Как продать квартиру в новостройке без налога если в собственности менее пяти

Подоходный налог с продажи квартиры взимается с резидента РФ, если время его владения этим имуществом не превышает определенного срока. У процедуры исчисления подоходного налога с продажи квартиры есть множество тонкостей, которые следует учитывать в каждой конкретной ситуации. Рассмотрим их более

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Новая кадастровая оценка изменила правила расчета сумм для уплаты НДФЛ при продаже квартиры раньше установленного минимального срока владения. Разобраться в новых правилах помогает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.

Срок владения недвижимостью

Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто. Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:

• наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя);
• жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).

Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен. Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей. Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.

Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.

Формула расчета представлена ниже.

• Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
• Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.

Цена, указанная в договоре отчуждения

Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК). А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.

Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:

• имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
• имущество было получено в результате приватизации;
• имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей. С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Какой налог собственник платит с продажи квартиры ? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения. … Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании: наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя); жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая). … Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3, 5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3, 5 млн рублей.

Подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры в 2018 — 2019 годах

Подоходный налог с продажи квартиры взимается с резидента РФ, если время его владения этим имуществом не превышает определенного срока. У процедуры исчисления подоходного налога с продажи квартиры есть множество тонкостей, которые следует учитывать в каждой конкретной ситуации. Рассмотрим их более детально.

Принципы предоставления налогового вычета

Суть имущественного вычета по НДФЛ в том, что доходы налогоплательщика, которые следует облагать по ставке 13%, можно снизить на сумму такого вычета. Однако законодательством установлен верхний предел сумм, которые можно вычитать из дохода при продаже жилой недвижимости. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб.

Важно помнить, что согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставлено право выбора: воспользоваться вычетом или просто уменьшить свои доходы на сумму произведенных при покупке этой недвижимости расходов. В данном случае определяющую роль играет размер расходов и наличие подтверждающих документов. Если затраты меньше 1 000 000 руб. или документы вызывают сомнения, налогоплательщики отдают предпочтение вычету. В условия предоставления налогового вычета при продаже недвижимости с 2016 года внесены изменения, связанные:

• с увеличением срока владения, дающего право на освобождение имущества от налогообложения, до 5 лет;
• оставлением в силе 3-летнего срока, освобождающего от уплаты налога, только для ограниченного круга лиц;
• установлением зависимости величины взимаемого налога от кадастровой стоимости для ситуации продажи имущества по цене ниже этой стоимости;
• появлением у регионов права на снижение 5-летнего срока владения и той доли кадастровой стоимости (0,7), от которой по НК РФ считается налог при продаже по цене ниже этой стоимости.

Нововведения отразились в добавленной в связи с ними в НК РФ ст. 217.1 и путем соответствующей корректировки текста п. 17.1 ст. 217 НК РФ, включившего в себя отсылку к новой статье. Однако применимыми они оказались только для объектов, ставших собственностью после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Таким образом, в отношении квартиры, купленной до 2016 года, действуют прежние условия для освобождение имущества от налога (3-летний срок, не зависящий от того, каким путем квартира попала к владельцу в собственность, и отсутствие ограничений по цене продажи). А если речь идет о квартире, купленной после 01.01.2016, то ориентироваться придется на новые правила (5-летний или иной, установленный в регионе срок, который при определенных условиях сокращается до 3 лет, и наличие ограничения по цене продажи).

Подробнее об этих изменениях и условиях налогообложения недвижимости, продаваемой в настоящее время, читайте в статье «Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия».

Однако внесенные изменения не затронули величину налогового вычета, предоставляемого владельцу жилой недвижимости, продающего ее до истечения предельного срока владения (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вычет распространяется и на доли в таком имуществе.

Когда возникает право на вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Право на вычет в таких случаях возникает в налоговом периоде, когда доходы от продажи данного имущества фактически получены. Такая норма содержится в подп. 1 п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Даты других событий, сопутствующих данной операции, определяющего значения не имеют. Например, не имеет значения момент, в который произведена государственная регистрация сделки.

Минфин России в письме от 12.01.2012 № 03-04-05/7-4 подтвердил этот тезис. Последовавшие затем коррекции ст. 220 НК РФ эту сферу не затронули, поэтому разъяснения специалистов министерства действительны по сей день.

Следует иметь в виду, что с 01.03.2013 проводить государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости не требуется. На этот счет есть норма, содержащаяся в ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ.

Пример

Серегин С. П. продал жилой дом Еремеевой Т.К. При этом договор купли-продажи был оформлен в конце ноября 2018 года, тогда же произведены все расчеты по оплате дома. А вот государственная регистрация права на собственность состоялась уже в начале 2019 года.

