,1 — величина поправочного коэффициента (от 1,1—1,15) [24].

Оценка незавершенного строительства по данной методике позволяет определить реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, с учетом строительной и рыночной ценовой ситуации. Кроме того, оценка незавершенного строительства позволяет определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства.

Пример 26. В консалтинговую компанию «СамойлоАГ и Ко» поступил заказ на оценку здания производственного предприятия, не завершенного строительством, в целях принятия решения о его продаже или целесообразности достроя. Срок действия исходно-разрешительной документации (ИРД) закончился. Строительство приостановлено на той стадии, когда внутреннюю планировку помещений можно изменить.

Строительный объем здания составляет 1800 м3, площадь 400 м2. Текущее состояние запроектированного одноэтажного двухпролетного здания: полностью закончены работы по устройству фундамента, каркаса; частично выполнен монтаж панелей наружных стен.

При оценке объекта незавершенного строительства специалист «Самойлов и Ко» использовал метод расчета стоимости строительства по отдельным конструктивным элементам. Он провел обмер возведенных конструкций и составил сметный расчет на их строительство на основе данных справочника оценщика «Промышленные здания», содержащего информацию об удельных стоимостных показателях. Был выбран показатель стоимости строительства на 1 м3. Величина это показателя составила 2192,0 руб.

Следующей задачей, стоящей перед оценщиком, являлся расчет величины затрат на получение нового комплекта ИРД. Эти затраты дифференцируется по регионам и определяются в зависимости от местоположения объекта оценки в процентном отношении от всей стоимости строительства.

Затраты были приняты в размере 0,005 от справочной стоимости строительства здания и составили:

2192,0 руб./м3 • 0,005 = 10,96 руб./м3.

Расчет коэффициента строительной готовности был проведен двумя способами. Для первого способа была применена табличная форма (табл. 25).

Таким образом, коэффициент готовности составил:

865,80:2192 + 0,005 = 0,40.

Для определения коэффициента готовности вторым способом была рассчитана величина затрат, необходимая для завершения строительства, с применением раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания». Затраты, необходимые для завершения строительства объекта, составили 6000 руб./м2 или при пересчете на 1 м3 — 1200 руб. Таким образом, коэффициент готовности, рассчитанный вторым способом, равен:

(2192 — 1200): (2192 + 10,96) = 0,45.

В дальнейших расчетах оценщик использовал среднее значение коэффициента готовности, которое составило 0,425.

Помимо затрат на приобретение ИРД оценщик учитывал стоимость привлечения кредитов для строительства, затраты, связанные с рекламой, маркетингом. Расчет стоимости привлечения кредитов для строительства был проведен, исходя из предложения поквартального получения средств и процентной ставки 10 % в год, затраты на рекламу и маркетинг приняты в размере 5 %, а величина предпринимательской прибыли — в размере 30 %*.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства без учета износа составила: стоимость строительства: 2192,0 руб./ м3 • 2000 • 0,425 = 1 863 200 руб.; затраты: на получение ИРД: 1 863 200 • 0,005 = 9316 руб.; на привлечение кредита: 144 486 руб.; на рекламу и маркетинг: 1 863 200 • 0,05 = 93 160 руб.; [IV]

Источник

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Вайнагий О.В., Жигунова Е.А., Ковалёва А.М.

В статье рассмотрены особенности оценки объектов незавершённого строительства . Авторами приведены подходы и методики реализации затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Вайнагий О.В., Жигунова Е.А., Ковалёва А.М.

Совершенствование методов оценки объектов незавершённого строительства военной инфраструктуры с учетом их технического состояния

Проблемы оценки объектов незавершенного строительства в Российской Федерации: особенности применения сравнительного подхода

Определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства как инструмент выявления эффективности государственно-частного партнерства

Текст научной работы на тему «ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Вайнагий О.В., студент-магистрант 2 курса, направления подготовки «Строительство» Жигунова Е.А., студент-магистрант 2-го курса направления подготовки «Строительство» Научный руководитель: к.э.н., доцент Ковалёва А.М. ФГБОУ ВПО Орел ГАУ

В статье рассмотрены особенности оценки объектов незавершённого строительства. Авторами приведены подходы и методики реализации затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства.

Оценка, затратный подход, незавершённое строительство, анализ, физический износ. ABSTRACT

In the article the features of estimation of unfinished construction units are examined. The authors describe the approaches and methods of implementation of cost approach to estimate value of real estate units under construction.

Assessment, cost approach, incomplete construction, the analysis of the physical deterioration.

Количество объектов незавершенного строительства в современной России составляет значительную часть в общем объеме оцениваемых объектов недвижимости. Многие из таких объектов бесцельно стоят на балансах компаний, которые не имеют средств для их завершения. Несмотря на это, объекты незавершенные строительством не готовы к эксплуатации и обладают незначительной функциональностью, сделки по купле-продаже таких объектов на сегодняшний день — довольно распространенная практика. В условиях рыночной экономики объекты, незавершенные строительством, в независимости от степени готовности, характеризующие наличием земельного участка, привлекают огромное количество покупателей, что в свою очередь вызывает необходимость в проведении оценки для определения рыночной стоимости данных объектов.

Оценка незавершенного строительства является одной из трудно решаемых задач в оценочной практике, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Для выполнения работ по оценке объектов, незавершенных строительством, требуются оценщики высокой квалификации в области оценки недвижимости, являющимися, как правило, инженерами-строителями или специалистами, обладающими глубокими знаниями и большим опытом работы в данной области.

Согласно статьи 130, 131 Гражданского Кодекса РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации, в связи с чем определение рыночной стоимости выполняется в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-Ф3, Федеральных стандартов оценки, а также других нормативно-правовых актов, относящихся к оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости объектов оценки базируется на применении трех классических подходов к оценке: затратного,

сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

На сегодняшний день в оценочной практике сложились различные мнения относительно того, какие подходы и методы использовать при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Существующих методик недостаточно для однозначного проведения расчетов при определении рыночной стоимости данных объектов.

На выбор подходов и методов оценки оказывают влияние прежде всего:

• возможность окончания строительства или перепрофилирования объекта, возможность изменения эксплуатационные характеристик;

• фактическое состояние объекта;

• продолжительность нахождения в процессе строительства и незавершенности.

В процессе оценки необходимо по возможности применить 3 подхода (сравнительный, доходный и затратный), а также обосновать применение конкретного метода, применяемого в оценке недвижимости. Для этого необходимо определить те особенности, которые присущи незавершенному строительству, как товару, так и объекту оценки. Поэтому в процессе оценки необходимо произвести:

1. Определение сегмента рынка и класса объектов.

2. Анализ юридического статуса объекта.

3. Оценку технического состояния объекта.

На данном этапе оценщик изучает:

1. физические и технические характеристики объекта недвижимости и его элементов;

2. все виды износа;

3. степень готовности.

Квалификация стадий строительства от степени готовности объекта недвижимости представлена в таблице.

Таблица — Квалификация стадий строительства от степени готовности

Степень готовности в % до Выполненные работы Наименование степени готовности

1-15 Проектно-изыскательские работы, отвод земельного участка, подготовка котлована, устройство фундамента и др. Объекты с очень низкой степенью готовности

15-50 Устройство стен, перекрытий, кровли и др. конструктивных элементов Объекты с низкой степенью готовности

50-80 Устройство элементов кровли, внутренних коммуникаций, устройство полов, проемов и др. Объекты с высокой степенью готовности

Более 80 Завершающая стадия строительства, внутренняя отделка, благоустройство территории, прочие работы Объекты, находящиеся на стадии завершения

4. Анализ достоверности строительной, проектной и прочей документации. Анализ рынка недвижимости незавершенного строительством.

На данном этапе оценщик изучает и анализирует проектную и сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ

фактическим данным, выявляет возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве. Анализирует рынок недвижимости, относящийся к оцениваемому сегменту рынка.

5. Выбор наиболее лучшего и эффективного использования объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Анализ на данном этапе направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на следующих критериях, а именно, вариант должен быть:

— физически возможным, то есть соответствовать ресурсному потенциалу;

— законодательно разрешенным, то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

— экономически оправданным, то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

— и приносить максимальную прибыль, то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием земли как будто бы свободной.

В процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследуются обычно следующие факторы:

— спрос на объекты данного типа;

— близость объекта от общественных линий транспорта;

— расположение объектов относительно административного центра города;

— экологическая обстановка в зоне расположения объекта;

— общая экономическая обстановка в стране;

— необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ на объекте;

— способы застройки окружающих участков земли.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Важное преимущество применения затратного подхода состоит в его пригодности для оценки на малоактивных рынках в условиях недостаточности информации о сделках купли-продажи. Такая ситуация в настоящее время является весьма характерной для сегмента объектов незавершенного строительства.

Для объектов недвижимости с низкой степенью строительной готовности (до 50 %) определение цены рекомендуется осуществлять только по затратному подходу, который включает в себя определение сметной стоимости строительно-монтажных и других работ и определение стоимости прав на земельный участок, на котором

расположен объект незавершенного строительства. При определении стоимости строительства используются классические методы, это может быть метод единичных расценок, учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, сравнительных единиц. Практикующие оценщики для этих целей как правило используют такие сборники как Ко-Инвест или УПВС.

