Как осуществляется сдача законченных строительством объектов

Сдача объектов в целом и по этапам

Сдача и приемка результатов выполненных подрядчиком работ являются одним из важнейших этапов выполнения договора строительного подряда. Сдача и приемка работ регулируются положениями статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), а также общими положениями статьи 720 ГК РФ.

В соответствии со статьей 753 ГК РФ сдача результатов выполненных подрядчиком работ и приемка его заказчиком оформляются актами, которые подписываются обеими сторонами. Заказчик осуществляет приемку всего объема выполненного по договору строительного подряда работ или, если это предусмотрено договором, — этапа выполненных работ. При этом заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения имущества, которые произошли не по вине подрядчика в соответствии с пунктом 3 статьи 753 ГК РФ. Если поэтапная сдача работ не предусмотрена договором, то, несмотря на оформление акта по форме №КС-2 и признание в бухгалтерском учете подрядчика выручки от реализации СМР, в случае гибели или повреждения имущества ответственность за это все равно несет подрядчик. В случаях, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в сдаче и приемке могут принимать участие представители государственных и муниципальных органов.

Оформление результатов сдачи выполненных подрядчиком работ осуществляется по унифицированным формам первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ, утвержденным Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ».

При сдаче объекта в целом в бухгалтерском учете происходит увеличение остатков незавершенного производства с начала выполнения работ по договору до их окончания и сдачи по акту заказчику или генподрядчику. В состав незавершенного производства генерального подрядчика или подрядчика входят так же и субподрядные работы, которые оформлены как законченные согласно договору субподряда, отражаются в бухгалтерском учете следующими проводками:

Дебет 20 субсчет «СМР, выполненные субподрядными организациями» Кредит 60 субсчет «Расчеты с субподрядчиками» — на стоимость принятых субподрядной организацией работ без НДС;

Дебет 19 субсчет «НДС по субподрядным работам (неоплаченным) Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Расчеты с субподрядчиками» — на сумму НДС в стоимости принятых субподрядных работ.

Налогооблагаемой базой по налогу на добавленную стоимость, являются авансовые платежи, связанные с расчетами за реализованную продукцию (работы, услуги).

Полученные средства от заказчиков это авансовые платежи или предоплата, которая отражается следующими проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 68.

При завершении объекта в целом нужно произвести зачет ранее начисленных сумм налога на добавленную стоимость с полученных авансов

Дебет 68 Кредит 62 субсчет «НДС».

На полную сумму авансовых платежей, включая НДС

Дебет 62 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным».

Если по условиям договора предусмотрена поэтапная сдача объекта без перехода права собственности на них, то и в бухгалтерском учете такая передача не будет являться реализацией. В учете не может быть и снижения остатков незавершенного производства.

Поскольку статья 39 НК РФ определяет условия, при которых возникает реализация (объект налогообложения), а именно переход права собственности на результаты выполненных работ, без перехода права собственности не может быть и факта реализации.

Таким образом, если условиями договора предусмотрена поэтапная сдача объектов СМР без перехода права собственности на них, то соответственно в бухгалтерском учете такая передача не будет рассматриваться реализацией. Планом счетов при определении дохода по мере выполнения отдельных работ по этапам применяется счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».

Счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» целесообразно использовать организациям, выполняющим работы долгосрочного характера — более одного года, которые согласно договорам осуществляют расчеты с заказчиками за отдельные этапы работ, имеющие самостоятельное значение. Применение счета 46 не приводит к увеличению поступления денежных средств или появлению задолженности за строительную продукцию при отражении договорной стоимости сдаваемых этапов работ по кредиту счета 90. В данном случае кредит счета 90 не корреспондирует с дебетом счетов 51, 62, так как у заказчика не наступает право собственности на строительную продукцию.

Счет 46 заменяет счета 51, 62 в корреспонденции с кредитом счета 90, который показывает незавершенность реализации, искусственность ее образования для определения промежуточных финансовых результатов, необходимых при принятии управленческих решений. Не попадают в зачет и полученные авансы. Появившаяся на счете 99 прибыль не приводит к обязательствам подрядчика перед бюджетом по налогу на прибыль, не начисляются данные налоги с авансовых поступлений.

