Давно сложилось и является устойчивым мнение, что получение разрешения на строительство дома – это очень сложное, многоходовое мероприятие, требующее сбора большого количества документов, потерю времени для хождения по многочисленным инстанциям, возможность отказа по непонятным для заявителя причинам.
На самом деле получение разрешения на строительство дома не такая уж сложная процедура. Она регламентирована ст. 51 Градостроительного кодекса и занимает всего 10 дней с момента подачи пакета документов, необходимых для получения разрешения, до выдачи документа установленного образца.
Почему нельзя строить без разрешения
Объекты ИЖС, возведенные без получения разрешения, считаются самовольной застройкой. Их узаконивание – длительный процесс, с далеко неоднозначным финалом. Многие из жилых строений не могут быть узаконены ни при каких условиях. Помимо затрат на приобретение строительных материалов, оплату труда строительных рабочих, подключение коммуникаций электро и водоснабжения, которые собственник понесет возводя дом, он в любой момент рискует лишиться всех своих вложений и понести дополнительные расходы на снос незаконно возведенного дома и утилизацию строительного мусора.
Следует помнить, что самовольно возведенное строение не подлежит страхованию на случай пожара, наводнения или иного стихийного бедствия. Владельцу такого дома не предоставляется государственная поддержка в случае стихийного бедствия. А в случае сноса незаконно возведенного строения (дома) не производится денежной компенсации или предоставления жилой площади взамен снесенной.
Категории земель, на которых можно строить
Перед тем, как озадачиться получением разрешения на строительство жилого дома обладателю земельного участка (или тому, кто только планирует его приобрести) в первую очередь необходимо узнать, к какой категории земель относится участок, на котором планируется воздвигнуть дом.
Больше всего недоразумений возникает когда по незнанию, или поддавшись уверениям недобросовестного продавца земельного участка, пытаются получить разрешение для ИЖС на землях, предназначенных для ведения КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства).
Заманчивые виды бескрайних прерий, засаженных колосящейся пшеницей и стадами пасущихся коров, в центре которых возвышается ранчо – это не про Россию.
Парадокс заключается в том, что на землях КФХ нельзя вести жилищного строительства. Поэтому, если вы приобретете в собственность несколько гектаров на берегу живописной речки, недалеко от леса и решите возвести на своих землях «родовое гнездо» — у вас ничего не получится. Или получится, но незаконно. Проблемы с переводом земель одной категории в другую – старинная проблема, о которую споткнулись в судах множество фермеров.
Не зная (или не различая) категории земель они не учитывали того что земли для ведения КФХ могут быть сельскохозяйственного назначения (вне поселений) и для КФХ в пределах поселений, на которых строительство жилых домов разрешается.
Поэтому, приобретая участок и подготавливая документы для получения разрешения на строительство, убедитесь, что вам не откажут в силу того, что земли не предназначены для застройки.
Документы, необходимые для получения разрешения
Для получения разрешения в орган, выдающий разрешение, а таковым является администрация местного органа управления, на территории которого расположен участок под ИЖС (отдел архитектуры) необходимо предоставить всего три документа:
- Правоустанавливающий документ на земельный участок;
- Градостроительный план земельного участка;
- Схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Правоустанавливающим документом, подтверждающим то, что именно вы являетесь законным владельцем участка, могут быть:
• Договор купли-продажи уже находящегося в собственности участка. Он может быть приобретен как у физического так и у юридического лица;
• Приобретение участка у лица, получившего землю под ИЖС бесплатно, в рамках программы для многодетных семей или других льготных категорий граждан;
• Договор аренды участка под ИЖС заключенный по результатам торгов (аукциона) с местной администрацией.
• Земельные участки так же могут перейти в собственность в результате дарения или по наследству.
Порядок выдачи разрешения
Указанные документы предоставляются в виде ксерокопий с предъявлением подлинников документов.
Если документы подаются в письменном виде через МФЦ (многофункциональный центр) или непосредственно представителю администрации муниципального района, то нотариального заверения не требуется. Сам работник ответственный за работу с этими документами уполномочен удостоверять их подлинность. С 2017 года предусмотрено, что эти документы могут быть направлены в адрес МФЦ в электронном виде.
Считается, что каждый из представляемых документов должен находиться в единой базе Росреестра прав на недвижимость.
И только в случае их отсутствия в базе орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство, может потребовать предоставления документа на бумажном носителе.
На рассмотрение заявления и проверку соответствия представленных документов требованиям п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса уполномоченному органу отводится 10 дней (рабочих). Если в течение этого срока не будет выявлено никаких нарушений в порядке оформления предоставленных документов, выдается разрешение на строительство.
Его можно получить непосредственно в администрации муниципального образования, либо в МФЦ, через который подавалось заявление.
Ст. 51 прямо указывает, что требовать какие-либо дополнительные документы , помимо указанных в п. 5 запрещается.
Неправомерен отказ мотивированный тем, что орган, уполномоченный на выдачу разрешения, не получил какой-либо документ, не перечисленный в списке.
Выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно. Никакой платы или пошлины за оформление самого документа не взимается.
Срок действия разрешения составляет 10 лет. В случае, если за этот период собственник участка под ИЖС не успеет воздвигнуть жилое строение по его заявлению этот срок может быть продлен.
В каких случаях разрешение не требуется
Разрешение на строительство требуется только для возведения капитальных объектов, предназначенных для проживания. Так как законом предусмотрено, что на одном участке, принадлежащем одному собственнику, может быть возведено только одно жилое строение не выше 3-х этажей и общей площадью не более 1500 кв. м., то в выдаче разрешения на строительство второго жилого дома на этом же участке будет отказано.
Но зато абсолютно без каких-либо разрешений, собственник участка, уже имеющий разрешение на строительство дома может беспрепятственно возводить:
• Бани;
• Гаражи;
• Навесы, беседки;
• Теплицы;
• Подсобные помещения для скота;
• Реконструировать уже построенный дом таким образом, чтобы изменения не затрагивали несущих конструкций и в результате реконструкции общая площадь не превысила предельно разрешенную.
Что делать если разрешение не выдают
Основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство могут быть только изъяны в предоставленных документах (технические ошибки, подделка) либо несоответствие категории земель, на которых расположен участок, задачам ИЖС – земли лесного, сельскохозяйственного КФХ, водного и др. фондов.
При выявлении ошибки в оформлении предоставленных документов необходимо в указанный в отказе срок (отказ – всегда в письменной форме. ) устранить их.
В случае несоответствия категории земель – попытаться перевести их в другую категорию, на которой разрешено ИЖС. Но это очень длительный процесс и минимальные шансы на успех.
Если вы считаете, что отказ был неправомерным, а представленные документы не содержат ошибок — его следует обжаловать в суде (районном) по месту нахождения администрации муниципального образования.
Получение собственно разрешения на строительство – совсем не сложная процедура.
Мнение о том, что необходимо обойти множество инстанций и потратить уйму времени – происходит от того, что в совокупности с получением разрешения обычно рассматривают и все сопутствующие оформлению земельного участка под ИЖС действия. Начиная от заключения договора купли-продажи (аренды) участка до государственной регистрации объекта недвижимости в Росреестре.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.
Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.
Источник: jilishnik.ru
Получение разрешения на строительство
Получение разрешения на строительство неизбежно при возведении любого объекта — будь это жилой дом, общественное здание или производственный комплекс. Этот документ обосновывает право заявленного застройщика на ведение строительно-монтажных работ на конкретном земельном участке. И при реконструкции, и при проведении перепланировки помещения потребуется получить разрешение. А чтобы вашу стройку неожиданно не остановили, стоит изучить перечень официальных бумаг и регламент оформления.
Документы для получения разрешения на строительство в Москве
Выдачей разрешений на строительство в нашем городе заведует Мосгосстройнадзор, а также его можно получить в Комитете государственного строительного надзора. Для начала понадобится целый перечень официальных бумаг.
- Заявление на выдачу допуска, которое оформляется в печатном виде.
- Официальные документы, заверяющие право распоряжаться обозначенным участком земли.
