1. Актуальность: отношения инвестирования при строительстве весьма распространены, строек, к которым привлекаются инвесторы большое количество, и возникает много вопросов, споров, а обобщенного законодательного регулирования таких договоров не имеется (имеется регулирование в рамках отдельных глав ГК РФ, но без систематизации).
Имеющийся же Закон об участии в долевом строительстве не регулирует данные экономические и предпринимательские отношения.
Увеличение количества споров привело к необходимости обобщения судебной практики, что и было сделано высшей судебной инстанцией в сфере экономических споров — ВАС РФ — путем принятия:
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
Данный документ – должен стать системообразующим не только при решении споров и судебных дел, но из него нужно исходить прежде всего при налаживании данных отношений (при заключении договоров).
Типы договоров на покупку новостройки: ДДУ, переуступка, предварительный ДКП, ДКП
Но подавляющее большинство из них имеют характер договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, независимо от того, как поименован сам договор.
Именно как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи предлагает оценивать все инвестиционные договоры ВАС РФ, если в конкретном случае из условий договора не будет вытекать иное.
Важно при этом, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи только с момента гос. регистрации этого права за покупателем, а законы об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле автоматического наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
А вот то, как добиться, особенно в спорных ситуациях, возникновения права собственности на объект у покупателя-инвестора (т.е. гос. регистрации за ним объекта) при разных типах отношений с застройщиком — это и есть главная тема разъяснений, о чем речь пойдет далее.
или, по научному: недвижимое имущество, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в гос. реестре, но по условиям соответствующего договора возникнет у продавца в будущем.
Самое важное то, что для перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать зарегистрированным правом собственности на него, т.е. обязательной является первичная регистрация объекта за продавцом (застройщиком).
Предмет и цена – главные существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимости, без конкретного определения и согласования которых договор является незаключенным, т.е. не имеющим юридической силы, и, соответственно, никаких обязательств, указанных в тексте договора, у сторон не возникает.
— иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией
Тугарев А.Л. Анализ договоров долевого участия с позиций застройщика и дольщика
Недостатки или неточности договора в части предмета могут быть устранены в Акте передаче или ином двустороннем документе, являющимся частью договора.
Если суду на основе указанных факторов не удается установить, какой именно объект стороны согласовали, то договор признается незаключенным, т.е. не имеющим юридической силы.
— возмещения убытков (в частности . уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)
2.1. Можно защитить право покупателя на получение объекта (права собственности) только при наличии одновременно следующих условий:
Не запрещено также именовать эти требования в иске как «признание права собственности на объект и истребование объекта у ответчика», т.к. они в любом случае должны квалифицироваться судом как выше указанные требования.
2.2. Если объект создан, но не имеется хотя бы одного из условий, указанных в п. 2.1. (т.е. объект передан иному лицу или/и право продавца на построенный объект не зарегистрировано в гос. реестре), то защититься путем истребования объекта в свою пользу будет невозможно (т.е. можно считать, что сам объект покупатель-инвестор уже не получит).
— возмещение убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)
Весьма распространены инвестиционные договоры в строительстве, имеющие разные названия, но суть которых в том, что:
Право собственности на объект возникает у лица, предоставившего землю (у застройщика), причем только с момента гос. регистрации данного права,
— а при неоплате: возмещение убытков, уплаты неустойки, а также воспользоваться правом на Удержание объекта до момента оплаты (ст. 712 ГК РФ).
Если по условиям такого договора оплата «подрядчику» за выполненные работы производится путем передачи в собственность помещения в возведённом здании, то такой договор является смешанным, и в части передачи помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой, о которых мы говорили выше.
Также популярны при инвестировании в строительстве договоры (тоже имеющие разные названия), согласно условий которых
— каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.)
Такие случаи квалифицируются как договоры простого товарищества и при этом должно учитываться следующее:
1. Право собственности (в т.ч. общей, долевой) на создаваемый объект может возникнуть (а затем и быть зарегистрировано) только за лицом или группой лиц, имеющими в собственности либо на ином праве земельный участок.
Поэтому если товарищи грамотно оформили договор, а затем грамотно его начали исполнять в виде первоочередного и обязательного действия:
— первичное оформление (регистрация) земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду) на всех товарищей, то последующее возникновение (и регистрация) на товарищей права собственности на доли в создаваемом объекте недвижимости будет возможным.
