Мой дом просто так передали другому застройщику
Я дольщик в одном жилом комплексе. Квартиру приобретал у застройщика «Пересвет-Юг» . По договору ДДУ квартиру я должен был получить во втором квартале 2021 года.
В конце 2019 года на портале «Дом-рф» я обнаружил, что у моего ЖК сменился застройщик. Новый — «Специализированный застройщик „Бастион“». Я приехал в офис продаж, мне выдали протокол собрания и выписку из налоговой о том, что изменилось название.
Недавно на том же портале я обнаружил, что застройщик снова другой — теперь это «Специализированный застройщик „Квартал“». Судя по информации на «Дом-рф» , все эти компании входят в группу компаний «Пересвет-Юг» . Однако при этом срок сдачи сместился на четвертый квартал 2020 года, а передача ключей — на первый квартал 2022 года.
Я позвонил застройщику. Мне сообщили, что по новому закону у одного застройщика может быть только один дом в строительстве. Так ли это? Сотрудники сказали, что будут рассылать уведомления и о смене застройщика, и о переносе сроков.
Если срок получения квартиры перенесли, смогу ли я рассчитывать на компенсацию? Особенно в свете того, что власти разрешили застройщикам не платить неустойку дольщикам из-за коронавируса. Первоначальный срок сдачи моего дома — 2021 год, а не 2020, когда объявили пандемию. Как поступить, чтобы не соглашаться с новыми сроками?
Евгений, просто так поменяться застройщик не может. Смена застройщика — чрезвычайно сложная процедура. Но даже после всех изменений, которые внесли в законодательство о долевом строительстве, фактически она не отрегулирована. Объясню подробнее.
Сколько раз у вас менялся застройщик
На самом деле это произошло только один раз — во втором случае. А в первом ваш застройщик просто сменил название. Когда застройщик так делает, юридическое лицо остается тем же самым. Это видно по ИНН застройщика. «Пересвет-Юг» и «СЗ „Бастион“» — это одно и то же юридическое лицо. ИНН и ОГРН у них одинаковые.
Требование о смене наименования введено поправками в закон о долевом строительстве. Застройщиком может быть юридическое лицо, чье наименование содержит слова «специализированный застройщик». Но это не значит, что мы сейчас будем наблюдать, как застройщики начнут массово менять названия.
На самом деле в законе очень много нюансов, на каких застройщиков распространяется это правило, если строительство началось до внесения изменений в закон № 214-ФЗ и вступления поправок в силу в 2018 году. Так, часть застройщиков может не менять название, а часть — обязана. Видимо, ваш относится ко второй категории. В этом нет ничего страшного. Тот факт, что застройщик теперь называется иначе, никак не влияет на договорные обязательства и, в частности, на то, когда построят ваш дом.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
В каких случаях может смениться застройщик
А вот замена юридического лица, которое строит дом, — это совсем другая процедура. Возможны три варианта.
Застройщик — банкрот. В этом случае в рамках процедуры банкротства по решению арбитражного суда дом могут передать Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, чтобы достроить его за счет средств фонда. Все права и обязанности тоже перейдут к фонду. При этом вы, как дольщик, предварительно должны будете заявиться в реестр требований кредиторов и участвовать в общих собраниях кредиторов должника. В общем, эту процедуру нельзя провести так, чтобы вы вообще ничего об этом не узнали.
Процедура банкротства застройщика — отдельная огромная специализированная тема, поэтому подробно я ее освещать не буду. Просто отмечу, что я не нашел никаких сведений о банкротстве застройщика «Пересвет-Юг» в Едином реестре сведений о банкротстве и Едином ресурсе застройщиков, поэтому разбирать этот вариант не имеет смысла.
Передача прав и обязанностей. Права и обязанности могут передаваться двумя способами: новому юридическому лицу или по договору. Расскажу об обоих.
Действительно, в отношении застройщиков сейчас действует правило: один застройщик — один объект строительства, вернее, одно разрешение на строительство. В разрешении на строительство может быть сразу несколько домов. Например, застройщик может возводить целый жилой комплекс.
