Как продать квартиру в новостройке не заплатив налоги

Блог компании "Центрофинанс" — интернет-журнал событий, информирование о разных событиях, интервью, помощь в оформлении займа и много другой полезной информации — заходи и читай!

Как продать квартиру в новостройке не заплатив налоги

Юрист рассказал, когда дольщики смогут быстрее продать жилье без налога — Недвижимость РИА Новости, 28.12.2021

Срок владения квартирой, приобретенной по договору долевого участия, по новому закону исчисляется с момента заключения соответствующего договора (ДДУ), поэтому. Недвижимость РИА Новости, 28.12.2021

МОСКВА, 12 ноя — РИА Недвижимость. Срок владения квартирой, приобретенной по договору долевого участия, по новому закону исчисляется с момента заключения соответствующего договора (ДДУ), поэтому для покупателей таких квартир сокращается период, когда им придется платить налог с продажи этой квартиры, рассказала РИА Недвижимость член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.В новой норме содержится следующая формулировка: «…в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве … минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором». Таким образом, законодатель увеличил юридически признаваемый срок владения объектом. Простыми словами, теперь туда засчитывается следующий период – с даты, когда дольщик полностью внес оплату по ДДУ, уточнила она.По общему правилу налог с продажи квартиры не взимается после пяти лет владения, а для дольщиков раньше он исчислялся с момента регистрации права собственности на квартиру, напомнила она.Но пока не совсем понятен момент, будут ли эти случаи распространяться на тех дольщиков, которые приобрели права на основании договора уступки (цессии), отметила она. Общее правило таково, что по цессии, лицу, приобретающему права, передается ровно тот же объем прав, что был и уступающего лица. «Видимо, эта ситуация еще будет разрешаться либо путем издания отдельных разъяснений ФНС, либо уже в рамах судебной практики», — предположила Спиридонова.

Платить налог не придется, если вы продали жильё в 2021 году и успеваете (или уже успели) купить новое до 30 апреля 2022 года. К этой дате нужно полностью рассчитаться за покупку и зарегистрировать имущество. … За две разных квартиры , проданные в конце 2022 года и в начале 2023 года, вы будете отчитываться в разные налоговые периоды, и вас могут освободить от необходимости декларировать обе. Это может быть не один, а несколько жилых объектов (например, доли в разных квартирах ). Главное, чтобы общая сумма дохода была меньше налогового вычета. Если сумма оказалась больше, декларировать доход придется.

Как продать квартиру и не платить налоги?

В прошлый раз мы рассказывали, как правильно заполнить декларацию и отчитаться о своих доходах в 2021 году. Но с 1 января 2022 года начали действовать очередные поправки в Налоговый кодекс РФ. Теперь при продаже жилья (квартиры, жилого или садового дома, комнаты, земельного участка или доли в таком имуществе) разрешили не платить налог 13 % на доходы физических лиц. Действуют новые правила не для всех и только при определенных условиях. Кого освободили от налоговых платежей?

Семьи с детьми

Речь идет о семьях с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (и усыновленными тоже). Исключение: студенты на очном обучении ‒ им может быть до 24 лет. Возраст детей рассчитывают на момент передачи права собственности покупателю. От подачи декларации освобождается любой собственник в пределах одной семьи ‒ не важно, родители это или один из детей, в чью пользу идет доход.

Ещё несколько требований:

• продаваемое жильё не должно стоить дороже 50 млн рублей (по кадастру);
• новую недвижимость нужно купить в этом же году или до 30 апреля следующего года;
• новая собственность должна превышать проданную по квадратным метрам или кадастровой стоимости;
• семья не должна владеть другим жилым имуществом общей площадью более 50 % приобретаемого.

Кстати, поправка действует и для уже проданной в прошлом году собственности. Платить налог не придется, если вы продали жильё в 2021 году и успеваете (или уже успели) купить новое до 30 апреля 2022 года. К этой дате нужно полностью рассчитаться за покупку и зарегистрировать имущество.

Владельцев недорогого жилья Налоговый кодекс обязывает россиян, которые владели жильём менее 3 лет (если оно единственное) или менее 5 лет (при наличии другого жилого имущества), при продаже до конца этого срока платить налог на полученный доход ‒ разницу сумм при покупке и продаже.

Собственников такой недвижимости освободили от подачи декларации 3-НДФЛ, если они имеют право на имущественный налоговый вычет. При этом он должен перекрывать полученный доход и быть не больше 1 млн рублей.

Обратите внимание:

Доход учитывается за один календарный год. За две разных квартиры, проданные в конце 2022 года и в начале 2023 года, вы будете отчитываться в разные налоговые периоды, и вас могут освободить от необходимости декларировать обе.