Если этого не сделать, т.е. если объект возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в совместную аренду), то право собственности на созданный объект может возникнуть только у товарища, имеющего зарегистрированные права на названный земельный участок.
Если товарищ, обязанный внести землю, уклоняется от этой обязанности, другие товарищи вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора в виде понуждения к гос. регистрации общих прав товарищей не землю.
Первична гос. регистрация прав на землю, после чего возможно приобретение и гос. регистрация прав на долю в создаваемом объекте.
7. Изложенные правила применяются также к отношениям юр. лиц и/или граждан по купле-продаже «будущих земельных участков», т.е. таких, которые на момент заключения договора ещё не образованы в установленном законом порядке.
Поэтому привлечение средств граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве:
2) выпуск лицом, владеющим землей и разрешением на строительство, специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов
Вести грамотную преддоговорную работу и грамотное заключение договора с застройщиком с привлечением высокопрофессиональных юристов.
Самым защищенным и нерискованным для инвестора является договор долевого участия по соответствующему закону о долевом участии, принятому еще в 2005г. Но цена объекта по нему всегда гораздо выше, чем по инвестиционным договорам, и невозможно включиться в стройку на ранних стадиях.
Среди инвестиционных договоров подавляющее большинство имеют характер договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и подпадают под положения ГК РФ о купле-продаже с учетом разъяснений ВАС РФ в названном Постановлении.
При возникновении споров по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи определяющее значение имеет факт передачи объекта от застройщика: тот, кто первый получил объект, — становится его владельцем или/и собственником, а иные претенденты на объект уже не вправе его истребовать в свою пользу.
Наравне с этим имеет значение и факт первичной гос. регистрации объекта за продавцом, при отсутствии которого вообще никто не сможет истребовать объект от продавца.
Поэтому в целях минимизации рисков неполучения создаваемого объекта в свою собственность нужно, прежде всего, контролировать передачу объекта застройщиком, т.е. не допускать его передачу иным лицам.
Иными словами, получение инвестором готового объекта зависит от воли застройщика, который может уклоняться, и заставить его невозможно.
Иная ситуация с договором простого товарищества, который является более приемлемым с точки зрения защиты инвестора в целях получения создаваемого объекта в свою собственность.
При исполнении данного договора необходимо в первую очередь добиться регистрации общей собственности (или общей аренды) всех товарищей на земельный участок, что возможно даже при уклонении «земельного товарища» (застройщика) от этих действий, через суд путем понуждения к регистрации.
Источник: spetsust.ru
Отсутствие норм на договор инвестирования. Какие сложности возникают?
Источник: Горячая линия бухгалтера
Из этой статьи Вы узнаете:
Кто главные лица инвестиционной деятельности?
Последствия, которые возникают в ситуации – заказчик-застройщик является подрядчиком?
Как доказать застройщику, что его собственная деятельность направлена на получение дохода?
Начнем с того, что инвестиционных договоров нет как таковых в действующем законодательстве, в частности в Гражданском кодексе РФ. Поэтому, как правило, к ним применяются правила, не противоречащие действующему законодательству.
Итак, наш разговор об инвестициях следует начать с того, что сам термин «инвестиции» универсален по своей сути, находит свое применение в общеправовых и экономических науках, а также используется во многих нормативно-правовых актах. Обусловлено это материальной потребностью общества в финансовой поддержке.
В соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью можно понимать «вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».
Отсюда напрашивается вывод о том, что вложение инвестиций будет признаваться инвестиционной деятельностью только в том случае, если лицом при этом будут осуществляться определенные практические действия, направленные на реализацию цели инвестиций.
Инвестиционную деятельность можно определить как совокупность осуществляемых лицом практических действий, направленных на достижение полезного эффекта от вложения объектов гражданских прав.
В соответствии с п. 46 Постановления Федеральной службы государственной статистики от 20 ноября 2006 г. № 69 «Об утверждении Порядка заполнения и представления унифицированных форм федерального государственного статистического наблюдения: № П-1 «Сведения о производстве и отгрузке товаров и услуг» № П-2 «Сведения об инвестициях», № П-3 «Сведения о финансовом состоянии организации», № П-4 «Сведения о численности, заработной плате и движении работников», № П-5(м) «Основные сведения о деятельности организации» инвестиции подразделяются на финансовые вложения и инвестиции в нефинансовые активы.
