Как приобрести земельный участок у государства под строительство

Земля, как объект недвижимости, становится все более популярной. Для многих людей владение земельным участком считается показателем стабильности и даже престижа. В стремлении приобрести надел покупатель рассматривает разные варианты и самым выгодным считается покупка земли у государства. По сегодняшней статистике именно оно владеет превалирующим количеством земельных угодий. Что, однако, не всегда позволяет будущему собственнику выбирать среди разнообразия предложений.

Выкуп участка у государства по своей процедуре серьезно отличается от приобретения у физического лица. Он состоит из большего количества этапов, что следует учитывать, и зависит от назначения приобретаемого надела.

Законодательные основы

Все сделки, производимые на территории РФ, регламентируются законодательными актами. При покупке земельного участка ориентироваться следует на два главных документа:

1. Земельный кодекс.
2. Гражданский кодекс.

Параграф 7 главы 30 ГК РФ устанавливает общие правила, которых следует придерживаться при оформлении сделок по купле-продаже недвижимости, квартир, домов и земельных участков. Эти нормы регламентируют все правовые отношения в этой сфере, в том числе в ситуации, когда продавцом выступает государство, а покупателем физическое лицо.

Как дешево купить земельный участок под строительство дома или бизнес

Когда речь идет о земельных участках и передачи прав на них, стоит ориентироваться в большей степени на Земельный кодекс. Этот законодательный акт претерпел серьезные изменения в марте 2015 года, которые серьезно изменили подход к выделению земли из государственного или регионального оборота и передачи их в частную собственность. В главе V.1. ЗК РФ прописываются нюансы таких сделок. В статьях 39.1-39.4 указываются основные условия для купли-продажи, разделяя сделки на две категории:

1. Проводимые в рамках аукциона – статья 39.13.
2. Продаваемые без торгов – 39.15-39.19.

Участок может входить в категорию государственных земель или муниципальных, но для самого приобретателя это мало что меняет, кроме учреждения, куда стоит обращаться для совершения сделки.

Аукционы по продаже земли

Публичные торги или аукционы – один из наиболее удобных способов приобретения земельных участков. Для покупателей, которые не имеют опыта в подобных процедурах, торги кажутся чем-то непонятным, но на самом деле все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Аукцион имеет очень много плюсов для обеих сторон:

1. Государство имеет возможность одномоментно выставить несколько участков и реализовать их за наиболее выгодную цену. Если на заявленный минимум не было спроса, то явно цена завышена, а значит, в следующий раз она будет пересмотрена.
2. Для покупателя аккумулирование информации и наличие сразу нескольких предложений также весьма удобно. Он может получить всю предварительную информацию, не бегая из кабинета в кабинет, и выбрать тот участок, что оптимально подходит ему по цене и иным критериям.

Аукционы не всегда предсказуемы, на них можно остаться в огромном выигрыше или не суметь прикупить понравившийся надел из-за превышения ценовой стоимости от имеющихся финансовых возможностей.

Алгоритм действий

Если есть желание выкупать земельный участок у государства, следует быть готовым к тому, что придется участвовать в публичных торгах. Таким образом, сохраняется равнозначный подход ко всем покупателям, который не позволяет продавать участки по заниженной оценке или только тем, кто нашел нужный подход к местной администрации.

Информация об аукционах находится в свободном доступе, следить за ней можно:

• на сайтах местных органов управления;
• посредством местных СМИ – газет, журналов, телевидения;
• на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru.

Такой пассивный порядок подходит далеко не всем, есть определенная категория покупателей, которые четко знают, чего хотят и готовы потратить время на получение именно выбранного надела притом, что он не выставляется в качестве лота на аукционе. На публичных торгах продаются лишь те участки, которые уже официально зарегистрированы, имеют всю сопровождающую документацию и полностью готовы к передаче в собственность. При выборе земли, которая находится на муниципальном или региональном балансе, но еще не выделена, можно инициировать ее оформление, после чего купить ее. Для достижения поставленной цели будущему владельцу придется пройти следующий путь:

1. Найти свободный участок.
2. Оформить необходимую документацию.
3. Подать заявку в местную администрацию с просьбой о выделении указанного надела в собственность.

Процедура довольно объемная и имеет некоторые риски, но конечный результат, безусловно, оправдывает затраченные средства.

Поиск свободного участка

Искать свободный участок вовсе не означает отправляться в пеший тур по региону. Поиск осуществляется через интернет, для этого гипотетическому покупателю следует использовать публичную кадастровую карту Росреестра. Она содержит не только визуальную картинку, но и информационное сопровождение всех участков. При поиске следует обращать внимание:

1. На статус участка, он может быть сформированным, но свободным от застройки или не числящийся на кадастровом учете.
2. Его категорию.
3. Вид разрешенного использования надела. Не стоит забывать, что для постройки собственного жилья участок должен предназначаться для ИЖС, то есть иметь возможности подвести коммуникации, наличие транспортных развязок и многое другое.

