Как правильно покупать квартиру в новостройке у застройщика

Различные способы покупки новой квартиры у Застройщиков. Юридические схемы приобретения новостроек – легальные и полулегальные. Типы договоров с Застройщиком. Какой договор выбрать? Практика рынка. Обо всем этом – в статье.

Как правильно купить новостройку у застройщиков и агентов

Приобретение жилья в новостройке – задача, как правило, куда менее затратная, как по времени, так и по деньгам, чем покупка квартиры на вторичном рынке. Но зато рисков в данном случае несколько больше. Как свести их к минимуму, разбирался БН.

Начнем с денег: думаем, ни для кого давно уже не секрет, что условная «двушка» в строящемся доме обойдется дешевле, чем аналогичная квартира на вторичном рынке. На сегодняшний день в среднем на 13%. Подчеркнем, речь идет именно о среднестатистических показателях: по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 81,1 тыс. руб., а на вторичном – 94,2 тыс. руб.

Эта разница уже многие годы остается практически неизменной. Оно и понятно – объект, который уже можно «потрогать», всегда будет стоить дороже еще фактически не существующего.

Теперь о времени. Практически все сделки на вторичном рынке совершаются по принципу цепочки, то есть сразу несколько квартир одна за другой переходят из рук в руки. Согласование всех действий может занять от нескольких недель до нескольких месяцев (с угрозой того, что цепочка может в любой момент оборваться).

Для покупки квартиры у застройщика оформление всех документов (включая регистрацию договора) обычно занимает стандартные две-четыре недели (впрочем, порой бывают задержки до полугода). Разумеется, не считая времени ожидания постройки самого дома, иногда очень продолжительного. Об этом – ниже.

Но в обмен на экономию вы получаете и повышенные риски, связанные с тем, что на этапе строительства дома фактически приобретается «воздух», а не готовая квартира (пусть даже в юридическом смысле это вполне осязаемые права).

Несмотря на вступление в силу в 2004 году Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который существенно повысил ответственность застройщиков перед дольщиками, риск остаться и без денег, и без квартиры, увы, все равно остается. Впрочем, для того чтобы минимизировать этот риск, достаточно внимательно изучить рынок и не стесняться просить помощи у профессионалов.

Рассмотрим весь процесс покупки жилья на этапе строительства: от выбора объекта до переезда в новую квартиру.

Шаг 1. Выбор подходящего варианта

Выбирать, прямо скажем, есть из чего. В Санкт-Петербурге в последние несколько лет одновременно продаются квартиры в 200-220 строящихся жилых комплексах, расположенных во всех 18 районах города. Количество выставленных на продажу самих квартир назвать сложнее, но, к примеру, на сегодняшний день на портале BN.ru предложение на «первичке» превышает десять тысяч объектов. К наиболее доступному эконом-классу относится примерно половина предложения на рынке.

Для начала неплохо было бы просто изучить рынок, чтобы представлять себе общий уровень цен в том или ином районе. Сделать это можно, например, на нашем портале в разделе «Покупаем новостройки Петербурга». Затем можно приступать к изучению предложения, сразу отметая варианты с завышенными, а также подозрительно низкими ценами (это не обязательно мошенничество, просто шансы прождать свою квартиру много лет, клюнув на демпинг, повышаются многократно).

Если район проживания для вас значения не имеет, а 200-500 тыс. руб. для вас очень большие деньги, то стоит фильтровать предложения, прежде всего, по срокам сдачи объекта. По ходу строительства жилые комплексы имеют свойство дорожать на 30-40% (а иногда и больше), так что жилье на этапе котлована вполне реально купить за 55-65 тыс. руб. за «квадрат» (зависит от площади квартиры: чем она больше, тем дешевле квадратный метр). Правда, наиболее дешевые варианты почти всегда находятся в комплексах, расположенных далеко от метро. Рядом с метро – на 5-15% дороже.

Можно обратиться и в агентство недвижимости – дополнительных денег вам это стоить не будет, так как риэлторы берут комиссионные только с застройщиков. Здесь вам расскажут обо всех отличиях между строящимися объектами, возможно, уточнив сложные для понимания неподготовленного человека детали (например, о разнице между газобетонными и монолитными стенами).

