Как правильно выбрать застройщика в новостройке квартиру

Пошаговая инструкция, как выбрать застройщика при покупке квартиры — как проверить застройщика — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Как выбрать надежного застройщика. 10 советов.

1. Смотрим на опыт работы застройщика. Наличие сданных домов в регионе.

2. Изучаем учредительные документы застройщика и дату регистрации. Документы должны быть в открытом доступе. В рекламе и документах не должно быть разногласий.

3. Изучаем разрешение на строительство и проектную декларацию. В разрешении прописаны сроки строительства. В декларации указывают номер дома по ген.плану и адрес. Название и контакты застройщика. Срок строительства.

4. Внимательно изучаем пункты о финансовых рисках. Лучше выбирать жилой комплекс, который получил проектное финансирование в банке.

5. Покупаем квартиру по ДДУ. Изучаем договор. В договоре прописывается строительный адрес дома и кадастровый номер участка. Этаж и предварительный номер квартиры. Планировка, площадь квартиры и высота потолков. Дата сдачи новостройки и передачи ключей.

6. Смотрим договор страхования. По закону объекты строительства страхуются от банкротства застройщика и заморозки строительства.

7. Проверяем на сайте арбитражного суда, требования о банкротстве застройщика.

8. Изучаем отзывы покупателей в сданных домах. Жители домов организуют группы в социальных сетях и форумы, где пишут отзывы.

9. Проверьте застройщика на сайте «долгострою нет». На нем размещена информация о задержках в строительстве домов, застройщиками.

10.Приглашаем агента для помощи в выборе новой квартиры. Работу агенту оплатит застройщик. Вам ничего платить не придется. Но в отличии прямого отдела продаж агент-это независимый специалист на рынке недвижимости. Поэтому он будет подбирать квартиру под Ваши требования. Знания и опытом агента в совершении таких сделок будут в помощь. С ним сделка будет безопаснее.

Как проверить сайт и документы застройщика перед покупкой квартиры в новостройке . … Из этой работы я вынесла важную мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно . В этой статье я постараюсь рассказать все, что знаю о выборе застройщика : как проверить его самого и новостройку , что с документами, на что обратить внимание на сайте. Статья большая, потому что дело серьезное. Проверяем сайт застройщика . Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков . На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Как выбирать застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры — очень ответственное мероприятие. При этом опасности могут поджидать не только на вторичном рынке, но и в новостройках. После нововведений от 1 июля 2019 года покупать квартиры в строящихся домах стало чуть безопаснее, но не стоит терять бдительность. Любая ошибка при покупке недвижимости может обойтись в миллионы рублей и годы потерянного времени. В статье расскажем, как выбирать застройщика при покупке квартиры и по каким параметрам его проверять.

1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его

Все застройщики конкурируют за покупателей. Сайт — это один из способов привлечь внимание и убедить в своей благонадежности. Если сайта нет совсем, это повод остановиться и подумать.

На сайте застройщики размещают информацию о проектах, которые уже закончены или находятся на этапе строительства, выставляют модели домов, планы квартир, фотографии готового здания и его элементов, некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты подъемного крана.

Кроме того, все документы, сертификаты, лицензии и награды компании тоже любят размещать на своих страницах. Они свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, можно запросить.

2 этап. Изучите документы застройщика

Застройщики обязаны раскрывать информацию о себе. Перечень документов, которые покупатели всегда могут запросить, дан в 214-ФЗ.

Есть неприкосновенный минимум, который должен быть у любой компании, которая зарегистрирована и имеет право вести деятельность:

1. свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой;
2. устав;
3. выписка из ЕГРЮЛ.

На каждую новостройку у застройщика также должны быть документы. Это разрешение на строительство и проектная декларация. Если нет разрешения администрации города, то дом попросту нельзя строить. А проектную декларацию застройщик составляет самостоятельно. Там дано описание дома (этажность, материалы, наличие коммуникаций) и сроки постройки.

Обратите внимание и на подтверждение статуса участка земли, на котором строится дом. Договор об аренде должен быть зарегистрирован в Росреестре, а ее срок не должен отличаться от срока строительства. Сравните проектную декларацию и информацию об участке из выписки ЕГРН. Кадастровый номер и вид разрешенного использования должны совпадать. Получить выписку из реестра недвижимости можно в течение дня и не выходя из дома через сервис ЕГРН.Реестр.