При выборе надела ориентироваться стоит на те земли, что отмечены как муниципальная или публичная собственность.

Выбрав надел виртуально, следует осмотреть его реально. При осмотре особое внимание следует уделить наличию на его территории трансформаторных будок, линий электропередач, газо- и трубопроводов, а также каких-то построек. Наличие хоть одного пункта серьезно усложнит оформление земли, а в некоторых случаях сделает ее просто невозможной.

Составление схемы расположения

Не выделенные участки должны быть оформлены в соответствии с законом и первое, с чего следует начать, – это оформлять схему распоряжения земельного надела.

Это услуга платная и требует привлечения к ее решению специалистов. Наличие интернета и выхода в него позволяет серьезно сэкономить время на проведение процедуры. Заказать схему можно онлайн, для этого следует подыскать подходящего по цене и качеству исполнителя. При его выборе необходимо ориентироваться, прежде всего, на наличие действующей лицензии.

Схема подготавливается кадастровым инженером в большинстве случаев достаточно быстро – понадобится максимум 5-7 дней. После чего готовая схема расположения будет прислана заказчику удобным для него методом.

Напоминаем, что этот шаг требуется не всегда, если участок выделен и находится на кадастровом учете, то покупателю необходимо лишь принять участие в публичных торгах и выиграть аукцион.

Подача заявления о согласовании

Подготовленная схема не вступает в действие автоматически, его следует согласовать и утвердить в законном порядке – это и будет третьим этапом процедуры.

После нахождения подходящего участка и получения бумажного результата в виде составленной схемы расположения земельного надела следует отправиться в местную администрацию. При определении органа власти ориентироваться следует на месторасположения земли, а не собственный адрес регистрации.

В один заход потребуется написать и подать на подпись сразу два заявления:

• Первое на утверждение разработанной кадастровыми специалистами схемы.
• Второе – о предварительном согласовании выделения выбранного участка.

К бланкам потребуется приложить некоторые документы. В обязательный пакет входит ксерокопия паспорта просителя, и приобретенная схема расположения надела.

Заявления передаются через секретаря, но решение по ним будет принимать глава района. Обычно на это уходит до месяца, по истечении которого заявитель получит письменный ответ. При получении Постановления об удовлетворении просьбы необходимо перейти к следующему этапу. Однако следует быть готовым к тому, что заявку могут и отклонить. При отказе в письме будет четко указана причина такого решения.

Межевание земельного участка

Межевание земли является обязательным условием для его будущей постановки на кадастровый учет. Без выделения конкретных границ надела нельзя его зарегистрировать, а в будущем полноправно распоряжаться им.

Процедура межевания проводится в данном случае представителями администрации. Ее представитель должен обратиться в специализирующуюся на данном виде деятельности организацию и заказать услугу.

Положительным моментом здесь считается возможность сэкономить на расходах по оплате кадастровых услуг. Согласно новым нормам Земельного кодекса, если земля ранее не состояла на кадастровом учете или была поставлена на учет без соответствующего выделения границ, процедура выполняется бесплатно. Существенным минусом считается время проведения межевания, обычно процедура занимает достаточный промежуток времени.

При несогласии с результатами проведенного межевания заявитель может оспорить их и заказать свой межевой план, но за него придется платить по полной стоимости.

Постановка на кадастровый учет

Постановка надела на кадастровый учет сопровождается несколькими шагами:

1. Получением на руки сопутствующей документации. Заявитель должен получить кадастровой и межевой план. Но наличие бумаг на руках еще не является окончательным подтверждением проведенной процедуры.
2. Фиксация новых сведений в базе данных кадастра.

Пройти государственную регистрацию можно только после того, как информация отобразится на публичной карте кадастра недвижимости. Обычно на это отводиться до двух недель времени, после чего нововведения будут видны интерактивно. Этот этап считается завершенным, а кадастровый учет проведенным.

Подача заявления о выделении

Завершающим этапом в этом действий является повторное обращение в органы местной администрации с просьбой о выделении указанного земельного надела в собственность.

Заявление пишется от руки или на заранее подготовленном администрацией бланке. Взять его можно у секретаря или написать по следующему образцу:

1. Наименование органа самоуправления и сведения о главе управления – должность, ФИО.
2. Краткая информация о заявителе – ФИО, адрес проживания, паспортные данные.
3. Просьба о выделении участка земли.
4. Подробные данные о наделе – кадастровый номер, приблизительный адрес расположения, размер и иное.
5. Перечень прилагаемых документов.
6. Подпись подателя.

Сопровождать заявление необходимо следующим списком бланков:

1. Схема расположения земельного участка.
2. Постановление о предварительном согласовании.
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Обычно заявки такого рода не отклоняются, ведь было предварительное одобрение. Но в любом случае без получения письменного согласования дальнейшие действия невозможны.

