Покупка квартиры у застройщика – самый популярный способ приобрести жилье в Петербурге. Однако популярный не значит простой. Рассказываем, какие круги ада придется пройти покупателю, который возьмется искать новостройку самостоятельно.
1. Выбор застройщика
Красивые картинки в буклетах и заманчивые лозунги в рекламе есть у большинства застройщиков. Но смотреть надо не на них, а в документы компании. Начните с сайта застройщика или жилого комплекса. На нем должны присутствовать фотографии со стройки, а еще лучше — видеотрансляция.
Ищите на сайте следующие документы
- Устав застройщика
- Свидетельство о регистрации
- Свидетельство о постановке на налоговый учет. Его можно проверить по номеру на сайте налоговой инспекции.
- Выписка ЕГРЮЛ
- Разрешение на строительство ЖК. Его выдает государство. Возводить жилье без этого документа нельзя.
- Проектную декларацию. Ее составляет застройщик на старте проекта. В ней прописывают, какие дома компания уже построила, источники финансирования нового ЖК, а также его название, адрес, сроки строительства и другие подробности.
В пункте «Финансовые риски» проектной декларации должен быть прописан источник оплаты стройки. Лучше выбрать застройщика, который получил проектное финансирование (кредит) в банке.
- Почитайте о застройщике все, что найдете в интернете. Если у компании есть долгострои и армия недовольных дольщиков, об этом обязательно где-то написано. Найдите группы жильцов в соцсетях, посмотрите, на что жалуются. Проблемы с сантехникой? Запаркованный двор? Сломанный лифт? Примите к сведению. А лучше съездите и сами посмотрите на сданные застройщиком дома.
- Запросите у застройщика проект ДДУ и договор страхования на проект. Оригиналы можно изучить в офисе компании, а копии забрать домой. Оба документа покажите юристу, который укажет на шероховатости. После вердикта профессионала принимайте решение, подходит ли застройщик.
2. Выбор ЖК и квартиры
В первую очередь, обратите внимание на срок сдачи ЖК. Квартиры на начальных этапах строительства стоят сильно дешевле. Но в этом случае вы покупаете жилье, которое пока существует лишь на бумаге. Строить дом могут от 7 месяцев до 2,5 лет в зависимости от материалов и технологии. Даже если эти сроки вас устраивают, помните, застройщик может сдвинуть сдачу дома по разным причинам.
Если покупаете жилье в одной из первых очередей большого ЖК, будьте готовые пару лет жить на стройплощадке. Территорию возле дома начнут благоустраивать только после завершения строительства всего ЖК целиком.
Застройщик может дать скидку при оплате полной стоимости квартиры или покупке в ипотеку. Главное о ней попросить.
На встрече с застройщиком попросите показать весь ассортимент квартир. Одна и та же планировка может оказаться дешевле этажом ниже или с окнами во двор.
3. Подписание ДДУ
Ранее мы советовали отдать договор долевого участия на проверку юристу. Когда вы окончательно определились с ЖК и застройщиком, упражнение лучше повторить для собственного спокойствия. Снова привлеките специалиста, проверьте каждую запятую. Если какие-то пункты в договоре вас не устраивают, обсудите их с застройщиком. Подробнее о том, на что обратить внимание в ДДУ, мы писали здесь.
После заключения ДДУ его нужно зарегистрировать в Росреестре. Это нужно, чтобы вашу квартиру нельзя было продать повторно. Скорее всего, зарегистрирует договор застройщик, вам нужно только оформить на него у нотариуса разовую доверенность и оплатить пошлину. Можете сами отправиться в Росреестр вместе с представителем застройщика, если у вас много свободного времени.
4. Оплата
Оплатить жилье можно с помощью ипотеки, рассрочки или внести всю сумму сразу. О вариантах рассрочки расскажут в офисе застройщика на первой же встрече. Ипотеку предложат взять у банка-партнера застройщика. Скорее всего, выбирать банк и подавать документы придется самостоятельно. Лучше оставить заявку сразу в нескольких банках, чтобы увеличить шансы на кредит.