Отрицательным моментом при применении счета 46 является смешение принципов оценки одного и того же показателя — незавершенного производства. Одна часть этого показателя учитывается на счете 20 и оценивается по фактическим затратам. Другая учитывается на счете 46 по договорной стоимости. Смешение принципов оценки снижает аналитичность данного показателя и понижает эффективность его использования при принятии управленческих решений. По окончании работ по объекту или договору в целом происходит закрытие счета 46 и определение финансовых результатов по завершающим этапам работ. Комплекс проводок по соответствующим хозяйственным операциям выглядит следующим образом:

Источник

Процедура сдачи объекта в эксплуатацию

Все строительные объекты, для которых требовалось получение разрешения на строительство, проходят процедуру сдачи объекта в эксплуатацию после завершения всех работ. Ввод в эксплуатацию возможен только после подключения всех коммуникаций и полного завершения строительства. Он осуществляется государственной комиссией с выдачей соответствующих документов.

Что такое сдача объекта в эксплуатацию?

Процедура сдачи объекта в эксплуатацию

Сдача объекта в эксплуатацию — это его полная проверка на предмет соответствия проектной документации, оценка состояния элементов и систем. Работы по оценке выполняются специальными комиссиями. Введение здания в эксплуатацию предполагает проверку объекта по следующим критериям:

• соответствие объекта проектным данным;
• испытания установленного оборудования и всех инженерных систем;
• оценка степени готовности к полноценной эксплуатации;
• анализ качества строительных и монтажных работ.

Сдача объекта в эксплуатацию позволяет законно использовать сооружение и ввести его в инфраструктуру района. Ввод строения в эксплуатацию требуется не только для жилых и коммерческих объектов, но и для хозяйственных построек, гаражей, пристроек и бытовых помещений. После сдачи в эксплуатацию строение признается полноценным действующим объектом.

Как проводится сдача объекта в эксплуатацию?

Перед началом работы комиссии владелец объекта должен подготовить строение. В число подготовительных мероприятий входит:

• обеспечение доступа к оборудованию для оценки его работы;
• проведение пусконаладочных работ;
• передача инженерных сетей на обслуживание в соответствующие инстанции (газовая служба, водоканал, поставщик электроэнергии);
• получение разрешений на использование оборудования от надзорных органов.

Для объекта формируется комиссия, срок работы которой не превышает 30 дней. За это время она должна выполнить все свои задачи и дать заключение. Комиссии представляются все документы для сдачи объекта в эксплуатацию и доступ на объект. В конце работы она подписывает акт приемки здания и передает его владельцу.

Комиссия по сдаче объекта в эксплуатацию может не подписать акт, если у кого-либо из ее представителей имеются претензии к объекту. В таком случае все претензии фиксируются документально, и определяется срок для устранения недочетов.

Если недочеты устраняются за неделю, то акт подписывает та же комиссия. Если на устранение уходит больше времени, для таких объектов назначается повторная комиссия. На практике всех проблем с комиссией можно избежать, если при подготовке к сдаче в эксплуатацию обращаться к специалистам, которые учтут все нюансы и заранее выполнят необходимые проверки и работы.

Тщательная подготовка объекта избавит заказчика от потери времени на доработки, которые могут быть обнаружены комиссией. Особенно пристального внимания требует подготовка промышленных объектов и жилых комплексов с многочисленными пристройками.

Для ряда строительных объектов возможна сдача в эксплуатацию без комиссии. В этом случае собираются акты от всех инстанций, на основании которых составляется финальное заключение.

Особенности сдачи в эксплуатацию объектов разных видов

Как проходит сдача объекта в эксплуатацию

Процедура сдачи завершенного строительством объекта в эксплуатацию зависит от его типа. Производственные объекты рассматриваются комиссией только в тех случаях, если они полностью укомплектованы оборудованием, сырьем, рабочими.

Также приемка здания промышленного назначения требует уже начатого процесса производства. Это необходимо для того, чтобы комиссия могла оценить реальные рабочие процессы, их скорость, соответствие заявленным плановым показателям.

Сдача объекта в эксплуатацию невозможна при отсутствии каких-либо важных документов, поэтому на всю технику должны быть готовы паспорта и техническая документация. Обязательно наличие актов пусконаладочных работ, проверки инженерных коммуникаций и систем.

Жилые объекты сдаются в виде, готовом к проживанию людей. Сюда входит не только внутренняя отделка помещений и подключенные коммуникации, но и облагораживание прилегающей территории, благоустройство. На все пристроенные и хозяйственные объекты составляются отдельные акты.

