Как продать квартиру в новостройке которая в ипотеке

Узнайте можно ли продать квартиру купленную в ипотеку. 🅰 Советы экспертов Альфа-Банка по продаже и покупке ипотечной квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке? С подобным вопросом сталкивается, пожалуй, каждый третий заемщик, по финансовым или личным причинам решивший избавиться от жилплощади. Спешим расставить все точки над i: в соответствии с законодательством ограничений нет, при условии, что купля-продажа осуществляется с соблюдением норм права. Однако банковские организации неохотно одобряют подобные сделки. В материале рассказываем, реально ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, как происходит процесс, что для него необходимо и в чем выгода.

Содержание

Какие существуют варианты продажи

Продажу квартиры в ипотеке можно провести со снятием обременения или вместе с долговыми обязательствами. Предпочтительный вариант зависит исключительно от финансового положения заемщика и того, насколько срочно требуется продать недвижимость. Рассмотрим подробнее особенности способов купли-продажи жилплощади по ипотечному кредиту.

Досрочное погашение задолженности

Данный способ распространен у владельцев жилья, которые, например, стали банкротами, столкнувшись с финансовыми трудностями, или в случае, если один из супругов умер, и семья теперь не может выполнять долговые обязательства. Вариант предполагает, что заемщик самостоятельно или с помощью риэлтора нашел покупателя, готового выплатить сумму долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке. В этом случае сделка выполняется по следующей схеме:

Получение разрешения банка на продажу недвижимости и определение остатка задолженности. Подать запрос клиент кредитной организации может дистанционно.

Подготовка предварительного договора купли-продажи (ДКП) и подписание у нотариуса (в соглашении необходимо указать, что покупатель вносит задаток, который будет направлен на погашение займа).

Внесение покупателем на эскроу-счет средств, которые будут там храниться до исполнения второй стороной обязательств.

Выписка граждан, зарегистрированных в квартире, купленной в ипотеку, включая собственника и детей. (Несовершеннолетние в обязательном порядке должны быть прописаны в жилье с идентичными условиями проживания или лучше).

Выдача задатка, равного сумме непогашенного долга, погашение займа и снятие обременения с объекта.

Подписание договора купли-продажи, в котором будет указано, что права собственности переходят другому лицу.

Получение оставшейся суммы.

Достоинством этого способа является простота, прозрачность и оперативность всех этапов сделки. Однако следует учитывать нюанс: если при продаже недвижимости в ипотеке после передачи задатка, но до заключения ДКП с продавцом что-либо случится, вернуть вложенные средства будет проблематично (чаще проблема решается через суд).

Продажа квартиры с закрытием во время сделки

В этом случае в качестве получателя задатка выступает кредитная организация. Сделка осуществляется продавцом с оформлением банковских депозитарных ячеек. К процедуре рекомендуется привлечь профессионального риелтора. Выполняется она в пять этапов:

Получение согласия кредитора на продажу залога и определение величины долга.

Размещение покупателем денежных средств в депозитарные ячейки (в одну — остаток задолженности продавца, в другую — оставшуюся сумму стоимости недвижимости).

Составление договора и регистрация в Росреестре (после переоформления прав собственности деньги из первой ячейки перечисляются банку и залоговое обязательство переходит к покупателю).

Выдача закладной и выписки из ЕГРН.

Получение продавцом остатка средств за жилплощадь.

Наиболее распространенный альтернативный способ, который предпочитают те, кто планирует продать квартиру в ипотеке и купить другую. Во время двойной сделки банк выступает гарантом безопасности, а это значит, что все стороны защищены.

Продажа недвижимости вместе с ипотечным долгом

Эта схема продажи недвижимости в ипотеке встречается реже, чем предыдущие и подходит для покупателей, которые не имеют полной суммы для покупки жилья и планируют оформление займа. Суть способа заключается в том, что вместе с объектом переходят и обязательства прежнего заемщика по ипотечному кредиту. Условия кредитования сохраняются. Пошаговая инструкция по проведению процедуры выглядит следующим образом:

Извещение кредитора путем написания заявления о намерении продажи.

Поиск покупателей, готовых купить квартиру с ипотекой и внести первоначальный взнос не менее, чем остаток не выплаченного кредита.

Составление и нотариальное заверение договора задатка с указанием банка, где в дальнейшем будет выполнено кредитование.

Внесение новым заемщиком первоначального взноса для оплаты остатка ипотечной задолженности продавца.