Подробнее о том, как это сделать, рассказываем здесь.
Для оплаты полной стоимости можно завести специальный счет, который называется «аккредитив». Банк сохранит на нем деньги до регистрации ДДУ, и только после этого переведет их застройщику. Прямой перевод со счета покупателя застройщику сейчас почти не практикуется.
5. Приемка квартиры и получение ключей
Все недочеты во время первого осмотра записывайте в блокнот, чтобы на его основе составить дефектный акт. По этому документу застройщик устранит недочеты или выплатит компенсацию. Если недоделки очень серьезные (отсутствуют окна или двери, дыры в стенах, нет воды или электричества), акт приема-передачи лучше не подписывать. Попросите застройщика устранить неполадки, а затем снова приходите принимать квартиру.
6. объекта, инфраструктура, транспортная доступность, присутствие парковочных мест поблизости. Всё это обуславливает так называемую инвестиционную привлекательность. Если желающих купить жилье будет немного, вероятность долгостроя возрастает.
Как приобрести квартиру в строящемся доме по договору долевого участия?
КАК ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ВЛОЖЕНИЙ | КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ ДЕНЕГ?!
Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке
Если человек работает официально и платит налоги в казну государства, можно получить вычет. Возможность его предоставления отражена в ст. 220 НК РФ. Максимальный размер вычета за покупку квартиры без оформления ипотеки составляет 13% от 2 млн руб.
Гражданин должен обратиться в ФНС, собрав документы, подтверждающие возникновение затрат.
Подробнее о получении налогового вычета при покупке квартиры читайте в тематической статье.
Таким образом, покупка квартиры в новостройке позволяет сэкономить. Обычно жилье, приобретенное на этапе строительства, значительно дешевле. Получение налогового вычета еще сильнее снижает стоимость объекта. Однако существует риск столкновения с мошенниками или долгостроем. Чтобы этого не произошло, важно внимательно подходить к выбору застройщика, у которого будет совершена покупка.
Источник: nsovetnik.ru
Как купить квартиру в новостройке
Приобрести квартиру в новостройке можно у разных категорий юридических лиц. Но, по сути, продавцы квартир в новостройках делятся на два типа: застройщик и не застройщик.
Итак, первое – застройщик. В Красноярске десятки стабильно работающих строительных компаний.
Второе – инвестор. Это либо подрядчики, поставщики материалов и услуг, либо частные покупатели, покупающие и продающие недвижимость на этапе ее строительства.
И, третье – риэлторская компания.
Надо понимать, что в договоре будут указаны застройщики или инвесторы. Риэлторская компания – посредник в сделке, помогающий продать товар.
Роль риэлтора в сделке
Часто спрашивают: у кого выгоднее купить квартиру: у застройщика или риэлтора? Если вы точно знаете, в каком районе, и каком строящемся доме хотите приобрести квартиру, то идите напрямую к застройщику. Если не определились с выбором, то профессиональный риэлтор подберет вам нужный вариант. Что касается затраченных средств, то, как правило, риэлторская услуга оплачивается по договору застройщиком или инвестором. Для покупателя услуга риэлтора бесплатна.
При выборе места проживания воспользуйтесь информацией на сайте службы стройнадзора края. Там размещена интерактивная карта с новостройками города.
А теперь давайте разберемся, каковы особенности каждого продавца.
Выбираем застройщика
Самое важное – выбрать надежного застройщика. Что для этого надо? Изучите информацию о строительной компании, ее деловую репутацию. Если застройщик давно работает на рынке, все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то затягивания сроков окончания строительства, скорее всего, не будет. Узнайте о самом объекте — степень готовности дома, какими темпами строится?
Также немаловажна информация об инвесторах и кредиторах застройщика, вложивших денежные средства в строительство покупаемого объекта. Показателем надежности является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо банком. Так можно сделать вывод о том, насколько крепко застройщик стоит на ногах, и не будет ли предлагаемое жилье являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам застройщика.
Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (ст.20 п.2) застройщик также обязан предоставить свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет и т.д. Проверьте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность в Службу стройнадзора.
Проверка разрешительных документов на строительство дома
Далее идут разрешительные документы на строительство дома.
Ознакомьтесь с разрешением на строительство многоквартирного дома; проектной декларацией; договором аренды (субаренды) земельного участка или свидетельством о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного дома.
Участие в долевом строительстве обходится дешевле, чем непосредственная купля-продажа. Но помните, что квартира перейдет в вашу собственность только по окончании строительства. Кроме того, по закону, застройщик не может передать квартиру дольщику, если не получено разрешение на эксплуатацию объекта недвижимости.
Что касается преимущества, то у застройщика вы можете поторговаться, а вот риэлтор в этом ограничен. У него есть агентское вознаграждение, в рамках которого он и может снижать цену. Поэтому обязательно спросите про торг у своего застройщика, поскольку уместен он не у всех, бывает затруднительно получить скидку у специалиста отдела продаж, а вот у руководителя — возможно.
Квартира от инвестора
Инвестор – тот, кто вкладывает средства в проект, ему принадлежат некоторые квартиры (от одной до абсолютно всех).
Кто может выступать в качестве инвестора? Это могут быть сразу несколько компаний, а также обычный человек, купивший одну квартиру на самой ранней стадии, а теперь, продающий. Инвестором может выступать и банк, вкладывающий ресурсы в строительство объектов недвижимости.
Инвестор может вложиться как деньгами, так и строительными материалами.
Им может быть и субподрядчик, и финансовая компания (часто бывает дочерняя компания застройщика).
Всегда ли «квартиры от инвестора» дешевле чем, например, у застройщика или агентства недвижимости? Не всегда. Например, частный инвестор наоборот заинтересован в рыночной продаже. А вот инвестор-подрядчик может продать дешевле, если хочет быстро получить деньги. Он не будет, например, в стоимость квартиры закладывать расходы на рекламу.
Если вам предлагают купить «квартиру от инвестора» важен анализ правоустанавливающих документов на квартиру, то есть документов, на основании которых инвестор стал владельцем этой квартиры.
Проверка документов у инвестора на строящуюся квартиру
Удостоверьтесь, что у вашего продавца имеются все подлинные договоры на данную квартиру (первоначальный договор с застройщиком, и все последующие договоры уступки требования), а также все подлинные документы, подтверждающие полное финансирование строительства приобретаемой квартиры по каждому звену из цепочки сделок.
Кроме того, обязательна справка от застройщика о том, что оплата инвестором произведена полностью. При полном расчете с продавцом все эти документы в подлинниках, а также договор, по которому вы приобрели право требования, расписка о получении от вас обусловленной договором денежной суммы, должны быть переданы вам. Далее вы составляете новое уведомление о состоявшейся уступке.
Надо понимать, что договор уступки – это всего лишь замена лица обязательства. То есть все положения, которые прописаны в договоре они сохраняются за другим лицом. Подрядчики, в свою очередь, полученные таким образом квартиры, продают уже по договору цессии или, как его еще могут называть, договор уступки прав и обязанностей. Смысл такого договора заключается в том, что продавец передает свои права на квартиру и обязанности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома покупателю. При этом продавец обязан письменно известить застройщика о передачи своих прав и обязанностей по «договору долевого участия» другому лицу.
Продавец квартиры — агентство недвижимости
Квартиры в одной новостройке могут продавать сразу несколько агентств. Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл сравнить стоимость квартир в каждом из агентств, нередки случаи, когда цены различаются.
Агентства недвижимости чаще всего выступают посредниками между застройщиками или инвесторами и покупателями. Поэтому не всегда предлагается именно купить квартиру, функция агентств заключается в том, чтобы найти покупателя, а договор долевого строительства или купли – продажи заключается с застройщиком или другим третьим лицом.
