Как поменять квартиру на большую в новостройке

Как грамотно провести обмен квартир в Москве. Варианты обмена: с доплатой, обмен на загородный дом, обмен одной на несколько, обмен равнозначных квартир… Какие документы нужны для проведения обмена и каков порядок действий.

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.

На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой. В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

• Вы должны быть собственником недвижимости;
• Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
• Расположение в черте города;
• Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
• Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

По шагам сделка происходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.

В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д. – платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.

Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.

Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует для первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.

Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.

Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.

Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор. Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.

Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.

После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

• Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
• Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
• Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. На реализацию квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.
3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

• Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
• Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
• Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
• Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

• Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
• Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
• Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте. Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

• Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
• Бесплатное оформление договоров;
• Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

• Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
• Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
• Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
• Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» — от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.

Квартал бизнес-класса в окружении 3-х парков. Ипотека от 0,01%! Рассрочка. · Лодочный причал у дома. 500 м до м. «Технопарк». Жизнь на набережной. Голландский проект · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик: СЗ ЗИЛ-ЮГ

Как поменять квартиру на большую в новостройке

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Обмен квартиры в Москве сегодня практически невозможен без участия квалифицированного посредника — агентства недвижимости. Это связано как с юридическими сложностями, так и с чисто организационными. Даже будучи абсолютно свободным человеком, чтобы сделать взвешенный выбор, невероятно трудно своими силами подобрать, просмотреть и проверить правовую чистоту жилья в нужном количестве вариантов. При этом поиск и подбор надежного риелтора — необходимое условие для совершения операций с недвижимостью — также требует известных усилий.

Срочный выкуп квартир в Москве и области: как быстро и выгодно продать жилплощадь

Продажа квартиры в Москве: от чего зависит цена квадратного метра в столице

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: как защитить имущество и деньги

СМИ «aif.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (РОСКОМНАДЗОР), регистрационный номер Эл № ФС 77-78200 от 06 апреля 2020 г. Учредитель: АО «Аргументы и факты». Интернет-сайт «aif.ru» функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

Все права защищены. Копирование и использование полных материалов запрещено, частичное цитирование возможно только при условии гиперссылки на сайт aif.ru.

Трейд-ин — альтернативный обмен старой квартиры на жилье в новостройке . Квартиры таким способом можно купить почти у всех крупных застройщиков Москвы. Например, у компаний ПИК, ФСК, ЛСР, А101 и других. … Притом что традиционно услугой трейд-ин пользуется не более 1% клиентов, доля таких транзакций в общем объеме продаж компании в 2020 году уже составляет 2,2%, и эта динамика нарастает. Самой популярной услуга взаимозачета недвижимости была в июне — 4,3%», — рассказал коммерческий директор AFI Development Максим Каварьянц.

Как купить квартиру по трейд-ину

Трейд-ин, или trade in, переводится с английского как обмен. Во время сделки по трейд-ину клиенты отдают старые вещи и получают новые со скидкой, по сути обменивают их с доплатой.

В России трейд-ин пользуются, например, при покупке автомобилей: сдают старую машину и берут новую, необязательно такой же марки. Это удобно, потому что не нужно самому продавать машину, но не всегда выгодно: автодилеры могут предложить заниженную цену.

По трейд-ину покупают смартфоны и компьютеры, бытовую технику, а еще — квартиры. Так, в 2020 году в Москве 80% застройщиков предлагали квартиры по трейд-ину, в итоге, по одним данным, 25% всех сделок с недвижимостью прошло по этой схеме, по другим — 5%. Эксперты Метра квадратного уверены, что 25% — завышенная цифра, можно ориентироваться на 5–7% всех сделок.

По трейд-ину можно купить только квартиру в новостройке

Квартира в новостройке по вашим предпочтениям

Обычно по трейд-ину покупают квартиры от застройщиков. На вторичном рынке это уже будет не трейд-ин, а альтернативная сделка из нескольких сделок.

Получается, трейд-ин в недвижимости — это сделка с застройщиком, при которой деньги от старой квартиры идут в счет покупки новой.

Звучит здорово, но на практике всё сложнее. Вот как это происходит:

покупатель выбирает квартиру у застройщика, который предоставляет услугу трейд-ина. В Москве это, например, ПИК, МИЦ, Самолет, в Санкт-Петербурге — ЛСР;

застройщик оценивает квартиру покупателя и заключает с ним два договора — на продажу старой квартиры и на бронирование новой. Чтобы оценить и продать старую квартиру, застройщики привлекают посредников — агентства недвижимости или риелторов, но некоторые девелоперы открывают отдельные подразделения в своих компаниях и занимаются этим сами;

застройщик продает старую квартиру и готовит договор на новую. При этом продажа квартиры может идти по двум схемам: в первом случае застройщик бронирует новую квартиру на долгий срок и помогает клиенту за это время продать старую, во втором — быстро выкупает квартиру клиента со скидкой сам или через посредника, а деньги со сделки уходят на новую квартиру;

покупатель одним днем подписывает все документы и доплачивает оставшуюся сумму за новую квартиру, если нужно. В случае когда квартиру в новостройке покупают в ипотеку, деньги от продажи старой станут первым взносом;

застройщик регистрирует сделку на новую квартиру в Росреестре.

