Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Переуступка прав на квартиру в новостройке — чем опасна, список документов, пошаговая инструкция, как продать недвижимость

Как продать квартиру в новостройке по договору цессии, рекомендации и пошаговые инструкции

Если у человека есть финансовые возможности, то он старается приобрести квартиру в новом доме. Однако в жизни бывают всякие ситуации, и может возникнуть потребность продать квартиру в новостройке ещё до сдачи дома в эксплуатацию.

Например, вызывает нарекание состояния жилья или же просто хочется заработать (на стадии сдачи дома недвижимость резко повышается в цене).

Большинство квартир в новых домах приобретается на условиях договора долевого участия в возведении жилья. И последующая перепродажа квартиры здесь имеет свои особенности. О них мы и расскажем в предлагаемой статье.

Можно ли продать квартиру ДДУ в новостройке по переуступке прав

Вид сделки зависит от того, на какой стадии возведения находится новый дом. Если он ещё не сдан в эксплуатацию и покупателю не вручён акт приёма-передачи, то подписать стандартный договор купли-продажи не получится.

Как вариант, некоторые избирают схему с предварительным договором. Тогда основная сделка будет заключена после окончательной готовности новостроек.

В этом случае продать квартиру в новостройке быстро легче всего, путём передачи будущему покупателю за определённую плату своих прав по долевому участию. Фактически происходит изменение в составе участников соглашения о долевом строительстве. И здесь существует несколько нюансов, о которых мы расскажем ниже.

Продать квартиру в новостройке после подписания акта приёма-передачи можно легко на основании стандартного соглашения по купле-продаже, применяемого по отношению к другим объектам недвижимости. Естественно, что перед его оформлением продавец должен будет зарегистрировать на себя все права собственника.

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Прежде, чем пойти на данный шаг, следует ознакомиться с соглашением с застройщиком. Вполне возможно, что там будут оговорены определённые условия передачи прав. Они могут касаться как процедурных моментов (наличие согласия от строителей или способ уведомления относительно передачи прав), так и финансовых моментов.

Поэтому перед тем, как продать квартиру в новостройке по договору долевого участия следует урегулировать с застройщиком все спорные вопросы в части оплаты. Как правило, переуступить можно права на жилье, которое полностью оплачено. В противном случае дополнительное финансовое бремя ляжет на нового покупателя.

Есть ещё один момент. Часто посредством долевого участия приобретается квартира, которое будет предметом ипотеке. Тогда продажа жилья или передача прав на него возможны только с согласия банковского учреждения.

О переуступке прав следует письменно известить застройщика. В противном случае строительная компания может исполнить свои обязательства и передать квартиру первоначальной стороне договора.

Переуступка прав: порядок действий

Разумеется, прежде всего, необходимо найти потенциального покупателя на жилье. Для этого можно самому разместить объявление на различных площадках или обратится в любое понравившееся агентство недвижимости.

Параллельно следует заручиться согласием застройщика или банка (в зависимости от содержания договора на долевое участие или кредитной сделки).

Дальше следует заняться подготовкой всех документов, направленных на переуступку. В частности, договор на переуступку можно заверить как у нотариуса, так и составить в простом письменном виде. В нём важно оговорить объем передаваемых прав, а также стоимость, по которой проходит уступка.

После подписания соглашения рекомендуется составить акт приёма-передачи документов. В их число входит основной договор на долевое участие, доказательства оплаты за переданное право требования, согласие от застройщика или банка.

Когда сделка заключена, новый покупатель должен уведомить застройщика о переходе к нему прав. Для этого можно как прийти к нему в офис лично, так и отправить извещение почтой и обязательно с описью вложения.

Дальше уже новому покупателю стоит ждать окончания строительства и оформления всех документов от застройщика, включая и доказательства передачи недвижимости. После этого черёд придёт регистрации права собственности на новую жилплощадь.

Возможные риски при оформлении сделок

Если прорабатывается вариант, как продать квартиру в новостройке по переуступке прав, то следует учесть и наличие возможных осложнений.

В первую очередь для «продавца» важно детально изучить не только соглашение на постройку, но и законодательство относительно самого механизма долевого участия. Ведь вполне возможно, что там могут быть и свои подводные камни.

Покупатель рискует тем, что продавец не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком в части оплаты. И если все платежи были внесены, но с просрочкой по некоторым из них, то есть риск нести дополнительные расходы в виде пени за нарушившего обязательства продавца.

