Как принимать квартиру в новостройке по акту приема передачи

Процедура приемки квартиры в новостройке без отделки, с предчистовой отделкой и с отделкой под ключ. Рекомендации по приемке квартиры по акту приема-передачи.

Как принимать квартиру в новостройке

Перед тем как получить ключи от квартиры у застройщика, покупатель должен тщательно осмотреть помещение и зафиксировать все недостатки и неисправности. Чтобы ничего не упустить нужно подготовиться заранее, обязательно взять с собой измерительные приборы и вещи, необходимые для осмотра, а также паспорт и договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Осмотр квартиры начинается с придомовой территории и подъезда. Не зависимо от того, какой тип ремонта указан в договоре (с отделкой или без) в квартире нужно обязательно проверить входные двери, окна, стены и потолки, качество отделки пола, а также наличие электричества, водоснабжение и вентиляции. В случае обнаружения каких-либо дефектов застройщик обязан устранить их в течение 45 дней.

Обязанности застройщика перед покупателем считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи. В нем подробно расписывается какая квартира передается покупателю, реквизиты договора купли-продажи, а также состояние объекта на момент подписания акта.

Документ нельзя подписывать до тех пор, пока строители не устранят все существенные недостатки или застройщик не договорится с покупателем о финансовой компенсации расходов.

Общий порядок и правила приемки

К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.

После начинается процесс приемки квартир покупателями:

1. Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
2. В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
3. Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).

По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:

В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Иногда на встрече с покупателями застройщик сразу же предлагает подписать акт приема-передачи без проведения осмотра квартиры для экономии времени — делать этого категорически нельзя. В таком случае дольщик рискует исправлять недочеты за свой счет.

Что взять с собой на приемку квартиры

Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию. В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках. С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:

• ручку и блокнот для записей;
• фонарик;
• зажигалка или спички;
• мел, чтобы помечать недочеты;
• небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
• строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
• рулетка понадобится для измерения метража.

Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.

Если покупатель сомневается, что сможет определить все технические недостатки квартиры самостоятельно, он может обратиться за помощью к эксперту. Существуют строительные фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, сотрудники которых обладают всеми необходимыми знаниями и имеют соответствующие оборудование для выявления недочетов при осмотре помещений.

Приемка квартиры в новостройке

Записываться на осмотр лучше всего утром или днем. В вечернее время в квартире без отделки сложно заметить даже самый явный брак.

Осмотр начинается с мест общего пользования. В каждом подъезде на момент сдачи МКД должен работать хотя бы один лифт. Если квартира расположена на первом этаже, нужно попросить застройщика показать подвал. Также можно попросить осмотреть технический этаж и узнать о состоянии крыши. Покупатель вправе предъявлять претензии застройщику за некачественную отделку подъездов, лестничных клеток, почтовых ящиков и т.д.

То, какой ремонт должен быть выполнен в квартире и что в него включено описывается в ДДУ. В зависимости от условий соглашения и принципов работы застройщика новые дома как правило сдают либо с отделкой, либо без (черновой ремонт).

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Сдача квартиры без отделки как правило означает, что в помещении выполнены работы по возведению стен и облицовке фасада. Никакие другие ремонтные работы в квартире не проводились. Покупатель увидит в квартире только бетонные стены, потолки и полы, а также места для подключения электропроводки и водоснабжения.

• Входная дверь. По контуру дверной коробки должны быть установлены резиновые уплотнители. Это нужно для того, чтобы тепло не уходило из квартиры. Затем нужно осмотреть монтажные швы, проверить подходят ли все ключи, насколько плавно открывается и закрывается дверь.
• Окна и балкон. Осмотреть нужно каждое окно, его остекление, а также проверить подоконники и скосы. Ручки не должны шататься и прогибаться.

Проверить наличие сквозняка достаточно просто — нужно просто поднести зажигалку к стыку между рамой и окном. Если пламя отклоняется, значит герметичность нарушена.

В ванне и туалете должен быть канализационный тройник, который объединяет сливные трубы от раковины, унитаза и ванны. Если он расположен слишком низко, могут возникнуть проблемы с установкой сантехники.

