Как признать дом объектом незавершенного строительства

В статье исследуются дискуссионные вопросы правового режима объектов незавершенного строительства. Проанализировав точки зрения различных ученых и судебную практику автор приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости и может находиться в гражданском обороте. Обосновывается необходимость восполнения пробела в праве относительно земельного участка под таким объектом.

Практика признания права собственности дольщика на незавершенное строительство при банкротстве застройщика

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде. Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Что подразумевается под объектом незавершенного строительства

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

Пример иска

В России квартиры в новостройках приобретаются по схеме долевого участия будущих владельцев в возведении объекта. Однако есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком вне зависимости от региона страны.

Ущемляться права новых жильцов могут разными способами. Например, это просрочка сдачи дома. Кроме того, зачастую случается так, что объект возведен, однако строительная фирма не может или не хочет обременять себя хлопотами в связи с принятием недвижимости в эксплуатацию по предусмотренной процедуре.

Тогда выручит иск с целью признания права личной собственности на долю, выраженную конкретно обозначенной квартирой в том доме, постройка которого пока не окончена. Ниже приводится его типовой образец.

Хамовнический районный суд Москвы

7-й Ростовский переулок, 21

Истец: Никифоров Дмитрий Анатольевич

ул. Освободителей, 15, кв. 44

Ответчик: Компания с ограниченной ответственностью Строительный альянс «Базис»

Москва, переулок Столярный, 8, офис 23

Исковое заявление

относительно признания права собственности на имеющуюся долю, выраженную в форме квартиры в незавершенном строительством многоэтажном доме

Цена иска 2 500 000 рублей

21 декабря 2020 года между мною, Никифоровым Дмитрием Анатольевичем, и ответчиком по иску подписан договор, направленный на долевое участие в строительстве № 16235.

Согласно данному соглашению ООО Строительный альянс «Базис» обязуется передать в будущем в собственность истцу трехкомнатную квартиру со свободной планировкой, общей площадью 100 квадратных метров, в строящемся шестнадцатиэтажном доме, возводимом по адресу: Москва, улица Радужная, 4.

В содержании пункта 3.4 подписанной сделки обозначено, что согласованная стоимость квартиры равна 2 500 000 рублям. Эту сумму я оплатил в положенный срок, неукоснительно придерживаясь графика, что доказано квитанциями от банка, прилагаемым к этому заявлению.

В соответствии с текстом условия 6.1 отмеченного выше договора, ответчик обязуется передать собственнику квартиру после ввода дома в установленном порядке в эксплуатацию, но в любом случае не позднее 1 августа 2020 года. По состоянию на 1 октября 2020 года дом так и не приняли к эксплуатации ввиду выявленных нарушений строительных правил.

15 сентября 2020 года я обратился к ответчику с просьбой подписать передаточный акт и предоставить иные обязательные документы, необходимые для предстоящей регистрации за собой прав на оплаченное недвижимое имущество. Подготовленное письменное требование, врученное ответчику под роспись, осталось на дату моего обращения в суд без внимания.

Статья 219 ГК РФ в нынешней ее редакции говорит о том, что право собственности на возведенный новый объект появляется с момента окончания процесса государственной регистрации. Однако я ее не могу осуществить, поскольку у меня отсутствуют требуемые для этого документы.

А также отмечаю, что в ст. 218 ГК РФ указано, что собственность на конкретную вещь, созданную гражданином для себя с соблюдением предписаний законодательства, приобретается данным лицом.

Прошу суд:

1) Признать за Никифоровым Дмитрием Анатольевичем право собственности на долю, выступающую квартирой № 22, общей площадью 100 (сто квадратных метров, находящейся в шестнадцатиэтажном доме по адресу: Москва, улица Радужная, 4.

2) Обязать ООО Строительный альянс «Базис» передать истцу документы, требуемые для оформления в соответствии с законом прав на спорное недвижимое имущество.

3) Судебные издержки возложить на ответчика.

Приложение:

1) Платежный документ по внесению госпошлины.

2) Копия договора № 16235 от 21.12.2015 г. относительно долевого участия в строительстве жилья.

3) Копии квитанций, подтверждающих внесение в полном размере оплаты за приобретенную квартиру.

4) Копия письма от 15.09.2018 г., адресованного застройщику, с отметкой о вручении.

5) Экземпляр иска с приложениями для ответчика.

Истец: Никифоров Д. А.

Иск о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства

Можно ли стать собственником недостроенного жилья

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

• гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
• участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта. Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно. Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %. В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

В каких случаях обращаются в суд для признания права собственности в новостройке

• строительство многоквартирного дома завершено, однако объект не введён в эксплуатацию (например, имеются замечания у приёмочной комиссии);
• многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не введён и объект долевого строительства не передавался дольщику;
• степень готовности многоквартирного достаточно велика и составляет, например, 80%, но при этом объект долевого строительства, вопреки действующему законодательству (ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ)
  передан участнику долевого строительства по акту приёма-передачи;
• строительная компания создала (построила)
  многоквартирный дом и ввела его в эксплуатацию, но уклоняется от передачи документов в регистрирующий орган и оформления акта приёма-передчи с участником долевого строительства;
• возник затяжной спор между участником долевого строительства и застройщиком (например, по вопросу обнаруженных в квартире недостатков и их устранения);
• застройщик отказывается выдавать дольщику ключи от квартиры, предъявляя ему незаконные требования (например, отказа от требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства).

В какой суд можно подать иск

Для этой категории дел законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Дольщики должны обращаться в суд общей юрисдикции, а организации – в Арбитраж.

С начала 2020 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Как оформить право собственности на незавершенное строительство?

Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.

Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:

• Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
• Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.

Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.

Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.