При этом к финансовым вложениям организации относятся: государственные и муниципальные ценные бумаги, ценные бумаги других организаций, в том числе долговые ценные бумаги, в которых дата и стоимость погашения определена (облигации, векселя); вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних и зависимых хозяйственных обществ); предоставленные другим организациям займы, депозитные вклады в кредитных организациях, дебиторская задолженность, приобретенная на основании уступки права требования, вклады организации-товарища по договору простого товарищества и пр.
К финансовым вложениям организации не относятся:
- собственные акции, выкупленные акционерным обществом у акционеров для последующей перепродажи или аннулирования;
- векселя, выданные организацией-векселедателем организации-продавцу при расчетах за проданные товары, продукцию, выполненные работы, оказанные услуги;
- вложения организации в недвижимое и иное имущество, имеющее материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода;
- драгоценные металлы, ювелирные изделия, произведения искусства и иные аналогичные ценности, приобретенные не для осуществления обычных видов деятельности.
Инвестиции в нефинансовые активы — основной капитал, объекты природопользования, землю, нематериальные и другие внеоборотные активы, научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы.
Весь круговорот инвестиций заключается в следующем — инвестиции поступают в собственность организатора инвестирования, далее они просто перемешиваются среди общего его имущества и используются в его обычной хозяйственной или иной деятельности, при этом правовой режим использования полученных инвестиций будет является составной частью правового режима деятельности самого субъекта. «Значит, использование полученных инвестиций является частью иной деятельности организатора, не является самостоятельной, а значит, организатор инвестирования не осуществляет инвестиционной деятельности» .
К основным признакам инвестиций относятся:
- осуществление вложений лицами (инвесторами), которые имеют собственные цели, не всегда совпадающие с общеэкономической выгодой;
- инвестиций должны приносить доход;
- существенным условием инвестиционного договора является условие о сроке его действия. При этом законодатель исходил из презумпции обязательного наличия срока действия у инвестиционного договора, поскольку по его прекращении у субъекта инвестиционной деятельности должен возникнуть определенный результат. Отсутствие в указанном договоре условия о сроке действия в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ является основанием для вывода о незаключенности инвестиционного договора (Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2007 по делу № А54-2941/2006С16);
- характер вложения капитала в объекты и инструменты инвестирования всегда должен быть целенаправленным;
- использование разных инвестиционных ресурсов, характеризующихся спросом, предложением и ценой, в процессе осуществления инвестиций;
- всегда присутствует возможность риска вложения капитала.
Итак, главными лицами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Рассмотрим на примере ситуацию, когда в инвестиционном договоре заказчик-застройщик является подрядчиком. Надо сказать, что это плохая ситуация и довольно часто в ней «играют» холдинги. Главная причина в том, что, когда инвестор отдает деньги заказчику-застройщику как целевые средства, эта сумма не облагается НДС.
Нежелательной является ситуация, когда заказчик-застройщик и генподрядчик сочетаются в одном лице. Получается, что заказчик-застройщик получает от инвестора целевые средства, которые он должен отдать генподрядчику. Когда же генподрядчик получает от инвесторов деньги, он получает аванс, который облагается НДС.
Например, заказчик-застройщик получил на руки 101 рубль, 100 – целевые средства, которые НДС не облагаются, потому что он их должен отдать и отчитаться за них, и 1 – за себя. А вот когда генподрядчик получает 100 рублей, то он получает аванс и никому деньги не передает, а отдает готовое здание. И когда инвестор передает деньги заказчику-застройщику, который одновременно является и генподрядчиком, возникает вопрос: будет эта сумма облагаться НДС или нет. И налоговые органы, в конечном счете, это будут воспринимать как аванс.
В подобной ситуации как раз и прослеживается отсутствие четкого нормативного регулирования договоров инвестирования.
Не маловажным является то положение ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ, в котором отмечается, что субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними – данное положение нам понадобиться при рассмотрении различный ситуаций.
В договорах долевого участия и инвестиционных договорах размер вознаграждения заказчика-застройщика необходимо прописывать. Это значительно упростит порядок исчисления НДС с предоплаты за услуги заказчика-застройщика. Если все же брать ситуацию, когда дольщики несвоевременно вносят платежи (при условии, что в договоре прописано форма оплаты – единовременная либо рассрочка), не выделяя при этом в платежных документах сумму вознаграждения застройщика, ситуация не будет складываться как критичная.
Отметим, что в таком случае для правильного формирования базы, облагаемой НДС, вполне достаточно будет рассчитать долю платежа, относящуюся к услугам заказчика-застройщика, пропорционально полной стоимости услуг по договору.
Стоит согласиться с Букиной О.А. на тот счет, что «на договор инвестирования отсутствуют какие-либо нормы, в том числе и нормы ГК РФ. В этом и заключается основная сложность этого договора. Он может содержать элементы агентского, элементы договора подряда, элементы договора на оказание возмездных услуг, и сюда же могут войти элементы совместной деятельности простого товарищества».
Применяемый в данной статье термин «договор об инвестиционной деятельности» был впервые использован Верховным Судом РФ в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.
Так как мы будем рассматривать инвестиционные договоры не только как правовую категорию, но и как экономическую, в соответствии с Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 г. № 67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» инвестиционную деятельность необходимо понимать как деятельность организации, связанную с приобретением земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных активов, а также их продажей; с осуществлением собственного строительства, расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические разработки; с осуществлением финансовых вложений (приобретение ценных бумаг других организаций, в том числе долговых, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, предоставление другим организациям займов и т.п.).
Поэтому долевой договор не может считаться видом договора об инвестиционной деятельности.
Следует обратить внимание на то, что инвестиционный договор (контракт) является наиболее распространенной формой соглашения о строительстве объектов недвижимости, которое заключается инвесторами с органами местного самоуправления, в том числе предусматривающего обязанность органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков инвесторам (застройщикам) при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства.
Достаточно непросто дать однозначную юридическую квалификацию отношений, возникающих между инвесторами (застройщиками) и муниципальными властями в связи с предоставлением земельных участков под строительство, поскольку такой вид договора действующим законодательством прямо не предусмотрен и в каждом субъекте и муниципальном образовании устанавливаются собственные правила и порядок заключения подобного рода договоров, а единообразная судебная практика до настоящего времени еще не сложилась.
Как правило, органом местного самоуправления предусматривается отвод земельного участка, что предполагает выдачу разрешения на ведение строительных работ и оформление соответствующих земельно-правовых документов. При этом основным условием совершения муниципалитетом юридически значимых действий является обязанность инвестора после завершения строительства передать в муниципальную собственность часть построенного жилого дома либо объекта социальной или инженерной инфраструктуры, элементов благоустройства.
В случае если осуществляется строительство объектов промышленной инфраструктуры, условием предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство согласно нормативным актам органа местного самоуправления может быть предусмотрена обязанность инвестора перечислить средства долевого участия на развитие объектов административно-коммерческого, производственного, инженерного назначения соответствующей территории.
Любой инвестиционный контракт является комплексным договором. С одной стороны, при передаче земельного участка в собственность либо во временное пользование инвестору (застройщику) между муниципальными органами и инвестором возникают гражданско-правовые отношения, в которых обе стороны участвуют равноправно, что подразумевает заключение соответствующего гражданско-правового, как правило, возмездного договора, которым будут опосредованы имущественные отношения по передаче земельного участка в собственность либо во временное владение и пользование (ст. ст. 124, 125 ГК РФ). При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре. При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.
С другой стороны, сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений, что подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли в натуре, выдачу разрешения на ведение строительных работ, оформление земельно-правовых документов.
Что касается обязанности инвестора передать в муниципальную собственность по окончании строительства часть построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства, то такое соглашение по существу также является гражданско-правовым договором, поскольку согласно п. 2 ст. 72 Закона РФ от 16.07.1991 № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» (далее — Закон о местном самоуправлении) для осуществления строительства и ремонта социальной и производственной инфраструктуры органы местного самоуправления, выступая в качестве заказчика, могут поручить хозяйствующим субъектам выполнить соответствующие работы на основании отдельного гражданско-правового договора или же заключить с ними договор долевого участия, который опять же является обычным гражданско-правовым договором. То же правило применимо и в отношении предприятий, учреждений, организаций, осуществляющих работы по благоустройству территорий муниципальных образований.