3 этап. Узнайте источники финансирования

Уже с середины 2019 года застройщики, которые только начинают строительство, не могут тратить на него деньги дольщиков. Все деньги людей, вложившихся в жилье, будут лежать на эскроу-счете в банке до тех пор, пока стройка не кончится.

Чтобы получить деньги на строительство, застройщик получает проектное финансирование с банком, в котором открыт эскроу-счет дольщиков. Но это сделать не просто. Банк рискует своими финансами, поэтому тщательно проверяет компанию на надежность. Если застройщик прошел проверку банка и получил финансирование, можно чувствовать себя спокойнее. Также вы можете посмотреть историю финансированию прошлых проектов застройщика. Это указано в проектных декларациях на сайте наш.дом.рф. Если компания и раньше работала с банками, особенно крупными, это плюс к ее репутации.

4 этап. Узнайте сроки строительства и процесс готовности

Срок возведения дома зависит от методов и материалов, которые использует застройщик. Быстрее всего строятся панельные многоэтажки, это занимает до года. А вот кирпичные здания редко заканчивают стройку раньше, чем через два года.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на продолжительность строительства и прогресс готовности дома. Считается, что в дом, который закончен на 70%, вложиться гораздо безопаснее, чем в такой же дом на стадии котлована. Но стоит помнить, что со временем квартиры в строящемся доме дорожают.

5 этап. Сравните цены застройщика со средними по рынку

Если застройщик давно на рынке и заслужил хорошую репутацию, то его цены не будут ниже среднерыночных. О ненадежности может свидетельствовать дешевизна или внезапные скидки и распродажи. Это значит, что у строителя трудности с финансами, потребовались дополнительные средства. Но, разумеется, не стоит сравнивать цены на жилье комфорт и эконом класса. Они зависят не столько от застройщика, сколько от используемых материалов, оборудования и подрядчиков.

6 этап. Проверьте информацию в интернете

СМИ не упускают возможности рассказать о неудачах компаний, поэтому вы найдете о застройщиках массу всего. Но особое внимание стоит обращать на отзывы покупателей и информацию о банкротстве. Если компания банкротится, то покупать у нее квартиру точно нельзя. Проверить статус банкротства можно на сайте арбитражного суда.

Отзывы людей, которые уже живут в квартирах застройщика, позволят узнать много интересного. Но стоит помнить, что отзывы могут быть заказаны как самим застройщиком, так и его конкурентами.

2. Изучаем учредительные документы застройщика и дату регистрации. Документы должны быть в открытом доступе. В рекламе и документах не должно быть разногласий. 3. Изучаем разрешение на строительство и проектную декларацию. … Лучше выбирать жилой комплекс, который получил проектное финансирование в банке. 5. Покупаем квартиру по ДДУ. Изучаем договор. В договоре прописывается строительный адрес дома и кадастровый номер участка. … Планировка, площадь квартиры и высота потолков. Дата сдачи новостройки и передачи ключей. 6. Смотрим договор страхования. По закону объекты строительства страхуются от банкротства застройщика и заморозки строительства.

Как правильно выбирать застройщика при покупке квартиры. Проверка строительной компании и новостройки

Не все застройщики, с которыми будущие собственники квартир заключают договоры долевого участия в строительстве, оказываются добросовестными. Несмотря на то, что законодательные нормы и механизм финансирования долевого строительства были ужесточены, дольщик может не получить свою квартиру или получить ее позже оговоренного срока.

Рассказываем, что проверить перед заключением договора с застройщиком и как обезопасить себя от возможных рисков.

Перед заключением договора долевого участия стоит оценить надежность застройщика. Фото: Мир Квартир

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке

Первый этап, который нужно пройти перед заключением договора долевого участия — проверка строительной компании. Она включает оценку репутации фирмы, ее задолженности по выплате налогов, источника финансирования строительства и других моментов, которые помогут определить недобросовестного застройщика.