Как принимать квартиру в новостройке с отделкой у застройщика

• Стены. Обои должны быть приклеены ровно. Под батареями, на стыке стен, плинтусов не должно быть никаких изъянов. Дополнительно нужно измерить кривизну стен, а также убедиться в отсутствии протечек на потолках.
• Напольное покрытие. Плитка, ламинат или линолеум не должны нигде скрипеть или прогибаться, а детали отделки плотно прилегать друг к другу.
• Межкомнатные и входные двери. Конструкции должны быть установлены правильно, без царапин и трещин. Нужно проверить как они открываются закрываются. Ручки и замки должны нормально работать.
• Коммуникации. Все розетки, счетчики, вентиляция, сантехника и прочее оборудование должно быть аккуратно вмонтировано и находится в исправном состоянии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой официальный документ, несмотря на то что составляется в простой письменной форме. Документ дает возможность влиять на застройщика и требовать от него компенсации в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Подписывать акт должны все граждане, которые указаны в договоре долевого участия.

Акт приема-передачи обязательно содержит:

• почтовый адрес дома;
• стоимость жилья;
• габариты квартиры;
• наименование сторон;
• стоимость жилья.

Акт приема-передачи: образец 2019 года (скачать бланк)

Перед подписанием акта покупатель должен внимательно его перечитать. После того как документ будет подписан, обязательства застройщика перед дольщиком будут считаться выполненными, а управляющая компания начнет начислять плату за обслуживание квартиры.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:

1. Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
2. Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.

На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.

Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать. После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Вопрос

Я купил квартиру в новостройке. Из-за спешки на приемке пропустил несколько дефектов. Могу ли я потребовать у застройщика компенсации или уже поздно?

Ответ

Если во время приемки брак не был выявлен, а обнаружили его во время ремонта позднее, покупатель вправе снова обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы по устранению недоделок. По закону следующие пять лет после окончания строительных работ дом находится на гарантии. Отправить претензию застройщику можно напрямую или через управляющую компанию. Если застройщик отказывает компенсировать убытки, покупатель вправе может обратиться в суд.

Чтобы их избежать, мы подготовили для вас инструкцию – как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика по договору долевого участия (ДДУ). Как проходит процедура, на что следует обратить особое внимание и какие документы стоит иметь в процессе приемки объекта, передаваемого по ДДУ. Процедура выдачи ключей от «А» до «Я». … Нельзя идти на поводу у застройщика и подписывать акт приема — передачи при наличии изъянов в новой квартире . Оплаченное жилье должно быть качественным и соответствовать требованиям ДДУ. Если строительная компания отказывается от устранения недостатков, это повод обратиться в суд.

Как правильно принять квартиру в новостройке?

Выбирая недвижимость для жилья, многие отдают предпочтение новостройкам.

Переехать в квартиру, в которой до этого никто не жил, безусловно, приятно. Не нужно проводить демонтаж старого убранства, можно на старте подбирать удобную планировку.

Достоинств жизни в новостройке более чем предостаточно, но и здесь не обойтись без явных недостатков. Качество вновь построенной недвижимости может не соответствовать заявленным обязательствам застройщика и ожиданиям покупателя.

Все вопросы относительно неудовлетворенности качеством жилья лучше решать сразу на первом этапе ввода дома в эксплуатацию.

Приемка квартиры в новостройке – вот тот ключевой этап, на котором нужно засвидетельствовать все недостатки недвижимости, и можно решить все проблемы с застройщиком.

Виды сдачи квартир в новостройках

Как правило, застройщики сдают квартиры всего в трёх видах: без отделки, с черновой и с чистовой отделкой. Покупатели находятся на каждый вариант оформления жилья.

Хоть в нормативных документах и прописано, какие минимальные оснащения должна иметь та или иная квартира в установленном виде сдачи, в остальном застройщик может маневрировать.

Некоторые при черновой отделке только штукатурят стены, другие же – разводят электрику, ставят двери или прокладывают трубы водоснабжения.

Обычно не стоит рассчитывать на высокое качество сделанного застройщиком ремонта. Дабы сэкономить финансовые средства в счёт повышения прибыли застройщики используют для отделок самые дешевые и недолговечные материалы.

Итак, рассмотрим особенности каждого вида сдачи жилья:

В обещаниях у застройщика может быть совсем другие комплектации квартир. Чтобы приемка новой квартиры не стала для покупателя страшным разочарованием, нужно к ней правильно подготовиться и внимательно изучить все обязательства застройщика.

Как принять квартиру в новостройке – правила подготовки

Приемка квартиры осуществляется единожды, отчего подготовиться к ней нужно со всей ответственностью. Именно на этапе приемки можно договориться с застройщиком об устранении выявленных недочетов.

Если Вы примете квартиру, а потом найдёте в ней недостатки, застройщик может отказать Вам в их устранении, ссылаясь на факт приемки покупателем.