Как признать за собой право собственности, если застройщик обанкротился

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

• на какой стадии строительства находится объект;
• приняла ли его госкомиссия;
• подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в свою собственность. Ему нужно успеть обратиться в суд с исковым заявлением о признании доли в недостроенном доме до того времени, как в отношении строительной фирмы будет введена процедура наблюдения. Если дело будет принято к производству до начала процедуры, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

• долгое время не передает жилье участникам;
• не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
• имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признать право собственности на недострой намного проще в суде общей юрисдикции, чем в Арбитраже, которым рассматриваются все дела после начала процедуры банкротства.

Куда нужно обращаться?

В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.

Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.

Смотрите также: Как преодолевают бюрократические барьеры в разных странах

Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.

Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную . Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.

Основные моменты, которые необходимо отразить в иске

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

• название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
• данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
• сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
• описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
• выдвигаемые требования;
• ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
• список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

• ДДУ (копия);
• копию иска для застройщика и других лиц;
• копию документа об оплате по договору;
• чек об оплате госпошлины;
• документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
• претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
• другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи. Ну а далее обсудим последствия признания права собственности.

Комплект документов, необходимых для признания права собственности в судебном порядке

1. договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома – оригинал или нотариально заверенная копия;
2. дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (при наличии);
3. копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (при наличии);
4. сведения об объекте долевого строительства из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
5. переписка между участником долевого строительства и застройщиком (уведомления о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, приглашения на приёмку квартиры, претензии сторон и т.п.);
6. акт приёма-передачи объекта долевого строительства (при наличии);
7. ипотечный договор (если квартира была приобретена с привлечением ипотечного кредитования);
8. документы, подтверждающие оплату цены договора дольщиком (платёжное поручение, чек-ордер, справка об оплате квартиры от бухгалтерии застройщика, акт сверки взаиморасчётов и т.п.);
9. доверенность на представителя в судебном процессе (если интересы дольщика представляет юрист);
10. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины при подаче искового заявления в суд (300 рублей);
11. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию права (2000 рублей, при заявлении требования о государственной регистрации права на квартиру в судебном порядке).

А также иные юридически значимые (определяемые индивидуально в каждом конкретном случае)

для исхода дела документы.

Дальнейшие действия дольщика

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

• заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
• удостоверение своей личности;
• судебное решение;
• договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Примеры судебной практики по недострою

Основным доводом судей при вынесении судебных решений в пользу истцов служит факт, что дольщик выполнил полностью и своевременно взятые на себя финансовые обязательства.

Данный вывод четко прослеживается из определения Московского городского суда от 15 июня 2020 года, вынесенного после повторного рассмотрения гражданского дела с номером 4г/7-5861/15.

Следует правильно сформулировать заявляемые в иске требования. Суды в данном вопросе идут двумя путями.

Так, в некоторых решениях содержится указание на то, что предметом должна быть собственность на долю, представленную в виде индивидуально обозначенной квартиры.

Примером может стать определение Московского городского суда как второй инстанции от 18 декабря 2013 года по делу N 11-41226. Однако этот же суд допускает, что права могут быть закреплены на конкретную квартиру (определение от 06.11.2015 года в рамках дела N 33-40710/2015).

Многие строительные компании являются субъектами процедуры неплатежеспособности. В этом случае выбор судебной инстанции зависит от того, на какой стадии находится дело.

Если по отношению к проблемному застройщику наблюдение еще не введено, необходимо в части вопроса собственности обращаться в суд общей юрисдикции.

На следующих этапах банкротства требования рассматриваются в арбитраже. Об этом говорится в определении от Верховного Суда (кассация) от 25.03.2015 года N 306-ЭС15-2370, принятого после рассмотрения дела N А55-6250/2009.

Источник

1 Как законом определяется объект незавершенного строительства — Недвижимое имущество — юридический ликбез. 1.1 Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства ? 1.2 При определении ОНС необходимо руководствоваться следующими признаками: 1.3 Оформляем право собственности. 1.4 Как зарегистрировать ОНС . 1.5 Особенности продажи. 1.6 Передача ОНС . 1.7 Стоит ли торопиться с регистрацией недостроя? 2 Что такое объект незавершенного строительства ? 2.1 Общие понятия и особенности регистрации. 2.2 Оценка объектов незавершенного строительства . 2.3 Перечень документов, необходимых для оценки зданий. 2.4 В каких случаях необходима оценка?

Гражданско-правовой режим объектов незавершенного строительства в Российской Федерации Текст научной статьи по специальности «Право»

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / НЕДВИЖИМОСТЬ / СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДРЯД / КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ / СДЕЛКА / OBJECT OF INCOMPLETE BUILDING / REAL ESTATE / BUILDING SUCCESSIVELY / THE CADASTRAL ACCOUNT / TRANSACTION

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Пхалагов Таймураз Сергеевич

В статье исследуются дискуссионные вопросы правового режима объектов незавершенного строительства . Проанализировав точки зрения различных ученых и судебную практику автор приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости и может находиться в гражданском обороте. Обосновывается необходимость восполнения пробела в праве относительно земельного участка под таким объектом.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Пхалагов Таймураз Сергеевич

Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике

Проблемы судебной практики при рассмотрении дел, связанных с гражданским оборотом объектов незавершенного строительства

Правовой режим и особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства

CIVIL-LAW MODE OF OBJECTS OF INCOMPLETE BUILDING IN THE RUSSIAN FEDERATION

In article debatable questions of a legal regime of objects of incomplete building are investigated. Having analyzed the points of view of various scientists and judiciary practice the author comes to a conclusion that the object of incomplete building is object of real estate and can be in a civil turn. Necessity of completion of a blank for the right concerning the ground area under such object is proved.