Ознакомление с общей информацией о застройщике

Сначала нужно ознакомиться с регистрационной и учредительной документацией строительной компании. Это:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав организации, на основании положений которого она функционирует;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

После ознакомления с документами можно посмотреть информацию о застройщике на сайте ФНС. В частности, по дате регистрации можно узнать продолжительность функционирования компании. Есть застройщики, которые рассказывают клиентам, что они работают на рынке недвижимости более 15 лет, а после проверки может оказаться, что они зарегистрированы всего 1 год назад.

Специалисты советуют выбирать застройщиков, работающих 5 и более лет. Надежной может быть компания, которая работает менее года, но у фирм, функционирующих более длительное время, легче оценить надежность. В частности, у них можно проверить сроки сдачи предыдущих объектов, качество проведенных работ.

Проверка застройщика по сайту компании

Строительные компании, которые заботятся о своей репутации, хотят привлечь больше покупателей, вкладывают средства в развитие сайта. На сайте застройщика можно ознакомиться с:

• сведениями о проектах, по которым здания уже введены в эксплуатацию;
• данными о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
• данными по новостройкам, введенным в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру;
• информацией о регистрационных и учредительных документах фирмы;
• полученными наградами;
• сведениями о банках, в которых застройщик прошел аккредитацию;
• данными о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.

Многие компании ведут онлайн-трансляцию с одного или нескольких объектов, которые они строят.

Если информации о застройщике мало, сайт давно не обновлялся и не пополнялся актуальной информацией — это повод насторожиться и тщательнее проверить добросовестность компании.

Просмотр договора долевого участия

Его заключают застройщик и человек, который собирается стать собственником квартиры в строящемся доме. ДДУ оформляют на любом этапе строительства — от стадии котлована до проведения отделочных работ, прокладывания коммуникаций. Такой документ защищает покупателя от действий мошенников, недобросовестных фирм и позволяет обратиться в суд, если права дольщика будут нарушены.

В договоре долевого участия должны присутствовать такие сведения:

• информация об объекте — адрес дома и кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
• стоимость объекта;
• дата сдачи;
• этаж квартиры и ее номер;
• гарантия на квартиру;
• сведения о страховании ответственности компании;
• данные паспорта покупателя;
• реквизиты компании-застройщика.

По закону ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. Это защищает покупателей от действий недобросовестных застройщиков, которые одну и ту же квартиру хотят продать нескольким покупателям.

ДДУ защищает дольщиков в случае замораживания строительства, от разных рисков в других ситуациях, когда нарушаются их права. Например, если застройщик захочет перенести сроки сдачи объекта, он должен согласовать это с каждым из дольщиков путем подписания дополнительного соглашения. Но покупатель должен подписывать такое соглашение добровольно. Если застройщик вовремя не сдает объект, покупатель имеет право на получение пени. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

ДДУ позволяет дольщику защитить свои права в случае их нарушения. Фото: newlife-ul.ru

Чтобы удостовериться в том, что ДДУ действительно защищает покупателя, можно показать документ юристу. Он оценит, насколько правильно составлен договор и рискует ли покупатель, подписывающий его.

Оценка договора страхования застройщика

Это документ, которым застройщик страхует свою ответственность. Среди рисков которые предусматривает полис:

• застройщик продал одну квартиру нескольким людям;
• объект был уничтожен в случае пожара или другой ситуации, предусмотренной страховым договором;
• застройщик обанкротился и не может выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Можно попросить копию страхового договора и проверить страховщика. Если компании, которая оформила полис, нет в перечне страховщиков Центробанка, застройщик не имел права заключать с ней договор страхования.

Как выбрать застройщика, оценивая его предыдущие объекты

После проверки регистрационных и учредительных документов, ДДУ, страховки компании стоит проверить информацию о предыдущих проектах застройщика.

Нужно узнать, какие объекты возводились, были ли они сданы в срок, есть ли жалобы от покупателей квартир в отношении их качества. Бывает, что при сдаче объекта клиента все устраивает, но через несколько месяцев осыпается штукатурка, разрывает трубы, горит проводка, в стенах появляются трещины.

Сам застройщик не будет говорить потенциальному клиенту о том, что какие-то объекты были сданы им позже срока. Не рассказывают и о жалобах покупателей квартир. Информацию лучше искать в группах социальных сетей, на форумах, можно посмотреть публикации на сайтах местных СМИ. Это могут быть сведения и о квартирах на рынке вторичной недвижимости, которую возводила строительная компания.