В этой части для инвестиционных контрактов весьма характерен безвозмездный характер, поскольку орган местного самоуправления не исполняет никаких встречных гражданских обязательств в пользу инвестора — не передает имущества, не перечисляет денежных средств из местного бюджета, не производит зачет встречных обязательств. Действия органа местного самоуправления по отводу земельного участка и выдаче разрешения на строительство не могут квалифицироваться как встречное исполнение гражданских обязательств, поскольку к отношениям власти и подчинения применяются нормы административного законодательства и в силу прямых указаний п. 3 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство на такие отношения не распространяется.
Безвозмездный характер инвестиционных контрактов подтверждается и материалами судебной практики, в частности Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.07.1997 № 10-П «По делу о проверке конституционности частей первой, второй и третьей статьи 2 и части шестой статьи 4 Закона Московской области от 5 июля 1996 года «О сборе на компенсацию затрат бюджета Московской области по развитию инфраструктуры городов и других населенных пунктов области и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывающих в Московскую область на постоянное жительство» в связи с жалобами граждан И.В. Шестопалько, О.Е. Сачковой и М.И. Крючковой», которым признано, что установление законом субъекта Российской Федерации обязанности участников гражданских правоотношений за совершение органами местного самоуправления юридически значимых действий участвовать в денежной форме в развитии инфраструктуры муниципальных образований нарушает налоговое законодательство, так как по сути дела является формой нового сбора, вводимого на территории муниципального образования и не предусмотренного действующим законодательством.
Нормативно-правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено обязательной государственной регистрации в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора инвестирования.
Постановление Правительства РФ от 11 октября 2001 г. № 714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета» устанавливает порядок формирования перечня строек, объектов строительства и реконструкции, в том числе объектов технического перевооружения, для федеральных государственных нужд, порядок их финансирования за счет государственных капитальных вложений (за исключением бюджетных кредитов), предусмотренных в федеральном бюджете на очередной финансовый год на реализацию федеральной адресной инвестиционной программы, а также функции и полномочия государственного заказчика и заказчика-застройщика.
Перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд, утверждаемый Правительством Российской Федерации, предусматривает распределение объема государственных капитальных вложений, выделенных на реализацию федеральной адресной инвестиционной программы на очередной финансовый год, по конкретным стройкам и объектам. В перечень включаются стройки и объекты, находящиеся в федеральной собственности. В него могут быть включены также стройки и объекты, находящиеся в собственности негосударственных коммерческих организаций.
Рассмотрим несколько ситуаций, по инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства, обозначим их наиболее схематично, и при этом сведем воедино.
Исходя из данной схемы, можно определить, что инвестор, никакого отношения к стройке не имеет. Он заключает договор на инвестирование строительства с генподрядчиком, который в свою очередь заключает договора подряда на выполнение тех или иных работ (например, проекто-изыскательские, прокладка электросетей, трубопровода, отделка помещений и т.д.), при этом подрядчики отчитываются непосредственно перед генподрядчиком и участие в сдаче объекта не принимают. Какая ситуация происходит с генподрядчиком, в данном случае в соответствии с инвестиционным договором, который он заключил с инвестором, он обязан объект сдать в определенные сроки, чаще всего такого не происходит. Соответственно на основании все того же договора генподрядчик должен нести ответственность перед инвестором. В свою очередь генподрядчик имеет еще и своих скупщиков.
Титаева А.В., Ледакова Ю.Н.. Строительная деятельность организаций: бухучет, налогообложение. «Налоговый вестник». № 1, 2007 г. Стр. 42
Майфрат А.В. «Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография». М., 2006 г. // СПС «Консультант Плюс»
Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007 г. № 8. //
Статья подготовлена по материалам семинара «Инвестиционные договора», организатор компания «1-й Архитектор бизнеса».
Материалы семинара анализировала Ефремов И.И.
Источник: www.klerk.ru
8. Договор долевого участия в строительстве: правовая природа, соотношение с договорами купли-продажи, строительного подряда, инвестирования. Государственная регистрация договора.
Договор о долевом участие в строительстве представляет собой соглашение, согласно которому одно лицо (дольщик) обязуется внести определенный имущественный взнос, за что по окончании строительства здания получает обусловленное договором количество жилой или нежилой площади.
Договор долевого участия в строительстве определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости.