Участие в аукционе

Отсутствие замечаний позволяет продать выбранный надел, но делаться это будет в установленном порядке – через аукцион. Заявитель не имеет каких-то приоритетов, кроме того, что информацию о проведении торгов он получает практически первый, в остальном же предстоит стандартная процедура. Она выглядит так:

1. Администрация определяет стоимость земельного участка. Стартовая цена не может быть выше кадастровой.
2. Объект выставляется на публичные торги.
3. Заявитель регистрируется как участник аукциона и вносит 100% от заявленной начальной стоимости на специальный счет.
4. В течение месяца надел остается на торгах, если никто не подал заявку на него, то он отходит единственному зарегистрированному участнику.

По завершении торгов администрация проводит изъятие надела из муниципальной собственности и отчуждает его выигравшему участнику. Не надо слишком переживать из-за возможного повышения стоимости участка. По новым законодательным нормам поднимать ее выше кадастровой нельзя.

Заключение договора

При достижении обоюдного соглашения по поводу стоимости недвижимости, администрацией готовится договор. Хотя в государственных органах все процедуры отлажены, но сроки позволяют потратить на этот этап до 30 дней. Подготовленное соглашение о купле-продаже отдается покупателю для изучения пунктов договора. Если никаких нареканий у того нет, то процедура переходит в практическую плоскость – подписания.

В соглашении о передачи прав собственности следует указать:

1. Реквизиты сторон участников сделки.
2. Полную информацию о земельном участке, который является объектом купли-продажи – кадастровый номер, месторасположение, площадь и иное.
3. Стоимость надела, с разделением на уже внесенную сумму аванса и остаток, который необходимо доплатить.
4. Дата заключения договоренности, которая и будет считаться днем фактического перехода прав.
5. Права и обязанности нового владельца.

Заключение договора о купле-продаже между местными органами самоуправления и физическим лицом производится по стандартному пути – стороны подписывают бланк. После его заключения покупатель обязан внести недостающую сумму денег.

Государственная , наличие инфраструктуры, транспортную доступность, стоимость сотки. Однако далеко не все участки с подходящими параметрами стоит рассматривать для покупки. Перед тем, как купить земельный участок, стоит обратить внимание на ключевые критерии выбора:

• возможность применения территории под ИЖС (участок для дачного строительства или ведения подсобного хозяйства;
• принадлежность территории к землям поселения;
• возможность получения разрешения и использования коммуникационных систем (водоснабжения, отопления, энергоснабжения и канализации);
• наличие четко очерченных и зафиксированных кадастровой службой границ участка (или возможность внести эти данные по результатам межевания и составления плана).

Участок может не предназначаться для строительства, например, если на территории проходит трубопровод. Стоит также внимательно изучить возможные риски строительства государственных объектов в будущем. Что касается возможности подключения к коммуникационным системам, для подключения потребуется ».

В списке «Вид разрешенного использования» (ВРИ) выбираем значение, которое соответствует назначению участка.

1. Этот пункт нужно разобрать подробнее.
2. Если земля приобретается для строительства жилого дома, то вид использования нужно выбрать «Для индивидуального жилищного строительства».

Если на земле будет располагаться бизнес-объект, вид использования зависит от типа объекта. Земля под кафе и земля под автосервис — разные земли с разным ВРИ.

ВАЖНО! Виды разрешенного использования закреплены в Классификаторе, который утвердили соответствующим приказом №540 от 01.09.2014 в Министерстве экономического развития РФ. Там можно найти не только наименования видов, но и их краткую характеристику.

Земля под кафе

В списке ВРИ нет такого вида для использования участка под кафе. Нужно свериться с Классификатором.

1. Нажимаем на картинку лупы, открывается поисковое окно по документу, в поле нужно ввести слово «Кафе».
2. Нажимаем на «Previous», чтобы поисковик искал это слово. Он будет выделять его цветом.
3. Видно, что кафе входит в ВРИ «Общественное питание». К нему также относятся столовые и рестораны.

Земля под автосервис

В списке ВРИ есть вид использования земли — «Автомобильный транспорт».

Но он не подходит, поскольку на земле такого вида делают автодороги, устанавливают объекты ДПС, стоянки и другие подобные объекты.

Найти подходящий вид можно в Классификаторе, там в характеристике ВРИ есть «Объекты придорожного сервиса». Автосервис входит в эту категорию.

Рекомендуем ознакомиться со всей подробной документацией по аукциону. Под значком лупы есть значок для скачивания информации по торгам.

2. Внимательно прочитайте проект договора, обратите внимание на условия участия в торгах и заполните заявление.
3. Для участия в электронном аукционе нужно подать заявку в Департамент Имущественных Отношений, предоставив копию паспорта, и квитанцию с оплатой аванса.
4. Документы нужно подать за пять дней до дня проведения аукциона, иначе их не примут на законных основаниях.
5. Размер авансового платежа не может превышать 20% от общей стоимости земли.