- Комплект градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
- Для строительства линейных объектов — проектная документация и схема планировки и межевания прилегающей территории.
- Документация, которая утверждена в установленном законом порядке и зарегистрирована в геоинформационной системе градостроительной деятельности Москвы.
- На объекты, подлежащие по законодательству РФ экспертизе, необходимо предоставить положительное заключение на проектную документацию.
- Бумага с информацией об утверждении проектной документации.
- При необходимости, застройщик должен подтвердить право отклоняться от какого-либо параметра норм строительства.
- Письма с согласием всех собственников здания на его реконструкцию.
При наличии всех документов, правильно оформленных и заверенных, вы можете получить разрешение на строительство в Москве в установленные законодательством сроки.
Порядок получения разрешения на строительство в Москве
Сама процедура состоит из нескольких простых действий:
- заполнение и регистрация бланка заявления по установленным правилам;
- подготовка необходимой документации, указанной ранее;
- подача заявления и перечня документации в службу «одного окна» Мосгосстройнадзора;
При последнем действии предоставить удостоверение личности, а являющемуся представителем заказчика лицу, еще и доверенность. Порядком получения разрешения на строительство в Москве определена длительность ожидания не более 10 дней. Возведение частного жилого дома, на данный момент, может вестись на основании разрешения, выданного по упрощенной схеме. При анализе реестра документов для получения разрешения на строительство в Москве генподрядчики, в большинстве случаев, понимают — своими силами им не справиться. Да и во время подготовки документации возникают рабочие проблемы, решить которые могут только земельные юристы.
Компания Юс-Терра предлагает Вам воспользоваться советами и помощью профессионалов.
- гибкая система расчета стоимости работ;
- полное информационное и юридическое сопровождения;
- оперативная работа юристов.
Получить информацию по стоимости услуг на конкретный объект можно после обращения к сотрудникам компании и предоставления минимального пакета документов. Оперативно изучив и оценив который, мы подготовим коммерческое предложение по получению разрешения на строительство объекта.
Источник: us-terra.ru
Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия
Как узаконить дом, построенный в защитной зоне объекта культурного наследия?
Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия
Всё чаще стали обращаться за консультацией по следующему вопросу. Когда-то построили жилой дом на земельном участке для ИЖС в Подмосковье (в границах населенного пункта). Потом обратились за получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство, но получили отказ в получении последнего. В выданном ГПЗУ было указано следующее ограничение: земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия (граница зоны — 200 метров от объекта культурного наследия), строительство и реконструкция на нем запрещены полностью. При этом по факту земельный надел находится приблизительно в 150 метрах от указанного объекта.
Вопрос: как узаконить уже построенный дом на земельном участке, находящемся в защитной зоне объекта культурного наследия?
Защитная зона объекта культурного наследия
05 апреля 2016 года статьей 34.1. Федерального закона № 95-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» введены ограничения строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия. Иными словами, имея в собственности, либо в аренде земельный участок, предназначенный для строительства, Вы можете быть лишены возможности реализовать своё право в случае, если Ваш земельный участок расположен в непосредственной близости с объектом культурного наследия (далее – ОКН).
Согласно п.3 ст.34.1 Федерального закона № 95-ФЗ границы защитной зоны ОКН устанавливаются:
1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;
2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.
В случае отсутствия утвержденных границ территории ОКН, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию…
Где узнать про защитную зону
В открытых источниках информации муниципальных органов власти нужно найти «Правила землепользования и застройки территории …», утвержденные решением представительного органа власти муниципального района Московской области. Из имеющегося там картографического материала найти Карту границ зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Защитная зона на карте может выглядеть следующим образом (красные линии):
В открытых данных Министерства культуры РФ (https://opendata.mkrf.ru) найдите ваш ОКН и узнайте по Таблице является ли он памятником или ансамблем, федерального, регионального или местного значения, включен ли в список ЮНЕСКО, является ли особо ценным объектом.
