Как покупается квартира за наличные в новостройке

В Москве можно купить квартиру на любом этапе: инвесторы продают жилье на стадии котлована, во время строительства или в готовом доме. Город в лице Могосстройнадзора контролирует этот процесс. Но, оказывается, город может выступить и в качестве инвестора, у которого можно купить жилье. Для этого необходимо принять участие в электронном аукционе.

Как безопасно купить квартиру

Покупаем квартиру в новостройке по ДДУ, ПДДУ, ПДКП или ЖСК

На рынке новостроек сегодня существуют несколько договоров, которые регулируют отношения покупателя и продавца. Самый распространенный договор долевого участия (ДДУ), он имеет предварительную форму (ПДДУ), также квартиру дольщик может переуступить. Менее распространенной формой являются договоры ЖСК и ПДКП. Novostroy-M.ru выяснил плюсы и минусы всех типов договоров, которые встречаются на первичном рынке жилья.

Договор долевого участия – ДДУ

Большинство квартир в новостройках Московского региона сегодня продаются по договору долевого участия (ДДУ). Из-за того, что в начале 2000-х годов застройщики применяли «серые схемы», властями был создан 214-ФЗ – закон о долевом участии, основной итог принятия закона – договор о долевом участии в строительстве. Закон возник в 2004 году и стал регламентировать отношения дольщика и застройщика.

Согласно ДДУ, застройщик обязуется построить и передать объект долевого строительства покупателю, а он в свою очередь должен заплатить стоимость жилья и принять его. Важно знать, что ДДУ не имеет единой формы: некоторые застройщики составляют договор как под копирку с 214-ФЗ, другие – вносят свои корректировки (зачастую, чтобы обезопасить себя), поэтому перед подписанием покупатель должен внимательно прочесть договор.

С момента создания 214-ФЗ закон претерпевал многочисленные изменения (около 10 раз). В прошлом году власти опять модернизировали закон, внеся ряд поправок. Например, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

214-ФЗ предусматривает выплату неустойки, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.

• каждый договор регистрируется в Росреестре, что исключает двойные продажи;
• можно отсудить компенсацию за просрочку срока получения ключей;
• к договору об участии в долевом строительстве дополнительно применяется Закон о защите прав потребителей, что дает новые гарантии (штраф по отношению к застройщику, компенсация морального вреда);
• при долгострое только на основании ДДУ можно получить официальный статус обманутого дольщика.

• несмотря на то, что ДДУ считается наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, договор не защищает дольщика ни от недо-, ни от долгостроя. В принципе застройщику ничто не мешает получить разрешительную документацию, заключить и зарегистрировать ДДУ, получить оплату по этим договорам и строить с задержками, а то и вовсе ничего не построить, исчезнув с деньгами. Хотя недобросовестному застройщику жизнь, конечно, усложняется.
• с ДДУ окончательно не исключены мошеннические действия. Возможно несоответствие ДДУ требованиям действующего законодательства РФ. К примеру, если договор подписан с застройщиком, не имеющим разрешение на строительство и другую разрешительную документацию. В таких случаях застройщик принимает деньги заранее, до регистрации ДДУ, а потом исчезает. По этой причине перед подписанием ДДУ покупателю следует ознакомиться с соответствующими документами строительной компании и желательно не вносить никаких предоплат до регистрации ДДУ
• подписание договора со стороны застройщика лицом, которое не имеет надлежащие полномочия (поэтому дольщику рекомендуется внимательно изучить доверенности застройщика на подписантов, а также учредительные документы).

ДДУ с эскроу-счетом

С 1 июля 2019 года застройщики имеют право строить жилые комплексы только на собственные деньги или кредиты банков. Доступ к средствам покупателей закрыт – деньги дольщиков будут храниться в банках на эскроу-счетах до завершения строительства.