Итак, что проверять в квартире и что для этого взять с собой на приемку? Список основных вещей для проведения приемки можно обозначить следующим образом:

Обязательно нужно взять с собой ручку и бумагу для записи выявленных недочетов.

Покупатель вправе фиксировать все, что увидит, с помощью фото или видео. Иногда застройщики выдают гражданам смотровые листы для приемки, но не всегда.

Важно договориться о встрече в дневное время, чтобы суметь разглядеть видимый брак. Заранее подумайте, что обязательно стоит проверить.

Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?

Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.

Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).

Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.

Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.

Только после этого подписывается акт приема-передачи квартиры, который в последствии хранится у дольщика для дальнейшей регистрации права собственности на жилье.

Не нужно подписывать акт, если в ходе проверки были обнаружены недочеты, которые не позволяют проживать в этой квартире.

Максимальный срок устранения недочетов застройщиком составляет 45 календарных дней.

Застройщик также имеет право предложить денежную компенсацию дольщику в счёт имеющихся недочетов. Если покупатель отказывается подписывать акт без видимых на то причин, застройщик вправе односторонне завершить сделку через 2 месяца, после чего квартира перейдёт к дольщику.

Что делать после подписания акта? Когда договорённость достигнута, а акт подписан, можно регистрировать право собственности, получать выписку из реестра и заключать договор с управляющей компанией.

Как происходит приемка в 2022 году?

В каждом отдельном виде квартиры приемка происходит по-разному. Ведь Вы не можете требовать установки сантехники при приобретении квартиры с черновой отделкой или вообще без таковой.

Приемка квартиры в новостройке без отделки – на что обратить внимание?

Даже если Вы приобретаете квартиру без какой-либо отделки, это не означает, что в ней нечего проверять.

При чистовой отделке многие существенные недостатки каркаса стен или пола могут быть скрыты под слоями штукатурки или заливного пола. В неотделанный же квартире все явные недостатки лучше видны.

Итак, в квартире без отделки проверке подлежат:

Если приемка происходит зимой, внимательно изучите углы стен. В них могут быть заметны потеки как следы промерзания перекрытий. Такие стены могут потребовать дополнительного утепления.

Приемка квартиры в новостройке с отделкой – на что обратить внимание?

Квартира с готовым ремонтом должна прежде всего соответствовать заявленным ожиданиям и требованиям дольщика.

В документации, заключённой с застройщиком, должны быть прописаны используемые материалы для ремонта и формы-производители сантехники или электрики. Таким образом застройщик не сможет обмануть Вас, предоставив более дешевые аналоги.

В новостройке с отделкой нужно проверить:

Проверка квартиры в новостройке – небыстрое дело. Оно требует особо сосредоточения, ведь на кону подписание акта приемки, закрепляющее согласие покупателя на предоставленное жилье и его качество.

Как быть, если качество квартиры оставляет желать лучшего?

Если налицо вы наблюдаете обман со стороны застройщика или бессовестное неисполнение договорных обязательств, нужно грамотно завершить конфликтную ситуацию. Ну нужно ругаться с представителем застройщика, требуется сохранить хладнокровие.

Ведь для него Вы всего лишь один из тысячи тех людей, которым он ежедневно сдаёт квартиры. А у Вас такая ситуация в жизни может возникнуть впервые.

Итак, как уже ранее отмечалось, все дефекты и недочеты нужно очень подробно описать в дефектном акте и получить в нем подпись застройщика.

Далее можно выбрать один из трёх вариантов развития дальнейшего взаимодействия:

Иногда дело доходит до суда. Для того, чтобы отстоять свою позицию в суде, покупателю необходимо провести независимую экспертизу недочетов в ремонте.

Далеко не всегда нарушения и брак обнаруживается на стадии приемки квартиры. Часто все недочеты выявляются уже в процессе эксплуатации жилья человеком. Как тогда отстаивать свои права перед застройщиком?

Гарантийный срок жилья составляет 5 лет, в течение которых покупатель может обратиться к застройщику с требованием вернуть компенсацию за выявленные недочеты в квартире.

Если и в этом случае застройщик не исполняет свои обязательства, нужно будет обращаться за помощью в управляющую компанию или даже суд. Когда покупатель видит со стороны застройщика явные недобросовестные мотивы поведения, элементы мошенничества, он должен обратиться с жалобой в прокуратуру.

Покупка нового жилья должна быть праздником, а не разочарованием. Вне зависимости от того, эконом-класса жилье Вы приобретаете или квартиру в престижном доме, застройщик обязан исполнить взятые на себя обязательства по строительству дома и сдаче его в эксплуатацию.