Рассмотрим конкретный пример
Например, такая ситуация может быть. Граница защитной зоны установлена на расстоянии 200 метров от ОКН (по данным ГПЗУ и/или ПЗЗ), а по данным Министерства культуры РФ данный ОКН отнесен к памятникам. Это означает, что в настоящее время отсутствуют утвержденные границы территории ОКН.
После утверждения границ территории ОКН появятся новые границы защитной зоны, которые будут установлены на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника. За пределами этих границ будет разрешено строительство в соответствии с градостроительным регламентом Вашего населенного пункта.
Отсюда следует 2 возможных варианта развития событий: 1) Ваш участок окажется за пределами 100-метровой защитной зоны памятника, 2) Ваш участок останется в защитной зоне памятника.
Как узнать заранее? Абсолютно точно узнать невозможно. Но приблизительно – можно. На Публичной кадастровой карте Росреестра найдите Ваш земельный участок и объект культурного наследия. Воспользуйтесь измерительной функцией сайта и произведите замеры расстояния.
Если ОКН не имеет кадастровых границ (не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте) необходимо произвести замеры от внешней стены объекта культурного наследия.
Вариант № 1 (Ваш участок за пределами 100-метровой защитной зоны памятника)
Для установления границ территории ОКН разрабатывается Проект зон охраны объекта культурного наследия в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: 1) охранная зона ОКН, 2) зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, 3) зона охраняемого природного ландшафта. В охранной зоне запрещается строительство объектов капитального строительства (ОКС)! В зоне регулирования могут быть серьезные ограничения на строительство и реконструкцию ОКС, к которым относятся и жилые дома.
Разработка проектов зон охраны ОКН проводится по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков или по решению суда.
Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может проводиться также по инициативе юридических лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия.
Основной проблемой в разработке такого проекта станет вопрос финансирования. Проект разрабатывается от 1 до 3 месяцев, в зависимости от региона и исполнителя. Стоимость проекта от 250 до 700 тысяч рублей.
Чтобы финансирование было произведено за счет местного или регионального (областного) бюджета необходимо соответствующее обращение в исполнительный орган власти (в администрацию района, к Губернатору). Желательно при этом иметь согласие и поддержку местной религиозной организации православного прихода, если объектом культурного наследия является действующий Храм или Церковь.
В случае отказа или бездействия органов власти в разработке проекта зон охраны ОКН их действия/бездействие можно обжаловать в суде.
Кроме того, региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии меньшем, чем расстояния, указанные в статье 34.1 Федерального закона № 95-ФЗ, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого ОКН. Стоимость такого заключения от 500 тысяч рублей и выше.
После изменения границ защитной зоны памятника на Ваш земельный участок может быть выдано Разрешение на строительство, а потом и все остальные документы для регистрации дома.
Вариант № 2 (Ваш участок в пределах 100-метровой защитной зоны памятника)
В этом случае есть 2 возможных варианта: 1) в Проекте зон охраны Ваш участок всё-таки окажется вне охранной зоны (для этого проектировщикам нужно представить важные обоснования); 2) судебный порядок признания права собственности на построенный объект. При этом надо понимать, что построенный дом для суда является самовольной постройкой.
Решение суда о самовольной постройке, не обязательно будет в пользу истца – только грамотные действия и достоверность поданной документальной базы могут обезопасить объект от принудительного сноса.
Основным документом, который регулирует оформление самовольной постройки, является 222 статья ГК РФ. Именно на основании нее при наличии определенных факторов имеется возможность узаконить постройку и получить право собственности.
В п.3 статьи 222 ГК РФ (по состоянию на 01.11.2018г) установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для решения этого вопроса в суде необходимо обязательно участие юриста по земельным вопросом с большой практикой решения подобного типа вопросов. Оплата стоимости данного вида услуг от 30 до 100 тысяч рублей в зависимости от региона и опыта юриста.
Обязательно должны быть собраны все документы по строительству дома (проект, договор, акты, расписки, квитанции и т.п.), подтверждающие завершение строительства дома до утверждения Правил землепользования и застройки территории, установивших защитную зону ОКН.
Вы читали авторскую статью «Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия»
Источник: mostszh.ru