Текст научной работы на тему «Гражданско-правовой режим объектов незавершенного строительства в Российской Федерации»

3.12. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Аннотация: В статье исследуются дискуссионные вопросы правового режима объектов незавершенного строительства. Проанализировав точки зрения различных ученых и судебную практику автор приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости и может находиться в гражданском обороте. Обосновывается необходимость восполнения пробела в праве относительно земельного участка под таким объектом.

Ключевые слова: объект незавершенного строительства, недвижимость, строительный подряд, кадастровый учет, сделка.

CIVIL-LAW MODE OF OBJECTS OF INCOMPLETE BUILDING IN THE RUSSIAN FEDERATION

Annotation: In article debatable questions of a legal regime of objects of incomplete building are investigated. Having analyzed the points of view of various scientists and judiciary practice the author comes to a conclusion that the object of incomplete building is object of real estate and can be in a civil turn. Necessity of completion of a blank for the right concerning the ground area under such object is proved.

Keywords: object of incomplete building, real estate, building successively, the cadastral account, transaction.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отсутствие законодательного определения объекта незавершенного строительства обусловило появление соответствующих доктринальных гражданско-правовых разработок. Так, Р.А. Валеев отмечает, что объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в

эксплуатацию в установленном законодательством

В.М. Ланда полагает, что «объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, со-

1 Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Казань, 2007. — С. 7-8.

оружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию».2

К.К. Шалагинов считает, что объект незавершенного строительства — «сложная недвижимая вещь, возникающая в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества -земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющаяся в процессе ее существования в процессе строительства.».3

Таким образом, большинство авторов в качестве главной характеристики объекта незавершенного строительства указывают на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, едва ли такой вывод можно признать правильным, поскольку до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) указанного объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ (ред. от 27.07.2010) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

В научной литературе существует мнение, что «объект незавершенного строительства — это вновь создаваемый (реконструируемый) объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию и не поставленный на кадастровый или иной учет, право собственности на который подлежит государственной регистрации на основании волеизъявления собственника с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».4 Другие авторы отмечают, что под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке.5

С такими выводами (при их буквальном понимании) трудно согласиться. Представляется, что объект незавершенного строительства, как и вся другая недвижимость, подлежит постановке на кадастровый учет. Как следует из Приказа Минюста РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», объекты незавершенного строительства, как и прочие объекты недвижимости, подлежат постановке на кадастровый учет. Другое дело, что такие объекты не фиксируются в кадастре как построенные объекты недвижимости, тем более, что регистрация прав на строящийся объект — это право, а не обязанность его владельца.

2 Ланда В.М. Особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы): автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2009. С. 10.

3 Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Ростов-на-Дону, 2009. — С. 9.

4 Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю. Градостроительный кодекс Российской Федерации: правовые новации. Постатейный научно-практический комментарий. — М., 2009. — С. 19.

5 Пашов Д. Ипотека — не доступное жилье, или Ипотека в На-

циональном проекте «Доступное и комфортабельное жилье —

гражданам России» // СПС Консультант Плюс, 2006.

Интересный взгляд на объект незавершенного строительства предлагает В.А. Алексеев. Он считает, что объект незавершенного строительства — «изменения на земельном участке, непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно реконструируемое здание или сооружение».6 В других своих работах он пишет, что незавершенный строительством объект существует с того момента, «как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта. В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства».7 Между тем, одно лишь наличие котлована едва ли можно признать достаточным основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства как недвижимость.

Анализ различных точек зрения относительно понятия объекта незавершенного строительства может быть продолжен, однако необходимо выделить главное, что объединяет большинство исследователей -это неопределенность гражданско-правового статуса объектов незавершенного строительства, противоречивость нормативной возможности для них выступать объектом аренды, ипотеки и ряда иных гражданско-правовых договоров. Попробуем исследовать юридическую природу рассматриваемого объекта гражданских прав с обоснованием нашего понимания его понятия и сущности.

По данному вопросу в научной литературе нет единства мнений. Так, одни авторы считают, что объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего вещного права на них. Такие объекты, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество — совокупность строительных материалов.8

6 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. — М., 2008. — С. 10.

7 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М., Волтерс Клу-вер, 2007.

8 Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник. — М., 2003. — С.442.

9 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: автореф. дис. . д-ра юрид. наук. — М., 2008. — С. 37-38.

деляющая объективную оценку строящегося объекта как недвижимости и субъективное признание прав на него посредством регистрации заслуживает поддержки.

Другие авторы (Ю.В. Романец) полагают, что объекты незавершенного строительства следует «относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения».10

Третья группа авторов считает, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей».11 О.М. Козырь отмечала, что «с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом», хотя не исключено законодательное решение, «когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта».12

По мнению Е.А. Суханова, «если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью — право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов».13

Данный подход получил ряд обоснованных критических замечаний в научной литературе. Так, М.И. Брагинский указывал, что не сданный в эксплуатацию объект (равно как и сданный) прочно связан с землей, что является необходимым и достаточным признаком недвижимости в ст. 131 ГК РФ. Кроме того, ст. 76 (ипотека строящихся жилых домов) Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» называет в числе предметов обеспечения также и «незавершенное строительство», причем данные отношения складываются также в период действия подрядного договора. Наконец, ст. 25 Закона о регистрации не случайно умалчивает о договоре подряда, что свидетельствует о том, что закон, признавая объекты незавершенного строительства недвижимостью, не делает различий между тем, является тот или иной объект незавершенного строительства предметом действующего договора строительного подряда

Наконец, четвертая группа ученых считает, что «незавершенные строительством объекты, не являющие-

10 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. — М., 2001. — С. 218.

11 Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. — М, 1995. — С. 241; Афонина А.В. Практические вопросы строительной деятельности: новое в правом регулировании // Консультант Плюс, 2010.

12 Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С. А. Хохлова. — М., 1998. — С. 278.