Величину износа объектов незавершенного строительства рекомендовано определять с использованием метода разбиения (разбивки), предусматривающего расчет величины физического, функционального и внешнего воздействия, зависящих от срока жизни объекта и других факторов.

Специфика расчета физического износа объектов незавершенного строительства характеризуется в ускоренном устаревании конструктивных элементов. Незавершенные строительством объекты, не имеющие кровли, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Результаты исследований ряда авторов показали, что физический износ недостроенных объектов и не эксплуатируемых без мероприятий консервации превышает нормативный в 3 раза, а с учетом консервации — в 1,5 раза. Это означает, что эффективный возраст объектов незавершенного строительства, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства, полученная с позиции затратного подхода, равна сумме стоимости улучшений на участке за вычетом накопленного износа и стоимости прав на земельный участок.

Для определения физического износа используется один из следующих методов оценки:

— метод срока жизни.

Для определения физического износа используется нормативный метод, основанный на определении процента износа каждого конструктивного элемента оцениваемых объектов недвижимости, в соответствии с признаками износа. Метод базируется на использовании нормативных требований Правил оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. — М., 1990.

Физический износ в соответствии с нормативным методом определяется по формуле:

где: Ик — физический износ здания, %;

И — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы,

I, — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

п — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Сравнительный подход применяется в отношении объектов незавершенного строительства крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно или крайне затруднительно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Доходный метод желательно применять при оценке объектов с высокой

степенью готовности. Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

При расчете стоимости объекта незавершенного строительства используют метод дисконтированных денежных потоков, т.е. в значительной степени опираются на прогнозируемые в будущем доходы. Прогнозирование денежных потоков должно строиться с момента сдачи объекта в эксплуатацию. В случае отсутствия информации о сроках окончания строительства их расчет можно произвести исходя из различных вариантов развития событий, влияющих на строительство конкретного объекта.

Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным методами, и приведение стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, из вышеперечисленных подходов к оценке, затратный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние объекта незавершенного строительства, а так же дает возможность определить процент готовности с последующим расчетом затрат на завершение строительства. Элементы затратного подхода используются при определении стоимости по доходному и сравнительному подходу объектов незавершенного строительства.

1. Александрова, О. А. Оценка объектов незавершённого строительства / О. А. Александрова / [Режим доступа]: http://arbir.rU/articles/a 2116.html.

2. Городнова, Н. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства / Н. В. Городнова, А. В. Байковская // Экономический анализ: теория и практика. — 2011. — № 37. — С. 244.

3. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н. Е. Симионова. — 2-е изд., перераб. и доп. — Ростов н/Д. : Феникс, 2010. — 362 с.

Источник

Оценка незавершенного строительства

Бывают ситуации, когда по объективным причинам строительной компании приходится «замораживать» возведение объекта недвижимости, на котором уже выполнена часть работ. Причины могут быть разные: проблемы с инвестированием работ, серьезные неточности в рабочей документации и т.д. Подобные объекты получили название «незавершенное строительство». Перед организацией встает задача по расследованию причин этой ситуации и оценка целесообразности дальнейших вариантов развития событий. Каким бы ни было решение одним из первых шагов будет оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Цели оценки

Анализ ситуации, в первую очередь, будет включать финансовую оценку. Для строительной компании важно завершить этот процесс с минимальными убытками. Для принятия взвешенных решений руководству потребуется точно оценить объем уже вложенных в объект средств.

Главные цели оценки:

1. Покупка либо продажа «замороженного» сооружения

Продающая сторона хочет детально представлять финансовые затраты, связанные с данным объектом. В них могут входить: стоимость строительства на данном этапе, стоимость заморозки, инвестиционные издержки проекта и т.д.

Приобретающая сторона, в свою очередь, хочет иметь представление о текущем состоянии приобретаемого имущества и примерную оценку вложений, требуемых для доведения строительства до конца (включая создание документации, подведение коммуникаций, возможное изменение проекта и т.д.).

2. Постановка на бухгалтерский баланс

Соблюдение всех требований бухгалтерской отчетности требует отражения подобных незавершенных проектов в активах организации. Требуется выяснить актуальную цену замороженных строений. Важно своевременно привлечь независимых экспертов, которые оценят все аспекты объекта.

3. Юридические разбирательства, касающиеся «замороженного» объекта

4. Принятие решения о целесообразности возвращения к этому объекту через некоторое время

Ситуация может потребовать изменения назначения незавершенного объекта. Таким образом, переопределение сооружения под иные цели может спасти компанию от бремени содержания незавершенного объекта.