Теперь разберем нюансы. Прежде всего, застройщик не сам выкупает старую квартиру, а выступает как посредник. Это удобно, потому что не нужно самому готовить квартиру к продаже, искать покупателя и заниматься документами. И это экономит время: если обычная сделка может затянуться на два — четыре месяца, а иногда и год, то по трейд-ину квартиру продают в среднем за две недели. В быстрой сделке и заключается смысл трейд-ина, поэтому дальше в статье мы будем говорить о схеме с быстрым выкупом.

Но есть обратная сторона: чтобы квартиру сразу купили, нужно предложить заманчивую цену. Поэтому квартиры по трейд-ину всегда продаются по цене ниже рыночной — обычно на 5–15%.

А еще у застройщиков есть условия, какую старую квартиру они возьмут, а какую — нет. Мало кто согласится взять в программу быстрого выкупа жилье в аварийном двухэтажном доме или долю в квартире. Вот, к примеру, условия от ПИК:

У каждого застройщика свои условия, но в целом в сделки по трейд-ину берут квартиры, которые можно продать быстро

Чтобы компенсировать то, что старую квартиру продадут дешевле, застройщики предлагают скидку на новую квартиру — обычно до 5%, но бывает и больше.

Покупатель бронирует новую квартиру, а застройщик обещает не повышать цены

Итак, трейд-ин в недвижимости удобен тем, что покупателю не нужно самому продавать старую квартиру. Но не только этим. Всё то время, что застройщик занимается старым жильем, он держит бронь на новое, однако не всегда: если речь о быстром выкупе, брони может не быть. Большинство застройщиков всё же так делают, а еще фиксируют стоимость — это и привлекает покупателей.

Представьте, Сергей решил продать старенькую трешку на окраине Москвы и купить однушку в хорошем районе. Он присмотрел жилой комплекс, оформил бронирование квартиры и занялся продажей старой. На это ушло два месяца, застройщик аннулировал бронь, однушки в комплексе раскупили. Это нередкая история: однушки — самые популярные квартиры на рынке, поэтому их раскупают первыми, тем более в хорошем ЖК. А квартиры бронируют на короткий срок — обычно это несколько дней или одна-две недели.

В плане длительного бронирования трейд-ин выигрывает: даже если продажа старой квартиры затянется, бронь на квартиру с фиксированной ценой останется за покупателем.

Особенности сделок с новостройками

В статье для удобства мы говорим, что покупатель отдает старую квартиру и получает новую, но это не совсем так: он получает не фактическую собственность, а право требования по договору долевого участия, или ДДУ. После того как дом сдадут, право требования станет собственностью, а до этого момента формально старая квартира обменивается на обещание новой.

Из этого вытекает еще один нюанс: где жить покупателю, когда старую квартиру уже продали, а новую еще не построили. Застройщики решают это по-разному, например Инград разрешает жить в старой квартире до получения ключей от новой, но так делают не все застройщики, и нередко покупателю приходится снимать жилье.

В России нет отдельного закона, который регулирует трейд-ин, поэтому юридически это обычная сделка купли-продажи, но с дополнительными условиями по договору. Эти условия должны соответствовать Гражданскому кодексу, но в целом могут быть любыми. Вот почему одни застройщики предлагают разные схемы продажи квартир по трейд-ину.

Вместо трейд-ина можно взять ипотеку, а после продажи квартиры закрыть ее

Обобщим особенности покупки квартиры по трейд-ину. Для покупателя это может быть выгодно, потому что:

не нужно самому продавать старую квартиру — готовить документы и искать покупателя;

можно забронировать квартиру в новом доме и зафиксировать цену на нее, пока не продадут старую.

В итоге покупатель получает удобный сервис, но сама услуга трейд-ина выходит дороже, чем если просто продавать квартиру в течение трех-четырех месяцев. Например, если квартира стоит десять миллионов рублей, застройщик, чтобы быстро закрыть сделку, может продать ее за девять миллионов. Также застройщик не будет связываться со старыми неликвидными квартирами, например в ветхом доме, потому что их сложнее продать.

Кроме того, застройщики могут ограничивать выбор новой квартиры, например исключить из программы жилые комплексы, в которых жилье и так продается хорошо.

В целом программой трейд-ина можно воспользоваться, если старая квартира не совсем убитая, но всё же низколиквидная и продавать самому долго и сложно. Также трейд-ин удобен тем, кто присмотрел квартиру в популярном жилом комплексе: без него новое жилье могут раскупить, пока продается старое.

Но есть и более надежные схемы: например, купить новую квартиру в ипотеку, после сдачи дома продать старую и этими деньгами полностью или частично закрыть долг перед банком. В этом случае не нужно терять деньги на быстрой продаже, а еще снимать жилье: можно жить в старой квартире до победного. Если же банки по разным причинам не дают ипотеку, тогда схема с трейд-ином выручит.

Большинство квартир в новостройках покупаются в ипотеку, и, как правило, потенциальные покупатели не имеют суммы, необходимой для первоначального взноса по жилищному кредиту. Но у многих есть жилье на «вторичке», продав которое они рассчитывают решить эту проблему. … Перед людьми, желающими обменять старую квартиру на новую, открываются три пути. Можно воспользоваться … Если оценщик понимает, что даже с большим дисконтом от рыночной стоимости квартиру будет трудно продать в случае ее неликвидности (под это правило подпадают лоты с окнами на мусорку, требующие больших вложений, старым ремонтом и т. д.), такому клиенту в этой услуге может быть отказано.