Теперь квартира в строящемся доме приобретается по следующей схеме:

• Вы выбираете будущее жилье;
• Заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком;
• Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком, который выдал застройщику кредит на строительство;
• Переводите свои деньги на эскроу-счет и дожидаетесь окончания строительства;
• В случае, если вы приобретаете жилье в ипотеку, то деньги на открытый эскроу-счет вместо вас перечисляет банк, который выдал вам кредит.

Что такое эскроу-счет?

По сути, это альтернатива банковской ячейке – специальный счет в банке, на который с 1 июля 2019 года в обязательном порядке кладутся деньги покупателя квартиры для безопасного расчета с продавцом квартиры (застройщиком). Застройщик получает доступ к деньгам только после окончания строительства жилого комплекса.

• Банкротство банка
  В группе риска – те покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн рублей. Государство страхует только тех, у кого стоимость приобретаемой квартиры не превышает эту сумму.
• Банкротство застройщика
  У покупателя ипотека: банк вернет только сумму кредита без учета процентов. Законодательно это пока не регулируется.
  У покупателя нет ипотеки (была рассрочка или 100% оплата): банк возвращает всю сумму.

Как забрать назад деньги с эскроу-счета?

Вывести деньги с эскроу-счета можно только в случаях, если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда, а также если он не передает квартиру покупателю в установленный срок.

Договор уступки права требования

На латыни «уступка» – «cessio», поэтому зачастую этот тип договора называют «договор цессии». Второе название, которое можно услышать на форумах, «договор переуступки». Согласно договору, дольщик (цедент) передает другому лицу (цессионарию) основанное на договоре долевого участия право требования к застройщику передать квартиру, после ввода дома в эксплуатацию.

Проще говоря, дольщик переуступает свою долю в строящемся доме другому покупателю. Этим договором часто пользуются инвесторы – люди, которые покупают квартиры в новостройках, чтобы заработать на росте цен (ведь любой дом дорожает вместе со строительной готовностью).

Договор уступки лишь переводит права и обязанности по договору с застройщиком на новое лицо. Поэтому, как правило, договор цессии очень короткий. Следовательно, плюсы и минусы договора уступки – это те же плюсы и минусы первоначального договора (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Наиболее выгоден договор цессии по ДДУ.

• Договор уступки прав требования регистрируется в Росреестре, права нового лица на квартиру появляются с момента регистрации;
• если в ДДУ предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить: иначе сделка может быть признана недействительной. Аналогична ситуация с ипотечным ДДУ, обязательное согласие на уступку дает банк;
• продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;

Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что существенными также являются следующие моменты:

• в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);
• в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);
• факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;
• застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;
• перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Словом, новому покупателю не лишним будет узнать с помощью выписки из Единого государственного реестра, не расторгнут ли ДДУ с продавцом, действительно ли продавец он, не куплена ли квартира в ипотеку, нет ли каких-либо обременений на ней и т.п.

Важно отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения ДДУ лишь до момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Этим вызвана продажа квартир через уступку от застройщика, которая составляет большой «удельный вес» договоров цессии. Если часть квартир в таком доме еще не распродана, застройщик вынужден заключить ДДУ с одной из аффилированных фирм, которая потом без помех может реализовывать квартиры по договорам уступки.

Предварительный договор долевого участия — ПДДУ

Предварительный договор долевого участия – это так называемый черновик основного ДДУ, в котором (согласно ст. 429 ГК) должны быть обговорены основные моменты сделки. Например, описание квартиры, срок передачи ее покупателю, цена и процедура сделки, гарантия на объект недвижимости. Однако важно знать, что основной ДДУ может сильно отличаться от предварительного, поэтому основной ДДУ впоследствии должен быть внимательно прочитан потенциальным дольщиком. ПДДУ – НЕ аналог ДДУ.

Как правило, ПДДУ застройщики используют, чтобы обойти 214-ФЗ, согласно которому денежные средства покупателем должны быть внесены на счет застройщика только после возвращения ДДУ из Росреестра (с регистрации). По ПДДУ покупателя попросят внести «депозит» или «обеспечение», которое будет подтверждать серьезность намерений клиента.

