Методические рекомендации. Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков
Чтобы помочь застройщикам определиться с критериями строительной готовности своих объектов, Союз инженеров-сметчиков выпустил разъяснение «О показателе значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома».
В ходе недавнего круглого стола «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», организованном ТПП РФ и НОЗА, министр строительства Владимир Якушев (на фото) коснулся проекта Постановления Правительства РФ, устанавливающего критерии для достройки объектов с применением старой схеме долевого финансирования. Напомним, что общественное обсуждение этого документа, размещенного на портале проектов правовых актов, продлится до 13 марта.
Министр сообщил, что не исключено внесение изменений в обсуждаемый проект — как следствие продолжающихся дискуссий внутри Правительства. «Документ уже в прямом доступе, — отметил чиновник, добавив: — Не факт, что это последний вариант. Сейчас этот документ будет проходить согласование», — уточнил министр
Но пока, по его словам, формула остается прежней: к уже возводимому (по состоянию на 1 июля) объекту могут не применяться нормы проектного финансирования, если продано в рамках ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, а строительная готовность объекта составляет не менее 30%.
При этом по второму критерию допускаются смягчающие коэффициенты: 0,5 — для проектов, возводимых в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), 0,2 — для проектов, реализуемых застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ.
Впрочем, какой бы вид ни принял окончательный вариант обсуждаемого правительственного документа, застройщикам, не откладывая дела на потом, уже сейчас стоит делать расчеты и приводить в порядок документы, подтверждающие степень готовности объекта и понесенные расходы в общем объеме предполагаемых расходов для декларации о готовности проекта строительства, советуют в Союзе инженеров-сметчиков (СИС).
Чтобы помочь девелоперам определиться с критериями строительной готовности своих объектов, эта организация выпустила специальное разъяснение «О показателе значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома».
С разрешения руководства СИС портал ЕРЗ публикует данное разъяснение.
«В п. 4 проекта Методики определения соответствия проекта строительства критериям, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, приведена формула расчета степени готовности, рассчитанная в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта, — говорится в разъяснении. — При этом в соответствии с п. 6 проекта данный расчет предлагается осуществлять самостоятельно и удостоверять в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Предлагается использовать следующий перечень конструктивных элементов:
⁃ конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
⁃ конструкции надземной части здания;
⁃ ограждающие конструкции здания;
⁃ внутренние инженерные системы и оборудование;
⁃ внутренние отделочные работы;
⁃ магистральные, площадные сети;
⁃ внутренние перегородки и стены;
Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее, и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.
Метод нашел отражение в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).
Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.
При этом Фонд рекомендует:
1) строительную готовность многоквартирного дома определять по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:
— сантехнические работы и электроосвещение;
2) многоквартирные дома, жилые помещения в которых приобретаются, классифицировать по типам:
— крупнопанельные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;
— кирпичные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;
— крупнопанельные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;
— кирпичные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;
— крупнопанельные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более;
— кирпичные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более.
Рекомендуемые расчеты удельного веса укрупненных видов работ при строительстве многоквартирных домов приведены в приложении к данным Методическим рекомендациям», — пояснили в Союзе-инженеров-сметчиков.
ИсточникКак определить степень готовности жилого дома
При оформлении объекта незавершенного строительства (жилого дома) необходимо указывать процент готовности. Данная характеристика является одним из основных параметров.
Как правило, объекты незавершенного строительства оформляют с целью подведения коммуникаций, либо совершения сделки.
Существует два способа определения процента готовности.
Первый. Берем смету на строительство, смотрим окончательную стоимость (100%), смотрим сколько денег уже потрачено(65%). Методом несложных вычислений определяем процент готовности (65%). Данный метод прост, но довольно редко у заказчика есть смета, а тем более отчет по затраченным средствам.
Второй. В требованиях к подготовке технического плана есть формула по вычислению процента готовности. Для этого нужно знать удельный вес каждого элемента. Данный удельный вес можно найти в сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
Например, для трехэтажного кирпичного дома фундамент составляет 5%, стены -23%, крыша — 5% и т.д. Проводя обследование недостроенного дома вычисляем процент готовности. Фундамент есть (5%), стены есть (плюс 23%), крыша сделана наполовину (плюс 2.5%). Смысл надеюсь понятен.
Очень многие кадастровые инженеры не заморачиваются на обследовании объекта недвижимости и ставят значение примерно, которое хочет заказчик. Такой подход некорректен, может привести к печальным последствиям. В случае проверки качества работы кадастрового инженера (может привести к отзыву лицензии).
Также встречаются случаи, когда на кадастровый учет ставится жилой дом, хотя он еще не достроен. Стены, окна, двери, крыша есть, но отделки, перегородок нет. Такие действия попадают под внесение заведомо ложных сведений в технический план, за что предусмотрена ответственность.
Также бывают случаи, когда сколоченный на скорую руку сарай ставят на кадастровый учет как жилой дом. Это делается для выкупа земельного участка (если он в аренде) по заниженной цене. Данные действия попадают под мошенничество.
P.s. Палец вверх:) Подписывайтесь, пишите комментарии, на канале найдете полезную/забавную информацию про геодезистов, кадастровый учет.
ИсточникРасчет и определение степени готовности объекта незавершенного строительства
Правительством РФ утверждены критерии, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года:
— степень готовности проекта строительства составляет не менее 30% (по общему правилу);
— количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино-мест.
В Постановлении* сформирован перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия проекта строительства указанным критериям:
1. Заявление о готовности проекта строительства по специально утвержденной форме.
2. Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат, выполненный застройщиком.
3. Расчет степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства (подтверждается кадастровым инженером, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ).
4. Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.
5. Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до даты подачи заявления о готовности проекта строительства.
6. Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.
*Постановление «Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 статьи 8 ФЗ от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – проект Постановления).
ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» выполняет весь комплекс кадастровых и геодезических работ для расчета степени готовности объекта незавершенного строительства. Подробнее – в разделе Услуги :
Источник