Как посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой

Основные вопросы, интересующие граждан, — как проверить квартиру перед покупкой и не стать жертвой мошенников. Эксперты подготовили советы, помогающие избежать главных опасностей

Показ квартиры в новостройке. Что смотреть и что спрашивать, чтобы потом не пожалеть? Полезная инструкция

На прошлой неделе с одним из читателей заболтались в инстаграме. Молодой человек хочет взять квартиру в ипотеку. Спрашивал, есть ли на канале что-то про осмотры квартир. И тут я такой: «Кхм-кхм, оказывается нет». Хотя тема важная. Давайте ее и разберем.

Показы квартир. Как устроены и для чего нужны?

Показы квартир — когда представитель застройщика проводит экскурсию по жилому комплексу и по самой жилплощади. Проводится как для одного человека, так и для группы людей. На своей памяти был в обоих случаях.

Как там все устроено. Посмотрите на фото:

Несколько избранных площадей отделывают и меблируют. Такие квартиры называются шоурумами.

Для чего нужны. Основная цель — сделать вас покупателем. Ух, как очевидно. Если копнуть глубже, то шоурумы на то и шоурумы, чтобы закреплять в голове зрителя визуальный образ.

Одна из хитрых уловок (снова посмотрите на фото) — очеловечить саму квартиру. Неровно расправленные шторы, отодвинутый стул у кресла, небрежно заправленный диван. Все с умыслом создать образ обжитой квартиры

Вопреки стереотипам, в шоурумах никто из строителей не живет.

Застройщикам снова разрешили проводить показы квартир для клиентов. Несколько месяцев все осмотры проходили в онлайн-режиме или просто по скайпу показывали планировки. Сейчас все возвращается в обычное русло.

На что смотреть и что спрашивать на показе?

Итак, мы теперь знаем для чего нужны показы и как это работает. Давайте теперь разберемся с деталями.

Основное правило: «Верить тому, что видите сейчас»

Далее пойдет список рекомендаций.

1. Приезжайте за час до официального времени показа и осмотрите микрорайон

Запоминаем логику. Сложно ли сюда приехать, сложно ли отсюда уехать. Как с дорогой к жилому комплексу. Какие поблизости есть магазины, бытовые услуги (или висят уже логотипы на фасадах хотя бы). Коммерческие организации, как правило, занимают первые этажи новостроек, хотя и встречаются исключениями.

Хороший знак — если в доме уже работает магазин крупной сети. Это значит, что коммерческий отдел рассчитал рентабельность в данном районе.

2. Социальные объекты: школа и детский сад

Актуально для покупателей с детишками. Застройщики любят приманивать заявлениями о том, что на территории будет детский сад и школа. А потом приписывают под звездочкой: «Не является публичной офертой». По-русски: «Мы ничего не обещаем, но купите квартиру, эй».

Не спрашивайте менеджера, не спрашивайте представителя застройщика. Попросите проектную декларацию на строительство школы и детского сада. Запросите разрешение на их строительство. Если их нет, то могут не появиться.

3. Придомовая территория

Как выглядит придомовая территория:

Застройщикам надо выполнять региональные нормативы по машиноместам и дополнительно еще организовать придомовую территорию. Тут даже визуально можно будет определить экономит ли застройщик на комфорте жителей или все-таки что-то для этого сделал.

По личному опыту проживания в новостройке. Нет ничего круче, чем летним вечерком после рабочего дня опрокинуть стаканчик кофе под разговор с соседом на скамейке. Или старею уже.

Небольшая передышка перед продолжением. Интересный факт о белках:

4. Внутри дома

Основная ценность показов в том, что вас пускают на закрытую территорию. Застройщик простых смертных, если это не показ, не допускает к лазанию по стройке. Сейчас уже не 90-е ведь.

Итак, внутри смотрим не только на отделку холлов, но и на другие создаваемые удобства:

Фишка в том, что если застройщик изначально заложил площадь и коммуникации для умывальника и велопарковки, то согласовать установку с УК не такая большая проблема (проблема организовать жильцов).