Следует понимать, что даже идеальная репутация застройщика не может гарантировать, что компания не обанкротится — бывает, что строительство замораживают застройщики, которые много лет в сроки сдавали объекты и получали положительные отзывы клиентов. Но проверка данных о предыдущих проектах компании поможет отсеять тех застройщиков, у которых сформировалась репутация недобросовестной фирмы.

Сравнение цен застройщика со средними ценами по рынку новостроек

Если застройщик добросовестный, работает на рынке недвижимости давно, у него хорошая репутация, то его цены будут на уровне рыночных или выше. Низкая стоимость квартир может устанавливаться компаниями, которые только входят на рынок. Еще низкая цена на объекты бывает у застройщиков, которые срывают сроки сдачи объектов, не выполняют другие обязательства перед своими клиентами, прописанными в договоре — так они стараются привлечь больше покупателей на строящееся жилье.

Цену квартир возводимого объекта всегда нужно оценивать в совокупности с другими показателями и документами, которые проверяют у компании. Например, слишком низкая цена может быть установлена, когда у компании нет разрешения на строительство или отсутствуют другие обязательные документы.

Оценка финансовой устойчивости строительной компании

Бухгалтерская документация застройщика должна быть размещена в открытом доступе на сайте Росстата. Но нужно обратить внимание на то, что сведения публикуются с задержкой в 7 месяцев.

Застройщик по требованию покупателя квартиры должен предоставить бухгалтерскую отчетность. Фото: phonoteka.org

Если данных о финансовой отчетности по конкретному застройщику нет, это может свидетельствовать о том, что отчетность за последний период не была сдана, а сама компания готовится к прекращению деятельности.

По закону бухгалтерская отчетность застройщика не считается коммерческой тайной. Поэтому покупатель квартиры в строящемся доме может попросить предоставить для ознакомления отчеты за последние 3 года работы. Стоит обратить внимание на такие показатели:

• чистая прибыль. Можно сравнить показатели прибыли за отчетный период и предыдущий;
• выручка — сумма поступивших средств за отчетный период;
• размер чистых активов. Это сумма средств, которой компания может воспользоваться при неблагоприятном исходе своей деятельности;
• величина основных средств и другие активы — имущество компании;
• величина дебиторской задолженности. Это деньги, которые компания может взыскать со своих должников;
• величина кредитных обязательств перед финансовыми и другими организациями.

Получение информации об источниках финансирования

С середины 2019 года работающие на российском рынке недвижимости застройщики не могут сразу использовать деньги дольщиков после заключения договора долевого участия. Средства, которые поступают от них, размещают на эскроу-счетах. К застройщику они поступают только после того, как он сдает дом в эксплуатацию.

Застройщиков, которые возводят объекты только за свой счет, на рынке почти нет. Обычно компании используют часть своих средств и банковский кредит. Кредит оформляют в той финансовой организации, где открыты эскроу-счета.

Практика показывает, что получение кредита в крупной финансовой организации свидетельствует о надежности застройщика. Любой банк перед предоставлением ссуды тщательно проверяет компанию и выдает деньги только в случае, если считает застройщика добросовестным.

Получение информации о судебной активности компании

Принимая решение о возможности подписания договора с застройщиком, нужно ознакомиться с информацией о наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах. Такие данные можно найти в картотеке арбитражных судов. Если в судебных разбирательствах компания застройщика часто фигурирует в качестве ответчика, это означает, что у ее партнеров или кредиторов есть к ней претензии.

О спорах с физическими лицами можно узнать на сайте районного суда. Его определяют по месту регистрации застройщика — его юридическому адресу.

Если были заведены арбитражные дела, нужно проверить такую информацию:

• дата рассмотрения;
• суть спора;
• решение, принятое судом;
• величина взысканной суммы.

Особое внимание стоит уделить спорам о взыскании средств с застройщика банком, предоставлявшим ему кредит для строительства домов.

Оценка финансовой состоятельности — как проверить застройщика на банкротство

Если подано заявление о признании застройщика банкротом, оно будет размещено в картотеке арбитражных дел. Следует понимать, что присутствие такого заявления еще не означает, что застройщик неблагонадежен и не сможет выполнить обязательства, взятые при подписании договора долевого участия. По результатам рассмотрения заявлений компании не всегда признаются банкротами. Но если такие заявления есть, особенно если их несколько, это повод тщательнее проверить благонадежность застройщика.