13 Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. — 1998. — № 6. — С. 2-5.

14 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. — М., 2002. — С. 145.

ся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества».15

Представляется, что государственная регистрация -это не признак, а последствие отнесения имущества и к недвижимости.16 Как справедливо отмечал М.И. Брагинский, правом собственности на объект незавершенного строительства лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения своего права, без чего он не мог им распорядиться. Во всем, что не связано со спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости режиму.17

На наш взгляд, наиболее приемлемую позицию в данной дискуссии занял А.А. Батяев. Указанный автор предлагает рассматривать объекты незавершенного строительства в качестве специального вида недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимости. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания. Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей (т.е. движимым имуществом), а право собственности на них, по общему правилу, принадлежит подрядчику. Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства).

Относительно объекта незавершенного строительства, по которому не действует договор строительного подряда, можно сказать однозначно: если данный объект отвечает признакам недвижимого имуществом, то он им и является. Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который остается предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами застройщика. Иногда его пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном поряд-18

Следует обратить внимание на тот факт, что гражданско-правовой статус объекта незавершенного строительства имеет, как минимум, три юридически значимых разновидности.

Во-первых, есть особенности у возводимого объекта, который в будущем станет жилым домом.

Во-вторых, своя специфика у объекта незавершенного строительства — индивидуального жилого дома.

В-третьих, есть ряд особенностей у промышленных и иных объектов.

Например, в отличие от индивидуального жилого дома как единого (целостного) объекта незавершенного строительства, в возводимом многоквартирном доме нельзя признать квартиру в качестве объекта неза-

15 Гришмановский Д.Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Волгоград, 2004. — С. 8.

16 Гоишаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. — 2006. — № 12. — С. 107.

17 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. — М., 2002. — С. 148; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. — М.: Статут, 1999. — С. 239.

18 Батяев А.А. Справочник риелтора. — Ростов-на-Дону: Феникс,

вершенного строительства. Такой вывод следует из п. 10 ст. 1 ГрадК РФ, в которой говорится только о зданиях, строениях, сооружениях как объектах, строительство которых не завершено. Поэтому возведение многоквартирного дома — это строительство дома-здания, а не совокупности отдельно взятых квартир.

Как отмечала А.В. Борисенко, дома, не завершенные строительством, не являются жилой недвижимостью, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Из этого делается вывод о том, что правильнее вести речь не о купле-продаже недостроенного дома, а об уступке права застройки. Такой вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (п. 2 ст. 56), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства влечет за собой возможность расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Высший Арбитражный Суд РФ относит незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. А.В. Бо-рисенко не разделяет данную позицию, которая приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. Законодателю следует определить критерий отнесения объекта незавершенного строительства к категории жилых. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, т.е. допускается отсутствие только отделочных работ.19

Последняя позиция представляется нам достаточно дискуссионной. У объектов незавершенного и завершенного строительства в силу их неразрывной связи с землей есть много общих черт, позволяющих считать их объектами недвижимости. Критерием же отнесения объекта к числу жилых является возможность его использования в соответствии с установленным для него градостроительным законодательством видом разрешенного использования. Такая возможность возникает только после ввода объекта в эксплуатацию. До получения такого разрешения с юридической точки зрения есть просто объект незавершенного строительства (даже если он готов на 100 %).

На практике часто возникает весьма непростой вопрос о том, какова оборотоспособность объектов незавершенного строительства. Типичным примером такой проблемы является возможность передачи в аренду объекта незавершенного строительства (или его части). В существующих обзорах судебной практики отмечается, что по данному вопросу имеется две позиции. Первая заключается в том, что объект незавершенного строительства, право собственности на

19 Борисенко А.В Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2

который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2005 № КГ-А41/1689-05 отмечалось, что «Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Согласно второй позиции, объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным. Как отмечалось в одном из решений арбитражного суда, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.20

На наш взгляд, если в отношении объекта незавершенного строительства не действует договор строительного подряда, указанный объект является свободным в обороте и может быть передан собственником в аренду.

В рассматриваемой проблеме есть и еще один весьма важный аспект, часто выпадающий из поля зрения ученых и практиков. Речь в данном случае идет о существующей законодательной тенденции формирования единого объекта недвижимости, включающего земельный участок с расположенным на нем объектом. В рамках этой проблемы заслуживает упоминания пробел в земельном праве, не позволяющий однозначно определить возможность выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Так, согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и иными федеральными законами. Об этом же идет речь и в ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Но если объект незавершенного строительства — это объект недвижимости (а такой вывод однозначно следует из ГК РФ и иных федеральных законов), то должен действовать и принцип ст. 1 ЗК РФ о единой судьбе недвижимости и земельного участка. В данном случае налицо расхождение между принципом земельного законодательства и нормой, направленной на его реализацию.

Объект незавершенного строительства — это не здание, не строение и не сооружение. Это отдельный и самостоятельный вид объектов капитального строительства (объектов недвижимости). Следовательно, формально говоря, все сделки по приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства являются не совсем законными. Необходимо внесение дополнений в ЗК РФ и Федеральный закон о введении его в действие, в которых по тексту необходимо после слов «зданий, строений, сооружений» добавить «объектов незавершенного строительства».

20 Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения // Консультант плюс, 2010.

на статью Пхалагова Т.С. «Гражданско-правовой режим объектов незавершенного строительства в Российской Федерации»

Настоящая статья написана на актуальную тему -определение режима объектов незавершенного строительства. Незавершенное строительство представляет собой достаточно массовое явление, существующее на практике длительное время. Автор критически рассматривает позиции цивилистов, имеющиеся в юридической литературе по этой проблеме. И приводит аргументы в части их несостоятельности.

Автором дается самостоятельный анализ юридической природы незавершенного строительства как объектов гражданских прав.