Покупка квартиры через агентство вовсе не означает, что вы переплачиваете посреднику. Риэлторы, особенно крупные, чаще с самого начала строительства взаимодействуют со строительными компаниями и квартиры в новостройках продаются без наценки для покупателя.
Какие цены у риэлторов? Если они реально имеют полномочия на реализацию квартир в новостройке, то цены у них как у застройщика или ниже. В противном случае к риэлторам никто не пойдет, т.к. найти контакты застройщика для клиента не составит никакого труда. Почему может быть дешевле?
Во-первых, многие риэлторы за счет своего вознаграждения от застройщика, а это обычно 2–5 %, дают клиенту скидку , во-вторых агентство недвижимости могло само проинвестировать на выгодных для себя условиях, к примеру, несколько квартир. В данном случае скидка может иметь и больший размер. И, наконец, в-третьих, риэлторы имеют предложения от инвесторов, которые по разным причинам могут продавать жилье значительно дешевле самого застройщика.
Есть случаи, когда новостройку продает только одна риэлторская компания . Эксклюзивные права застройщик, например, передает, если не имеет своих отделов продаж.
Три главных документа: проектная декларация
Как минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме? Прежде всего проверить все разрешительные документы застройщика. Это будет страховкой от «двойных продаж» и других способов мошенничества.
Какие документы проверяем? Застройщик должен иметь три важных документа.
Перед продажей квартир он должен опубликовать проектную декларацию. Она включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Где ее искать? Проектная декларация размещается застройщиком на собственном сайте, в средствах массовой информации и (или) в Интернете. Декларация также предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестр.
Какие сведения должны быть? О цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, об элементах благоустройства; о местоположении; о количестве самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД), не входящих в состав общего имущества, о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников; о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков). Не поленитесь все это прочесть. Поскольку далее, если будут изменения, вы будете знать, какие.
Следить надо не только за темпами стройки, но и за всеми изменениями.
Вы должны знать, что они вносятся застройщиком в 10-тидневный срок. Например, о смене подрядчиков, о собственных денежных средствах, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности и т.д.
Если в проекте меняется функциональное назначения нежилых помещений (например, был офис банка, а стал детский сад), то застройщик обязан получить согласие всех участников долевого строительства. Потом зафиксировать изменения дополнительным соглашением с вами, как покупателем.
Три главных документа: договор аренды земли
Второй документ. Договор аренды земельного участка, либо строительство может вестись на земле, принадлежащей компании на праве собственности. Специалисты Службы стройнадзора рекомендуют проверить наличие этого документа. Хотя следующий документ – разрешение на строительство – подразумевает его наличие.
Три главных документа: разрешение на строительство
Разрешение на строительство – административный акт (поскольку выдается органами исполнительной власти или местного самоуправления). Он дает право строить. Исполнение всех обязанностей контролируется службой стройнадзора и авторами проектов. Нарушение норм и правил строительства объектов влечет за собой приостановление действия разрешения органом, выдавшим его.
О договоре участия в долевом строительстве
Итак, если вы определились с застройщиком, убедились в его надежности. Теперь внимательно ознакомьтесь с предложенным застройщиком проектом договора. Надо знать, что действующее законодательство позволяет привлекать денежные средства граждан для строительства только:
— на основании договора участия в долевом строительстве
— путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов
— жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами
Иные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства (предварительные, инвестиционные договоры, заем и другое) ущемляют ваши права, являются сомнительными и могут быть признаны судом недействительными по иску гражданина.
Остановимся на заключении договора долевого участия. Его предметом его является ваше участие, как дольщика, в строительстве путем предоставления финансовых средств в объеме, равном стоимости жилья. После окончания строительства вы получаете право собственности на часть возведенного дома. Эта доля и равна конкретной квартире. Дадим некоторые рекомендации по заключению договора участия в долевом строительстве.
