Как определить стоимость объекта незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать, например по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости.

Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Содержание страницы:

На какие вопросы позволяет ответить оценка незавершенного строительства?

• Какова рыночная цена объекта.
• Сколько средств необходимо вложить для завершения работ.
• Какой будет стоимость здания, когда оно будет достроено.
• Какая ликвидационная стоимость незавершенного сооружения.
• Насколько благоприятны экономические, экологические, транспортные, геологические и другие характеристики района.
• Настолько привлекателен объект с точки зрения инвестиций.
• Что выгоднее: завершить строительство, перепрофилировать или демонтировать объект.
• Обнаружены ли разрушения и дефекты и как они влияют на стоимость.
• Какие варианты перепрофилирования объекта незавершенного строительства существуют.
• Какие наиболее эффективные способы использования объекта в будущем.

Цели оценки незавершенного строительства

От того, насколько правильно будет сформулирована заказчиком оценки цель, зависит:

Государственная кадастровая оценка объектов незавершенного строительства

• вид определяемой стоимости;
• выбор методических подходов и оценочных процедур;
• стоимость услуг оценочной компании;
• сроки оценки;
• объем пакета документов.

Стоимость незавершенного строительством объекта, определенная для разных целей, может отличаться от рыночной. Будьте готовы в беседе с оценщиком максимально четко определить задачу, чтобы он прописал в договоре об оценке цель:

• для отражения рыночной и строительной ценовой ситуации;
• определения перспектив использования;
• для более эффективного распоряжения земельным участком, отведённым к объекту;
• для получения кредитных средств на завершение строительства под залог незавершенки;
• для оформления договоров купли-продажи;
• для страхования или определения нанесенного ущерба;
• для целей бухгалтерского учета – при постановке на баланс, внесения в уставный фонд;
• для оплаты госпошлины при вступлении в права наследства;
• для реорганизации или реструктуризации предприятия;
• для определения инвестиционной привлекательности.

Оценка незавершенного строительства при помощи онлайн калькулятора или «на глазок» невозможна. Вам однозначно не обойтись без помощи профессионального независимого оценщика независимо от цели, для которой определяется стоимость.

Что делать с заброшенными объектами и объектами незавершенного строительства?

Источник

Кадастровая стоимость

Рассказываем, что такое кадастровая стоимость и где ее можно узнать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

• налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
• арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
• штрафов — например, за нецелевое использование земли;
• госпошлины при наследовании недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки будут оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.

Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.

Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.

Два офисных помещения в соседних домах с евроремонтом и со старым ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее влияет состояние помещений.

Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.

Инвентаризационная стоимость магазина в здании старого фонда Санкт-Петербурга или Москвы будет существенно ниже кадастровой, так как стоимость изношенных материалов, из которых оно построено, невысокая. При этом здание может находиться в проходном месте и иметь историческую и архитектурную ценность — все это увеличивает ее кадастровую и рыночную стоимости.

Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.

Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость

В Фонде данных государственной кадастровой оценки хранится полный отчет по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В нем указаны:

• региональный орган власти, который заказал оценку;
• эксперт, который проводил оценку;
• дата, когда отчет об оценке был утвержден.

Эти сведения можно получить на сайте Росреестра. Чтобы найти свой объект недвижимости, необходимо ввести его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН.

Если выписки нет, его можно узнать на сайте Росреестра по адресу объекта недвижимости.

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов:

1. На сайте Росреестра.
2. В сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра.
3. Заказать выписку из ЕГРН.

На сайте Росреестра. На сайте Росреестра можно узнать стоимость объекта недвижимости на момент запроса или на дату, с которой начал рассчитываться налог на имущество организаций либо физлиц или НДФЛ.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, зайдите на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».

В сервисе несколько вариантов поиска: по адресу, кадастровому номеру или по номеру права. Номер права указан в правоустанавливающих документах на недвижимость

Кадастровая стоимость указана во вкладке «Сведения об объекте».

Кроме кадастровой стоимости, можно узнать дату ее определения и внесения данных в Росреестр

На публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать кадастровую стоимость на карте, надо ввести в строку поиска адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Этот способ больше подходит для определения кадастровой стоимости зданий и земельных участков. Кадастровую стоимость квартиры придется считать самостоятельно — на карте показана только стоимость многоквартирного дома целиком.

Во вкладке «Информация» указана кадастровая стоимость, дата ее определения, дата внесения в Росреестр и дата начала применения

В выписке из ЕГРН. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно онлайн на сайте Росреестра или в центре госуслуг. Услуга платная, стоит около 300 ₽. Срок — до трех рабочих дней.

Чтобы заказать выписку на сайте Росреестра, зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Представление сведений ЕГРН» и выберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».

В сервисе можно заказать различные варианты выписки ЕГРН

Источник

Оценка незавершенного строительства

Необходимые документы для оценки незавершенного строительства

Для того чтобы оценка была максимально объективной, необходимо предоставить следующие документы и информацию по объекту незавершенного строительства:

1. Целевое назначение экспертизы. Иными словами, для чего необходим Отчет об оценке?
2. Планируемая дата проведения мероприятий по оценке.
3. Определение степени участия государственных органов власти в процессе незавершенного строительства.
4. Юридическое положение объекта (документ, подтверждающий регистрацию объекта; титул; комплекс имущественных прав; место расположения объекта).
5. Информация о земельном участке и документ, подтверждающий право на этот участок (право собственности, право аренды).
6. Отраслевое предназначение объекта.
7. Проектная документация и дата её согласования.
8. Площадь застройки.
9. Дата начала строительных работ.
10. Дата фактического прекращения строительных работ. Информация, связанная с консервацией объекта.
11. Информация, связанная с конструктивной системой объекта.
12. Сводная сметная стоимость строительных работ.
13. Сведения об имеющихся обременениях (залог либо долговые обязательства).

Уровень коммерческой привлекательности объектов незавершенного строительства зависит от такого фактора, как объем вложений, который необходимо «влить» для ввода данных объектов в эксплуатацию. Незавершенные строительные объекты оцениваются по тем же методикам, которые применимы для экспертизы инвестиционных проектов.

Следовательно, для грамотной оценки незавершенного строительства необходимо использовать комплекс взаимосвязанных экономических показателей, среди которых чистая дисконтированная стоимость, индекс доходности, период окупаемости и внутренняя норма доходности.

Только комплексный финансовый анализ позволит получить точный и, самое главное, объективный Отчет об оценке. Оценка незавершенного строительства является весьма актуальной и сложной задачей, для правильного решения которой необходимы глубокие специальные знания и солидный опыт в области оценки.

Эффективная экспертиза позволяет также определить варианты оптимального использования земельных площадей, на которых расположены незавершенные строительные объекты. В качестве результата оценки выступает Отчет о стоимостной оценке склада или любого другого объекта незавершенного строительства , который в обязательном порядке должен соответствовать требованиям, указанным в следующих нормативно-правовых актах:

1. 1.Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. 2.Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года.

Таким образом, оценка незавершенного строительства представляет собой комплекс мероприятий, связанных с определением действительной рыночной стоимости незавершенного строительного объекта, а так же оценки земли и земельных участков. Эта оценка должна в обязательном порядке учитывать ситуацию не только на рынке недвижимости, но и на рынке строительных работ.

Смотрите также:

Получить дополнительную информацию или оформить заказ можно:

Для каких целей вам нужна Оценка незавершенного строительства ?

—Выберите из нижеперечисленных целей оценки ту, которую вы ищете.

Источник