• Если вы выиграете торги, задаток засчитывается в счёт оплаты земельного участка.
• Если аукцион выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
• Если ваша заявка на торги будет единственной, вас признают единственным участником и заключат договор купли-продажи/аренды по начальной цене. Это самый выгодный вариант.

ВАЖНО! Аукцион может проходить по инициативе госслужб или муниципалитета, а также по запросу юридических или физических лиц.

Если аукцион инициируют обычные граждане или ИП, расходы на проведение торгов, они оплачивают за свой счет.

Преимущества покупки земельного участка через сайт torgi.gov.ru:

• Можно быстро найти участки, которые выставили на продажу.
• Если удастся, можно купить землю по начальной стоимости.

Недостатки покупок через сайт:

• небольшой выбор участков;
• на хорошие участки может подняться стоимость в ходе аукциона;
• не все участки продаются через этот портал.

Бывает, что администрация региона публикует на своём официальном сайте информацию о продаже земли, поэтому рекомендуется мониторить и сайты муниципалитетов. Поскольку у каждого сайта своя структура, единого алгоритма поиска участков нет.

Для удобства можно использовать карту сайта и найти разделы, схожие по тематике с продажей земли или воспользоваться поисковиком.

Как купить государственную землю без торгов?

Согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, купить земельный участок у государства без проведения торгов можно только для строительства дома, или для того, чтобы организовать на территории личное подсобное или фермерское хозяйства, или чтобы заниматься на участке садоводством и огородничеством.

Землю под бизнес без участия в торгах купить нельзя.

Как купить земельный участок под ИЖС у государства?

Порядок действий для покупки земли без аукциона зависит от характеристик участка.

Когда у участка нет границ и кадастрового номера:

• Подготовьте схему расположения участка и предоставьте её в местную администрацию вместе с заявлением о предварительном согласовании на получение участка.
• Если вы правильно составили схему и участок кроме вас никто не хочет приобрести, администрация готовит предварительное согласование на покупку участка.
• Когда решение о согласовании принято, у вас появляется право купить земельный участок без аукциона. Это право действует два года с момента принятия постановления.

В этом случае вы должны будете за свой счёт провести процедуру межевания участка. В конце межевания собственник получает выписку из ЕГРН на участок и его расположение можно будет найти на публичной кадастровой карте.

ВАЖНО! Обязательно проверьте, что земля принадлежит только администрации, то есть находится в публичной собственности, а не в частной. Чтобы это выяснить нужно обратиться в Росреестр лично или через сайт и запросить выписку на данный земельный участок. Ответ вы получите в течение трёх рабочих дней.

Когда земельная территория стоит на кадастровом учёте и имеет кадастровый номер:

1. Напишите заявление о предоставлении земли и отнесите его в администрацию.
2. Если на участок не будет желающих, принимается решение о предоставлении земли вам.
3. Вы сможете купить участок без проведения торгов.

ВАЖНО! Купить участок без торгов можно, если в течение месяца на приобретение этого участка не найдётся других желающих и участвовать в аукционе будет некому.

Если кто-то захотел купить этот же участок, в администрации не предоставят предварительное соглашение, и покупка участка будет проводиться через торги.

Бесплатная земля от государства

Для некоторых категорий граждан земля для ИЖС предоставляется бесплатно. К ним относятся многодетные семьи, особо нуждающиеся граждане или те, кто проживает на земле длительное время и долго стоит в очереди на получение участка.

Выдачу бесплатных участков регулируют региональные власти, там свой порядок и правила оформления. Условия лучше уточнять в отделе социальной защиты по месту жительства.

Как выкупить земельный участок у государства в собственность?

Как указано в пп. 6 п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, собственник объекта вправе купить землю, на которой расположена недвижимость, без торгов.

Например, если вы купили или построили на арендованной земле здание, то участок сможете приобрести без аукциона.

ВАЖНО! Если участок для ЛПХ расположен за населенным пунктом, выкупить землю этим способом не получится, поскольку на подобных участках нельзя строить жилые дома.

Прежде чем оформлять пустой земельный участок для ИЖС в собственность, нужно выяснить в администрации, сколько изначально будет стоить пустой участок и стоимость земли под готовым строением.

В некоторых регионах выгоднее второй вариант, поскольку покупка земли у государства по кадастровой стоимости выйдет дороже.

Бывает, что цена выкупа земли составляет около 1-3% от кадастровой стоимости, но даже если цена будет составлять 15% это тоже вполне приемлемо. Порядок действий в этом случае такой: арендовать землю, а после постройки дома перевести участок в собственность.