Это может быть не один, а несколько жилых объектов (например, доли в разных квартирах). Главное, чтобы общая сумма дохода была меньше налогового вычета. Если сумма оказалась больше, декларировать доход придется.

Эти же поправки касаются продажи гаража (или нескольких), только сумма налогового вычета здесь не должна превышать 250 тысяч рублей.

Маша решила продать свою квартиру , но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру . С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры , у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения. … Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги .

Не ждать пять лет: как не платить НДФЛ при продаже квартиры в только что сданной новостройке

Дольщикам, которые после ввода в эксплуатацию планируют продать квартиру в новостройке, но не хотят платить налог, ждать приходится довольно долго. Сначала пока строится дом, а затем еще пять лет с момента получения права собственности. Законодатели решили, что это перебор, и предложили интересную поправку в Налоговый кодекс. Какую именно и когда она заработает?

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.

• Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
• Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижается до 3 лет.

Главная проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.

• Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
• Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
• Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
• И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.

Таким образом для того, чтобы при продаже квартиры обойтись без налога, после заключения договора в новостройке вместо 5 лет придется ждать от 8 лет и более, а обладателям единственного жилья вместо 3 лет – не менее чем 6 лет.

Понятно, что чем на более позднем периоде возведения новостройки заключить ДДУ, тем срок ожидания нулевого НДФЛ будет меньше. Но и в этом случае он существенно превысит указанные в Налоговом кодексе 3 и 5 лет.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Изменить ситуацию может законопроект № 1022670-7, который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке. Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи. Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка. Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Если такая идея будет принята, в приведенном выше примере для безналоговой продажи квартиры во вчерашней новостройки с момента оформления права собственности придется подождать менее двух лет. А если жилье единственное, то продавать его без уплаты НДФЛ можно будет фактически сразу после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на новую квартиру.

Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре

В отличие от договоров купли-продажи, которые характерные для вторичного рынка недвижимости, на договоры долевого участия распространяются особые условия. По закону «Об участии в долевом строительстве», оплата происходит после регистрации ДДУ в Росреестре. Это сделано специально, чтобы исключить двойные продажи. Однако под «после» могут пониматься разные вещи.

• В тех новостройках, что продаются по новым правилам (а таких пока менее 50%), средства дольщиков зачисляются на счета-эскроу, где хранятся до окончания строительства дома. Идея поэтапаного пополнения счетов-эскроу хоть обсуждается, но пока не принята. По ныне действующим правилам вся сумма целиком должна быть переведена на счет-эскроу одномоментно, в течение нескольких дней после регистрации договора. То же самое касается и ситуации, если используется ипотечный кредит.
• Для новостроек, которые продолжают строиться по старым правилам (в них деньги дольщиков зачисляются не на счета-эскроу, а на расчетный счет застройщика), ситуации могут быть разными. Например, застройщик может дать рассрочку (обычно – до ввода новостройки в эксплуатацию). Тогда деньги дольщик вносит частями и полностью расплатится за ДДУ ближе к завершению строительства.

Чтобы уравнять две этих группы дольщиков, за точку отсчета и решили принять дату полной оплаты сделки в новостройке.

Когда новые правила начнут действовать

В последнее время полезные законодательные инициативы принимаются достаточно быстро. Законопроект № 1022670-7, которым в Налоговый кодекс предлагается внести поправки, касающиеся в том числе и новых правил определения минимального срока владения будущим жильем в новостройках, поступил в Госдуму 17 сентября 2020 года. Месяц отводится на обсуждение и замечания по проекту, после чего начнутся следующие процедурные шаги. При благоприятном раскладе они займут не более месяца, поэтому, возможно, нововведение станет законом уже в нынешнем году.

Через два месяца квартиру продал за ту же сумму. Дом на момент продажи не был достроен и не был сдан. Считаюсь ли я собственником квартиры , которой еще нет официально? (Сейчас дом построен, сдан, и ему присвоен другой кадастровый номер). Должен ли я подавать декларацию по форме 3-НДФЛ? Должен ли я заплатить налог , потому что квартира была в собственности меньше трех лет? fiphoto/Depositphotos. Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко: Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры , а не права собственности на нее.

Законные способы не платить налог с продажи квартиры

Минимальный срок владения — время, по истечении которого человек может не платить налог с продажи жилья. Минимальный срок может быть 3 года или 5 лет — зависит от условий приобретения недвижимости.

Срок владения считают со дня регистрации. Под исключение попадают новостройки. С 2019 года минимальный срок владения квартиры в новостройке отсчитывают с даты подписания договора долевого участия (ДУ) или договора переуступки права требования.
Пример

В январе 2019 года Наташа подписала договор ДУ. Через год дом сдали, и Наташа стала собственницей квартиры. Для нее минимальный срок владения отсчитывают с января 2019.

При каких условиях минимальный срок владения — 3 года

Жилье получили по наследству или в подарок. Если получили квартиру в наследство по закону или завещанию, владели жильем 3 года, а потом продали — налог платить не нужно.

То же правило распространяется на недвижимость, которую получили по договору дарения. Но при одном условии — квартиру подарил близкий родственник или член семьи (супруг/а, родители, дети, бабушки и дедушки, братья и сестры). Дяди и тети не входят в перечень близких родственников.
Пример

В феврале 2020 года девушка унаследовала квартиру умершей бабушки. В июне 2022 внучка продала квартиру за 3 млн ₽. После смерти бабушка прошло 2 года 4 месяца, поэтому внучке нужно подать декларацию о доходах и уплатить налог. Сумма налога составляет:

3 000 000 ×13% = 390 000 ₽.

Если бы внучка продала квартиру позже февраля 2023 года, платить налог бы не пришлось.
Жилье перешло в собственность по приватизации. Например, в январе 2019 года Олег приватизировал квартиру, а июне 2022 — продал. С момента приватизации прошло больше 3 лет, поэтому закон освобождает продавца от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

Жилье получили по договору ренты. Например, Марина заключила с пожилым соседом договор пожизненного содержания с иждивением. Ежемесячно она платила мужчине ренту. Через год сосед умер, а его квартира перешла в собственность Марины. Если она продаст квартиру через 3 года, может не платить налог.

Проданная квартира — единственное жилье. При этом не учитывают жилье, приобретенное в собственность в течение 90 календарных дней до сделки.
Пример

В апреле 2022 года Гузель купила вторую квартиру, а спустя месяц продала первую. На момент продажи у девушки фактически было две квартиры, но налог ей платить не нужно. Квартира, приобретенная за 90 дней до продажи, не учитывается.
Аналогичное правило распространяется на недвижимость супругов. Например, в мае семья купила квартиру, оформив собственность на мужа. А в июле продала первую квартиру, которая была собственностью жены. Даже если жена владела квартирой меньше 3 лет — налог платить не нужно.
Важно! Во всех остальных ситуациях действует пятилетний срок.

В каких ситуациях можно не платить налог

Бывает, что минимальный срок владения не истек, а жилье надо продать. По закону бывший собственник обязан уплатить налог. Но иногда сумму можно снизить или вообще не платить. Разберем возможные варианты на примерах.

Цена продажи ниже или равна цене покупки

Считается, если вы приобрели квартиру и в течение 3-5 лет продали ее дороже, то получили доход. С него нужно уплатить 13% НДФЛ. При этом способ приобретения значения не имеет. Например, получили квартиру по наследству, а через год продали за 3 млн ₽ — ваш доход составляет 3 млн. Или купили квартиру за 4 млн ₽, а продали за 6 млн — ваш доход составляет 2 млн ₽.

Но если продать квартиру по цене покупки или дешевле, то и дохода не будет, поэтому налог платить не придется.
Пример

Иван купил квартиру в новостройке за 5 млн ₽. Через месяц мужчина понял, что его не устраивает район — нет автостоянки, детской площадки, а до ближайшего магазина нужно ехать на транспорте. Спустя три месяца Иван продал квартиру за те же 5 млн ₽ — налог платить не нужно.

Семья с детьми покупает квартиру большей площади

С 2021 года семей с детьми освободили от уплаты налога, если доход от проданного жилья потратили на покупку квартиры побольше. Чтобы получить льготу, нужно соответствовать условиям.

• В семье двое или больше несовершеннолетних детей. Для детей-студентов очного обучения возраст продлили до 23 лет. Усыновленных детей также учитывают.
• Новое жилье приобрели в год продажи старой квартиры или до 30 апреля следующего года.
• Площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость — больше прежней.
• На момент продажи ни у кого из членов семьи нет другого жилья, площадь которого в совокупности превышает 50% площади приобретенного жилья.
• Кадастровая стоимость жилья не более 50 млн ₽.

Муж с женой купили однокомнатную квартиру. Через три года у супругов родились двое детей, поэтому квартиру решили поменять на большую. Если супруги продадут однушку и до 30 апреля следующего года купят квартиру побольше или подороже — налог платить не нужно.