К приемке квартиры в новостройке нужно подойти ответственно и внимательно. Не нужно торопиться и идти на компромиссы с заведомо недобросовестным застройщиком, ведь на кону стоит крыша над головой и большие суммы потраченных денег.

Видео: Как принять квартиру в новостройке от застройщика

Мы тоже снимали в новостройке! И договорились с хозяйкой на ремонт. После первой зимы в некоторых местах обои начали трескаться из за того что стены пошли. А так больше никаких проблем не было.

Думаю, если бы эта статья попалась при первой приемке нашей новой квартиры, вопросов у нас было бы гораздо меньше. Полезно было узнать, что есть понятие «акта скрытых работ», ведь важно понимать и знать, где расположены внутренние коммуникации, в свое время мы их «прозванивали» сами. Отличная информации по документации, в которой должны быть прописаны используемые материалы по сантехнике и электрике. В целом статья оказалась достаточно полезной. Спасибо

Золотые акты приёмки квартиры в новостройке . 7. Не рисуйте рукой в акте приёма — передачи , что вы не согласны с этим и этим. МФЦ с таким актом откажет в праве собственности. Придется возвращаться к застройщику и умолять его выписать еще один акт . … Что вам делать? Идти принимать квартиру по акту приёма — передачи . Параллельно можно вызывать строительную экспертизу, чтобы зафиксировать дефекты, составить смету их устранения, а затем взыскивать деньги на ремонт с застройщика в суде. ВАЛЕНТИНА 26.12.2019 в 06:29 — Ответить.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги

Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. Что это за документ, для чего он нужен и что не упустить при его проверке, узнал у экспертов Новострой-СПб.

Что это за документ и для чего нужен

Акт приема-передачи квартиры – важнейший итоговый документ, который позволяет отношениям дольщика и застройщика выйти на финишную прямую. После того как он подписан, квартира передается будущему собственнику. И обе стороны уже не смогут в полной мере предъявлять друг другу претензии, так как их отношения по договору долевого участия считаются завершенными, а все обязательства – полностью исполненными.

Вопросы порядка приемки дольщиком объекта регулируются законом № 214-ФЗ, а в неурегулированной части – договором долевого участия, комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры».

С актом приема-передачи связываются два существенных юридических последствия:

— признание исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта, за неисполнение которой законом установлена повышенная ответственность;

— перенос риска повреждения либо случайной гибели вещи на получателя вещи по акту приема-передачи.

То есть пока акт приема-передачи не подписан, за состояние объекта полностью отвечает застройщик, а вот уже после его подписания часть ответственности переносится на покупателя квартиры. Но только часть ответственности, подчеркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

«Акт приема-передачи закрывает договорные отношения между застройщиком и клиентом. Он является одним из документов-оснований для регистрации права собственности»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»

При приемке квартиры от застройщика в акте указываются следующие моменты: стены, полы и потолки должны быть ровными, отсутствовать видимые дефекты перекрытий и перегородок, качество установленных окон и входной двери обязано быть надлежащим. Осматривается все, что должно быть по ДДУ. Если речь идет о квартире с отделкой, то дополнительно указывается и качество отделки, ровно ли лежит ламинат, как установлена сантехника и т.п.

«Судебная практика занимает жесткую позицию: основанием для отказа от приемки могут быть любые недостатки, а не только существенные»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»

Время на приемку квартиры

В соответствии законодательством РФ, договором долевого участия должен быть установлен общий срок для всех заключаемых ДДУ по конкретному проекту, не позднее которого застройщик обязан завершить строительство и передать квартиры. А дольщик, соответственно, оплатить и принять объект, рассказывает Светлана Денисова.

Застройщик должен «надлежаще уведомить» дольщика. В недавнем прошлом таковым считалось только почтовое либо личное вручение. Сейчас законным уведомлением также является отправление на указанную дольщиком электронную почту и СМС-рассылка, оговоренная в ДДУ.

Подавляющее большинство дольщиков следят за официальным сайтом застройщика, где размещают график передачи квартир, кроме того компании обзванивают покупателей с предложением в назначенное время явиться для приемки квартиры. Как правило, люди охотно откликаются на это предложение и готовы принять уведомление лично, чтобы не полагаться на работу почты.

Согласно п. 4 ст. 8 214-ФЗ, дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок в ДДУ не установлен, то на приемку отводится 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения, комментирует Вероника Перфильева, адвокат по семейным и наследственным делам адвокатского бюро «Q&A».