Хотя и тут есть исключения. Например, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года и первый договор долевого участия в строительстве тоже зарегистрирован до этой даты, застройщик может завершить все дома без ограничений на их количество. Но начинать строить новые дома по новым правилам со счетами эскроу и участием дольщиков он не может, пока не закончит старые.
В любом случае это не ваша проблема. Ваш застройщик получил разрешение до этой даты — это видно на портале «Дом-рф» . И даже если он подпадает под какие-то ограничения, это не означает, что он может делать с вашим домом все, что ему хочется. И тем более передавать его новым юридическим лицам просто потому, что ему так удобно. Ему понадобится завершить ранее начатые проекты, чтобы приступить к новым.
Второй способ, когда застройщик по разным причинам хочет избавиться от своих прав и обязанностей, — это их передача по договору. Так бывает, когда застройщик еще не банкрот, но уже понимает, что не сможет достроить все своими силами. Или если застройщик перестает отвечать требованиям закона, например его включили в реестр недобросовестных поставщиков.
Как заменить застройщика в таком случае, в законе о долевом участии в строительстве не прописано, процедуры замены там нет. Суды при рассмотрении подобных споров говорят, что к таким ситуациям применяются правила главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.
В вашем случае застройщик, если вы заплатили ему все, что положено по договору, — ваш должник. Соответственно, если застройщик меняется, долг переходит к новому. При переводе долга требуется письменное согласие кредитора, то есть вас. В отличие, например, от другой процедуры — уступки права требования, когда меняется не должник, а кредитор, то есть дольщик по ДДУ. При переводе долга без вашего согласия передать права должника — застройщика — нельзя.
Единственное исключение — перевод долга в силу закона. Это как раз случай с банкротством. При этом суд устанавливает, кто будет вашим новым должником, и ваше согласие не нужно, но все равно требуется ваше участие в процедуре банкротства, например голосование на общем собрании кредиторов. Но выше мы уже выяснили, что банкротства у вашего застройщика не было.
Таким образом, в обычной ситуации застройщик не может по своей инициативе и без вашего согласия передать права на стройку другому юридическому лицу. Такая сделка ничтожна, то есть не отвечает обязательным требованиям закона.
Причем застройщик должен не просто вас уведомить. Он должен с вами договориться. Потому что у вас, как у участника долевого строительства, есть не только требования к застройщику. У вас есть право залога на земельный участок, на котором ведется строительство. Так что выходит, что без согласия абсолютно всех участников долевого строительства на замену застройщика вне процедуры банкротства передать права новому застройщику юридически невозможно.
Реорганизация застройщика. Судя по выписке из ЕГРЮЛ, это ваш случай. В ноябре 2019 года «СЗ „Бастион“» начал процедуру реорганизации в форме выделения нового юридического лица — «СЗ „Квартал“» . Новую фирму зарегистрировали в апреле 2020 года.
Выделение — одна из форм реорганизации юридического лица. При ней из одной компании выделяется еще одна или несколько, которым передается часть обязательств «материнской» компании. При этом основная компания продолжает существовать. Есть и другие формы реорганизации, например в форме присоединения. Тогда две компании сливаются в одну, и одна из них юридически перестает существовать.
После принятия решения о реорганизации организация обязана дважды, с интервалом в один месяц, опубликовать сведения о реорганизации в средствах массовой информации. Публикация производится в «Вестнике государственной регистрации».
Вот публикация вашего застройщика:
По закону вы могли потребовать досрочно исполнить обязательство о достройке дома или в судебном порядке расторгнуть договор. Эти требования можно было предъявить в течение 30 дней с момента публикации последнего уведомления. Но на практике первое невозможно, поскольку дом за такой короткий срок не достроить, а возврат денег вас вряд ли интересует. А со вторым вы пропустили сроки, поэтому досрочно расторгнуть договор на этом основании вы тоже не можете.