Право на имущественный вычет возникло у Серегина С. П. в 2018 году. Дата регистрации права собственности (2019 год) не может изменить это.

Есть ли ограничения по количеству объектов

К этому вопросу Минфин России возвращался неоднократно. Все разъяснения специалистов министерства можно свести к 2 пунктам:

• НК РФ не устанавливает рамок при определении числа объектов, продажа которых дает право на вычет;
• суммарный объем вычетов по всем объектам (домам, квартирам, комнатам и т.п.) не может превышать 1 000 000 руб. за год

То есть сколько бы налогоплательщик не реализовал объектов, больше 1 000 000 руб. за всю проданную недвижимость он не получит.

Данная позиция Минфина России приведена, в частности, в письмах от 06.12.2018 № 03-04-05/88515, от 16.08.2012 № 03-04-05/7-956.

Пример

Шелепин П. П. в 2018 году продал загородный дом за 5 000 000 руб. и 2 квартиры по цене 3 500 000 и 2 600 000 руб. Домом он владел более 5 лет, и доход от продажи этой недвижимости НДФЛ не облагается.

Обе квартиры принадлежали Шелепину П. П. с 2016 года. Налогооблагаемый доход поэтому составил 6 100 000 руб. (3 500 000 + 2 600 000 руб.). Тем не менее имущественный налоговый вычет все равно будет составлять только 1 000 000 руб.

О том, как рассчитать срок владения квартирой, образованной из нескольких жилых помещений, читайте в материале «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения».

Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности

В пп. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ предусмотрены два подвида общей собственности:

• совместная, при которой доли в праве собственности не определены;
• долевая, при которой определена доля каждого собственника.

Подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ устанавливает общий принцип получения вычета при реализации такого имущества. Рассмотрим отдельно каждый подвид.

Если речь идет о совместной собственности, то владельцы недвижимости распределяют размер вычета на основании договоренности между собой. Однако в НК РФ присутствует некая неопределенность: не указан порядок оформления такого договора. В связи с этим настоятельно рекомендуем заключить письменное соглашение между собственниками и, таким образом, избежать повышенного внимания налоговых органов. Это следует сделать в любом случае, даже если один из собственников вообще откажется от права на вычет.

Когда совместной собственностью пользуются супруги, то налоговый орган предоставит имущественный вычет любому из супругов в полном объеме. Никакого отдельного соглашения при этом не требуется. На кого оформлено данное имущество, в этом случае значения не имеет. Подтверждение данного вывода можно найти в постановлении ФАС Уральского округа от 07.04.2009 № Ф09-1899/09-С2.

Если речь идет о долевой собственности, то владельцы делят размер вычета пропорционально принадлежащим им частям. Однако здесь есть одна тонкость. Дело в том, что при продаже имущества может быть получена сумма, превышающая размер вычета. Так чаще всего и бывает.

Независимо от поступившей суммы общий вычет не должен превысить 1 000 000 руб., и именно эти деньги будут распределяться в пропорции. Аналогичные выводы приведены в письмах Минфина России от 24.12.2018 № 03-04-05/93998, от 28.11.2018 № 03-04-05/85812.

Пример

Мать и дочь Сергеевы с ноября 2016 года владели квартирой в долевой собственности, причем матери принадлежало 70%, а дочери — 30%. Квартира была продана в январе 2019 года за 2 000 000 руб. В собственности квартира находилась менее 3 лет, поэтому можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. Правда, его сумма будет составлять 1 000 000 руб.

При этом матери может быть предоставлен вычет в сумме 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 70%), а дочери — 300 000 руб. (1 000 000 руб. × 30%).

О том, как считать срок владения, если имущество делилось между собственниками, читайте в статье «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе».

Как правильно уменьшать доходы на величину расходов

Как уже было сказано выше, существует альтернатива имущественному вычету — это право налогоплательщика на снижение доходов, облагаемых НДФЛ, на величину произведенных расходов. При этом такие затраты должны быть обязательно связаны с приобретением реализованного впоследствии имущества. Норма, определяющая такое право, содержится в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример

Сердюков П. Г. в 2018 году обменял квартиру, принадлежавшую ему с 2016 года, на основании договора мены, в котором цена сделки составила 2 300 000 руб. Ранее эта квартира была приобретена им за 1 800 000 руб.

Сердюков П. Г. имеет полное право снизить размер налогооблагаемого дохода (2 300 000 руб.) на сумму затрат, произведенных при приобретении данной недвижимости (1 800 000 руб.). В результате подоходный налог с продажи квартиры надо будет исчислить с суммы в 500 000 руб.