Другое дело, что посредники заинтересованы продать вам тот объект, за который они получат больше комиссионных, это следует иметь в виду. Как и то, что посредник вовсе не обязан проверять застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве, – обязательства касаются только его собственных услуг.

Шаг 2. Доверяй, но проверяй

Если даже квартира по всем параметрам вас устраивает, не спешите бросаться подписывать бумаги. Тысячи из тех, кто поверил красочным обещаниям застройщика, сейчас пополнили печальные списки «обманутых дольщиков» или ждут свое жилье годами. Во-первых, необходимо внимательно изучить историю застройщика: как долго он существует на рынке, есть ли у него задержки со сдачей домов в срок. Полезно также будет почитать отзывы дольщиков на специализированных форумах.

Не нужно стесняться проверять наличие у строительной компании всех необходимых документов (помимо обязательных для любого юридического лица свидетельств о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН, ИНН и пр.). Солидным фирмам скрывать нечего, и большая часть документов публикуется прямо на сайте компании.

У застройщика, работающего по 214-ФЗ, должны быть в наличии свидетельство о праве собственности на земельный участок или зарегистрированный договор его аренды или субаренды, действующее разрешение на строительство и проектная декларация (ее следует не только запросить, но и внимательно ознакомится – там подробно описываются все технические характеристики здания).

Компании, продающие жилье по схеме ЖСК, из всего вышеперечисленного обязаны иметь лишь правоустанавливающие документы на землю. Но со следующего года также будут обязаны предъявлять разрешение на строительство. Схемы продажи квартир имеют и еще целый ряд довольно-таки принципиальных различий, о которых БН уже писал.

Есть вариант покупки жилья у подрядчиков – эта практика получила распространение во время кризиса, когда заказчик расплачивался за произведенные работы не деньгами, а квартирами. Их, как правило, продают с дисконтом (для компаний, к примеру, специализирующихся на забивке свай или остеклении лоджий, это совершенно непрофильное занятие). Но такая операция весьма рискованна: подрядчик может не выполнить своих обязательств, и, следовательно, квартир после сдачи дома не получить. И тогда ваши права превратятся в ничто. Впрочем, такие способы продажи жилья встречаются все реже.

Выбираем правильного застройщика : Понравилась новостройка ? Первым делом идите на сайт застройщика . Проверяйте: на сайте должны быть фотографии с места строительства, веб-трансляция со стройки, контакты офиса, и, самое главное, документы. Документы о компании: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт и выписка из ЕГРЮЛ. … Квитанция об уплате госпошлины. Покупаем квартиру . Стандартная процедура оформления документов займет 3-4 недели. Перед покупкой тщательно проверьте все документы.

Схема покупки новостройки

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

; (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке); (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке); ; ; ; ; (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

• риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
• когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
• когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Квартиры в новостройках , как правило, покупают (а не получают в наследство, как это может быть на вторичном рынке). Если вы большая семья с детьми, которая хочет жить в просторной квартире в зеленом районе с хорошей школой в пешей доступности, то будете искать ЖК по определенным критериям. По ним же будут подбирать себе жилье и ваши соседи. … Или выбираете отделку от застройщика и получаете свежий ремонт. Окна, розетки, радиаторы отопления — все будет уже установлено и проверено на эргономичность. … Кому подходит квартира в новостройке . Покупка квартиры — это серьезный шаг и взвешенное решение.

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Здесь вы найдете всё официально необходимое, а также практические советы. Если покупкой квартиры для вас занимается риэлтор, покупателю всё равно нужно быть в курсе подробностей, чтобы не столкнуться с мошенничеством. Рекомендовано к прочтению по одной и самой главной причине: важно обладать полной информацией для того, чтобы нечаянно не остаться без денег и без квартиры. Как сделать всё правильно и не наделать ошибок на миллион – читаем внимательно статью и мотаем на ус.

Иллюстрация: Jay Wennington, Toa Heftiba, unsplash.com.