Источник

Сдача объекта в эксплуатацию: порядок и сроки

Строительство – это всегда трудоемкая деятельность, требующая определенных временных и финансовых затрат. Для ее осуществления необходимо не только закупить материал, нанять рабочих, составить смету, но и оформить всю документацию, предусмотренную законодательством. И вот объект построен, коммуникации подведены, казалось бы, можно им пользоваться. Но нет. Нужно еще собрать документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Давайте разберемся, что требуется подготовить.

Общие сведения

Порядок сдачи в эксплуатацию объектов, завершенных строительством или реконструированных, а также их отдельных очередей, сооружений, зданий, пусковых комплексов с оценкой качества регламентируется территориальными и общефедеральными строительными нормами.

Для анализа состояния зданий и сооружений формируются специальные комиссии. Объекты, завершенные строительством согласно утвержденным проектам, предъявляются к приемке заказчиками-застройщиками, а сооружения и здания, сдаваемые «под ключ», – подрядчиком и заказчиком совместно.

Рабочие комиссии

Они формируются для оценки качества объектов до их приемки приемочными комиссиями. В задачи рабочих групп входит проверка:

1. Соответствия объектов и оборудования, установленного в них, проекту.
2. Результатов испытаний и комплексного опробования установленного оборудования.
3. Степени готовности к нормальной эксплуатации.
4. Качества строительно-монтажных работ.

Сдача в эксплуатацию объектов, являющихся отдельно стоящими сооружениями/зданиями, пристроенными или встроенными помещениями, в т. ч. вспомогательного и производственного значения, сооружениями гражданской обороны, осуществляется рабочими комиссиями по мере их готовности и с последующим их предъявлением приемочным комиссиям. К их числу, в частности, относят сооружения тепло-, энерго-, водоснабжения, склады, подъездные пути, бытовые помещения, прочие объекты, которые используются подрядчиком в ходе строительства.

Подготовка к приемке

После получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта заказчик приступает к организации приемки в соответствии с подрядным договором. После приемки сооружения по акту заказчик подготавливает его к сдаче в эксплуатацию. При этом он должен обеспечить:

1. Индивидуальное и комплексное опробование оборудования.
2. Выполнение пусконаладочных работ.
3. Передачу внешних коммуникаций, инженерных сооружений на обслуживание эксплуатационным организациям.
4. Получение специальных разрешений, заключений на использование оборудование и объектов в соответствующих надзорных органах.

Участие приемочной комиссии

По общим правилам, при сдаче объекта в эксплуатацию, в течение 30 дней утверждается состав комиссии. Он согласовывается с органами, представители которых будут участвовать в приемке. Вместе с этим устанавливается срок работы комиссии. Он не может превышать 1 мес.

Территориальные подразделения органов госнадзора и исполнительные структуры власти, а также иные заинтересованные учреждения и органы должны в десятидневный срок с момента получения уведомления о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию определить своих представителей для участия в приемочной комиссии. Из их числа выбирается председатель. Он определяет порядок работы комиссии, распределяет обязанности между членами.

По завершении проверки объекта составляется акт о приеме в эксплуатацию. Его подписывают все члены комиссии. Необходимо отметить, что каждый участник отвечает за решения, принятые комиссией, в соответствии со своей компетенцией и объемом обязанностей. Подписанный акт о сдаче объекта в эксплуатацию передается его собственнику (заказчику, инвестору).

Как фиксируются замечания комиссии?

На практике может сложиться так, что кто-либо из уполномоченных лиц отказывается ставить подпись на акте. В такой ситуации он должен предоставить председателю заключения от органа, представителем которого он выступает, с изложением замечаний по всем вопросам, относящимся к его компетенции и к исполнению требований нормативной и проектной документации. Для сдачи объекта в эксплуатацию заказчику необходимо устранить все недостатки в срок, отведенный для этого комиссией. Если этого сделано не будет, сооружение не будет считаться готовым к использованию.

Важные моменты

В случае установления неготовности сооружения к вводу в эксплуатацию комиссия составляет мотивированное заключение и передает его заказчику (инвестору, застройщику).

Объекты, в отношении которых акты составлены, но не подписаны, признаются неподготовленными к вводу в эксплуатацию. Соответственно, приемочная комиссия по ним должна назначаться повторно.

Подписанный акт (заключение) о сдаче объекта в эксплуатацию в срок, не превышающий неделю, подлежит утверждению органом, назначившим комиссию. Застройщик (заказчик, инвестор) передает документ и все приложения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора на хранение.

Приемка объекта без комиссии

По общим правилам, территориальные подразделения госнадзора, которым подконтрольно завершенное строительством сооружение, в течение 15 дней после получения от заказчика уведомления о готовности здания к использованию подготавливают и выдают заключение. Оформление исполнительной документации при сдаче объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно при установлении соответствия сооружения проекту и требованиям норм.