Новое юридическое лицо зарегистрировано, и ему выдано разрешение на строительство взамен ранее выданного первоначальному застройщику. Теперь «СЗ „Квартал“» — официально застройщик вашего дома. По данным последней проектной декларации, срок сдачи дома — все еще 2021 год.
Чем это может грозить вам в будущем, сказать сложно. Мне пока неизвестна практика какого-либо оспаривания реорганизации застройщика или иные связанные с этим споры. Явление это для рынка новое, и раньше такого не делали. Закон не ограничивал застройщиков с количеством объектов строительства, поэтому подобные манипуляции просто не требовались.
По закону реорганизация застройщиков, как особых субъектов права, никак особо не регулируется и не отличается от реорганизации любых других юридических лиц. Основные требования исходят из гражданского кодекса: в результате реорганизации ваши права, как кредитора, не должны стать хуже, чем были. Кроме того, вновь выделенное юридическое лицо — застройщик должно соответствовать всем требованиям закона. Для вас это наиболее важный момент.
Закон предъявляет массу требований к юридическому лицу, желающему привлекать деньги дольщиков. Отвечает ли им созданное в результате реорганизации юридическое лицо — вопрос в первую очередь к органам муниципальной власти, которые должны это контролировать.
Какой интересный момент есть в вашей истории
Застройщик передал права на земельный участок, который находится у вас в залоге, другой компании. Теоретически каждый участник долевого строительства, а также банки, которые выдают ипотечные кредиты для дольщиков, должны дать письменное согласие на передачу прав аренды новому юридическому лицу.
По закону если меняется залогодатель, то есть застройщик, то это не влияет на договор ипотеки, и залог не прекращается. Однако на практике Росреестр обычно все равно требует получить согласие залогодержателей — просто для перестраховки. Как застройщику удалось добиться согласия Росреестра на смену арендатора земли без согласия дольщиков — а вас, как вы пишете, не спрашивали, — неизвестно. Но говорить, что это точно незаконно, нельзя.
Теоретически реорганизацию иногда используют, чтобы уйти от ответственности за нарушение обязательств. При составлении разделительного баланса в новое общество можно передать, например, дебиторскую задолженность, а кредиторскую оставить в старом. Но так как по вашему дому формально никакой просрочки еще нет и ваш новый застройщик опубликовал декларацию с теми же самыми сроками строительства, пока волноваться не о чем. Хотя желательно, конечно, изучить разделительный баланс общества при реорганизации и посмотреть, какие обязательства и права перешли к вновь выделенному юридическому лицу. Но просто так эту информацию вам никто не представит. Хотя попробовать попросить ее у застройщика можно.
Что будет с неустойкой
Первоначальный срок сдачи вашего дома — 2021 год. Поэтому если вы не дадите согласие на перенос сроков, то сможете получить неустойку. И коронавирус этому не помеха. Поясню почему.
2 апреля 2020 года правительство приняло постановление, которое касается особенностей применения санкций за то, что застройщики вовремя не сдают дома. По факту правительство освободило застройщиков от штрафов, пеней и неустоек. Но этот мораторий действует только на период просрочки, которая возникла с 4 апреля 2020 по 1 января 2021 года.
Отдельно свое несогласие с переносом сроков никак выражать не надо. Просто не подписывайте соглашение о переносе сроков, и все. Без дополнительного соглашения, подписанного вами, любые уведомления застройщика о переносе сроков носят информативный характер и не лишают вас права на неустойку. Если застройщик действительно задержит сдачу, вы сможете сами посчитать неустойку и написать ему претензию. Я подробно рассказал в другой статье, как написать претензию застройщику.
Мой совет такой: ждите уведомления от застройщика и читайте, что предлагают подписать. Сейчас у вас нет никаких обязательств что-либо подписывать и идти на уступки. Вы со своей стороны все выполнили: договор подписали, оплатили и ждете, когда дом построят. Если застройщику что-то от вас нужно, пусть он с вами договаривается, а не вы с ним.
Если вам интересно, вы можете обратиться в контролирующий орган — обычно это администрация города — и потребовать разъяснений, соответствует ли новый застройщик требованиям законодательства о долевом участии в строительстве, которых очень много, и не нарушаются ли ваши права в связи с реорганизацией, в том числе по поводу передачи прав на земельный участок. Также с этим вопросом можно обратиться в прокуратуру города.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
ИсточникЗамена застройщика по дду
Подборка наиболее важных документов по запросу Замена застройщика по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Замена застройщика по дду
Судебная практика: Замена застройщика по дду
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налоговый орган пришел к выводу, что предприниматель неправомерно не включил в налоговую базу по УСН доход от передачи прав собственности на объекты незавершенного строительства. По мнению инспекции, договор имел притворный характер, а стороны сделки преследовали цели, не связанные с инвестиционной деятельностью. Суд установил, что через год после передачи объектов договор был расторгнут. Обязательство застройщика по возврату инвестиций было заменено на уступку права требования по договору участия в долевом строительстве. При этом объекты незавершенного строительства были демонтированы. При допросе руководитель застройщика указал, что целью заключения договора было получение разрешения на строительство жилых домов, намерений достраивать объекты незавершенного строительства у общества не было. Объекты изначально ценности для застройщика не представляли и источником средств для финансирования строительства не являлись. Более того, индивидуальный предприниматель был осведомлен о планах общества. С учетом таких обстоятельств суд согласился с выводом инспекции о том, что правоотношения не носили инвестиционный характер, полученный предпринимателем доход от передачи прав подлежал обложению УСН.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Замена застройщика по дду
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Неполноценный залог. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.04.2018 N 305-ЭС16-10864
(Кукин А.В., Плешанова О.П.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2018, N 7) Дело о залоговом обеспечении денежного требования гражданина, расторгнувшего договор долевого участия в строительстве (далее — ДДУ) из-за неисполнения обязательств застройщиком, впоследствии признанным банкротом, возвращает к нерешенной проблеме, возникавшей еще перед ВАС РФ. Сейчас ее актуальность возрастает: с 1 июля меняются правила для застройщиков, привлекающих средства граждан по ДДУ. Если разрешение на строительство получено после 01.07.2018, то к отношениям в полном объеме будут применяться нормы Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о Фонде защиты дольщиков). Этот Закон предусмотрел создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) для реализации механизма, похожего на страхование вкладов граждан в банках . Из средств компенсационного фонда, формируемого за счет обязательных взносов застройщиков , Фонд в случае банкротства застройщика будет выплачивать возмещение гражданам — участникам долевого строительства. Перешедшие к Фонду требования граждан по ДДУ будут удовлетворяться в процессе банкротства застройщика .
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
(«Проспект», 2020) 3) вопрос по госпошлине. Как отмечено в письме Минфина России от 15.04.2009 N 03-05-06-03/16, согласно ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или встречное предоставление за исполнение своих обязательств, является возмездным. Учитывая, что одним из существенных признаков договора участия в долевом строительстве является привлечение денежных средств участников долевого строительства в обмен на предоставление застройщиком жилых и нежилых помещений в построенном объекте недвижимости, его следует отнести к возмездным договорам. Таким образом, требование о расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке относится к требованиям имущественного характера. В связи с этим государственная пошлина при подаче таких исков должна исчисляться в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке в зависимости от цены иска. Однако при этом необходимо учитывать, что п. 3 ст. 333.36 НК РФ установлено, что при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, отдельно перечисленные в п. 2 ст. 333.36 НК РФ, лица (заявители) освобождаются от уплаты государственной пошлины, в случае если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае если цена иска превышает 1 млн руб., указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.;
Нормативные акты: Замена застройщика по дду
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 30.12.2021, с изм. от 14.07.2022)
«О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) в пункте 6 слова «выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона» заменить словами «сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд»;
Федеральный закон от 01.07.2021 N 273-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 4) в пункте 2 части 5.1 статьи 10 слова «иных договоров участия в долевом строительстве.» заменить словами «иных договоров участия в долевом строительстве, за исключением случая передачи прав и обязанностей застройщика приобретателю в порядке, предусмотренном статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».»;