Можно ли воспользоваться и вычетом, и уменьшением доходов на величину затрат, если продаются разные объекты

Налогоплательщик может продать несколько объектов в пределах одного налогового периода. Выбор между вычетом и снижением размера доходов на величину расходов у него остается, и в некоторых ситуациях приходится очень внимательно считать, где НДФЛ меньше.

Но гораздо интереснее вопрос, можно ли применять к одним объектам вычет, а к другим — разницу между доходами и расходами?

Изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ в 2014–2016 годах, никоим образом не коснулись данной сферы. Это дает основания полагать, что указанные письма и разъяснения, содержащиеся в них, актуальны и поныне.

Важность этого вопроса станет ясна, если сравнить 2 возможных варианта развития событий.

Пример

Тимов Н. Ю. продал в 2018 году дом за 4 500 000 руб. и квартиру за 1 200 000 руб. Оба объекта принадлежали ему с 2016 года. Дом был куплен за 4 000 000 руб., квартира — за 800 000 руб.

По дому однозначно выгоднее уменьшить доходы на величину произведенных при покупке расходов. Налогооблагаемый доход будет равен:

4 500 000 руб. – 4 000 000 руб. = 500 000 руб.

По квартире рассмотрим два варианта расчета.

С применением вычета доход составит:

1 200 000 руб. – 1 000 000 руб. = 200 000 руб.

С применением разницы между доходами и расходами:

1 200 000 руб. – 800 000 руб. = 400 000 руб.

Из приведенных расчетов видно, что для дома выгоднее использовать разницу, а для квартиры — вычет. При таком дифференцированном подходе НДФЛ к уплате будет равен:

(500 000 руб. × 13%) + (200 000 × 13%) = 81 000 руб.

Если же способы подсчета налогооблагаемого дохода разнообразить не получится, следует использовать метод разницы.

Следует отметить, однако, что при всей привлекательности приведенной схемы налоговые органы могут придерживаться противоположной точки зрения. Тем более что свежих разъяснений по данному вопросу нет. В приведенных обстоятельствах можно посоветовать предпринять следующее — до сдачи налоговой декларации направить официальный запрос в ИФНС по месту учета. В противном случае придется готовиться к судебным процессам.

Нюансы расчета НДФЛ при продаже жилья по цене менее установленной кадастровой палатой

Если при реализации жилья, приобретенного после 01 января 2016 г., сумма дохода от сделки меньше кадастровой стоимостной оценки на 01 января года, в котором зарегистрировано право владения, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,7, то налогообложению подлежит кадастровая величина, умноженная на 0,7.

Внимание! Региональные законодатели вправе уменьшать понижающий коэффициент на территории субъекта (пп. 2 п.6 ст.217.1 НК РФ).

Пример:

Артеменко А.Н. унаследовал дом и продал его в 2018 году за 4 млн.руб. Кадастровая стоимостная оценка на 01.01.2018 г. составила 6 млн. руб.

Налогом облагается сумма в величине 4 млн 200 тыс руб (6 млн * 0,7).

Артеменко вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн.руб. Величина налога к уплате составит 416 тыс. руб. ((4 млн 200 тыс – 1 млн) * 13%).

Артеменко необходимо в срок до 30 апреля 2019 года подать декларацию по форме 3-НДФЛ, отобразив информацию о сделке в Приложении К.

Надо ли в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры указывать полученные доходы, если период владения недвижимостью превысил установленный срок

Из подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ можно сделать еще один важный вывод: если продается имущество, находившееся в собственности более установленного срока владения, то налоговый вычет предоставляться не будет. Действительно, зачем его предоставлять, если подоходный налог с продажи квартиры в данном случае не взимается.

Итоги

Подоходный налог с продажи квартиры уплачивается, если период владения жильем не превышает 5 лет. Расчет налога имеет свои особенности, основные из которых мы рассмотрели в данной статье.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Новостройки . Выбрать недвижимость. ОСАГО. … Также теперь при приобретении прав на квартиру , комнату (долю в них) в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту (иному документу о передаче объекта долевого строительства). … до 30 апреля следующего года налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства … Главная Новости Лента новостей ФНС России напомнила об изменениях в расчете налога при покупке и продаже недвижимости.

Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры

Собираетесь продать квартиру или дом? В последние годы правила уплаты в казну НДФЛ с продажи недвижимости менялись не один раз. Отыщем вместе дорогу сквозь дебри российского налогового законодательства.