Выбираем правильного застройщика:

1. Понравилась новостройка? Первым делом идите на сайт застройщика. Проверяйте: на сайте должны быть фотографии с места строительства, веб-трансляция со стройки, контакты офиса, и, самое главное, документы. Документы о компании: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт и выписка из ЕГРЮЛ. Два главных документа о новостройке: разрешение на строительство и проектная декларация. Если всего этого вы не видите на сайте, то звоните в офис и запрашивайте документацию – в добротной компании вам должны выслать ее на электронную почту по первому требованию.
2. Откройте проектную декларацию и найдите раздел о финансах. Обычно он называется «Финансовые риски». Там указано, какой банк финансирует стройку. Застройщик, который получил проектное финансирование надёжного банка – надёжный застройщик, у него можно покупать.
3. В проектной декларации указаны сроки строительства. Загляните на сайт в раздел «Ход строительства» и посмотрите, есть ли свежие фотоотчёты со стройки. Сравните их с фотографиями двухмесячной давности. Если есть разница, значит дом строится. Посмотрите веб-трансляцию: смотрите дольше пяти минут (дольше 5 минут — значит это не видеозаглушка), а потом зайдите на следующий день. Если вы видите одно и то же, то или их камера сломана, или, что печальнее, застройщик жульничает.
4. Почитайте в интернете всё, что найдете про компанию застройщика. Поинтересуйтесь отзывами на надёжных сервисах. На сайте арбитражного суда http://kad.arbitr.ru/ посмотрите, нет ли требований о банкротстве компании. У будущего банкрота квартиру покупать не нужно.
5. Съездите в недавно построенный этим застройщиком заселённый дом, погуляйте по подъездам, посмотрите лестничные площадки, двери, лифты, пообщайтесь с жильцами. Те, кто уже живут в купленной квартире, не станут устраивать вам рекламных акций, а расскажут всё как есть. Это ценная информация. Не забудьте просто постоять в доме или рядом, и попробовать почувствовать атмосферу – понравится ли вам быть жильцом здесь? Это важно.

Знакомимся с выбранным застройщиком

Поезжайте на первую встречу с застройщиком в его офис. Скажите, что вы хотите взять образец договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Он будет защищать вас от ошибок в строительстве и просрочек. Если у вас есть друзья-юристы, покажите им образец договора, пусть посмотрят.

Что должно быть указано в ДДУ: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором построят дом, этаж и предварительный номер квартиры, высота потолков, планировка и площадь квартиры, дата сдачи новостройки.

Попросите менеджера дать вам взглянуть на оригиналы учредительных документов (сверьте их с теми, что на сайте, или попросите копию – дома проверите на сайте налоговой) и договор страхования на дом (попросите копию и проверьте, есть ли страховая компания в списке страховщиков Центробанка – если нет, застройщик не вправе заключать с вами ДДУ).

Пакет документов для покупки по ДДУ:

• ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
• Краткое описание возводимого объекта.
• Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
• Заявление от вас о регистрации договора.
• Ваш паспорт.
• Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
• Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
• Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
• Квитанция об уплате госпошлины.

Покупаем квартиру

Стандартная процедура оформления документов займет 3-4 недели. Перед покупкой тщательно проверьте все документы. Оплата должна происходить после заключения ДДУ и после его регистрации в Росреестре. Этот порядок оплаты указан в п.3, ст.5, закона ФЗ-214. Платеж проводится в безналичной форме – со счёта покупателя на счёт строительной компании. Оплата может быть проведена полностью, поэтапно или по частям, — в зависимости от того, как это прописано в договоре. Также с 2017 года введен альтернативный вариант оплаты по ДДУ через счёт эскроу. Этот механизм расчётов направлен на защиту интересов дольщиков и гарантирует им возврат денег с случае нарушения застройщиком ДДУ. Подробнее про счёт эскроу читайте тут.

Покупаете свою первую квартиру в новостройке ? Пошаговая инструкция от портала KVARTIRAzaMKAD.ru поможет вам сделать правильный выбор и не допустить ошибок. Шаг нулевой. … Покупка новостройки (в том случае, если дом еще не введен в эксплуатацию) – это и не купля- продажа вовсе, а инвестирование. А инвестирование – всегда рисковый процесс. И понять это лучше до того, как вы решились на покупку новостройки . … А вот тут в ютюбе нашел видео семинар где рассказывают как правильно подготавливать документы и проверять перед покупкой https://www.youtube.com/watch?v=TXL5p2OiAkQ на сколько эта информация сейчас актуальна? павелMarch 28, 2017.