• не защищает дольщика от двойных продаж квартиры, т.к. не регистрируется в Росреестре;
• закрепляет права дольщика на квартиру лишь условно;
• ничего не продает, поэтому не рекомендуется вносить деньги за квартиру по ПДДУ;
• если цены на квартиры вырастут – застройщику будет неинтересно заключать основной ДДУ на условиях, описанных в ПДДУ;
• если срок сдачи ЖК будет перенесен – применить штрафные санкции к застройщику не удастся;
• если застройщик обанкротится, покупателю нужно будет идти в суд и пытаться вернуть деньги, апеллируя к закону «О защите прав потребителей», а не к 214-ФЗ.

Предварительный договор купли-продажи – ПДКП

У предварительного договора купли-продажи практически все те же минусы, что и у его «брата» ПДДУ. Напомним, что в Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.

Плюс у ПДКП только один и тот весьма условный:

Безопасно покупать квартиру в новостройке по ПДКП можно лишь в одном случае – если дом полностью построен и сдан Госкомиссии, т.е. введен в эксплуатацию, но свидетельства на квартиры еще не получены застройщиком.

На стыке перехода дома из состояния «новостройка» в состояние «вторичка» получается, что по ДДУ застройщик продавать квартиры УЖЕ не может (дом сдан ГК), а по ДКП (договор купли-продажи) ЕЩЕ не может, ведь право собственности не оформлено. Тут на помощь и приходит ПДКП.

Только в этом случае можно не опасаться недостроя и заключать ПДКП. Однако все-таки стоит помнить, что застройщик может обанкротиться, и передача ключей затянется на неопределенный срок.

Именно поэтому использование ПДКП имеет для застройщиков преимущества:

• отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю;
• наличие возможности уклониться от заключения основного договора (купли-продажи) и вернуть деньги покупателю, если цены на жилье выросли, и застройщик утратил интерес к исполнению сделки.

Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что застройщик сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги. Впрочем, возвращать деньги тоже придется только через суд.

Однако к ПДКП все еще применяется Закон о защите прав потребителей, который как-то защищает интересы покупателя. Чего нельзя сказать о следующем виде договора.

Жилищно-строительный кооператив – ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую людей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. Поэтому здесь покупатели называются пайщиками, а не дольщиками.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство и оформленного землеотвода). Фактически ЖСК означает, что люди собрались в кооператив, скинулись и сами строят себе дом. Все риски в ЖСК несут сами пайщики, а не застройщик.

Именно поэтому пайщики не смогут отсудить у застройщика неустойку за просрочку, т.к. отношения пайщиков и застройщика регулируются не 214-ФЗ, не Законом о защите прав потребителей, а уставом кооператива и договором о вступлении.

Чтобы стать пайщиком (членом кооператива) необходимо написать заявление о вступлении в кооператив, после его одобрения, внести вступительный взнос, также ежемесячно выплачивать членские взносы.

• минимальный первоначальный взнос на квартиру;
• отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;
• низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке;
• возможно заселение до полной выплаты пая (но невозможно оформление права собственности, если пай не выплачен).

Теперь о минусах. Важно помнить, что ЖСК могут представлять из себя обычную финансовую пирамиду с «лотереей удачи» – кому-то повезет приобрести квартиру за счет общих средств пайщиков, а кому-то уже нет.

Если пайщик захочет выйти из кооператива, ему придется заплатить штраф. Вложенные в кооператив деньги можно вернуть за вычетом членских взносов и штрафа. Его сумму можно попытаться снизить в суде, если покупателю удастся доказать вину застройщика в срыве сроков строительства.

Если проект будет признан судом несостоятельным, пайщиков могу обязать дополнительно внести деньги на достройку здания. Словом, ответственность застройщика в схеме ЖСК практически минимальна, за все придется отвечать пайщикам. Они, безусловно, могут обратиться в суд, но судья будет руководствоваться только уставом кооператива – это основной документ ЖСК. А устав, как правило, пишется в пользу застройщика.

Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

У ЖСК есть подвид – ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). ЖНК от ЖСК отличается лишь тем, что первый может инвестировать в приобретение квартир в различных новостройках, тогда как ЖСК создается для строительства одного объекта.

Еще несколько лет назад ЖСК был весьма распространен на рынке первичного жилья. Однако с запуском программы льготной ипотеки многие застройщики были вынуждены перейти с ЖСК на ДДУ, т.к. в рамках программы государство субсидировало ипотечные кредиты только в жилых комплексах, которые продавались по ДДУ.

Если в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на "вторичный рынок первички" – то есть приобретают их у других дольщиков путем переуступки права по договорам долевого участия. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как оформлять такие сделки, чтобы они прошли с минимальными рисками и максимальной выгодой для покупателя.Что такое переуступка по ДДУ?Главная особенность самого ДДУ состоит в том, что по этому договору вы вовсе не покупаете квартиру , то есть не получаете права собственности.

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

В Москве можно купить квартиру на любом этапе: инвесторы продают жилье на стадии котлована, во время строительства или в готовом доме. Город в лице Могосстройнадзора контролирует этот процесс. Но, оказывается, город может выступить и в качестве инвестора, у которого можно купить жилье. Для этого необходимо принять участие в электронном аукционе.

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки по сравнению со сделками на вторичном рынке. Один из главных плюсов — прозрачность процесса долевого строительства. Доверяй, но проверяй. … Строительство новостроек опережает появление новых квартир . Петербург испытывает дефицит в детских садах и школах несмотря на миллиардные бюджетные вливания. Расскажем, сколько стоит детское место, и кто должен за него платить. Социальная несправедливость: сколько стоит место в школе и детсаде, какие районы не любят детей, и кто в этом виноват. Как будет проходить сделка.

Как купить квартиру напрямую от застройщика

Застройщики

Приобрести жилье в вновь построенном доме можно либо, обратившись к риэлтору или пойти напрямую к компании-застройщику. Казалось бы, разницы особой нет, то время, когда посредники не стесняясь накручивали свой дикий процент, прошли и цены у всех, относительно, одинаковые, но не все так просто и отличия имеются.

Продажа недвижимости компанией-застройщиком

Застройщик имеет возможность самостоятельно заниматься реализацией, возводимого жилья. У большинства компаний для этого есть все необходимые инструменты – кадры и наличие квадратных метров под реализацию. Для успешной реализации подобных задач у застройщиков есть вся необходимая юридическая база, соответствующие отделы компания самостоятельно занимаются документальным сопровождением сделки, оформляют необходимые документы и регистрируют договоры.

Если собственного «отдела продаж» нет, создавать его нет времени или желания, тогда застройщик обращается к услугам риэлторских организаций. Целесообразно обращаться к риэлторам, если предстоит реализовать большие объемы недвижимости, хотя бы от 100 000 м.кв, а меньшими объемами обращаться в такие структуры не целесообразно и можно справиться собственными силами.

Важный вопрос – качество обслуживания. Какого уровня обслуживание получает клиент, при обращении в собственный отдел продаж, застройщик проверить может, а вот как встречают клиента у риэторов – остается неизвестным.

Если под реализацию выставлен один объект, то продажа напрямую, от застройщика, себя оправдывает. Этот способ позволяет существенно сократить затраты на продажу. Естественно, что владелец недвижимости должен будет потратиться на рекламу, премии своим сотрудникам, но это точно будет дешевле, чем услуги агентства недвижимости и его комиссионные.

Порядок действий при покупке у застройщика

Покупка квартиры на вторичном рынке и покупка нового жилья у застройщика напрямую, это два совершенно разных процесса. Поэтому, чтобы избежать ненужных ошибок, рекомендуем придерживаться следующего, несложного плана.

Выбор квартиры

Самый важный момент. Чтобы максимально обезопасить себя от возможных финансовых потерь, снизить риски оспаривания сделки, нужно тщательно проверить застройщика и предлагаемую им недвижимость. Выбирая квартиру в новостройке, покупатель должен знать все возможные варианты продажи недвижимости напрямую от застройщика:

• продажа по договору участия в долевом строительстве (по ДДУ 214-ФЗ);
• продажа квартиры по предварительному договору купли-продажи;
• продажа квартиры по договору участия ЖСК;
• продажа по договору уступки прав требования по ДДУ или иному договору.

Заключение договора долевого участия (ДДУ) является наиболее безопасным для покупателя, из всех выше перечисленных вариантов. Дольщик в этом случае максимально защищен государством, которое через законодательство регулирует соблюдение договора.

Проверка застройщика

На данном этапе необходимо проверить юридическую чистоту новостройки и застройщика. К оформлению сделки можно переходить только после положительного заключения о чистоте недвижимости и надежности компании-застройщика. Необходимо запросить у застройщика документы, внимательно ознакомиться с ними, определить возможные риски.

Заключение предварительного договора

Внесение задатка или авансового платежа является обязательным требованием застройщика, если речь идет о бронировании понравившегося жилья. Задаток – это один из способов обеспечения осуществления сделки. Есть несколько правил, относящихся к задатку:

• если сторонам не удалось договориться и договор не заключен по вине покупателя, то продавец имеет право не вернуть задаток;
• если же договор не подписан по вине застройщика, то он должен вернуть задаток в двойном объеме;
• если договаривающиеся стороны по обоюдному согласию расторгли предварительный договор или договор сейчас заключить невозможно, то задаток возвращается в полном объеме.

Первая функция задатка – обеспечительная, кроме соглашения о задатке, должны быть какие-то обязательства заключить договор в дальнейшем и именно эти обязательства обеспечиваются задатком.

Документы на ипотеку для предъявления в банк

Банк принимает решение об одобрении сделки только после тщательной проверки документов застройщика и объекта договора (недвижимости), только после этого выносится окончательное решение. Если оно положительное, то свои предложения по условиям кредитования банк направляет покупателю. Если принципиальный вопрос выдачи кредита решено, то все дальнейшие шаги по совершению сделки, будут проходить под надзором и с участием банка.

Заключение договора с застройщиком

Процесс заключения договора, чаще всего, происходит у застройщика в офисе. До момента подписания проверяются полномочия сторон (доверенности или сведения из ЕГРЮЛ).

Регистрация сделки в Росреестре

В случае заключения ДДУ или договора уступки по ДДУ, требуется регистрация в Росреестре, зачастую договор регистрирует сам застройщик, однако, здесь потребуется участие и самого дольщика, он должен подписать заявление о регистрации, подающееся в Росреестр. Кроме этого дольщик при подписании письма должен предоставить следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
2. Нотариально заверенное разрешение супруга на совершение сделки другим супругом;
3. Если в сделке принимают участие несовершеннолетние, то необходимо предоставить документы, удостоверяющие полномочия законного представителя.

Всего, на регистрацию в Росреестр, подаются три экземпляра договора (по одному каждой из сторон и копия для Росреестра), заявление о регистрации договора, учредительные документы застройщика и квитанция об уплате пошлины.

За время не более 7 дней, с момента подачи пакета документов, договор должен быть зарегистрирован Росреестром.

Внесение денежных средств за недвижимость

Если договор подлежит государственной регистрации, то самый безопасный способ оплаты за недвижимость – только после подписания договора и его оформления в Росреестре. В обязательном порядке покупатель должен сохранить документы, подтверждающие совершение оплаты за недвижимость.

Помимо этого, если недвижимость приобретается в ипотеку, с привлечением денежных средств банка, то необходимо обратиться в банк и там получить документальные подтверждения осуществления перевода банком в адрес застройщика, в том случае, если банк должен перевести их напрямую.

На каком этапе лучше купить квартиру?

На этапе, когда стройка еще идет или после завершения строительства? На разных этапах цены могут быть тоже разными.

Покупка на этапе старта продаж

Заключение Минстроя о соответствии является разрешением для застройщика, производящего работы, начинать продажу еще только строящейся недвижимости – это требование закона о долевом строительстве. Но это по закону, а в жизни большинство застройщиков еще до момента получения заключения, начинают заключать с потенциальными покупателями предварительные договору о бронировании. В нем стороны дают взаимные обещания – одна сторона – купить, а другая продать по наиболее выгодной цене. Как правило, подписание такого договора подкрепляется внесением задатка в пределах 5-50 тысяч рублей.

Договор бронирования и его преимущества:

• наиболее выгодная цена, на уровне себестоимости недвижимости;
• практически полное отсутствие рисков, если не будет оформляться ДДУ, то деньги будут возвращены покупателю, но только это должно в обязательном порядке быть прописано в договоре;
• возможность выбирать любой этаж и планировку.

Договор бронирования и его недостатки:

• заключение подобного договора не является гарантией, что сделка будет завершена;
• сумма, вносимая в качестве задатка, не всегда потом идет в счет стоимости жилья, поэтому, внимательно изучайте договор до его подписания.

Покупка на этапе котлована

По имеющейся статистике, до 30% от всех квартир продаются еще на этапе котлована и такая покупка может быть на 20-30% выгодней.

После оформления необходимых документов, разрешений – застройщик начинает работы по устройству котлована и фундамента.

Плюсы покупки квартиры на этапе котлована:

• экономия — в зависимости от региона страны, разница на стоимости жилья может доходить до 20-30%;
• у первых покупателей есть возможности и большой выбор планировок, этажей, можно выбрать хорошие варианты;
• есть возможность получить у застройщика рассрочку и, возможно, без процентов.

Отрицательные стороны покупки на стадии котлована:

• длительный срок ожидания квартиры, возможно не один го;
• риски остановки строительства, его заморозки (может быть, если у застройщика будут плохо продаваться квартиры или есть опасения удорожания строительства);
• риски изменения в отделке или в количестве этажей, например, планировалось 5-ти этажное здание, а построили 15-ти;
• возможные дополнительные расходы, например, за ипотеку или рассрочку или аренду квартиры;
• увеличение сроков сдачи объекта.

Статистика говорит, что в среднем, строительство жилого дома занимает до 2-х лет и уже в течение 1-го года строительства половина квартир будет раскуплена.

Готовность новостройки наполовину

Если дольщик не имеет возможности или желания оформлять договор на этапе котлована, то для безопасности можно подождать, когда застройщик постоит дом на 50%. Чем ближе момент сдачи объекта, тем меньше вероятность заморозки строительства. Но на данном этапе стоимость жилья еще выгодна.

Приобретение в сданном доме

Наиболее безопасно купить квартиру в новостройке, которая сдана. Но этот вариант обойдется дороже всего. Разумеется, можно попробовать поискать акции или скидки от застройщика, но не надейтесь сэкономить более 5-10%.

Плюсы покупки в сданном доме:

• Такая покупка безопасна — здание полностью достроено и сдано;
• Можно заселиться сразу же;
• Можно провериь соответствие новостройки проекту, оценить его параметры и т.д.

Недостатки покупки в сданном доме

• Более дорогая стоимость, чем в стадии строительных работ;
• Первые несколько месяцев будет не очень комфортно, так как соседи будут делать ремонт.

Видео: инструкция как купить квартиру без риэлтора:

Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять); Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно. Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке , и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают. Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность. Итак, мы начинаем! О том, как правильно купить …