Пришло время рассчитаться перед ФНС за проданное жилье? Не переживайте, в статье вы найдете ответы на все вопросы

Хорошая новость – в ноябре 2021 года Госдума РФ приняла закон, освобождающий многодетные семьи от уплаты налога с продажи недвижимости, при условии, что вырученные деньги пойдут на расширение жилплощади. Причем это послабление распространяется даже на сделки, оформленные ранее, – в течение всего 2021 года. Если в вашей семье больше двух детей, оформите ипотеку для многодетных семей от Совкомбанка и получите двойную выгоду.

Это не единственный шаг навстречу россиянам в этом вопросе со стороны государства за последнее время. Так, с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1). Начиная с этой даты, многим из тех, кто получил возможность улучшить свои жилищные условия, не придется ждать 5 лет, чтобы не платить в казну НДФЛ. Но обо все по порядку.

Что такое нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

Очевидно, что деньги, которые физическое лицо отдает в государственную казну, – это плата за полученную прибыль с продажи жилой или коммерческой недвижимости. Такой сбор – норма для любой цивилизованной страны.

Реализация дорогого имущества (квартира или дом явно относятся к этой категории) может служить некоторым лицам основным источником дохода. В этом случае бенефициар обязан выполнить свой конституционный долг в виде уплаты казенного сбора.

К счастью, если вы не злоупотребляете этой возможностью чаще, чем раз в 5 лет, налог платить не придется ни при каких обстоятельствах. В противном случае вам следует внимательно разобраться с требованиями налогового законодательства.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

НДФЛ в России для резидентов составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов эта цифра возрастает до 30%.

Важно понимать, что это разграничение не имеет никакого отношения к гражданству. Можно быть гражданином РФ, но не быть налоговым резидентом России. И наоборот – им вполне может быть иностранец без российского паспорта.

Чтобы стать резидентом РФ, нужно находиться на территории страны не менее полугода (183 дня) в общей сложности за календарный год. Такому физическому лицу, помимо прочего, позволено использовать налоговые вычеты в соответствии с российским законодательством.

Как определить срок владения недвижимостью

Определяющий показатель, который выносит вердикт: платить налог или нет – срок владения жильем до момента продажи. В большинстве случаев он начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре, но есть некоторые исключения:

• при получении жилого помещения по наследству срок стартует с момента смерти наследодателя (словами юриста – с открытия наследства);
• если речь идет о недвижимости, приватизированной до 1998 года, независимо от того, когда вы зарегистрировали право владения в Росреестре, ФНС будет считать его с момента реальной покупки;
• в особом случае – получение квартиры по программе реновации (актуально для жителей столицы) – срок владения считается с момента приобретения предыдущего жилья.

В каких случаях платить не нужно

Если вы владели квартирой (домом, комнатой и т. п.) более пяти лет перед продажей, то платить не придется. В случаях, когда срок владения составляет менее пяти, но больше трех лет, потребуется соответствие одному из следующих условий.

• Продаваемое жилье является для вас единственным.

То есть ни в личной, ни в совместной собственности с кем бы то ни было у вас нет никаких жилых помещений. Это правило действует для сделок, оформленных после 1 января 2020 года

Представьте, что на вас оформлена комната в общежитии и доля в доме бабушки, доставшаяся по наследству. В этом случае ни то, ни другое жилье не будет считаться для вас единственным.

Важно: хорошая новость в том, что это условие имеет 90-дневную отсрочку. Если собственник единственной квартиры приобрел новое жилое помещение, у него есть 3 месяца на то, чтобы продать старое. В этом случае будет действовать правило единственного жилья, а налог уплачивать не придется.

• Квартира или дом достались вам по наследству, независимо от того, когда вы оформили право владения.
• Недвижимость продал или подарил вам близкий родственник. В этом вопросе НК РФ ссылается на ст. 14 Семейного кодекса.
• Жилье досталось продавцу по договору пожизненного содержания с иждивением (особый вид ренты).

Рассмотрим на примере. Молодой человек ухаживает за больной одинокой старушкой по соседству. В мае 2017 года в присутствии нотариуса они заключили договор ренты, согласно которому парень обязуется до смерти заботиться о бабушке – она становится его иждивенкой. Взамен ее квартира переходит в собственность молодого человека.

Органы соцзащиты внимательно следят за исполнением принятых обязательств. В сентябре 2020 года старушка умирает. Если молодой человек решит сразу продать квартиру, то платить НДФЛ ему не придется, поскольку срок владения жильем уже превысил 3 года.

Наконец, полностью освобождены от уплаты налога родители многодетных семей – те, которые воспитывают трех и более несовершеннолетних детей. В ряде регионов России при определенных условиях семья не теряет такой статус даже при достижении иждивенцем 18-летнего возраста, вплоть до исполнения 23 лет.