Если выявлено несоответствие, в указанный 15-дневный срок составляется мотивированный отказ с указанием замечаний по вопросам, отнесенным к компетенции территориальных подразделений надзорных органов, и направляется заказчику (застройщику). Все недочеты, приведенные в отказе, должны быть устранены. После этого заказчик (застройщик) направляет уполномоченным структурам повторное заявление о готовности к сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости.

При приеме сооружения без комиссии заказчик совместно с инвестором (застройщиком) на основании заключений, выданных органами госнадзора, акта о приемке объекта у подрядчика (со всеми приложениями) оформляют новый акт о приемке здания в эксплуатацию.

Все указанные выше документы вместе с заявлением о готовности сооружения к использованию предоставляются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора. Эта структура готовит итоговое заключение о достаточности полученных материалов и соблюдении правил сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Инспекция может отказать в предоставлении положительного заключения исключительно в случае выявления нарушений норм и предписаний по вопросам, входящим в ее компетенцию.

Дальнейшие действия заказчика

В пятидневный срок с момента получения акта от приемочной комиссии или положительного итогового заключения от Инспекции застройщик (инвестор, заказчик) направляет все оформленные документы в соответствующий исполнительный орган. Эта структура, в свою очередь, в недельный срок должна принять акт на эксплуатацию или дать письменный отказ в этом. В последнем случае решение исполнительного органа должно быть мотивировано. Необходимо учесть, что отказ возможен только в случае нарушения правил и норм сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Сооружения производственного назначения

Сдача в эксплуатацию объектов производственного назначения с участием приемочных комиссий производится только при условии их укомплектованности эксплуатационными кадрами, обеспеченности сырьем, ресурсами и пр., устранения всех недоделок. При этом на установленном оборудовании должен быть начат выпуск продукции, предусмотренной в проекте, в объеме, который соответствует нормативам освоения проектных мощностей на начальном этапе производства.

Не допускается сдача в эксплуатацию производственных объектов, в которых в нарушение установленных правил состав пусковых комплексов был изменен. Прием последнего пускового комплекса производится одновременно с приемкой всего объекта либо последней его очереди.

Государственная комиссия

После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку:

• соответствия комплекса строительно-монтажных работ проектно-сметным документам и нормам;
• готовности объекта к эксплуатации;
• наличие паспортов на механизмы и оборудование;
• акты выполненных работ, проведенных замеров и испытаний.

Кроме этого, проверяется документация:

• об отводе участков;
• на особый режим водопользования;
• об обеспечении объекта материально-техническими ресурсами и эксплуатационными кадрами;
• о том, что внешние коммуникационные сети горячего и холодного водоснабжения, канализации, связи, электроснабжения обеспечат нормальную работу объекта, а сами инженерные коммуникации приняты на обслуживание;
• о соответствии вводимых мощностей тем, которые предусмотрены в проекте;
• о фактической стоимости строительно-монтажных работ, подписанная заказчиком и подрядчиком;
• о разрешении использовать оборудование и объекты, подконтрольные государственным надзорным органам, представители от которых включены в приемочную комиссию.

После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.

Жилфонд

Завершенные строительством жилые объекты могут быть приняты комиссией только после окончания всего комплекса строительно-монтажных работ, благоустройства прилегающей территории, обеспечения инвентарем и оборудованием в полном соответствии с проектной документацией и устранения недоделок.

Сдача в эксплуатацию жилого микрорайона осуществляется в виде завершенного градостроительного комплекса. К моменту приемки комиссией в нем должно быть завершено сооружение предприятий и учреждений, обслуживающих население, прокладка инженерных коммуникаций, озеленение, благоустройство. В последнее время многоэтажные дома имеют пристроенные и встроенные помещения для учреждений и предприятий торговли, общепита, бытового обслуживания и пр. Такие объекты предъявляются комиссии после окончания строительно-монтажных работ, в т. ч. в указанных помещениях.

Заключение

Приемка учреждений и предприятий, находящихся в помещениях, пристроенных и встроенных в многоквартирные дома, производится соответствующими приемочными комиссиями по отдельным актам.

В качестве даты ввода объекта в эксплуатацию принимается календарное число, в которое подписан акт приемочной или рабочей комиссией.

После ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта сводные сметные расчеты должны быть закрыты до истечения 6 мес.

Источник