Снятие обременения с объекта Росреестре.

Передача собранного пакета документов в банк.

Подписание договора купли-продажи, регистрация пава собственности и выплата продавцу оставшейся суммы.

Достоинствами данной схемы продажи квартиры через ипотеку является минимальный риск при заключении сделки, поскольку в ней принимает участие кредитор. Кроме того, у покупателя есть возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной. Дополнительно новый заемщик может воспользоваться государственной помощью и использовать для погашения займа положенные ему субсидии. Узнать о полагающейся господдержке можно на сайте Госуслуг или связавшись с кредитным менеджером банковской организации.

Переуступка права требования долга по ипотеке

Способ предполагает переоформление ипотечного договора на покупателя с переходом права собственности на недвижимость. Такая практика часто применяется при разводе супругов, купивших совместно жилье, или при перепродаже жилплощади родственнику, будь то мама, отец или брат. Перекредитование осуществляется в рамках одной банковской организации. Это позволяет не проводить оценку и не собирать повторно документы, так как вся необходимая документация уже имеется у кредитора.

При продаже квартиры по переуступке в ипотеку у покупателя должна быть денежная сумма, равная стоимости жилья за вычетом остатка задолженности по кредиту. Важно понимать, что банк тщательно оценивает нового заемщика, поэтому при несоответствии требованиям может отказать в предоставлении займа. При положительном решении заключается договор цессии и купли-продажи.

Список документов

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

отчет об оценке объекта.

Покупатель предоставляет полную документацию с декларацией о доходах, справкой о трудоустройстве, составе семьи, наличии открытых кредитных договоров только в том случае, если планируется переоформление недвижимости вместе с ипотечным долгом.

При необходимости банк может запросить перечень дополнительных документов для продажи, например, при оформлении семейной, сельской или дальневосточной ипотеки, а также если покупателю полагаются социальные выплаты от государства. Поэтому рекомендуется заранее уточнить подробный список у кредитного менеджера.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

описание продаваемой недвижимости;

наличие обременения и порядок его снятия;

условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке от застройщика (готовой или в рамках ДДУ) или во «вторичке», комнаты, дачи, дома или его половины с землей, находящихся в ипотеке, можно запросить у кредитного менеджера.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.

Налог с продажи квартиры в ипотеке

Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:

налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.

Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:

налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.

При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.

Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.

Риски для покупателя

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке. Квартиру , купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку . Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку , залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить? Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека . Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Квартиру, приобретённую в ипотеку, можно продать, вне зависимости от того, сколько платежей по кредиту вы внесли. Узнайте, какие есть способы продажи ипотечного жилья, как найти покупателя, как банк относится к таким сделкам.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. После совершения сделки купли-продажи в Росреестре можно получить свидетельство о праве собственности. Однако в документе есть отметка о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Это обременение накладывает ряд ограничений на правовые действия, сделки с квартирой. Без согласия банка (залогодержателя) её нельзя продать, подарить или обменять. Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре запрет на оформление прописки. Все ограничения действуют до тех пор, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.

На практике не возникает проблем, чтобы получить согласие банка на продажу — если долг по ипотеке полностью гасит покупатель или ипотеку переоформляют на другое лицо.

Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры

Собственник может пожелать продать ипотечное жильё, если:

больше нет потребности именно в этой квартире — например, нужно переехать в другой город или появилась необходимость в более просторном жилье;

возникли финансовые затруднения, нет возможности обслуживать кредит;

в другом банке условия по ипотеке выгоднее;

по любым другим субъективным причинам.

Как банк относится к таким сделкам

Квартира, заложенная по ипотечному договору, может быть продана только с согласия залогодержателя, если другое не прописано в договоре об ипотеке. Иначе сделка может быть оспорена, а недвижимость — перейти в собственность залогового кредитора.

Как финансовые учреждения относятся к сделкам купли-продажи ипотечного жилья? Банк заинтересован в том, чтобы заём был полностью погашен. Кто конкретно оплатит кредит — не имеет принципиального значения. Поэтому, если клиент желает передать свои долговые обязательства другому лицу, банк не будет препятствовать.

Главное, чтобы были в наличии все документы, а покупатель соответствовал требованиям банка, если берёт или переоформляет ипотеку.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Есть несколько способов продать ипотечную квартиру:

Досрочное погашение ипотеки;

Продажа с погашением по ходу сделки;

Продажа квартиры вместе с долгом;

Продажа ипотечного жилья банком.