Какой договор правильный? У разных застройщиков они могут отличаться. В Красноярском крае действует распоряжение Правительства края №887 от 28.10.2010, утвердившего форму примерного договора участия в долевом строительстве МКД (его можно найти на сайте www.krasnadzor.ru ). Он носит рекомендательный характер.
Основные пункты договора участия в долевом строительстве
Договор должен содержать следующие обязательные условия:
1) описание конкретного объекта долевого строительства (с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры, ее характеристику, какие работы должны быть произведены застройщиком, есть ли, например, межкомнатные двери, какие электротехнические приборы установлены и т.д.),
2 )срок передачи застройщиком объекта строительства участнику долевого строительства. Здесь надо отличать срок ввода здания в эксплуатацию от срока передачи. Он передается участнику только после того как получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома. После этого застройщик должен выслать участнику уведомление.
В случае если застройщик не уложился в сроки договора, то он должен будет за каждый день просрочки оплатить по ставке рефинансирования. Но чаще всего застройщик в установленном порядке заведомо уведомляет, по каким причинам не может уложиться в срок. Возможно это и не по его вине( зависит, например, от прокладки инженерных сетей). Бывает, что застройщик сдает объект досрочно.
В договоре долевого участия обязательно должна быть прописана такая возможность. В ином случае застройщик за свой счет будет нести бремя содержания дома.
3) цену договора, порядок и сроки ее уплаты. Поэтапно или сразу. Цена может быть изменена по соглашению сторон после заключения договора, если это оговаривается в договоре, иногда за рамки договора выносятся такие работы, как установка окон, и они считаются дополнительными услугами. Участник долевого должен это знать заранее.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет.
Помимо обязательных условий целесообразно включить: права и обязанности сторон, уступку прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора.
Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре. Следует знать, что с 1 января 2014 года еще застройщик обязательно предоставляет в Росреестр и договор обязательного страхования.
Когда платить по договору? Только после регистрации! В ином случае вы рискуете деньгами. А застройщику грозит штраф от 500 тысяч до 1 млн. рублей.
Кто поможет контролировать ход строительства жилья
Куда обращаться, если у вас появились замечания или опасения о ходе строительства дома?
Контроль за сроками строительства соблюдает Служба строительного надзора. По вашей заявке (письменной, устной, на сайте) организует проверку имеющегося факта. И по выявленным нарушениям будет вынесено предписание застройщику о ликвидации нарушений. А вам в течение 30 дней будет направлен ответ.
Какие предписания выносятся? Об административных правонарушениях за совершение правонарушений в области строительства (статьи 9.4 и 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ). За нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (статья 14.28)
Что должно насторожить дольщика? В первую очередь надо смотреть на тот факт, как долго строится объект? Ведь со сроками растет его удорожание.
Что может задержать стройку? Это либо экономические просчеты со стороны застройщика, либо факторы перепроектирования, либо обстоятельства, не связанные с деятельностью застройщика (например, запоздалая прокладка инженерных сетей).
Покупатели квартир в новостройках, которые максимально стараются себя обезопасить, покупают квартиру не на стадии котлована, а хотя бы первых этажей.
Финансовая сторона
Большая часть сделок с недвижимостью проходит через ипотеку. В Красноярске ипотеку предоставляют несколько десятков банков и Красноярский краевой фонд жилищного строительства. Это очень распространенная форма оплаты квартир в новостройках. Доля кредитов на новостройки составляет в разных банках от 30 до 50%. Давайте разберем, каковы преимущества ипотеки?
Банки, как правило, по ипотеке предлагает не только льготные условия кредитования, но и упрощенный пакет документов. Есть и специальные предложения на первичном рынке жилья. Все их перечислять не будем, скажем только, что для новостроек по состоянию на 3 квартал 2014 года средняя ставка в банках 13% годовых в рублях.