Только если вы любите кататься на велике, то без пятачка для велопарковки вам придется хранить своего коня на балконе.

Лифты. Реальная ситуация. Застройщик такой: «Дом будет комфорт-класса». На практике был установлен лифт:

Черная лестница. Она нужна по правилам противопожарной безопасности, еще требуется минимум 2 выхода из самого дома. Застройщики не запариваются особо с ее отделкой, главное чтобы была. Может встречаться такое, что пахнет аммиаком или другим едким запахом. Подобный эффект происходит из-за того, что использовались некачественные строительные материалы.

Квартирная площадка. Трудно спрогнозировать кто именно будет вашим соседом. Только вы сможете сразу увидеть количество квартир на площадке. Чем их больше, тем больше будет шума. Особенные первые полгода. Не забывайте, что под вами и над вами такие же этажи.

Теоретически можно запросить у застройщика информацию о квотах на места для бывших жителей коммуналок, аварийных домов и т.д. Не всегда получается узнать ответ. Да и отношение к жилью и общей территории зависит от воспитания, а не от того где человек жил.

5. В шоуруме

Напоминаю, вы на показе, а не на приемке. Не имеет смысла в данный момент прикапываться к отделке и дверным ручкам.

Идеально: вы планируете брать студию и в жилом комплексе тоже рассматриваете шоурум квартиры-студии. Тогда вы с первых минут можете понять насколько вам комфортно внутри помещения. Тут главное честно себе сказать: «Мое это или нет».

Смотрим также на планировку, размеры окон и прикидываем высоту потолков. Нет ощущения простора — отстой, значит потолки 2.3-2.5 м. Если есть возможность, попросите менеджера застройщика подняться на этаж выше и сильно потопать ногами. Так можно проверить слышимость.

Что еще важно: вести с полей

Тут простой лайфхак. Если сдается N-я очередь жилого комплекса, то вступите в группы или чаты дольщиков. Изучите проблемы, с которыми они сталкивались при заселении. Проблема в том, что о хорошем говорят реже, чем о плохом. Примерно такие же трудности могут быть и у вас.

Основные вопросы, интересующие граждан, — как проверить квартиру перед покупкой и не стать жертвой мошенников. Эксперты подготовили советы, помогающие избежать главных опасностей. … И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником. Проверить квартиру перед покупкой в 2022 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. — Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2022 году

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2022 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Получить выписку можно через МФЦ, заказать на сайте Росреестра, но самый быстрый способ — оформить все через портал Федеральной кадастровой палаты. Выписка из ЕГРН платная.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство. Либо брать нотариально заверенное обещание от прошлого собственника о том, что никаких наследников нет. Также можно купить в страховой компании полис на титул: такая страховка компенсирует траты на недвижимость, если вдруг объявятся скрытые наследники.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Перед сдачей квартиры застройщик обязан сообщить покупателям или участникам долевого строительства, что объект готов. В извещении представители строительной компании указывают, с какого числа будут проводиться запись на осмотр квартиры и выдаваться ключи. Такая информация передаётся будущим жильцам разными способами: звонком на мобильный телефон, электронным письмом или почтовым отправлением с уведомлением. … Чтобы принять квартиру в новостройке самостоятельно по пунктам, следует использовать рулетку. Измерьте площади всех комнат, кухни, санузла и вспомогательных помещений. Сравните получившееся значение с проектной документацией.

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

В октябре 2018-го года оформил квартиру -студию в новостройке (Ленинградская область). Здесь делюсь опытом и наблюдениями. Приятного чтения! На прошлой неделе с одним из читателей заболтались в инстаграме. Молодой человек хочет взять квартиру в ипотеку. Спрашивал, есть ли на канале что-то про осмотры квартир . … Молодой человек хочет взять квартиру в ипотеку. Спрашивал, есть ли на канале что-то про осмотры квартир . И тут я такой: "Кхм-кхм, оказывается нет". … Одна из хитрых уловок (снова посмотрите на фото) — очеловечить саму квартиру . Неровно расправленные шторы, отодвинутый стул у кресла, небрежно заправленный диван. Все с умыслом создать образ обжитой квартиры .