Поиск исполнительных производств

Наличие исполнительного производства свидетельствует о том, что у застройщика в принудительном порядке взыскивают средства. Это может быть имущество, которое реализуется для покрытия долгов перед банком, штрафов за просрочку или пени. Средства могут взыскивать в принудительном порядке и при наличии долгов перед физическими лицами.

Проверка застройщика на долги по налогам

Если у застройщика есть налоговая задолженность, он не сдает отчетность, это может свидетельствовать о его финансовых проблемах. Поэтому лучше проверить данные по таким долгам перед заключением договора. Информация о застройщиках и других юридических лицах, у которых долги по выплате налоговых обязательств превышают 1000 рублей, указана на сайте Федеральной налоговой службы.

На сайте ФНС можно проверить информацию о компаниях, у которых есть задолженность по налогам. Фото: service.nalog.ru

Проверка единого реестра застройщиков, реестров проблемных застройщиков и объектов

В первую очередь стоит проверить присутствие девелопера в едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. В нем размещают всю информацию о компаниях, которые занимаются жилищным строительством. В реестре также есть информация об инвесторах застройщиков, подконтрольных подрядчиках.

После сдачи каждого объекта анализируется информация о том, были соблюдены сроки сдачи объекта или нет. По результатам анализа застройщику присваивается определенное количество баллов рейтинга — от 0,5 до 5. Низкие баллы говорят о том, что предыдущие объекты были введены в эксплуатацию позже срока. Чем выше значение, тем меньше будет вероятность того, что девелопер сорвет сроки сдачи следующего объекта.

Отдельно нужно ознакомиться с информацией, которая размещена в специализированных реестрах недобросовестных строительных компаний. Например, в Московской области есть отдельный реестр проблемных застройщиков. Его ведет министерство строительного комплекса Московской области. Если сведения о компании присутствуют в таком реестре, лучше обратить внимание на другие фирмы, с которыми можно заключить ДДУ.

Оценка строящегося объекта — как проверить новостройку перед покупкой

Оценивая возможность подписания договора долевого участия, дольщикам стоит оценивать не только надежность застройщика. Необходимо проверять и объект, в котором будет приобретаться квартира.

Оценка законности возведения дома — как проверить разрешение на строительство

Присутствие такого документа обязательно — если он не оформлен, то строительство здания незаконно. Разрешение на строительство в большинстве случаев застройщик размещает на сайте в свободном доступе.

Разрешение на строительство дополнительно можно проверить в профильном ведомстве. Например, разрешения, выданные для строительства в пределах Москвы, можно посмотреть в списке Комитета государственного строительного надзора.

Разрешение на строительство выдает администрация населенного пункта, где будет возводиться здание. В документе указывают:

• название компании;
• дату выдачи разрешения;
• данные о том, что застройщику разрешено возводить здание на конкретном участке;
• печать ведомства и подпись специалиста, который предоставил документ.

Проверка проектной декларации

В проектной декларации указывают:

• название и контакты компании;
• строительный адрес дома;
• номер дома, соответствующий данным технического плана;
• сроки строительства;
• прибыль фирмы за текущий год;
• сведения о банке, где будут открыты счета эскроу;
• заключение экспертизы на проект;
• заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ;
• сведения о документации, которая подтверждает право собственности или аренды участка;
• заключение аудиторов о деятельности компании;
• способы, с помощью которых застройщик обеспечит выполнение обязательств перед покупателями квартир на стадии строительства;
• проект ДДУ;
• стоимость квадратного метра в объекте и другую информацию.

Если застройщик уже переносил сроки сдачи объекта, эта информация будет отражена в проектной декларации. С учетом такой информации можно оценить вероятность сдачи объекта вовремя или переноса срока.

Проверка документа, подтверждающего право собственности или аренды на земельный участок

Такой документ также должен быть размещен на сайте застройщика. Дополнительно проверить информацию можно на сайте Росреестра.

Участок не обязательно должен быть собственностью застройщика. Многие здания возводятся на основании договора аренды. В таком случае необходимо проверить:

• дату окончания срока действия договора. Он не должен истекать раньше планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию;
• прошел ли договор государственную регистрацию.