5. Принятие решений по земельным владениям, которые заняты подобными зданиями

В зависимости от расположения, бывают ситуации, когда земельный участок, выделенный под замороженный проект, больше стоимости объекта. Часто бывает выгодно демонтировать уже имеющиеся постройки для освобождения участка и его более эффективного использования под новые проекты. Руководству потребуется точная оценка затрат, связанных с уже возведенными постройками.

6. Запрос инвестиций под залог незавершенных объектов

Классификация объектов незавершенного строительства

Можно оценивать и классифицировать подобные объекты по множеству различных факторов. Однако, для финансовой оценки возможность использования его в будущем самым значимым фактором будет степень завершенности. Согласно такой классификации получаем три группы:

• Проект завершен на 35-50%. В эту группу попадают проекты, для которых уже создан фундамент и смонтирован некоторый объем стен, но дальнейшее возведение было остановлено.
• Проект завершен на 51-75%. Попадающие в эту группу проекты требуют внутренней отделки и проведения коммуникаций. Чаще всего под подобное описание подпадают объекты, требующие реконструкции, реставрации либо капитального ремонта.
• Проект завершен на 76-95%. Технически эти проекты практически завершены, но требуется создать документацию на ввод в эксплуатацию.

Цены на ценку недвижимости

Объект оценки		Тариф, руб.	Сроки исполнения
Помещение	До 100 кв. м.	От 6 000	3-5 рабочих дня
	Более 100 кв. м.	От 8 000	3-5 рабочих дня
Здание	До 100 кв. м.	От 8 000	3-5 рабочих дня
	Более 100 кв. м.	От 10 000	3-5 рабочих дня
Арендная ставка	—	От 3 000	3-5 рабочих дня
Экспертная оценка (заключение)		От 2 500	3-5 рабочих дня
Доставка отчета БЕСПЛАТНО
Выезд на осмотр в Московскую область – 1000 руб.

Особенности оценки

Оценка незавершенных проектов в части их рыночной стоимости в первую очередь зависит от возможности использования незавершенных сооружений в обозримом будущем. Ответив на вопрос, могут ли эти сооружения генерировать прибыль в ближайшие годы, специалисты по оценке будут опираться на наиболее приемлемый для данного проекта метод оценки.

Для точной оценки необходимо также учитывать наличие всей разрешающей и проектной документации, например, разрешение на проведение строительных работ, проект работ, техническая документация на проведение коммуникаций (канализация, газ, вода) и др. Обычно подобная документация действительна в течение 3-5 лет. В случае истечения срока действия документы необходимо будет создавать и согласовывать заново. Эти затраты также учитываются при оценке.

Методика оценки незавершенного строительства

Наиболее часто причиной приостановки строительных работ становится финансовая несостоятельность застройщика, вплоть до банкротства. Метод оценки будет также выбираться в зависимости от вида строения.

Если недостроенный проект изначально проектировался как узкоспециализированное здание и изменить его назначение не удастся, вероятнее всего эксперты по оценке применят затратный подход.

В случае большей универсальность незавершенных зданий, если есть возможность их переопределения под иные типы использования, то их оценка будет основываться на совмещении затратного и доходного метода.

Заказать оценку

Эксперты нашей компании имеют внушительный опыт работ по оценке объектов незавершенного строительства. От Вас потребуется полный пакет документации, необходимых для оценки, и мы предоставим Вам детальный анализ реальной стоимости незавершенных строений.

Полученный отчет поможет Вам в принятии рациональных управленческих решений, при запросах финансирования, в судебных разбирательствах и т.д.

Определение арендной ставки за земельный участок

Отчет no 005/1/17

Об определении рыночно — обоснованной величины арендной ставки за земельный участок , расположенный по адресу: Московская область, Щелковский муниципальный район, городское поселение Щелково, г. Щелково, ул. хххх

Определение рыночной стоимости дома

Об определении рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу : Московская область, Одинцовский район, п. Трехгорка, ул. ххххх, д. 18

Проведение оценки для получения кредита

Для компании ООО «Аврора»

Проблематика: Отчет об оценке необходим для определения финансового состояния и потенциальных возможностей предприятия. Рыночная стоимость бизнеса определяется для банка, анализируется финансовое состояние и активы акционерного общества.

Оценка для раздела имущества

Цель проведения оценки: Подача документов в суд

Проблематика: Оценщик смог успешно определить рыночную стоимость всего совместно нажитого имуществ, в том числе и совместной фирмы.

Определение рыночной стоимости для Росимущества

Цель проведения оценки: Подача документов в Росимущество

Проблематика: Обязательная оценочная процедура позволяющая осуществлять контроль за государственной собственностью.

Источник