Многих интересует, а каковы первоначальные взносы по ипотеке? Все зависит от банка, срока кредитования и суммы кредита. Если длительный срок — значит выше первоначальная ставка и проценты
Под что выдается ипотека? Подавляющая часть банков кредитует дольщиков под залог другой недвижимости. Классическая ипотека – кредит под залог приобретаемого жилья, для первичного рынка это залог права требования по договору долевого участия – предлагают несколько банков. При этом займы предоставляются для покупки из списка аккредитованных объектов, куда включены отдельные адреса ряда компаний.
Надо знать, что у каждого банка свои партнеры-застройщики и аккредитованные строительные площадки. Конечно, получить выгоднее ипотеку по аккредитованной новостройке. Во-первых, процент ниже. Во-вторых, банки либерально относятся к требованиям по обеспечению ипотечных кредитов на строящиеся квартиры. Так, в качестве залога могут рассмотреть право требование к застройщику.
При этом дом должен быть построен более 1-2 этажей (в зависимости от общей этажности). А в-третьих, документов меньше оформлять.
Если вы решились на ипотеку, то для вас будет интересно побывать на «ипотечных субботниках», которые периодически проводят банки и риэлторские компании. На них вы можете получить информацию об ипотечных кредитах, подобрать жилье, узнать об использовании материнского капитала для приобретения недвижимости и т.д. Все консультации бесплатны.
Льготы и акции
Как можно сэкономить на покупке квартиры в новостройках? Часто действует так называемый, дифференцированный подход. То есть цена зависит: от: сроков сдачи объекта, планировки, площади квартиры, формы оплаты, этажности. Таким образом, можно рассчитать покупку на разный бюджет.
Понятно, что, чем ближе к вводу дома в эксплуатацию, тем дороже квартира в нём. Поэтому в первую очередь учитывайте фактор сдачи дома. Некоторые специалисты согласны с тем, что если сделка совершается на ранней стадии долевого строительства, то можно сэкономить не менее 10% от стоимости.
Еще один вариант. Застройщики предоставляют различные виды рассрочек. Каждая компания подходит индивидуально. Самое распространенное предложение – оплатить «за раз» не менее 30% стоимости будущей квартиры и рассрочка предоставляется на 3 месяца. Если первоначальный взнос 10-15%, то и срок рассрочки минимален — 1 месяц.
Если вы хотите внести больше, то могут предоставить и дополнительную скидку и увеличить срок рассрочки.
Часть застройщиков предоставляет рассрочку до конца строительства.
У некоторых компаний в счет новой квартиры принимается старая.
Интересны для потребителя и акции от застройщиков. Кто-то предоставляет скидки к праздникам: общим и профессиональным, а кто-то увеличивает размер материнского капитала до 500 тысяч рублей (против 425 тыс.).
Ввод жилья в эксплуатацию
Итак, вы заключили договор, определились с формой оплаты, учли все льготы и дождались, когда дом сдан в эксплуатацию. Об этом застройщик должен уведомить вас как участника долевого. Затем составляется и подписывается передаточный акт. Обе стороны должны не иметь претензий – застройщик передает объект долевого строительства не позднее срока по договору, а вы, как участник, уплатили денежные средства полностью.
Важный момент! В акте приема-передачи на момент подписания желательно указать показания приборов индивидуального учета.
Возникает вопрос: когда оплачивать коммунальные услуги? С момента подписания ввода дома в эксплуатацию, а не с момента вселения.
Обратите внимание, что застройщик, приступая к подписанию акта приема-передачи должен передать вам все сертификаты и документы на то оборудование, которое установлено в квартире (на приборы индивидуального учета), а также паспорта по эксплуатации установленных изделий (пластиковые окна и т.д.).
Многие компании передают также инструкции по эксплуатации жилых помещений. Здесь масса полезной информации. Как о конструкции, примененной при строительстве вашего дома, сроке эксплуатации дома, о правилах эксплуатации мест общественного пользования, так и о том, что нужно делать, если вы решили перепланировать свою квартиру.