Иногда в регионах цена выкупа земли сильно завышена и может составлять 100% от кадастровой стоимости, в таком случае покупка участка с постройкой не выгодное решение. Однако, бывает, что кадастровая стоимость низкая, и покупка может стать очень выгодной.

Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица

Этот вариант подходит для тех, кто собирается покупать землю за пределами населённого пункта. Чаще всего назначение таких участков — личное подсобное хозяйство.

Порядок действий для покупки земли для ЛПХ:

1. Нужно найти подходящий земельный участок.
2. Подготовить схему межевания.
3. Отнести схему и заявление на утверждение в администрацию. Там должны утвердить схему в течение двух месяцев.
4. Вызвать кадастрового инженера и поставить участок на кадастровый учёт.
5. Затем администрация проводит аукцион по продаже этой земли.
6. Чтобы получить участок — нужно выиграть аукцион.

Недостатки этого варианта:

• Вы можете не выиграть аукцион, при это потратив время и деньги.
• Вы не сможете получить землю, которая входит в границы населённого пункта.

Преимущества этого варианта:

• Нет зависимости от лотов, которые администрация выставляет на торги.
• Можно самому стать инициатором торгов, по нужному вам участку.

Какую государственную землю нельзя продавать?

Есть виды земель, которые не подлежат выкупу. К ним относятся:

• Парки и заповедники.
• Территория стратегического назначения.
• Территории, на которых находятся захоронения.
• Территория, которая имеет особое значение для обороны страны.
• Территория, которая входит в водный или лесной фонды.

Когда могут отказать в покупке государственной земли

Бывает, что физическим и юридическим лицам отказывают в выкупе государственной земли. На это могут быть следующие причины:

• Неполный список документов.
• Неверно заполненное заявление.
• Предоставление недостоверной информации.
• Прекращение работы юрлица.
• Земля относится к категории, которую запрещено продавать.
• У покупателя нет российского гражданства.

Вопрос-ответ

Можно ли купить землю у государства?

Можно, если у вас есть время и деньги. Процедура покупки земельного участка занимает от месяца до трёх. Стоимость земли также зависит от нескольких факторов. Прежде всего определитесь с назначением земельного участка.

Хочу купить землю у государства, куда обращаться?

Если вы физическое лицо или индивидуальный предприниматель, для начала зайдите на сайт, где проводят государственные торги и посмотрите, какие участки продаются. Также информацию о продажи государственной земли может быть размещена на сайте администрации вашего населённого пункта.

• Если вы решите участвовать в торгах, это можно сделать онлайн.
• Если хотите приобрести участок без торгов — нужно идти в администрацию.

Обязательно проверьте, не относитесь ли вы к категории граждан, которые могут получить землю бесплатно.

Сколько стоит купить землю у государства?

Цена земельного участка зависит от её кадастровой стоимости. Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно провести предварительную оценку.Когда проводится аукцион, государство или муниципалитет выставляют минимальную цену на земельный участок. Заинтересованные в покупке повышают её сами, кто предложит самую высокую цену, тому и достанется земля.

Разбираемся, как купить земельный участок у государства под ИЖС?

Земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, часто выставляют на аукцион.

Принять в нем участие имеет право любой гражданин. Приобрести надел можно и без торгов.

Обо всех тонкостях сделок по покупке земельных участков у государства под ИЖС поговорим в статье.

Нормативно–правовое регулирование

Вопросам перехода имущественных прав посвящены статьи 15, 25, 26 и 37 Земельного кодекса РФ. Нюансам процесса купли – продажи земельного участка отведена статья 37 ЗК: описывает условия признания сделки недействительной, пункты, которые нельзя включать в договор и пр.

Особенности предоставления территорий под индивидуальное жилищное строительство раскрыты в ст. 39.18 Земельного кодекса. Согласно Градостроительному кодексу (ст. 49, ч. 2, п.2) под ИЖС подразумевается возведение постройки этажностью не более трех, в которой будет проживать 1 семья. Бесплатное предоставление ЗУ регулируется статьей 39.18 Земельного кодекса.

Какие земли разрешено покупать?

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Объектами его являются жилые постройки, имеющие ограниченную высотность, и предназначенные для проживания одной семьи. Такие объекты возводят на отдельных территориях, которые являются пригодными для ИЖС.

Прежде чем приобретать участок у государства, следует обратить внимание на предназначение земли. Земельный участок под ИЖС должен располагаться в пределах границы населенного пункта.

В российском законодательстве содержится описание 7 категорий земель:

• аквафонд;
• лесной фонд;
• земли запаса;
• заселенные точки;
• аграрные;
• охраняемые территории;
• не сочетаемые с ИЖС.

Законодательство разрешает строительство на любом типе участка. Надел под ИЖС может быть аграрным, возведение жилого дома на нем допускается, поскольку считается он селением. Строительные работы разрешены и на садовом, дачном участке.