Норма распространяется на сделки, оформленные с 1 января 2021 года.

Кaк pacсчитaть сумму налога

Во-первых, необходимо определить налоговую базу, с которой будет рассчитываться налог. Это актуально для жилой и коммерческой недвижимости, приобретенной после 2016 года.

В этом случае НДФЛ рассчитывается с наибольшей суммы из двух:

• реально вырученные средства по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости жилья (отражена в выписке из ЕГРН или в соответствующей справке из Росреестра, заказать которые можно в МФЦ).

Такое правило было введено для борьбы с серыми схемами, посредством которых недобросовестные продавцы и риелторы пытались обмануть государство, преуменьшая уплачиваемый налог.

Приведем пример расчета. Игорь продал жилой дом, доставшийся ему по наследству 2 года назад. По договору купли-продажи вырученная сумма составляет 3,5 млн рублей. Кадастровая стоимость недвижимости по данным Росреестра – 5,2 млн рублей. 70% от этой суммы – 3,64 млн рублей. Это и есть налоговая база.

3,64 млн х 13% = 473,2 тысячи рублей

Если предположить, что сумма от продажи дома в полном объеме потрачена на что-то важное или инвестирована в прибыльное дело, то для уплаты налога всегда можно взять кредит. Рассчитайте на калькуляторе комфортные условия и отправляйте заявку в банк.

Можно ли зaплaтить меньше

Одним из двух предлагаемых способов.

• Снизить налоговую базу на сумму расходов, затраченных на приобретение проданного жилья.

Очень удобный способ при условии, что у вас на руках имеются документы, подтверждающие затраты (договор купли-продажи, платежные поручения из банков).

В большинстве случаев он в разы уменьшает налог и может даже свести его к нулю. Для этого требуется, чтобы средства, вырученные с продажи недвижимости, были меньше или равнялись подтвержденным расходам на ее приобретение.

Представим, что Игорь из предыдущего примера получил дом не в наследство, а купил его четырьмя годами ранее за 3,5 млн рублей. Налог в таком случае составит:

(3,64 млн – 3,5 млн) х 13% = 18,2 тысячи рублей

• Применить налоговый вычет 1 млн рублей – фиксированная сумма для недвижимости (для автомобилей, к примеру, это 250 тысяч рублей).

Преимущество этого способа в том, что он безусловный. То есть никакие документы предъявлять не нужно, требуется лишь ваше решение.

Суть вычета очень проста – из вычисленной налоговой базы нужно отнять 1 млн рублей и рассчитать НДФЛ, или просто вычесть из уже рассчитанного НДФЛ 130 тысяч рублей.

Вернемся к примеру с домом, полученным Игорем в наследство. Теперь мы понимаем, что в действительности налог будет меньше, потому что молодой человек обязательно заявит о причитающемся вычете.

(3,64 млн – 1 млн) х 13% = 343,2 тысячи рублей

Дополнительным преимуществом от налогового вычета можно воспользоваться при продаже жилья, которое принадлежит нескольким собственникам. В таком случае можно оформить одну сделку, а можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

К сожалению, использовать оба способа одновременно не получится. Вы должны решить, что для вас выгоднее.

Срок уплаты налога с продажи недвижимости

Независимо от того, должны ли вы платить налог, освобождены ли от его уплаты или он равен нулю, если недвижимость была у вас в собственности менее 5 лет, вы обязаны предоставить в ФНС декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

Срок сдачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Если вы не выдержали минимальный срок владения, придется в любом случае направить в ФНС декларацию о доходах

После успешной сдачи декларации у вас будет время до 15 июля, чтобы перечислить деньги в счет уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. В противном случае с 16 июля ФНС начнет начислять вам пени. Еще более чувствительное наказание – штраф в размере до 20% задолженности.

Не доводите дело до судебных приставов.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Налоги с продажи квартиры , как рассчитывается и кто платит? Разбираем вместе с сервисом JCat.Недвижимость. … Если случай не попадает ни под одно из этих условий, хозяину квартиры необходимо сохранять право собственности в течение пяти лет: лишь после этого периода он сможет продать объект без уплаты налога на прибыль. Если жилье купили до начала 2016 года. … Даже если необходимость продать квартиру наступила раньше окончания минимального срока пользования недвижимостью, не стоит переживать о больших налогах . … Платить налог с продажи недвижимости тогда не нужно: соответствующие данные фиксируют в декларации 3-НДФЛ, и продавец освобождается от налоговых обязательств.