Кроме проверки общей информации стоит сравнить границы участка, указанные в документах, с фактическими границами строительства.

Оценка степени готовности дома

Риэлтор, представляющий интересы строительной компании, сам застройщик, привлекая очередного клиента к заключению ДДУ, может преувеличивать информацию о степени готовности дома. Чтобы получить достоверные сведения, стоит попросить риэлтора или менеджера компании посетить объект. Так можно увидеть, что делают на стройке, оценить готовность здания, коммуникаций.

Чтобы оценить степень готовности дома, нужно посетить строящийся объект. Фото: Мир Квартир

Кроме выезда на объект для оценки степени его готовности стоит получить доступ к форуму дольщиков. В нем можно узнать более точную информацию о текущем положении вещей в возводимом доме и проблемах, если они есть.

Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Человеку без опыта в строительстве, особенно в возведении многоэтажных домов, сложно самому по фотографиям стройки, сделанным в динамике, определить, будет ли дом сдан в срок. Если такие фотографии доступны, лучше с ними обратиться к опытному строителю и спросить его мнения о том, успеет ли застройщик к обозначенному сроку сдачи дома.

Проверка аккредитации застройщика банками

Аккредитация банком застройщика — это проверка компании на предмет надежности. Финансовые организации проводят такую процедуру для того, чтобы оценить возможность предоставления ипотечных кредитов на покупку квартиры в строящемся доме. Это дает больше гарантий того, что заемщик получит квартиру, а банк — свои средства в соответствии с принятым ежемесячным графиком погашения.

Чем больше финансовых организаций аккредитовали застройщика, тем больше гарантии того, что компания надежная.

Первая: убедиться, что выбранный вами застройщик не является потенциальным банкротом. Для этого проверяем в электронной картотеке арбитражных дел, в каких делах компания участвовала как ответчик. Вторая: изучить отзывы о компании. Прежде чем набирать в поисковике «< застройщик > отзывы», посмотрите эти ресурсы: Единая информационная система жилищного строительства. … Подойдите во дворе к женщине с коляской и объясните, что вы планируете купить квартиру у этого же застройщика . Спросите о плюсах и минусах дома, о том, хорошо ли работает управляющая компания. Жители, как показывает практика, охотно идут на контакт.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Ответ:

Чтобы остудить головы фанатов первичного рынка, скажем сразу, что абсолютные гарантии дает только Господь Бог, поэтому абсолютно надежных критериев выбора «правильного» Застройщика не существует. Грустно, конечно, но такова жизнь. И что же делать? Оценивать! Так же, как оценивают деловых партнеров в бизнесе. О гарантиях тут речь не идет, но степень доверия будет сильно отличаться в зависимости от ряда признаков, указывающих на надежность и добросовестность компании Девелопера-Застройщика.

Что это за признаки надежности?

Выбор Застройщика при покупке квартиры в новостройке опирается, прежде всего, на оценку его текущей деятельности и оценку его финансово-административных возможностей. Текущая деятельность демонстрирует факты, составляющие его репутацию, а финансовые и административные возможности указывают на перспективы его развития.

Агрессивная реклама и шумиха в прессе, хоть и привлекают много внимания, но в объективной оценке Застройщика играют слабую роль. Поэтому для того, чтобы правильно выбрать Застройщика, потенциальному покупателю квартиры в новостройке лучше абстрагироваться от его рекламы. А на что тогда надо обращать внимание? Для этого имеется ряд признаков (качественных и количественных – см. ниже), по которым можно с большой долей вероятности предсказать надежность и устойчивость компании в сфере долевого строительства.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Критерии выбора Застройщика

Чтобы выбрать надежного Застройщика при покупке квартиры, имеет смысл пройтись по ряду показателей его деятельности. Эти показатели бывают количественные и качественные. В совокупности они дают объективную картину деятельности компании, на основе которой уже можно принимать решение о выборе.