Как снизить сумму налога

Использовать вычет в 1 млн ₽

Если продаете квартиру раньше минимального срока, можете применить налоговый вычет в 1 млн ₽. При подаче декларации подтверждающих документов подавать не нужно.
Важно! Воспользоваться налоговой льготой может только плательщик НДФЛ.
Пример

Иван получил в наследство комнату в коммуналке. Через год молодой человек продал недвижимость за 1 млн ₽. Иван платит НДФЛ с зарплаты, поэтому может воспользоваться налоговым вычетом. Так как его доход равен размеру вычета — налог с продажи платить не придется.
Имущественный вычет в 1 млн ₽ можно использовать раз в году. Если в течение года вы продали несколько квартир, вычет можно применить к одной из них или вычесть из общей суммы дохода.
Пример

В 2021 году родители подарили Анне квартиру и дом в деревне. Через год девушка продала дом за 3 млн ₽ и квартиру за 2 млн ₽. Анна — плательщица НДФЛ, поэтому воспользовалась имущественным вычетом:

(3 000 000 + 2 000 000 — 1 000 000) × 13% = 520 000 ₽ — сумма НДФЛ.
Если квартира находится в долевой собственности у нескольких человек, при продаже каждый собственник может воспользоваться вычетом.
Пример

Три сестры получили в наследство от родителей дом в деревне — по 1/3 доли дома на каждую. Через год сестры продали дом за 3,6 млн ₽.

Рассчитаем сумму налога для сестер.

3 600 000 ÷ 3 = 1 200 000 ₽ — доход каждой сестры от продажи дома.

(1 200 000 — 1 000 000) × 13% = 26 000 ₽ — уплатят налог с продажи дома.

Уменьшить сумму дохода на сумму расходов

Вариант подойдет, если остались подтверждающие документы от покупки квартиры. Например, в 2019 году Егор купил квартиру за 3 млн ₽, а в 2022 продал ее за 3,8 млн.

В 2023 году Егор должен подать декларацию о доходах и приложить документы, подтверждающие расходы: договор купли-продажи, выписку с банковского счета. Тогда сумму налога исчислят с разницы:

(3 800 000 — 3 000 000) × 13% = 104 000 ₽ — НДФЛ с продажи квартиры.
Важно! Если приобрели квартиру после 1 января 2016 года, продажная стоимость не может быть ниже 70% ее кадастровой стоимости. Правило ввели для борьбы с продавцами, которые в договоре купли-продажи указывают фиктивную низкую стоимость жилья, чтобы уйти от налогов.
Пример

Кадастровая стоимость квартиры — 8 млн ₽, а по документам Илья продал недвижимость за 5 млн. Налоговики применяют кадастровую стоимость, чтобы исчислить минимально разрешенную сумму продажи:

8 000 000 × 70% = 5 600 000 ₽ — минимально допустимая цена продажи. С этой суммы Илья и должен уплатить налог.

Уменьшить сумму дохода на сумму расходов бывшего собственника

Право распространяется на жилье, полученное по наследству или в дар от близкого родственника. Принцип действия, как в предыдущей ситуации: налог платят с разницы между суммами продажи и покупки квартиры.
Пример

Тамара купила квартиру за 4 млн ₽, а через год умерла. Квартира по наследству перешла к дочери, которая продала недвижимость за те же 4 млн ₽.

Фактически дочь получила квартиру бесплатно, но представила в ФНС документы, подтверждающие расходы матери — закон разрешает вычесть расходы собственника, дарителя или наследодателя. Поэтому дочери не придется платить налог с продажи.

Уменьшить доход одного супруга на расходы другого

Все нажитое в браке считается общим, в том числе и расходы. Этим правилом можно воспользоваться, чтобы уменьшить сумму налога.

Например, супруги развелись, и в результате раздела имущества квартира досталась жене, которая решила ее продать. Она может уменьшить доход от продажи на затраты мужа.
Пример

Супруги купили квартиру за 7 млн ₽ и оформили ее на мужа. После развода квартира досталась жене, и она продала ее за 10 млн ₽. Если минимальный пятилетний срок владения не истек, жене нужно уплатить налог. Но сумму НДФЛ можно снизить за счет расходов бывшего мужа.

10 000 000 × 13% = 1 300 000 ₽ — сумма налога со всей суммы дохода;

(10 000 000 — 7 000 000) × 13% = 390 000 ₽ — сумма налога с учетом расходов супруга.
Важно! В течение 3-5 лет храните документы на покупку и продажу недвижимости. Копии договоров, чеков, квитанций нужно предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Продать новостройку без налогов в этом случае не получится. Для договора переуступки не существует такого понятия как срок давности, поскольку в этом случае осуществляется продажа не имущества, а имущественного права, а это — разные вещи. В данном случае налог рассчитывается на разницу между ценой покупки и ценой продажи квартиры . … Продав квартиру в 2020 году, подать налоговую декларацию и, соответственно, заплатить налог нужно в 2021 году. Минимальный срок владения в данном случае уже будет считаться по новым правилам — либо с даты полной оплаты по ДДУ или же по договору переуступки права собственности.