Отдельно в статье оценивается, с использованием арбитражной практики, оборотоспособность объектов незавершенного строительства.

Автор показывает умение анализировать научные взгляды по избранной тематике, его суждения носят самостоятельный характер, а предложения отличаются новизной. Статья рекомендуется к опубликованию. Зав. сектором современного права НИИ общественных и гуманитарных наук Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук, профессор А.Я. Рыженков

Источник

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (п. 30 постановления № 10/22) и могут признаваться самовольной постройкой. Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости (п. 29 постановлении пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства по договору долевого участия

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, процедура достаточно сложная и требует определенных усилий направленных на сбор и подготовку необходимых доказательств.

Начиная строительство, не все могут предвидеть возможные осложнения на этом пути. Бюджет у застройщика оказывается недостаточным, или просто не успеть закончить в срок.

Так или иначе, могут возникнуть ситуации, которые потребуют признать право собственности на новый дом или квартиру.

Процедура признании права собственности на недострой

Признание прав на незавершенку (именно такое определение дано в жизни этой проблеме), осуществляется исключительно через суд.

Документ, инициирующая начало разбирательства – это исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Иск подается по месту нахождения такого строения, тем, кто непосредственно заинтересован в приобретении статуса собственника недвижимости – участником долевого строительства.

Итак, какие действия необходимо осуществить?

Прежде чем подать иск в суд, потенциальному собственнику необходимо собрать пакет документов и обратится в Росреестр с заявлением о регистрации объекта. После получении отказа собственник может обратится в суд с соответствующим заявлением

Подготовка такого заявления имеет некоторые особенности.

Однако, чтобы избежать длительного изучения нормативных документов можно проследовав по ссылке скачать образец заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект, внизу текста.

Какие могут быть последствия

Принадлежность вещи и ее определение имеет специфичные особенности, которые в данном случае обусловлены ее индивидуальными характеристиками.

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает в соответствии с условиями, подлежащего применению закона, но требует определенной процедуры, которая исключит нарушения на этапе его создания.

Судебный порядок определения права собственности на объект незавершенного строительства предоставляет возможность наиболее тщательно изучить нарушения при возведении многоэтажного дома и оценить существующую опасность данной постройки.

Все обязательная документация прилагается к иску и подлежит оценке судом.

Отсутствие проекта и иных разрешительных документов может спровоцировать обратный результат.

Вместо удовлетворения иска о праве собственности на незавершенный строительством объект, при наличии встречного заявления органов власти, возведенное строение имеет все шансы быть признано самовольным и как следствие подлежать сносу.

Как подтвердить права на незавершенный строительством объект

В некоторых случаях особенно тщательно следует продумывать ответ на вопрос как подтвердить права на незавершенный строительством объект. От него может во многом зависеть исход всего дела.

Среди доказательств способных подтвердить право на незавершенное строительство особое внимание необходимо уделить документам, свидетельствующим о законности ведения работ по возведению спорной недвижимости и занятию земельного участка.

В отсутствии таковых признать право будет практически невозможно.

Образец иска о признании прав на незавершенку

Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект готовится с учетом действующего законодательства. Найти необходимые аргументы и обосновать собственную позицию не всегда бывает легко.

Именно поэтому мысль найти подходящий образец или пример для скачивания является достаточно хорошей. Тем более что в данном случае долго искать не придется.

Скачать образец искового заявления о признании права собственности на незавершенное строительство, можно просто проследовав по ссылке ниже. Приведенный пример позволит сориентироваться в действующем законодательстве и не упустить важные моменты на данном направлении.

В целом обращение в суд с соответствующей просьбой, имеет значительные шансы на успех.

Рекомендуем! Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд + бланк искового заявления о признании права собственности на объект долевого строительства

Как признать право собственности на недостроенный объект недвижимости – квартира в строящемся доме

Многие люди очень долго ждут того момента, когда будет сдана в эксплуатацию квартира в их новом доме. Однако часто застройщик затягивает с исполнением своих обязательств.

Выбор у дольщика в этой ситуации невелик. Сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Кроме того, в ряде случаев жильцы доверяют деньги мошенникам. Как же в этом случае отстоять свои интересы?

Как признать право собственности на недостроенную квартиру

Сейчас в судебном порядке оформляется право собственности на квартиру в доме, который застройщик в данный момент не может или не хочет достроить. Преимуществ в данном способе отстаивания своих прав существует несколько.

В первую очередь, можно уберечь себя от мошеннических схем. Ведь некоторые недобросовестные строительные компании могут продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям.

В этом случае у человека, который подтвердил свои права по суду, будут преимущества при оформлении квартиры в собственность.

Кроме того, на рынке встречаются и застройщики, которые до сдачи дома объявляют себя банкротами. В данной ситуации человек, который вложил свои деньги, может потребовать возврата их назад, получив статус кредитора.

Правила подачи искового заявления при долевом участии в строительстве

Как подготовить иск о признании права собственности на недостроенную квартиру?

Он подается в районный суд по месту нахождения недостроенного дома. При этом не имеет значения, по какому адресу находится сам застройщик.

За обращение в суд оплачивается госпошлина в определенном проценте от той стоимости, которая была внесена по договору долевого участия на строительство жилья.

Если же договор на квартиру заключало несколько человек, то все они будут выступать истцами. В этом случае решение выносится относительно доли каждого человека, которые оформили свои права с застройщиком на ту или иную квартиру.

А также может быть подан и коллективный иск, с которым могут обратиться в суд сразу несколько собственников квартир. Тогда можно сэкономить на судебных расходах и оплате услуг юриста.

Можно взыскать и дополнительные санкции в виде неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае указанные требования не оплачиваются госпошлиной, поскольку напрямую связаны с защитой в прав потребителей.