На практике правило «семи дней» мало кто соблюдает, так как срок приемки всегда прописывается в ДДУ. При этом он не может превышать двух месяцев с момента обозначенной даты, добавляет Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон».

«В отношении приемки квартиры законодательно установлены только обязательные сроки уведомления о готовности объекта к передаче и последствия необоснованного уклонения от приемки дольщиком»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»

Если дольщик не выходит на связь

Обычно покупатели ждут не дождутся окончания строительства, чтобы поскорее получить квартиру и справить новоселье. Но бывает и по-другому. Например, люди уезжают на «зимовку» в жаркие страны, а приглашение на приемку остается одиноко лежать у них в почтовом ящике. Как поступает застройщик в этом случае?

Об общем порядке приемки у застройщиков рассказывает Дмитрий Некрестьянов. Существует несколько этапов:

— уведомление дольщика о завершении строительства;

— уведомление дольщика о готовности к передаче и предложение явиться на осмотр квартиры и проверку недостатков;

— проведение осмотра с составлением акта осмотра и отражением наличия/отсутствия недостатков;

— повторный осмотр и подписание сторонами акта приема-передачи.

«Ответственные застройщики стараются не ограничиваться исключительно письменными уведомлениями. Они стараются связаться с каждым дольщиком индивидуально по телефону. Это позволяет корректировать график заселения и избегать ситуаций, когда информация о приемке не доходит до дольщика»

Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»

По общему правилу, установленному п. 6 ст. 8 214-ФЗ, при уклонении дольщика от принятия квартиры по истечении двух месяцев со дня приемки, указанного в ДДУ, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором, комментирует Вероника Перфильева.

На основании этого документа застройщик имеет право обратиться за регистрацией права собственности дольщика на такой объект.

Однако этот вариант возможен только в том случае, если застройщик обладает достоверными сведениями о получении покупателем уведомления. Например, когда имеются данные о получении отправленного СМС или письма по электронной почте, заказное письмо возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе респондента в его получении или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.

«Действительно, случается, что с дольщиком совсем не удается связаться, – говорит Светлана Денисова. – Или связаться удалось, но у него есть тысяча причин не принять квартиру: он ушел в плаванье, находится в длительной командировке или болеет. После основного потока передачи квартир по графику застройщик может уже более гибко назначать время приемки с учетом возможностей дольщика. Но лишь до той поры, пока это остается в рамках установленного договором срока. После этой даты застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке. И неважно, не явился дольщик на первичный осмотр или на осмотр после устранения замечаний. До недавнего времени застройщики были очень уязвимы перед “профессиональными неприемщиками”, но теперь ситуация уравновешена».

Дефектная ведомость и сроки устранения недостатков

При приемке квартиры могут быть выявлены дефекты или недочеты, устранение которых находится в зоне ответственности застройщика. В этом случае акт не подписывается до момента их исправления. Но не стоит полагаться на устные договоренности: все нужно тщательно задокументировать.

Если в квартире не хватает чего-то, что предусматривает договор, или это сделано ненадлежащим образом, то составляется дефектная ведомость (или акт осмотра), где указываются обнаруженные недочеты, сообщает Дмитрий Рубин. Сначала все они подробно фиксируются, затем ведомость подписывается в двух экземплярах и обеими сторонами – застройщиком и дольщиком. После этого застройщик в течение 3-5 дней составляет ответное письмо на дефектную ведомость, в которой содержится информация о том, что и как будет устранено (причем, с указанием конкретных сроков), либо возражения о невозможности устранить некие дефекты – например, ввиду их конструктивной особенности. В этом случае дольщику, скорее всего, будет предложена компенсация в виде денежной выплаты или подарок за счет застройщика.

«Оригинал акта осмотра остается у дольщика до тех пор, пока он не подпишется под тем, что замечаний по состоянию квартиры нет. Строителям достаточно иметь копию акта осмотра, чтобы устранять замечания и быть готовыми к согласованному сроку»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»

После устранения дефектов застройщик вновь приглашает дольщика на приемку. Если его устраивает качество проделанных работ, то акт приема-передачи подписывается и вопрос закрывается. Если же клиент снова отказывается подписывать акт, то составляется еще одна дефектная ведомость и процесс повторяется.

Если сторонам не удастся достигнуть согласия по устранению недостатков и приемке квартиры, дольщик может обратиться в суд с иском об устранении выявленных недостатков, добавляет Вероника Перфильева.

«В 214-ФЗ довольно размытая формулировка, обозначающая сроки устранения замечаний – «разумные сроки». Какие-то работы строители проводят прямо в день приемки, при владельце квартиры. Другие замечания могут потребовать от двух недель до месяца. В связи с тем, что на устранение разных недочетов требуется разное время, определить точные сроки для всех видов работ невозможно. Однако в любом случае, по закону, замечания должны быть устранены не позднее даты передачи ключей, прописанной в ДДУ. Это самый крайний дедлайн из возможных»

Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»

На что обращать особое внимание в акте приема-передачи

Юристы предупреждают: основное, что должен сделать дольщик – внимательно ознакомиться со всеми пунктами акта приема-передачи. Особенно с теми, которые содержат основные характеристики принимаемого объекта и фиксируют исполнение дольщиком обязанности по оплате цены договора участия в долевом строительстве (долевого взноса).

Так как многие вопросы по передаче квартиры отнесены исключительно к договорному регулированию, то надо внимательно читать сам договор и обращать внимание на запланированный срок передачи квартиры. Большинство застройщиков ставят срок от 2 до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, но встречается и срок в 1 год.

Также стоит указать актуальный адрес, на который застройщик сможет отправить уведомление о готовности квартиры и необходимости ее приемки. Кроме того, при заполнении акта приема-передачи надо скрупулезно проверять все буквы, цифры и аббревиатуры – ведь именно из этого документа информация вносится в Росреестр.

Еще на практике нередко возникает следующая ситуация: дольщик ошибочно полагает, что принять квартиру по акту приема-передачи может как он сам, так и его супруг, не являющийся стороной договора участия в долевом строительстве. Основывается данное заблуждение обычно на том, что квартира «все равно» поступает в общую совместную собственность супругов. В действительности надлежащим подписантом акта приема-передачи квартиры является лицо, указанное в договоре в качестве участника долевого строительства, предостерегает Вероника Перфильева.

Любое иное лицо, в том числе супруг дольщика, может подписать акт приема-передачи и принять квартиру только на основании нотариально удостоверенной доверенности.

И так бывает: истории из жизни

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: «Немало дольщиков теперь приходят на приемку с экспертами-консультантами. Это недешевое удовольствие, но если строители сработали на совесть, то замечания преобладают пустяковые – потертости, царапины, регулировка.

В текущем году мы передали дольщикам более 1350 квартир, более 95% из них были приняты с первого предъявления. Но не обошлось и без проявлений “потребительского экстремизма”: один дольщик предъявлял завышенные требования к поверхностям, утверждал, что имеются неприемлемые искривления (в несколько миллиметров), отказывался принимать квартиру, хотел получить денежную компенсацию. Мы провели независимую экспертизу, признавшую, что квартира полностью соответствует проекту, нормам и правилам – и передали ее в одностороннем порядке, а также зарегистрировали собственность. От намерений судиться человек отказался».

Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Поскольку акт приема-передачи перекладывает на дольщика часть ответственности, то надо понимать, что, если, к примеру, окажется, что стены источают аммиак, вредный для здоровья – это практически невозможно заметить при приеме квартиры. Для этого необходима лабораторная экспертиза. Если у объекта обнаружатся скрытые дефекты, неучтенные в акте приема-передачи, их все равно можно оспорить через суд.

По опыту могу сказать: если вы не специалист, то не стоит принимать квартиру самому. Проще и в конечном итоге дешевле воспользоваться услугами профессионала, который позволит не только сэкономить деньги в случае нахождения серьезных дефектов, но и сберечь время и нервы. Недавно один из клиентов пришел на осмотр квартиры со специалистом, который обнаружил большое количество объективных “недоделок”. Дефектная ведомость состояла из двух листов мелким почерком. Благодаря его участию общая экономия составила для дольщика порядка 180 тыс. руб.».

Как принять квартиру в новостройке – правила подготовки. Приемка квартиры осуществляется единожды, отчего подготовиться к ней нужно со всей ответственностью. Именно на этапе приемки можно договориться с застройщиком об устранении выявленных недочетов. Если Вы примете квартиру , а потом найдёте в ней недостатки, застройщик может отказать Вам в их устранении, ссылаясь на факт приемки покупателем. … Только после этого подписывается акт приема — передачи квартиры , который в последствии хранится у дольщика для дальнейшей регистрации права собственности на жилье. Не нужно подписывать акт , если в ходе проверки были обнаружены недочеты, которые не позволяют проживать в этой квартире .