Досрочное погашение ипотеки

Можно продать квартиру без согласия кредитора, если досрочно погасить всю задолженность по ипотеке. Это целесообразно, если остаток долга незначительный или у продавца есть свободные деньги. Если нет денег на полное погашение, он может запросить задаток у покупателя.

Что нужно сделать собственнику, чтобы продать квартиру с полным досрочным погашением:

Найти покупателя, который готов внести задаток;

Заключить предварительный договор купли-продажи;

Получить задаток и погасить остаток задолженности;

Взять в банке справку о полном погашении долга;

Снять обременение через МФЦ;

Продать квартиру без ипотеки по договору купли-продажи.

В чём преимущества и недостатки такого способа продажи:

Не обязательно получать разрешение банка на сделку.

Нужно найти покупателя, который готов внести весь остаток задолженности по ипотеке.

Важно: задаток, кроме того, что это первый платёж по сделке, является обеспечением выполнения обязательств сторон. Если продавец вдруг передумает заключать основной договор купли-продажи после внесения задатка, он будет обязан вернуть эту сумму покупателю в двойном размере.

Если передумает покупатель, задаток ему не вернут (п. 2 ст. 381 ГК).

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Этот вариант продажи ипотечной квартиры похож на предыдущий способ, только всё происходит с участием кредитора.

Продавец получает согласие кредитора на продажу;

Сотрудник банка представляет справку о сумме долга по ипотеке;

Покупатель вносит деньги на 2 депозитарные ячейки: для банка — остаток долга по ипотеке, для продавца — остаток стоимости залоговой недвижимости;

Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Далее продавец получает залоговое обязательство, кредитор — денежные средства из первой ячейки, новый собственник — закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец в последнюю очередь забирает деньги из своей ячейки.

Одна из самых безопасных сделок — полностью под контролем банка. Следовательно, у покупателя больше доверия к сделке.

Покупатель должен иметь всю сумму для покупки квартиры. Банк может устанавливать свои условия относительно сроков, даты проведения сделки и т. д.

Переоформление ипотеки на покупателя

Третий способ продажи — переоформить ипотеку на покупателя. Вариант для тех, у кого нет наличных денег, чтобы погасить задолженность и снять обременение. Долг просто переходит от одного заёмщика к другому.

Продавец находит покупателя, который согласен купить залоговую квартиру в ипотеку;

В банке переоформляют ипотечный кредит;

Остаток задолженности по ипотечному займу переходит новому собственнику.

Легко найти покупателя, потому что многие выбирают покупать квартиру в кредит, а не за наличные.

Для нового собственника большая переплата по ипотечному кредиту.

Не нужно иметь деньги, чтобы досрочно погасить кредит.

Банк откажет в новой ипотеке, если покупатель не пройдёт по внутренним требованиям.

Не нужно снимать обременение.

Важно: покупатель должен отвечать всем требованиям, которые банк предъявляет к заёмщикам. Кредитор проверит кредитную историю, может запросить подтверждение доходов, другие документы.

Сделку полностью ведёт банк

Залоговый кредитор может самостоятельно реализовать ипотечную квартиру по решению суда, если заёмщик допускает просрочки. Тогда квартиру выставляют на онлайн-торги. Полученные от реализации деньги идут на погашение ипотечного долга, пеней, штрафов, судебных издержек. Если деньги ещё остаются, их переводят должнику.

Лучше не допускать такого развития событий. Квартиры на торгах продают по ценам ниже рыночных, поэтому собственник может ничего не получить или останется должен банку.

Если у вас финансовые трудности, вы не можете платить в срок по графику платежей, договоритесь с банком о рефинансировании ипотеки и платите меньшую сумму в месяц.

Если всё-таки решили продать квартиру, сначала рассмотрите разные варианты, чтобы выбрать наиболее выгодный. Получить подробную консультацию по данному вопросу можно в ближайшем офисе банка.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С одной стороны, продавать ипотечную недвижимость менее выгодно, чем жильё без обременения. Чтобы мотивировать покупателя заключить сделку, квартиру продают с дисконтом до 20-30% от рыночной стоимости.

С другой стороны, продавец не несёт рисков, связанных с мошенничеством, недобросовестностью покупателя. Сделка может проходить под контролем банка.