Что должно быть в иске

Ниже по тексту приведен примерный образец искового заявления. Его могут взять за основу все те жильцы, которые пострадали от недобросовестных действий застройщика.

Однако у каждого может быть своя ситуация, заключающаяся в условиях приобретения квартиры, особенностей осуществления оплаты и других обстоятельств.

Главный акцент необходимо сделать на том, что застройщик нарушил свои обязательства в части своевременной сдачи дома. Вместе с ним необходимо указать на то, что оплата квартиры выполнена в полном объеме. В доказательство этому стоит привести квитанции об оплате, чеки.

Следующей частью иска будет правовое обоснование требований. Оно может базироваться как на пунктах договора, так и на нормах законодательства, регулирующего порядок участия в строительстве многоквартирных домов.

После этого необходимо попросить суд признать право собственности на недостроенную квартиру, в виде доли в объекте недвижимости незавершенного строительства. При этом нужно указать и все ее характеристики, прописанные в договоре.

Завершает иск, перечень приложений, в число которых входит квитанции об оплате госпошлины, копии договора о покупке квартиры, документов о платежах за нее, а также переписки с застройщиком.

Если вам необходимо узнать стоимость услуг юриста по вопросу признания права собственности на недострой, вы можете обратиться к онлайн юристу консультанту.

Пример иска

В России квартиры в новостройках приобретаются по схеме долевого участия будущих владельцев в возведении объекта. Однако есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком вне зависимости от региона страны.

Ущемляться права новых жильцов могут разными способами. Например, это просрочка сдачи дома. Кроме того, зачастую случается так, что объект возведен, однако строительная фирма не может или не хочет обременять себя хлопотами в связи с принятием недвижимости в эксплуатацию по предусмотренной процедуре.

Тогда выручит иск с целью признания права личной собственности на долю, выраженную конкретно обозначенной квартирой в том доме, постройка которого пока не окончена. Ниже приводится его типовой образец.

Хамовнический районный суд Москвы

7-й Ростовский переулок, 21

Истец: Никифоров Дмитрий Анатольевич

ул. Освободителей, 15, кв. 44

Ответчик: Компания с ограниченной ответственностью Строительный альянс «Базис»

Москва, переулок Столярный, 8, офис 23

Исковое заявление относительно признания права собственности на имеющуюся долю, выраженную в форме квартиры в незавершенном строительством многоэтажном доме

Цена иска 2 500 000 рублей

21 декабря 2015 года между мною, Никифоровым Дмитрием Анатольевичем, и ответчиком по иску подписан договор, направленный на долевое участие в строительстве № 16235.

Согласно данному соглашению ООО Строительный альянс «Базис» обязуется передать в будущем в собственность истцу трехкомнатную квартиру со свободной планировкой, общей площадью 100 квадратных метров, в строящемся шестнадцатиэтажном доме, возводимом по адресу: Москва, улица Радужная, 4.

В содержании пункта 3.4 подписанной сделки обозначено, что согласованная стоимость квартиры равна 2 500 000 рублям. Эту сумму я оплатил в положенный срок, неукоснительно придерживаясь графика, что доказано квитанциями от банка, прилагаемым к этому заявлению.

В соответствии с текстом условия 6.1 отмеченного выше договора, ответчик обязуется передать собственнику квартиру после ввода дома в установленном порядке в эксплуатацию, но в любом случае не позднее 1 августа 2018 года. По состоянию на 1 октября 2018 года дом так и не приняли к эксплуатации ввиду выявленных нарушений строительных правил.

15 сентября 2018 года я обратился к ответчику с просьбой подписать передаточный акт и предоставить иные обязательные документы, необходимые для предстоящей регистрации за собой прав на оплаченное недвижимое имущество. Подготовленное письменное требование, врученное ответчику под роспись, осталось на дату моего обращения в суд без внимания.

Статья 219 ГК РФ в нынешней ее редакции говорит о том, что право собственности на возведенный новый объект появляется с момента окончания процесса государственной регистрации. Однако я ее не могу осуществить, поскольку у меня отсутствуют требуемые для этого документы.

А также отмечаю, что в ст. 218 ГК РФ указано, что собственность на конкретную вещь, созданную гражданином для себя с соблюдением предписаний законодательства, приобретается данным лицом.

Прошу суд:

1) Признать за Никифоровым Дмитрием Анатольевичем право собственности на долю, выступающую квартирой № 22, общей площадью 100 (сто квадратных метров, находящейся в шестнадцатиэтажном доме по адресу: Москва, улица Радужная, 4.

2) Обязать ООО Строительный альянс «Базис» передать истцу документы, требуемые для оформления в соответствии с законом прав на спорное недвижимое имущество.

3) Судебные издержки возложить на ответчика.

Приложение:

1) Платежный документ по внесению госпошлины.

2) Копия договора № 16235 от 21.12.2015 г. относительно долевого участия в строительстве жилья.

3) Копии квитанций, подтверждающих внесение в полном размере оплаты за приобретенную квартиру.

4) Копия письма от 15.09.2018 г., адресованного застройщику, с отметкой о вручении.

5) Экземпляр иска с приложениями для ответчика.

Истец: Никифоров Д. А.

Зачем требуется признание права собственности на объект долевого строительства

Для этого существует несколько причин. Например, застройщик не успел сдать дом для нормальной эксплуатации, более того, до составления акта о приеме – передачи начал процедуру банкротства. Тогда при закреплении собственности юридически легче будет отстоять законные права на недвижимость.

Решение судьи полноценно заменит собой акт в подтверждение передачи жилья. Следовательно, участнику взаимоотношений в рамках долевого строительства будет проще зарегистрировать полученную квартиру в Росреестре.

Наконец, подтверждение правомерности владения во многих случаях требуется для начала процесса перепланировки квартиры. Ведь многие хозяева жилых помещений в новостройках имеют желание изменить контуры территории (например, увеличить пространство комнаты за счет холла).