Строительство жилья на долевых началах, то есть когда оно осуществляется за счет двух и более граждан, практикуется давно. Отношения между участниками жилищного строительства (как правило многоквартирных жилых домов) оформляются договорами. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Можно выделить следующие констуитивные признаки обязательств, устанавливаемых договором участия в долевом строительстве:
« — одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;
— застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи — многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
— вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;
— застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;
— застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц», отмечает В.П. Гринёв.
Существенными условиями договора о долевом строительстве являются:
1) Предмет договора долевого участия в строительстве, которым следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которое подлежит передаче участнику долевого строительства (квартира, комната, помещение). Для того, что бы индивидуально определить предмет договора необходимо указывать:
— предварительный номер квартиры: этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях (справа или слева от лестничной клетки);
— количество комнат, уровней квартиры;
— общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие площадь балконов, мансард, кладовок и т.п., площадь иных помещений подчиненные квартире (гаражей, подвалов, и чердаков), помещений и оборудования, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.
В Законе устанавливаются лишь общие требования к определению предмета договора участия в долевом строительстве. Так, согласно п. 4 ст.4 предмет договора определяется путем указания на подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения или разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Участники рынка привыкли привлекать дольщиков уже на стадии котлована. Теперь строители будут вынуждены финансировать из собственных средств первый этап каждого проекта и начинать продажи, когда объект достигнет высокой степени готовности, или привлекать банковские кредиты. Но банки и так весьма неохотно финансируют строительные компании. (Строительство не случайно считается рискованной сферой для инвестирования).
В то же время, исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:
1. Солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства;
2. Переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
3. Срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства его участнику;
4. Согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5. Обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 15 1 ФЗ. В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного договором срока, поручитель и застройщик обязаны уведомить участника долевого строительства не менее, чем за один месяц и в течение пятнадцати дней заключить другой договор поручительства.
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства определяется в договоре. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (иного) объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключением является ситуация, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В случае нарушения предусмотренного договора срока передачи участнику долевого строительства неустойка (пени) определяется в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная ч. 2 ст. 6 ФЗ неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3) Цена договора, сроки и порядки ее уплаты. Под ценой договора участия в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства. Способы определения цены договора могут быть различными: — за единицу площади или иного показателя размера доли в объекте строительства;
— как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств за уплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей одновременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены производится участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Для оплаты цены договора дольщиком предусмотрены только следующие периоды: год, месяцы или недели. Поэтому договор участия в долевом строительстве не может содержать условий о поквартальной оплате денежных сумм. Цель этого ограничения, установленного законодателем, не совсем понятна, замечает Т.В. Севастьянова.[19]
В соответствии с постановлением Правительства от 21 апреля 2006 г. № 233 застройщик обязан соблюдать так называемые «нормативы оценки финансовой устойчивости» ее деятельности. Первый норматив -обеспеченность обязательств (соотношение суммы активов застройщика и объема его обязательств по договорам долевого участия). Второй — целевое использование средств. Третий — безубыточность (он показывает, какое время из последних трех лет компания работала без убытков).
Договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке регистрируется в Федеральной регистрационной службе, после чего он считается заключенным. Регистрация гарантирует дольщику то, что его квартира будет продана только ему, и исключает продажу одной и той же квартиры нескольким покупателям.
В таком договоре требуется указать следующие обязательные условия:
— объект долевого строительства;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам;
— цена, сроки и порядок оплаты недвижимости;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если вышеуказанных условий в договоре нет, то он считается незаключенным.
На сегодняшний день нарушение условий договора долевого участия в строительстве не редкость. Одной из самых актуальных проблем является нарушение договора долевого участия при строительстве «новостроек» и других объектов недвижимости. Согласно статье 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2010 года № 214-ФЗ, застройщик должен передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, предусмотренный договором.
В случаях нарушения сроков, предусмотренных договором для передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения такого обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Гражданский кодекс Российской Федерации понимает под неустойкой определенную законом либо договором денежную сумму, которую должник обязан выплатить кредитору в случаях неисполнения, либо ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случаях просрочки исполнения последних.
Если участник долевого строительства — физическое лицо, предусмотренная законом неустойка подлежит выплате застройщиком в двойном размере. К тому же сверх неустойки застройщик должен возместить в полном объеме убытки, причиненные участнику договора долевого участия.
Источник: studfile.net