Что делать если есть недоделки? Во-первых, знайте, что у каждой новостройки есть гарантийный срок, в течение которого строители бесплатно устраняют любую недоделку. Что необходимо учесть участнику долевого строительства при выявлении недочетов, как проверить технические нормативы по шумоизоляции, вентиляции — мы расскажем в отдельных публикациях, которые согласно совместного проекта Союза Строителей края и Службы стройнадзора и жилищного контроля выходят как в печатной версии (в журналах «Недвижимость Красноярья», «Новостройки. Новый Красноярск»), так и электронном «Интернет-семинаре для пок упателей квартир в новостройках» – смотрите: http://www.youtube.com/watch?v=192rnlySRRY
2. Первичная бухгалтерская документация, подтверждающая факт расчетов за квартиру (акт взаиморасчетов с застройщиком на дату заключения договора уступки; платежные документы по расчетам с застройщиком: при безналичных расчетах – платежки и банковские выписки, заверенные банком (с синей печатью); при наличных расчетах – квитанции с печатью застройщика);
3. Справка от подрядчика об оплате за квартиру.
Могут быть и другие документы. Например, дополнительные соглашения к основному договору, также зарегистрированные аналогично договору; сопутствующие договоры, не требующие регистрации, связанные с приобретаемой квартирой (если такие были); прочие письменные обязательства, имеющие отношение к приобретаемой квартире (письма, претензии, ответы застройщика и надзорных органов и т.д.).
Не лишним будет перед заключением договора уступки проверить проектную декларацию застройщика. Обычно документы публикуются в сети Интернет, но могут – и в печатных изданиях. Если вы не нашли декларацию, то запросите её у застройщика.
Не лишним также будет убедиться, что квартира, права на которую вы собираетесь приобрести, не пострадала при изменении этажности здания или при других изменениях проекта застройщиком, если таковое имелось.
Регистрация договора уступки прав
Для регистрации договора уступки в Росреестре вам потребуется сам договор уступки (основной договор не требуется, т.к. он уже есть в Росреестре), документ об оплате и документ об оплате госпошлины. Оплата госпошлины рассчитывается по формуле – 200 рублей разделить на количество участников сделки, т.е. если юридическое лицо переуступает право по договору для одного физлица, то госпошлина для вас составит 100 руб., если двух – 66 рублей.
Отметим, что документ об оплате за квартиру в форме справки должен быть изготовлен на бланке подрядчика с печатью, подписан директором и главным бухгалтером.
Для регистрации договора уступки может потребоваться согласие застройщика, если такое прописано в основном договоре. Этот момент может быть отражен отдельным пунктом в договоре уступке либо в отдельном документе.
Срок регистрации договора уступки – 10 рабочих дней.
Договор уступки с физлицом
Основным договором при заключении договора уступки с физическим лицом является договор долевого участия в строительстве. Отличие от взаимоотношений с юрлицом – в документе оплаты.
Документом об оплате могут быть также платежные документы о переводе денег со счета на счет и другие, но в любом случае – вы должны взять расписку о том, что продавец получил деньги в полном объеме.
Для регистрации в Росреестре договора уступки – потребуется только сам договор и документ об оплате госпошлины, расписка не нужна.
Первая и последующие уступка прав
Общих правил при заключении договора уступки – первой либо последующих – несколько.
Необходимо учитывать, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Это означает, что необходимо проверить документы об оплате на любом этапе переуступке прав.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Это означает, что начиная с основного договора все последующие договора об уступке должны пройти государственную регистрацию. Об этом будет свидетельствовать штамп Росреестра на документах.
В любом случае при приобретении квартиры по договору переуступки рекомендуется заказать в
Росреестре выписку из ЕГРП на данный земельный участок, на котором строится дом, чтобы определить что участником долевого строительства по конкретной квартире является именно то лицо, у которого она приобретается.
При составлении договора уступки должны быть отражены, прежде всего, основание приобретения права требования первоначальным кредитором (то есть краткое описание квартиры и условий основного договора) и состояние расчетов (суммы и порядок оплаты, задолженности и т.д.). При наличии задолженности указывается также порядок перевода долга и порядок его выплаты новым кредитором.
Источник: krasdom.ru