Примеры судебной практики по недострою

Основным доводом судей при вынесении судебных решений в пользу истцов служит факт, что дольщик выполнил полностью и своевременно взятые на себя финансовые обязательства.

Данный вывод четко прослеживается из определения Московского городского суда от 15 июня 2015 года, вынесенного после повторного рассмотрения гражданского дела с номером 4г/7-5861/15.

Следует правильно сформулировать заявляемые в иске требования. Суды в данном вопросе идут двумя путями.

Так, в некоторых решениях содержится указание на то, что предметом должна быть собственность на долю, представленную в виде индивидуально обозначенной квартиры.

Примером может стать определение Московского городского суда как второй инстанции от 18 декабря 2013 года по делу N 11-41226. Однако этот же суд допускает, что права могут быть закреплены на конкретную квартиру (определение от 06.11.2015 года в рамках дела N 33-40710/2015).

Многие строительные компании являются субъектами процедуры неплатежеспособности. В этом случае выбор судебной инстанции зависит от того, на какой стадии находится дело.

Если по отношению к проблемному застройщику наблюдение еще не введено, необходимо в части вопроса собственности обращаться в суд общей юрисдикции.

На следующих этапах банкротства требования рассматриваются в арбитраже. Об этом говорится в определении от Верховного Суда (кассация) от 25.03.2015 года N 306-ЭС15-2370, принятого после рассмотрения дела N А55-6250/2009.

Рекомендации дольщику

Рассматривая дело о правах на приобретенную квартиру, суды проверяют степень существующей готовности дома. Для этого существует ряд способов. В их число входит анализ сведений кадастрового паспорта, а также получение заключения от экспертов БТИ.

Чтобы добиться победы в суде, важно правильно подготовить иск к застройщику и сформулировать в нем свои требования.

1. Иск надлежит подать в районный суд по территории расположения недостроенного дома. Здесь действует принцип, называемый исключительной подсудностью.
2. Требуется подробно описать взаимоотношения с застройщиком, сославшись на нарушенные пункты соглашения по возведению жилья.
3. Необходимо привести доказательства полной оплаты цены квартиры. Копии квитанций прикладываются к иску.
4. Дополнительно разрешается поставить вопрос о привлечении строительной организации к финансовой ответственности в виде неустойки с застройщика. Ее взыскание четко предусмотрено законодательством.
5. Если до обращения с материалами в суд происходила переписка со строительной фирмой, на нее в иске также делается ссылка.
6. В исковом заявлении полезно попросить обязать застройщика предоставить в распоряжение истца документы, необходимые для последующей регистрации прав на жилье. Это будет самостоятельным пунктом в перечне требований.

Теперь несколько слов об уплате положенной госпошлины. Исковое заявление, адресованное к застройщику, напрямую связано с охраной интересов потребителей.

По нормам Налогового кодекса, если заявленная цена по иску (то есть стоимость недвижимости) не доходит до миллиона рублей, платить за обращение в суд ничего не нужно. В противном случае пошлина исчисляется с суммы превышения.

Источник

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства — в этой статье. Узнайте все подробности. … Особенности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства закреплены в статье 40 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 года. Недвижимость, факт владение которой зарегистрирован в ЕГРП, может быть предметом гражданско-правовых сделок. То есть её можно продать, подарить, обменять, заложить и так далее. … Признать за собой право на такой объект можно только в суде. В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд

Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

(П. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».)

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности; отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами как совместно нажитого имущества и признания на него права собственности.

Практика Московского городского суда

Суд может отказать в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, если был удовлетворен иск о взыскании в пользу истца убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора хранения векселя, который истец и ответчик заключили в один день с предварительным договором купли-продажи квартиры.

Суд установил, что одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи простого векселя, а также договор хранения векселя, согласно которому на основании акта приема-передачи истцы передали вексель на хранение ответчику. Поскольку вексель был похищен у ответчика, не был возвращен истцам и не был оплачен ответчиком, истцы обратились в суд с иском о взыскании с ответчика убытков, причиненных утратой векселя, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Этот иск был удовлетворен, истцам выданы исполнительные листы, поэтому не имеется оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры.

Если в договоре инвестирования строительства определены форма, срок и порядок оплаты соинвестором инвестиционного взноса, то несоблюдение этих условий договора может повлечь отказ суда в удовлетворении иска о признании за соинвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Оценив представленные истцом (соинвестором) квитанции к приходному кассовому ордеру и акты взаиморасчетов, суд пришел к выводу о том, что соинвестор не исполнил обязательства по договорам инвестирования строительства в части оплаты инвестиционных взносов. Представленные истцом квитанции не содержат сведений о том, в рамках какого конкретно договора внесены денежные средства; сумма, отраженная в квитанциях, не соответствует размеру инвестиционных взносов по заключенным договорам; акты взаиморасчетов достоверно не подтверждают факт оплаты инвестиционных взносов в рамках заключенных между сторонами договоров инвестирования. Суд также принял во внимание выписки по расчетному счету инвестора, на который соинвестор должен был направить денежные средства, согласно которым денежные средства от соинвестора не поступали. В связи с этим суд не только отказал истцу в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, но и удовлетворил встречный иск ответчика о признании договоров инвестирования расторгнутыми.

В соответствии с действующим гражданским законодательством доля в не завершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан.