Продавцу достаточно найти покупателя, предложить ему рассмотреть условия ипотеки и доступные ипотечные программы в Альфа-Банке.

Вы можете узнать больше о продаже и покупке ипотечного жилья через Альфа⁠-⁠Банк:

Как продать ипотечную квартиру ? Вы купили квартиру в ипотеку , но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке . … При развитии программ господдержки со льготными ставками на новостройки , возможностью использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена.

Как продать
ипотечную квартиру

Собственник может продать квартиру, купленную в ипотеку,
на любом этапе погашения задолженности.

В статье разберём, как продать залоговую недвижимость
и какие нюансы есть у таких сделок.

Как продать ипотечную квартиру

Собственник может продать квартиру, купленную в ипотеку, на любом этапе погашения задолженности. В статье разберём, как продать залоговую недвижимость и какие нюансы есть у таких сделок.

Особенность продажи жилья, купленного в кредит

При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после полной выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа).

Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится в собственности заёмщика. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать жильё, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку.

Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечную квартиру?

1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность по ипотечному кредитному договору, а также получите информацию о процессе снятия обременения.

2. Выберите способ продажи квартиры.

3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.

4. Получите одобрение банка для проведения сделки.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить детям доли в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский (семейный) капитал использовался:

— на уплату первоначального взноса
— на погашение задолженности по кредитному договору

Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи понадобится согласие органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки и определят, не нарушает ли она интересы детей.

Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский (семейный) капитал, читайте в статье.

Способы продать квартиру, находящуюся в залоге

Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных сценария:

— продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения
— погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
— продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту
— реализация квартиры банком

Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для этого средства в размере остатка задолженности.

Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя. В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности)
Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.

2. Погасите ипотечный кредит досрочно
Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).

3. Получите закладную у банка, если она оформлялась
Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.

4. Снимите обременение с жилья
Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.

5. Заключите договор купли-продажи
Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель.

6. Зарегистрируйте переход права собственности
Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для регистрации сделки обратитесь в МФЦ.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

В процессе продажи залоговой недвижимости обязательно участвует банк, так как необходимо его согласие на продажу квартиры с дальнейшим погашением долга.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Получите согласие банка на продажу заложенного жилья.

2. Найдите потенциального покупателя

3. Получите в банке выписку об остатке суммы выплат по ипотеке и предоставьте её покупателю.

4. Составьте договор купли-продажи. Подробно укажите в договоре все условия проведения сделки, сроки продажи залогового имущества.

5. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере стоимости жилья на 2 аккредитива:
— сумма задолженности по кредитным обязательствам
— остаток средств за квартиру собственнику

Перечислить деньги можно и другим способом. Подробнее о том, как безопасно осуществить передачу денежных средств, читайте в статье.

6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит средства для погашения остатка по ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

7. Получите остаток средств за проданную квартиру.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности по ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость. Преимущество такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке. Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной организации, а значит не сможет оформить кредит на себя.

Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:

1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите одобрение кредитора.

2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе с задолженностью.

3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности. Перечень нужных документов уточните у кредитной организации. Как правило, это:
— паспорт покупателя
— документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк с согласия покупателя запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно
— документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка об остатке средств

4. Оформите сделку между банком и покупателем.

5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотечному жилью.

6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.

Реализация квартиры банком

Банк может продать квартиру, если у заёмщика числится большая задолженность по кредиту. Если просрочка по выплатам небольшая, попробуйте договориться с банком об отсрочке для выплаты долга, например, оформите ипотечные каникулы, или продайте жильё своими силами.

Кредитор может продать жильё только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на специализированных площадках. Сумма за продажу квартиры идёт на оплату:
— судебных издержек
— услуг по организации торгов
— остатка задолженности по ипотечному кредитному договору

Если после всех выплат остаются свободные средства, банк передаёт их клиенту-заёмщику, поэтому такой способ продажи рассматривают только в крайнем случае.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет. Отсчёт срока владения начинается с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Если при уплате такого налога вы воспользуетесь имущественным вычетом, это уменьшит сумму налога. Размер такого вычета может составить до 1 млн рублей.

Продажа ипотечного жилья не всегда выгодна продавцу, однако обстоятельства иногда вынуждают принимать решения быстро. Внимательно изучите нюансы разных сценариев продажи обременённой квартиры, чтобы выбрать наиболее подходящий для вас вариант.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

« Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры , находящейся в ипотеке , не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости.