Как получить ключи от квартиры в новостройке раньше

Правительство внесло изменения в порядок передачи в 2022 году дольщикам объектов долевого строительства, приобретенных для личных целей.

Как происходит выдача ключей в новостройке

Долгожданный дом достроен, и застройщик приглашает забрать ключи от квартиры. Почему стоит семь раз сходить в новостройку и один раз подписывать акт приема-передачи – в этой статье.

Строительство изначально является непростым и длительным процессом, а когда одновременно строится многоквартирный дом или целый жилой комплекс, ожидание может казаться бесконечным. Плюс, в нашей стране сложилось не совсем благоприятное мнение об участии в долевом строительстве новостроя. Однако при знании законов, своих прав и грамотном приеме ключей, можно получить отличное жилье высокого качества за умеренную стоимость.

Многие люди стремятся купить недвижимость именно в свежевыстроенных домах и это объяснимо – такие квартиры имеют новые беспроблемные коммуникации, в них никто не жил и есть возможность «сделать все под себя». Последний пункт особенно актуален для покупателей, которые покупают жилье в черновом варианте.

ДДУ по-новому

Для начала, хотелось бы развеять страх касательно документа ДДУ – договора долевого участия. Наверняка у вас еще свежи воспоминания плачущих бабушек, которые рассказывали, что их обманули и они все потеряли. Или грозных представителей власти, рассказывающих о застройщиках-преступниках. Такие сюжеты часто крутили по федеральным каналам в 90-х и начале 2000-х. Но с тех пор правила строительства домов с долевым участием сильно изменились. Раньше застройщик собирал деньги с дольщиков самостоятельно и в случае возникновения корыстных намерений, мог отправиться в теплые страны, прихватив с собой доверенные ему денежные средства. Сейчас же в таком вопросе порядок действий изменился — все деньги дольщиков аккумулируются на специальных эскроу-счетах. К ним у застройщика будет доступ только после передачи квартир владельцам. А строительство ведется на деньги, которые застройщик занимает у банка. Поэтому дольщикам можно не опасаться за свои кровные. Иными словами, порядок получения ключей от квартиры в новостройке изменился в пользу покупателя.

Три важных даты в ДДУ

Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. Или финансистом, чтобы суметь получить 5-значную сумму компенсации в случае задержки сдачи квартиры. Обратите внимание и отметьте для себя 3 важные даты в вашем договоре долевого участия:

Номер 1. Дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно такая дата формулируется понятиями «полугодие» и «квартал». В первом случае, конечной датой будет последнее число последнего месяц полугодия (30 июня для первого полугодия и 31 декабря – для второго). Для квартала — соответствующие значения четверти года (31 марта – первый квартал, 30 июня – второй, 30 сентября – третий, 31 декабря – четвертый).

Номер 2. Дата, когда застройщик обязан вам передать квартиру . В договоре ДДУ указывается, в течение какого срока застройщик обязуется передать квартиру в новостройке покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Этот срок может быть 50 дней, а может, и 80. Цифра прописывается индивидуально в документе. Даже если застройщик не успевает получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома к указанному сроку, с этой даты начинается срок, в течение которого он обязан передать вам квартиру.

Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. Это означает, что до 31 декабря 2024 года застройщик должен получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, либо с 31 декабря 2024 года начинается срок передачи квартиры. И до 19 февраля 2025 года включительно он должен передать ключи дольщикам.

И вот тут начинается самое интересное. Если застройщик не успевает передать вам ключи от квартиры до 19 февраля, то есть, в указанный срок, то одни дольщики причитают и ищут черных кошек, повинных в такой неудаче. А другие – говорят «ну, ок», берут в руки калькулятор и высчитывают симпатичные суммы неустойки, которые растут с каждым днем просрочки.

Сумма неустойки за просрочку высчитывается по такой формуле:

1/150 * Ключевая ставка * Сумма объекта по ДДУ * Количество суток просрочки

Важно! Ключевая ставка меняется. Смотрите актуальное значение на сайте ЦБ.

Предположим, в нашей истории квартиру в новостройке получилось передать только 3 марта 2025 года. А стоимость квартиры – относительно средняя по СПб – 8 000 000 рублей.

Исходя из данной формулы, у нас получилось, что сумма неустойки составит — 147,333 рублей

Приятный бонус к новоселью.

Поэтому если что-то по ДДУ идет не так, как планировалось, не расстраивайтесь. Закон на вашей стороне, за все положена компенсация. Подробнее о законах – чуть ниже в статье.

Номер 3. Срок, в который вы обязаны принять квартиру после приглашения застройщика. Когда объект готов, застройщик приглашает принимать квартиры. Приглашать он может по электронной почте, смс-сообщением, звонком, бумажным письмом и другим видом рассылки. В договоре прописывается срок, в который вы должны приехать на объект, как правило, это 10-14 дней.

Важно! Этот срок не означает, что вы обязаны подписать акт приемки квартиры! Ведь в жилье могут быть обнаружены дефекты. В этот срок вы должны провести осмотр квартиры и выявить не устраивающие дефекты – об этом ниже в статье.

Не советуем пропускать эту дату, так как по ее истечению застройщик имеет право подписать акт приемки жилья в одностороннем порядке, без вас согласно статье 8 Ф3 №114 . И тогда с доставшимися вам дефектами в квартире (а такой «подарок» получают до 90% дольщиков) будет разбираться несколько сложнее.

Получение ключей — порядок действий

Выдача ключей в новостройках — как она проходит? Быстро и легко в двух случаях: первый – вы подписываете документы, не глядя, что вам продают. Второй – застройщик построил безукоризненное жилье. Если столкнетесь со вторым случаем – пригласите, пожалуйста, и нас посмотреть на такое уникальное явление. А от первого мы, надеемся, отговорим вас в этой статье.

Приемка жилья в новостройке

Итак, рассмотрим момент, когда вы получили приглашение от застройщика принимать квартиру. Как вы уже поняли, обзванивать родственников и приглашать на праздничное новоселье пока не стоит. Прийти на приемку не равно принять квартиру. Потому не теряйте бдительность, подготовьтесь и приходите в назначенный день осматривать свои будущие владения.

При себе необходимо иметь следующие документы:

• паспорт;
• договор долевого участия или покупки недвижимости всех дольщиков (оригиналы)*;
• необходимые нотариальные доверенности, если не все покупатели могут присутствовать или принимает представитель дольщика.

*принимать жилье может один дольщик, при оформленном нотариально праве с согласия остальных дольщиков.

Осмотр мы рекомендуем делать с пристрастием, используя различные инструменты и, возможно, привлекая специалистов, принимающих квартиры – профессиональных приемщиков. Благо, закон это не запрещает. На приемку, кстати, можно взять близкую и дальнюю родню, задушевных друзей или любимого соседа. Но все же, от профессионала со строительным образованием и чемоданчиком специализированных инструментов толку будет больше.

За неимением профи, готовьтесь мерить, искать, щупать и разбираться самостоятельно. Кстати, если будет возможность – обязательно пообщайтесь с другими дольщиками и соседями. Есть шанс получить ценную информацию.

Что взять с собой на приемку квартиры (помимо документов):

• Фонарик (чтобы можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, например, или в щиток).
• Планшет, фотоаппарат (или телефон) – для фиксирования недостатков, несколько листов бумаги (для заметок и проверки вентиляции), 2 ручки (если вдруг одна перестанет писать).
• Мел, бумажный скотч (чтобы обозначать недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки) и смываемый маркер (обводить царапины и окалины на стеклопакетах).
• Небольшой электроприбор в качестве тестера (не берите зарядку от телефона – при неисправной проводке вы можете «спалить» аппарат).
• Зажигалку или свечку (с помощью пламени можно понять, работает ли вентиляция и есть ли щели в окнах).
• Несколько видов лампочек (проверить патроны).
• Рулетку (для замера площади).
• Уровень, отвес (нитку и грузик).
• Табурет или стремянку (по возможности).
• Распечатанный план квартиры.

Помимо этого, хорошо бы взять в аренду тепловизор (для проверки стен и окон на промерзание зимой), дозиметр радиации, газоанализатор и другое.

Инструкция проста – тщательно замеряете площадь квартиры, сравнивая с указанной (если будут различия в цифрах можно получить взаиморасчет с застройщиком). Проверяете ровность всех поверхностей – стен, пола, потолка. Обязательно замерьте все углы – они должны быть строго 90 градусов. Особое внимание уделите «мокрым зонам» — в ванной и на кухне. Мокрыми они должны быть только в раковине. Если обнаружите сырость в районе труб, пола и стен – скорее всего, есть вопросы к коммуникациям и в будущем на этом участке вместе с вами в квартире будет жить плесень. Далее – электропроводка, напряжение в сети, проверка розеток и тд. Окна и двери – нет ли щелей и других дефектов.

Строго говоря, все дефекты можно разделить на существенные и несущественные:

Существенные дефекты – это те, с которыми невозможно жить в квартире. Такими могут быть неработающая канализация, крупная трещина в стене, дыры в неподходящих местах.

Несущественные дефекты – это досадные неприятности, жить с которыми неприятно, но можно. Таковыми могут считаться царапины на стеклах, неровности в штукатурке, бугры на полу и так далее.

При наличии существенных дефектов подписывать акт приемки категорически нельзя – нужно договориться об их устранении застройщиком.

Небольшие дефекты не так страшны, их тоже можно заставить исправить застройщика. Но есть одно «но» — по закону застройщик обязуется исправить их «в разумный срок». А что он из себя представляет – два дня или три года – зависит от представления застройщика о пространственно-временном континууме. Поэтому иногда с мелкими недочетами проще принимать все, как есть, договориться с застройщиком о компенсации и подписать акт приемки.

СИТУАЦИЯ: вы подписали акт приемки-передачи и забрали ключи, но потом обнаружили недочеты – например, неисправные коммуникации или трещину в стене. В этом случае вы можете не беспокоиться, если застройщик работает по 214-ФЗ. Согласно этому Федеральному Закону, на дом дается гарантия 5 лет, а на инженерное оборудование – 3. Вам необходимо написать застройщику, перечислить недочеты, которые надо устранить, а затем ждать их исправления. Увы, но сколько придется ждать – неизвестно. Подозреваем, что все тот же «разумный срок».

В случае же если застройщик не работает по 214-ФЗ, увы. Исправлять дефекты вам придется самостоятельно.

Получение ключей в новостройке — чего делать нельзя

Есть две распространенные уловки, которыми пользуются не слишком добросовестные застройщики:

1. При обзвоне и приглашении принимать долгожданные квадратные метры они утверждают, что очередь очень большая и предлагают записать вас через 2-2.5 месяца. Хитрость заключается в том, что по истечению этого срока застройщику уже не нужна ваша подпись в документах для передачи жилья и он сделает это в одностороннем порядке, минуя этап приемки, выявления недочетов и так далее.
2. Перед осмотром квартиры вы, как правило, попадаете в офис застройщика. Там вам любезно могут предложить сэкономить время на хождении в квартиру и обратно в офис и подписать бумаги на месте. Не соглашайтесь, пока лично на месте все не осмотрите. А ходьба даже полезна для здоровья.

При возникновении сомнений и спорных ситуаций, ищите истину и ссылайтесь на свои права, исходя из законов Российской Федерации. Как и обещали выше, даем список:

• 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
• 2300-1 «О защите прав потребителей»
• Гражданский кодекс

В этих законах вы сможете найти все основания для получения компенсаций за просрочку и дефектно выполненные работы. Также подробно описано участие в долевом строительстве.

Вывод

1. Квартира в новостройке, купленная по договору долевого участия сегодня не равна ДДУ в 90-х. Ваше право собственности и гарантия того, что застройщик доведет стройку до конца зафиксированы в федеральных законах.
2. То, что дом достроили, а застройщик приглашает на выдачу ключей не равно вашему переезду в новую квартиру. Прием ключей – это не одномоментное действие, а символ вашего согласия с тем, что квартира вас устраивает и застройщик выполнил всю работу в соответствие с договором. По безжалостной статистике, до 90% российских застройщиков сдают жилье с теми или иными нарушениями. Причин множество – от «так исторически сложилось» до скачков цен на рынке стройматериалов и так далее.

Поэтому вы должны быть морально готовы к некому процессу, когда вы проверяете свою будущую квартиру. В конце концов, все, что застройщик сделал плохо, а вы упустили, остается с вами. И именно вам с этим жить и ремонтировать за свой счет. Изучите процесс приемки, купите/одолжите/арендуйте специальное оборудование, проконсультируйтесь с теми, кто уже принимал жилье или наймите профессионала.

Получение ключей от квартиры в новостройке – это радостный и долгожданный миг и стремление поскорее переехать в свое законное жилье вполне понятно. Но все же, мы бы не рекомендовали торопиться, ведь поставить подпись в акте приемки и получить связку ключей – быстро, а исправлять потом кривые стены – долго. Поэтому мы даем всегда один совет – семь раз проверьте, один раз подпишите.

Ранее сроки передачи квартир были привязаны к проектной декларации и были едиными для всех дольщиков, которые приобрели жилье в строящемся доме. Уведомление дольщика. Теперь застройщики могут официально информировать дольщиков о готовности квартир не только через почтовое уведомление, но и с помощью других каналов, например, электронной почты.

Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве

Правительство внесло изменения в порядок передачи в 2022 году дольщикам объектов долевого строительства, приобретенных для личных целей. Нововведения касаются сроков передачи объекта, уведомлений дольщиков, а также отказа от принятия квартиры. Соответствующее постановление размещено на официальном портале правовой информации.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства

По новым правилам застройщик и дольщик по взаимному соглашению могут изменить срок передачи квартиры отдельно от других объектов того же многоквартирного дома. При этом вносить изменения в проектную декларацию не требуется.

Ранее сроки передачи квартир были привязаны к проектной декларации и были едиными для всех дольщиков, которые приобрели жилье в строящемся доме.

Уведомление дольщика

Теперь застройщики могут официально информировать дольщиков о готовности квартир не только через почтовое уведомление, но и с помощью других каналов, например, электронной почты. При этом электронный адрес обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, а направляемые документы — заверены квалифицированной электронной подписью.

Если договором предусмотрены другие способы коммуникации с дольщиком, то их также можно использовать.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Отказ от принятия квартиры

При выявлении существенных недостатков дольщик может отказаться от приемки квартиры и потребовать от застройщика выплаты возмещения с процентами.

Кроме того, вводятся новые правила, по которым строительная компания может передать квартиру в одностороннем порядке, если дольщик более месяца игнорирует уведомления о приемке квартиры.

Ранее при уклонении участника долевого строительства от приемки квартиры застройщик мог составить односторонний акт по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.

Существенными недостатками при приемке квартиры признаются те, при которых жильем невозможно пользоваться. Например, такими недостатками могут являться: неработающая вентиляция, отсутствие сантехники. Несущественными недостатками признаются, например, криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены.

Иными словами, порядок получения ключей от квартиры в новостройке изменился в пользу покупателя. Три важных даты в ДДУ. Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. … Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. … Получение ключей — порядок действий. Выдача ключей в новостройках — как она проходит? Быстро и легко в двух случаях: первый – вы подписываете документы, не глядя, что вам продают. Второй – застройщик построил безукоризненное жилье.

Когда застройщик должен передать квартиру: решение ВС

В одном из дел суды разбирались, нарушил ли застройщик срок передачи квартиры. Вопрос осложнялся тем, что в договоре была указана пара дат. Первую девелопер пропустил, но во вторую уложился. Два суда по-разному разрешили дело, а точку в деле поставил Верховный суд. Он был прав по сути, но объяснить решение нужно иначе, говорит эксперт, который предлагает свою мотивировку.

Как определить срок сдачи новостройки, если в договоре два разных указания на время, разъяснил Верховный суд в одном из своих недавних определений. Он разобрался в деле Виктории Тимошиной* и «ГлавСтройКомплекса», которые спорили, нарушил ли застройщик срок передачи однокомнатной квартиры в Ленобласти. В тексте договора не было точного ответа на этот вопрос. В одном из пунктов значилось, что девелопер «планирует завершить строительство объекта в I–II квартале 2015 года». В другом пункте говорилось, что квартиру нужно передать не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Его выдали 25 декабря 2014 года, а ключи от квартиры дольщик получил 28 октября 2015 года.

Если ориентироваться на первое условие, выходит, что девелопер не опоздал. Но Тимошина решила отсчитать срок от дня получения разрешения на ввод – тогда получается, что ключи передали позже, чем должны были. Поэтому покупательница отправилась в суд взыскивать с компании 152 324 руб. неустойки, 53 733 руб. убытков, 50 000 руб. компенсации морального вреда и «потребительский» штраф в размере 50% от неудовлетворенных требований.

Первая инстанция отклонила эти требования. Поскольку сдать объект предполагалось во II квартале 2015 года, то есть до 30 июня, нарушения сроков нет, ведь ключи передали 28 октября 2015 года. Ленинградский облсуд толковал договор иначе и подтвердил, что просрочка была. «Единственный конкретный срок в договоре – это не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию», – объяснила апелляция. С ней не согласился Президиум облсуда, который оставил в силе решение первой инстанции.

Почему прав дольщик: два объяснения

Затем дело оценил Верховный суд, который разделил мнение апелляции. Как указано в ч. 3 ст. 8 закона об участии в долевом строительстве, застройщик передает объект не позднее срока, который указан в договоре, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию, указано в определении № 33-КГ17-23. «Таким образом, по смыслу статьи именно это разрешение определяет начало течения срока передачи объекта участнику», – сделала вывод «тройка». Кроме того, судьи нашли в материалах дела письмо, которым застройщик подтверждал просрочку. С таким обоснованием они оставили в силе апелляционное определение в пользу дольщицы.

Верховный суд вынес правильное решение, но неправильно его мотивировал, считает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. Когда есть два условия с разными датами отсчета – суд должен выбрать одно из них. Здесь Пустовит предлагает выбрать условие, выгодное дольщику, а не застройщику, ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил», объясняет он. А значит, датой окончания срока строительства надо признать ту, которая наступает ранее.

Если в договоре долевого строительства есть два условия с разными датами отсчета, его надо толковать в смысле, который выгоден дольщику. Ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил».

Как принять квартиру в новостройке ? На что обратить внимание? Как проверить качество отделки? Как заполнить дефектный акт? Об этом и других нюансах расскажет эксперт. … Если застройщик получает РВЭ раньше , то и отсчёт начинается с даты его получения . Если же разрешение получено с опозданием, а соответствующие изменения в договор не внесены, то срок передачи уже начался с числа, указанного в ДДУ. И если передача ключей задержится хоть на один день, то можно требовать с застройщика неустойку. … Для того, чтобы самостоятельно принять квартиру от застройщика, понадобятся следующие предметы: фонарик, ручка и блокнот