К количественным показателям относятся:

• Финансовое состояние компании-застройщика (с результатами официальных финансовых отчетов);
• Срок работы компании на рынке (точнее – срок ее активной деятельности в качестве Застройщика);
• Масштаб компании (т.е. общий объем ее текущих строительных проектов);
• География работы компании (работать сразу в нескольких регионах может позволить себе только крупная компания с устойчивыми источниками финансирования);
• Количество успешно завершенных строительных проектов, с учетом их типа и масштаба (это один небольшой дом, или это целый жилой микрорайон);
• Адекватная ценовая политика (т.е. соответствие цен Застройщика текущим рыночным ценам, с учетом степени готовности объекта);

Качественные показатели – это:

• Поддержка местной администрации (уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.);
• Партнерство с крупными банками (как предоставляющих проектное финансирование строительства, так и предлагающие ипотечное кредитование дольщикам под проекты конкретного Застройщика);
• Участие крупных инвесторов (в т.ч. фондов и госкорпораций) в акционерном капитале головной структуры Девелопера
• Ключевые подрядчики компании (авторитетные подрядчики прибавляют авторитета самому Застройщику);
• Наличие профессиональных наград и отраслевых рейтингов у компании-застройщика;
• Тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме (в соответствии с законом 214-ФЗ, или в обход этого закона);
• Наличие других крупных бизнесов у главного акционера компании-застройщика (это дает потенциальную возможность акционеру оказать финансовую поддержку своей компании за счет своих сторонних ресурсов, в случае необходимости);
• Непрерывный темп ведения строительства (без задержек и замораживания строительства объектов – говорит об отлаженности бизнес-процессов компании);
• Независимые оценки текущей деятельности компании-застройщика, опубликованные на крупных экономических, аналитических и отраслевых порталах (на портале РБК, например). Такие оценки дают представление о репутации компании в профессиональной бизнес-среде;
• Отзывы соинвесторов и дольщиков по проектам строительства (в т.ч. на тематических форумах).

Всю эту информацию можно найти на сайте самого Застройщика, в его проектных декларациях (которые он публикует к каждому своему проекту), в интернете на аналитических порталах строительной отрасли. Можно запросить напрямую у Застройщика некоторые документы, которые он обязан предоставлять потенциальным дольщикам (согласно ФЗ-214) в целях раскрытия информации о своей деятельности. Имея эти данные, уже можно будет осознанно выбирать компанию-застройщика и принимать решение – стоит ли инвестировать средства в конкретный проект, и покупать там квартиру.

Где и как собирать эти сведения о Застройщике – смотри в ИНСТРУКЦИИ, по ссылке в конце статьи.

Способы обеспечения обязательств Застройщика

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

Закон предусматривает несколько способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками:

• Залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (п.1, ст.13, ФЗ-214);
• Страхование гражданской ответственности Застройщика (с 2014 года, подробнее – по ссылке);
• Отчисления взносов в единый компенсационный фонд (с 2017 года, подробнее – по ссылке);
• Расчеты с дольщиками по ДДУ через специальные эскроу-счета (с 01 июля 2019 года, подробнее – по ссылке).

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Проектной декларации Застройщика.

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

Что дает рейтинг надежности застройщиков?

Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из статистических показателей деятельности компании. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

1. Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по своей собственной методике).
2. Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарелии не обновляются (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
3. В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости на текущий момент.

И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

И все же один рейтинг надежности для правильного выбора Застройщика достоин внимания. Это «рейтинг ЕРЗ» (Единого ресурса застройщиков – см. ссылку ниже), который ведется под патронажем Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). Он строится на основе текущих данных о соблюдении сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольшикам. То есть те компании, кто не нарушает заявленных сроков строительства – выше в рейтинге. А это можно считать весомым признаком благонадежности Застройщика.

Дополнительно можно посмотреть подробную информацию о строительной компании и всех ее строительных проектах по жилью в официальной базе данных Минстроя России – Едином реестре застройщиков. Этот реестр вместе с рейтингом ЕРЗ можно найти в СЕРВИСАХ – ЗДЕСЬ.

В этих базах данных есть сведения, которые дают представление обо всех количественных и о некоторых качественных показателях надежности, указанных выше. Эти сведения надо собирать и группировать самостоятельно, не обращая внимания на рекламные акции и привлекательные цены новостроек.

Вывод. Чтобы осознанно выбрать Застройщика, Покупателю новостройки нужно самому уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальное руководство.

Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ для Покупателя новостройки – «Знакомимся с Застройщиком».

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика . … Средняя цена квартиры в московских новостройках . 20 672 000 руб +5.87%. Прямой эфир.