Суд удовлетворил требования истца признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору соинвестирования, внеся плату за квартиру в полном объеме, право истца на квартиру никем не оспаривается, ответчик не выполнил свои обязательства по договору. Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства степень готовности жилого дома, в котором расположена спорная квартира, составляет 90 процентов, дом зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений на основании распоряжения префекта (префектуры) административного округа. Акт о результатах реализации инвестиционного контракта по независящим от сторон причинам не оформлен до момента рассмотрения дела, однако это обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Коротко о важном

Примечание. В некоторых случаях основное исковое требование по рассматриваемой категории споров формулируется как требование о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418). Также основное исковое требование может формулироваться как требование о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом в виде квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2014 по делу N 33-29139). Кроме того, основное исковое требование может быть сформулировано как требование о признании права (права собственности) на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде квартиры (например, Определения Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, от 22.05.2014 по делу N 33-1479614, от 25.12.2013 N 4г/8-12556).

— Согласно действующему законодательству объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Как следует из судебной практики, в отношении объекта незавершенного строительства возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности (к примеру, Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2014 N 18-КГ14-51). В соответствии с действующим гражданским законодательством доля в виде квартиры в не завершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733). Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе по решению суда (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-1479614).

— Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с истцом заключался предварительный договор купли-продажи квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602), договор инвестирования строительства жилого дома (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556) или договор соинвестирования строительства (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226, от 04.12.2013 по делу N 11-39418). В предварительном договоре обычно предусматривается, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в предварительном договоре. В договоре инвестирования (соинвестирования) предусматривается обязанность истца (соинвестора) передать ответчику (инвестору) денежные средства для строительства жилого дома, по окончании которого в собственность соинвестору будет передана определенная квартира в этом доме. На момент заключения предварительного договора или договора инвестирования (соинвестирования) строительства квартира как самостоятельный объект недвижимого имущества не существует. В связи с этим в договоре квартира индивидуализируется путем указания определенных данных (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Обычно приводится адрес жилого дома, в котором будет располагаться квартира, ее местоположение в этом доме (корпус, секция, этаж, ориентировочный или проектный номер квартиры), количество комнат, ориентировочная общая площадь квартиры (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226). Как правило, в договоре прописывается обязанность истца (покупателя по предварительному договору, соинвестора по договору инвестирования или соинвестирования) уплатить ответчику (застройщику) цену квартиры до заключения основного договора или до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

— Иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры предъявляется в случае, когда истец внес оплату за квартиру в полном объеме в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры или договором инвестирования (соинвестирования) строительства, но строительство жилого дома не завершено (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733). Поводом для подачи иска обычно является ненадлежащее исполнение ответчиком (застройщиком) своих обязательств по договору в части строительства, ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность истца. Например, в конкретном деле истец мотивировал свой иск тем, что в течение длительного времени ответчик не ведет строительство дома, ввод дома в эксплуатацию откладывается и истец, заключивший с ответчиком договор соинвестирования строительства, лишен возможности получить квартиру и машино-место в собственность (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу N 33-877). В другом случае истец указывал, что жилой дом построен, все коммуникации подведены и подключены, дому присвоен почтовый адрес, однако дом не введен в эксплуатацию, поэтому истец не может оформить свое право собственности на квартиру и зарегистрироваться в ней по месту жительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-1479614).

— При подаче иска по рассматриваемой категории споров необходимо обратить внимание на формулировку исковых требований. Истцу нужно требовать признать за ним право собственности именно на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, а не на саму квартиру. Дело в том, что на момент предъявления иска у ответчика не имеется права собственности на недвижимое имущество — квартиру в объекте незавершенного строительства, следовательно, ответчик не может передать это право истцу. Помещения (квартиры), находящиеся в объекте незавершенного строительства, следует рассматривать в качестве составных частей единого недвижимого имущества до момента надлежащего оформления прав на такие помещения как отдельные объекты недвижимости. Однако соответствующее недвижимое имущество уже фактически создано ответчиком и существует в натуре. Следовательно, суд может защитить гражданские права истца путем признания права собственности не на квартиру в объекте незавершенного строительства, а на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, которая фактически выражена в виде квартиры (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226).

— Предъявляя иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, необходимо учитывать следующее. Если по решению суда в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры наблюдения в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ). В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 N 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу N 33-877).

— При рассмотрении споров суд обычно проверяет кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, в котором указывается степень готовности жилого дома (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 04.12.2013 по делу N 11-39418). Кроме того, проверяется факт регистрации недостроенного жилого дома в адресном реестре зданий и сооружений, а также основание для такой регистрации, которым может быть распоряжение префекта (префектуры) административного округа г. Москвы (Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226). Спорную квартиру (долю в объекте незавершенного строительства), которую истец указывает в иске, суд, как правило, идентифицирует в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226, от 04.12.2013 по делу N 11-39418).

— По мнению судов, отсутствие подписанного акта о результатах реализации (акта реализации) инвестиционного контракта не может ограничивать истца в осуществлении прав собственности на имущество, а также являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. Неисполнение субъектами инвестиционной деятельности своих обязанностей по надлежащему оформлению результатов реализации инвестиционного контракта в течение необоснованно длительного времени существенно нарушает права истца, которые подлежат защите (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).

— Иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры следует предъявлять по месту нахождения жилого дома, в котором располагается квартира, по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ). В противном случае суд возвращает исковое заявление в связи с тем, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ) (например, Определение Московского городского суда от 10.12.2014 N 4г/9-11035/2014).

Рекомендации истцу

— Если в договоре соинвестирования не определен срок окончания строительства жилого дома и предоставления соинвестору квартиры в собственность и ответчик (застройщик) ссылается на это обстоятельство, истцу необходимо доказать, что он надлежащим образом в полном объеме исполнил свои обязательства по договору соинвестирования. Учитывая это, истец на основании ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком его обязательств по договору соинвестирования в разумные сроки. В случае неисполнения указанных обязательств ответчиком в такие сроки истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе предъявить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).

— Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком договора, то суд может отказаться удовлетворить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).

Источник

Зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома может каждый гражданин, который является собственником участка, либо арендатором. … Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки. Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент.