С 1 июля 2019 года сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме — через счета эскроу. Разбираемся, как будет работать новый механизм привлечения средств в жилищное строительство.
Счета эскроу как механизм расчета по договорам долевого участия (ДДУ) — новшество для российского рынка новостроек, хотя возможность работать по этой схеме существует с 2014 года. С 1 июля нынешнего года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Через год (в проектах, первый ДДУ по которым будет заключен после 1 июля 2019 года) сделки с новостройками станут заключаться только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. Сегодня Сбербанк и «Российский капитал» уже разработали специальные программы для застройщиков для работы по спецсчетам.
Как работает новая схема
Схема использования в целом не отличается кардинальным образом от текущего способа взаиморасчета покупателя с застройщиком. Сейчас после регистрации ДДУ Росреестром дольщик вносит средства на счет, указанный девелопером, и застройщик пользуется деньгами сразу после их поступления, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При заключении ДДУ по новой схеме дольщик не перечисляет деньги девелоперу, а направляет их на специальный счет в аккредитованную Центробанком кредитную организацию (агенту), которая гарантирует сохранность средств.
Эскроу-счет в долевом строительстве.
Что такое счета эскроу
Эскроу — специальные счета депонирования средств до завершения возведения новостройки. Проценты на средства, размещенные на , не начисляются. Банк, являющийся агентом , в свою очередь тоже не получает вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Первую сделку по новой схеме в России провел Сбербанк в апреле 2018 года. Банк «Российский капитал» уже сейчас обсуждает ряд пилотных сделок, которые планируется заключить в ближайшее время, заявил представитель банка «Российский капитал» (принадлежит ДОМ.РФ).
Как застрахуют спецсчета
Использование механизма эскроу защитит дольщика от недобросовестного застройщика. В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств девелопера граждане оказывались один на один со своей проблемой, при использовании счетов эскроу дольщики не берут финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в оговоренных законом случаях, пояснили в «Российском капитале». Деньги на спецсчетах будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов по аналогии с банковскими депозитами на сумму до 10 млн руб.
Что будет в случае банкротства банка
В случае банкротства кредитной организации продавец (застройщик) перезаключает договор с новым . Застрахованные деньги перечисляются на новый счет.
Как вернуть деньги
ЭСКРОУ СЧЕТА! Что это? И как это работает? 5 ВАЖНЫХ ФАКТОВ!!!
Покупатель может вернуть деньги, уплаченные по ДДУ, на в трех случаях. , когда девелопер будет признан банкротом и в отношении него откроется конкурсное производство. , если арбитражный суд примет решение о ликвидации застройщика как юридического лица. , когда девелопер не исполняет обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок.
Кто распорядится спецсчетами
Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования. Сегодня в России утверждены 55 банков, имеющих право на открытие .
Какая будет ставка для застройщиков
Девелоперы прогнозируют рост цен на квартиры в строящихся домах в связи с переходом на новую схему финансирования строительства. В Минстрое считают, что изменения в закон о долевом строительстве не окажут существенного влияния на стоимость «квадрата» в новостройках. По расчетам PwC, несмотря на возникновение дополнительного посредника в лице банка, ставка финансирования по новой схеме будет ниже 6% годовых. Сбербанк также планирует предоставлять застройщикам, работающим по спецсчетам эскроу, полную или частичную отсрочку по процентам до ввода объекта в эксплуатацию.
Когда девелопер получит деньги
Девелопер получает средства с , , после ввода объекта в эксплуатацию, , после регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Причем средства с могут переводиться либо на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (если это предусмотрено соглашением по проектному финансированию), либо перечисляются напрямую застройщику, который уже затем рассчитывается с кредитором в случае, если он вел строительство на заемные средства.
Источник: xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai
Эскроу-счет при покупке строящейся квартиры
С 2019 года строительные компании не могут напрямую привлекать средства покупателей жилья на его возведение. Все расчеты с дольщиками застройщики должны вести с использованием эскроу-счетов. Это позволяет исключить ситуации, в которых покупатели останутся без квартиры и без денег.
Обновлено в мае 2022 года.
- что такое эскроу-счет и как он используется прикупле-продаже недвижимости;
- какие преимущества и риски при этом существуют.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный счет в банке для расчета между продавцом и покупателем. На этот счет покупатель переводит оговоренную в договоре сумму, и банк ее замораживает до тех пор, пока продавец не выполнит свою часть договора.
В России такие счета появились в 2014 году, когда вступили в силу принятые в 2012 году изменения в Гражданском кодексе, в которых был прописан новый вид соглашения — договор условного депонирования (эскроу) и новая разновидность банковского счета — эскроу-счет. В мировой банковской практике счета эскроу применяются уже несколько десятков лет.
По сути, эскроу — удобная и дешевая альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его используют при купле-продаже не только недвижимости, но и автомобилей, любых других ценностей или услуг.
Зачем нужен счет эскроу и как он защищает покупателя
В случае с покупкой квартиры покупатель переводит на эскроу-счет деньги за приобретаемую квартиру в строящемся доме по условиям договора об участии в долевом строительстве (договора долевого участия, ДДУ). Эти деньги учитываются банком и блокируются для последующей передачи застройщику.
По сути, банк, называемый в этом случае эскроу-агентом, выступает посредником и гарантом соблюдения условий договора как для одной, так и для другой стороны.
Компания-застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если дом не будет построен в оговоренные в договоре сроки, строительство будет заморожено или передано другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.
Эскроу-счета сделали обязательными при расчетах по ДДУ в первую очередь для защиты интересов покупателей строящегося жилья (дольщиков), для предупреждения ситуации, при которой они, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае недостроя останутся и без квартиры, и без денег.
Деньги на эскроу-счете депонируются на период, превышающий договорной срок строительства на 6 месяцев (п. 4 ст. 15.5 ФЗ-214). Для застройщика это запас на случай форс-мажора, но если он не уложится в прописанный срок депонирования, договор счета эскроу закрывается.
Застройщик может продлить срок действия договора счета эскроу, заключив с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировав его в Росреестре.
Покупатель, в свою очередь, оставаясь владельцем эскроу-счета, не сможет распоряжаться деньгами, которые он на него внес. Если после регистрации сделки он решит отказаться от покупки, это станет возможным после расторжения договора, но процесс не обещает быть легким. В ином случае вывести деньги с эскроу-счета можно, только если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда или не передает квартиру покупателю в установленный срок.
Как это работает
Решив приобрести квартиру в строящемся объекте, покупатель подбирает подходящий вариант и заключает договор о долевом участии в строительстве с компанией-застройщиком. В любом из таких договоров должно быть написано, что все расчеты будут вестись с использованием эскроу-счетов, указаны сумма и срок депонирования. Так в договоре появляется третье лицо: банк — эскроу-агент.
Далее покупатель открывает эскроу-счет в банке, в котором застройщик получил проектное финансирование, и переводит на него указанную в договоре сумму. Для заключения договора счета эскроу банк не требует присутствия представителя застройщика в подразделении банка, достаточно представить договор, зарегистрированный в Росреестре. Согласно требованиям Федерального закона № 214-ФЗ комиссии за открытие и ведение счета по договору ДДУ не взимаются.
Открыть эскроу-счет под покупку квартиры можно только в банке, выбранном застройщиком, поэтому если этот банк не вызывает доверия у покупателя, ему придется подыскать подходящий вариант недвижимости у других застройщиков, получивших финансирование в более надежных банках.
Если для приобретения жилья необходим кредит, покупатель обращается в банк с запросом на ипотечный заём. Это может быть как банк, где открывается эскроу-счет, так и другой банк, если его условия более выгодные. После подписания кредитного договора покупатель зачисляет на эскроу-счет как первоначальный взнос, так и заемные средства.
Чтобы получить деньги с эскроу-счета, застройщик должен предоставить банку документ, подтверждающий сдачу объекта в эксплуатацию.
Источник: www.raiffeisen-media.ru