Обратите внимание! Даже если на садовом участке построен жилой дом, имеются деревья и кустарники, его не разрешено использовать для проживания на постоянной основе. Прописку владельцу не сделают.

Не разрешено покупать заповедные зоны, территории особого назначения и имеющие захоронения, водный и лесной фонды.

Под какие цели?

ЗУ, выделяемые государством для индивидуального жилищного строительства, входят в категорию территорий населенного пункта и подразумевают возведение капитального жилого дома. Физические и юридические лица вправе покупать ЗУ под ИЖС, для ЛПХ, садоводства, огородничества и пр. целей.

Условия покупки

Согласно Земельному кодексу на основании договора купли-продажи граждане могут получить участок в собственность.

Такое право доступно жителям РФ, частным предпринимателям и юридическим лицам, но с соблюдением ряда условий:

1. на территорию не должно быть никаких ограничений;
2. использование надела должно осуществляться согласно целевому назначению и типу разрешенного пользования;
3. необходимо принять участие в торгах (в некоторых случаях не требуется);
4. проводить межевание и постановку на учет покупатель должен лично, за свой счет.

Каждый из пунктов имеет пояснение.

Стать частной собственностью сможет территория, не изъятая из оборота и не имеющая ограничений. Государство не продаст участок, находящийся на границе.

Не менее важным является использование надела по целевому назначению. Если земельный участок приобретался под строительство дома, а покупатель построил на участке магазин или занимается предпринимательской деятельностью, его привлекут к административной ответственности и могут отнять землю.

Вариантов приобретения надела несколько: через торги и без них. Человек, предложивший большую цену, станет собственником земли. Если территория предназначена под ИЖС, для ЛПХ, СНТ и пр., выкуп осуществляется по фиксированной стоимости.

Важно! При покупке надела важным является постановка на учет — он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Такое положение о государственной земле в законодательстве отсутствует — приобретатель проводит процедуру за собственные средства.

Кто имеет право на получение земли бесплатно?

Некоторые категории граждан имеют право получить территорию бесплатно.

• многодетные семьи,
• остро нуждающиеся
• лица, проживающие на участке продолжительное время.

Перечисленные ситуации регулируются федеративно и регионально.

Воспользоваться таким правом льготники могут 1 раз в жизни. Такие категории должны быть признаны нуждающимися и стоять в очереди на получение жилища.

Процедура оформления пошагово в зависимости от цели

Государственные земли часто выставляют на аукцион. Стать участником имеет право каждый. Выкупить надел могут физические лица, индивидуальные предприниматели. Победителем станет человек, предложивший большую цену.

Справка! Государственные участки уже числятся в Росреестре и имеют план межевания.

Земля под ИЖС, для ЛПХ, садоводства или огородничества может быть приобретена через торги. Государственные наделы продают на сайте. Заявки с документами необходимо подать за 5 дней до торгов. Авансовый платеж составляет не более 20% от стоимости земли. Если на аукционе побеждает другой человек, аванс возвращают.

В соответствии с Земельным кодексом выкупить участок разрешено и без аукциона. То касается земель, приобретаемых для строительства дома, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства, садоводства и огородничества. Алгоритм действий зависит от характеристик надела.

Если границы и кадастровый номер отсутствуют:

1. Подготавливается схема размещения участка, после чего подается с заявлением в администрацию.
2. При отсутствии других покупателей административная власть составляет предварительное согласование на приобретение.
3. После принятия постановления у претендента появляется право выкупа (действительно 2 года).

Межевание проводится за счет приобретателя. По окончании процедуры выдается выписка из ЕГРН.

Если земля числится на учете в Кадастре и имеет номер:

• В администрацию подается заявление с прошением предоставить территорию.
• Сотрудники принимают решение.
• При отсутствии других претендентов можно покупать участок.

Если имеются другие желающие, проводится аукцион.

Дополнительные сведения! Если территория под ЛПХ расположена за пределами населенного пункта, выкупить ее у державы не получится — на таком участке не разрешается возводить жилой дом.

Куда обращаться?

Для приобретения земли физлица и частные предприниматели вначале могут зайти на сайт, занимающийся проведением торгов. Информация о продаже территории может размещаться на сайте администрации населенного пункта.

Если принято решение об участии в торгах, претендент на участок подает заявку онлайн. Если покупатель желает приобрести территорию без аукциона, заявление подается в городскую администрацию.

Если по итогам рассмотрения заявки будет вынесено положительное решение, в определенном ресурсе публикуется оповещение о предоставлении участка для покупки. В уведомлении описывается надел и его параметры:

• местонахождение,
• площадь,
• пр.

Необходимые документы

Согласно действующим нормативным актам заявитель должен подготовить определенный перечень бумаг.

Кроме заявления потенциальный приобретатель подает:

Юридические лица предоставляют:

• копию паспорта представителя,
• доверенность,
• копию свидетельства о государственной регистрации и устава.

Заявитель может предъявлять:

1. кадастровый паспорт,
2. выписку ЕГРН,
3. схему территории
4. прочие бумаги, которые могут повлиять на решение власти.

Сроки оформления и стоимость

С момента принятия документов заявление рассматривается не более 30 суток. Органы самоуправления принимают решение и письменно оповещают претендента на ЗУ. Вариантов 2: заявку на выкуп, участие в торгах одобряют или отклоняют.

Причины отказа:

• у обратившегося нет права на выкуп;
• заявление содержит ошибки, неточности;
• нет требуемой документации;
• на ЗУ имеются постройки, которые являются собственностью государства, муниципалитета;
• земля изъята из оборота;
• торги провели с нарушениями.

Внимание! Отказ разрешается обжаловать.

Выкуп земли возможен по кадастровой стоимости, ниже ее либо по итогам торгов (цена назначается покупателем). Во втором случае закон установил:

1. 50% от КС для недееспособных лиц и граждан пенсионного возраста;
2. 20% — 60% — для арендаторов выкупаемого участка;
3. 80% — при изменении категории или предназначения надела.

Граждане, пользующиеся участком более 10 лет, могут выкупить участок по сниженной стоимости (до 2,5%).

Действия после приобретения

Для получения свидетельства о собственности подаются копии справок, а не подлинники. Договор купли – продажи с остальными документами вручаются работнику Росреестра. Разрешается подавать их в МФЦ.

После получения справок и их проверки сотрудник Росреестра назначает конкретную дату, когда заявитель сможет забрать готовое свидетельство. Вручается лично покупателю. После его получения приобретатель считается полноправным собственником земельной территории.

Чтобы зарегистрировать права собственности, подаются:

Справка! Если интересы покупателя представляет доверитель, дополнительно подается нотариальная доверенность.

Получение территории льготниками

Главное условие для бесплатного получения ЗУ — использование его по прямому назначению. В соответствии с действующим законодательством для получения участка под ИЖС семья должна проживать в районе его расположения не менее 5 лет. В собственности у льготника не должно быть других земель.

Условия бесплатного получения:

• официально зарегистрированный брак супружеской пары;
• предоставление бумаги об отсутствии иного жилища и надела;
• ».
• в выпадающем списке «Вид разрешенного использования» выбираем соответствующее значение.

1. На выборе вида разрешенного использования остановимся более подробно.
2. Потому что именно ВРИ определяет возможности использования участка.
3. Если хотите купить землю для ИЖС, то в выпадающем списке выбирайте – для индивидуального жилищного строительства.
4. Если нужна земля под бизнес, то выбор вида разрешенного использования будет несколько сложнее.

Для справки.

Все виды разрешенного использования содержатся в Классификаторе. Документ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Классификатор содержит не только наименования видов разрешенного использования, но и описание каждого вида (далее – ВРИ).

Поэтому прежде чем выбрать ВРИ для участка под бизнес, прочитайте его описание. Чтобы не обмануть свои ожидания.

Рассмотрим несколько примеров выбора вида разрешенного использования для земли под бизнес.

Земля под кафе.

• В выпадающем списке «Вид разрешенного использования» нет такого вида использования как кафе.
• Как быть?
• Открываем скачанный Классификатор.
• 1. кликаем на значок лупы чтобы открылось поисковое окно по документу,
• 2. в поисковое поле вводим слово «кафе»,
• 3. кликаем «Previous» чтобы было найдено встречающееся в файле слово «кафе»,
• 4. искомые слова будут выделяться в тексте,

определяем, что кафе относится к виду разрешенного использования «Общественное питание», куда также входят рестораны, столовые, закусочные, бары.

Таким образом, чтобы купить землю под кафе необходимо выбрать вид разрешенного использования — Общественное питание.

Земля под автосервис.

В выпадающем списке есть вид разрешенного использования – Автомобильный транспорт.

Однако данный вид позволяет размещать автомобильные дороги, объекты ДПС, стоянки и другие объекты. Но этот ВРИ не позволяет размещать автомастерские и автосервисы.

1. Иными словами, выбирать ВРИ – Автомобильный транспорт — для размещения автосервиса бесперспективно.
2. Подходящий вид разрешенного использования лучше искать в Классификаторе, как было показано в предыдущем примере для кафе.
3. Участок под автосервис встречается в описании вида разрешенного использования — Объекты придорожного сервиса.

Поэтому если хотите купить землю под автомастерскую, то выбирайте ВРИ — объекты придорожного сервиса

• После заполнения указанных полей кликайте «Поиск».
• Система отобразит количество найденных лотов.
• В левой графе каждого лота есть значок в виде лупы . Кликните и раскроите всю информацию по лоту:

• дата окончания приема заявок,
• кадастровый номер земельного участка,
• начальная цена участка,
• размер задатка,
• категория земель,
• вид разрешенного использования.

Если вас признают победителем аукциона, то сумма задатка будет засчитана в счет уплаты стоимости участка. Нужно будет только доплатить недостающую сумму.

• Если выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
• Если подана или принята только одна заявка, то заявителя признают единственным участником аукциона.
• С ним заключают договор купли-продажи земли по начальной цене.

Вариант с единственным участником является самым выгодным, потому что начальная цена участка не повышается

Если подано несколько заявок, то аукционист повышает цену пока не останется желающих бороться за участок.

Победителем аукциона признается участник, который единственный поднял карточку после объявления очередной цены участка.

Таким образом, на сайте torgi.gov.ru можно купить землю для ИЖС, для бизнеса, под ЛПХ и для других целей.

Плюс покупки земли через сайт torgi.gov.ru:

+ быстрый поиск участков выставленных на продажу,

+ есть шанс купить землю у государства по начальной цене без повышения стоимости.

Минусы покупки земли через torgi.gov.ru:

— как правило, скудный выбор земельных участков,

— на хорошие участки может вырасти цена в ходе торгов.

Минусом также является тот факт, что не все участки продаются через сайт torgi.gov.ru.

Частенько администрация публикует сведения о продаже государственной земли на своем официальном сайте.

Поэтому, если хотите купить землю у государства, то необходимо отслеживать torgi.gov.ru и сайт местной администрации.

Сайт каждой администрации имеет индивидуальный дизайн и свою структуру. Поэтому единого алгоритма поиска земельных участков составить не получится.

Тем не менее, можно дать 2 рекомендации

• используйте карту сайта администрации, чтобы найти разделы, по тематике подходящие под информацию о продаже земли;
• через встроенный поиск сайта, используя слова «аукцион», «торги», «продажа участка» находите информацию о продаже земли.

На этом с первым способом закончили.

Переходим ко второму.

2. Как купить государственную землю без торгов?

По закону купить землю у государства без торгов можно только для следующих целей:

• для ИЖС;
• ЛПХ, в границах населенного пункта;
• для дачного хозяйства (применялось до 01.01.2019 года);
• ведение садоводства;
• для осуществления КФХ его деятельности.

Смотрите статью 39.18 ЗК РФ.

Другими словами, купить землю под бизнес (кафе, мойка, автосервис. шиномонтаж) без торгов не получится.

Покупка государственной земли без торгов, то есть без аукциона, предполагает следующий алгоритм действий

А) Если участок не сформирован, то есть не имеет границ, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового номера:

• подготовить схему расположения земельного участка,
• подать в администрацию схему и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• если схема составлена правильно и на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• с момента принятия решения о предварительном согласовании вы имеете исключительное право купить участок без торгов,
• право на покупку земельного участка без аукциона сохраняется за вами в течение 2-х лет с даты принятия решения.

Б) Если участок сформирован, то есть имеет границы, которые отображаются на публичной кадастровой карте, имеет кадастровый номер и поставлен на кадастровый учет: — подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка,

• если на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предоставлении земельного участка,
• с момента принятия решения (постановления) вы имеете право купить участок без торгов.

Таким образом. Покупка участка без торгов для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, для ведения садоводства и КФХ возможна при условии, если в течение 30 дней с момента опубликования администрацией извещения никто не заявит желания участвовать в аукционе.

Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона

Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.

В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре, описанной в пункте 1 данной статьи.

Обратите внимание.

Успешно пройти чиновничьи кабинеты и получить земельный участок помогут 2 пошаговые инструкции, потому что:

• они содержат готовые алгоритмы действий по получению земли в аренду и собственность,
• вам не нужно бояться, что сделали что-то неправильно;
• получите проверенные шаблоны документов для приобретения земли в разных ситуациях;
• узнаете на какие «педали» давить, чтобы чиновники работали в нужном направлении;
• сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками, если что-то останется непонятным.

Пошаговые алгоритмы действий помогли мне в течение 1 года получить:

• постановления о предварительном согласовании в отношении 2-х земельных участков под ЛПХ и ИЖС,
• получить 1 участок под ИЖС на аукционе.

Инструкции регулярно дополняются, поэтому они актуальны в постоянно изменяющихся условиях.

Переходим к третьему способу купить землю у государства.

3. Выкуп государственной земли в собственность.

Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.

1. Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.
2. Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.
3. Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.
4. Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.
5. Примечание.
6. Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.

Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора:

• купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
• взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.

• Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.
• Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.
• Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.
• В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.
• Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже стоимости пустого участка.
• Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.
• Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.
• Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами, которые устанавливают цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.

Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.

Если вы выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка вам рассчитывать не приходится/

4. Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.

1. Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.

Примечание.

В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.

Минусы данного способа получения земли:

— можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,

— нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.

Источник: troitsk-rayon.ru