Наконец, новому покупателю нельзя сбрасывать со счетов и добросовестность застройщика. Ведь не исключено, что сроки сдачи дома будут отложены на неопределённый период.

На что следует обратить внимание

Как мы убедились, сейчас существуют разные юридические схемы, благодаря которым можно продать квартиру в новостройке. Выбор оптимального варианта зависит от целого ряда факторов.

В их число входит:

1. Степень готовности дома.
2. Условия, изначально заложенные в договоре на долевое участие.
3. Степень оплаты за квартиру.

Как бы там ни было, особое внимание нужно уделить правильности составления всех документов.

В частности, в договоре на переуступку нужно не только подробно отразить информацию об объекте недвижимости, но и относительно объёма передаваемых на него прав. Только так можно быть уверенным в юридической чистоте заключаемой сделки.

Также может пригодиться и помощь юриста, в силах которого провести сопровождение всей сделки от начала и до конца.

Все квартиры Квартиры в новостройке Квартиры во вторичке. Программа лояльности. Вступайте в клуб и получайте бонусы и скидки. … По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться. На что обратить внимание?

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Стоимость жилья на рынке недвижимости постоянно растет. Поэтому многие ищут возможность сэкономить и приобрести квартиру на более выгодных условиях. Для этого можно приобрести объект в доме, который еще не достроили. Стоимость жилья получается значительно бюджетнее, но часто оно все раскуплено. Выходом становится оформление переуступки права на квартиру в новостройке. Достаточно составить соответствующий документ с учетом важных нюансов.

Особенности переуступки недвижимости

Переуступка квартиры в новостройке означает совершение сделки, в ходе которой продавец передает право требования недвижимости покупателю. Процесс называется цессией. Все нюансы этой процедуры регламентируются на законодательном уровне.

Договор переуступки права на квартиру – это документ, который оформляется при сделке. Но нужно понимать, что передается не сам объект. Ведь жилье достраивается, по бумагам его еще не существует. Поэтому передается право его требовать.

Продажа подобным способом возможна только на стадии возведения дома. Согласно законодательным нормам, тот, кто выступает участником долевого строительства, может уступить свое право требования, как только будет оплачена сделка или долг переведен на покупателя.

Преимуществом подобной сделки является возможность приобрести недвижимость по бюджетной стоимости. Если продавцу нужно реализовать объект срочно, можно получить дополнительную скидку. Некоторые специально вкладываются в жилье на этапе строительства. Когда дом сдается в эксплуатацию, цена на квартиры увеличивается. В результате, жилище продается по большей стоимости, нежели приобреталось. Но для покупателя это останется выгодной сделкой. Ведь так стоимость все равно будет ниже, нежели при обычной купле-продаже объекта в новостройке или вторичке.

Как продать квартиру по переуступке: нюансы сделки

Процедура состоит из нескольких этапов. К каждому из них необходимо тщательно подготовиться, чтобы сделка была грамотной и прошла быстро.

Сбор документов

При переуступке права требования на квартиру стороны должны предоставить следующие бумаги:

• Оригинал ДДУ.
• Согласие от застройщика. Оно необходимо, так как подобный пункт может быть указан в оригинале договора о покупке недвижимости. При отсутствии согласования, строительная компания может подать иск, и сделка будет признана недействительной. Разрешение от застройщика предоставляется обязательно в письменном виде. При отсутствии соответствующего пункта в ДДУ, строительной фирме отправляют уведомление о планируемой сделке.
• Справка, подтверждающая отсутствие долга перед СК. Получают ее у застройщика. Выдается, когда стоимость квартиры полностью выплачена. Если недвижимость не выкуплена, представитель строительной компании участвует в сделке. Покупатель берет на себя обязательство выплатить оставшуюся часть долга.
• Согласие от супруга. Предоставляется в письменном виде или устно при личной встрече. Потребуется, если договор ДДУ заключался, когда владелец недвижимости состоял в законном браке. Это касается и покупателя права требования.

Важно, что все предоставляемые согласия должны быть заверены у нотариуса. Могут потребоваться и другие документы. Точный перечень зависит от нюансов сделки.

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке

Документ составляется в нескольких экземплярах для каждого участника процесса. Договор содержит всю информацию, связанную с недвижимостью, покупателем и продавцом. Необходимо указать дату составления соглашения и место. Для обеих сторон прописывают личные данные, включая адреса, информацию из паспорта. Указываются характеристики квартиры. Проверить объект недвижимости можно через ЕГРН. Онлайн-сервис позволяет узнать основную информацию о жилище быстро.

Отдельно прописывают информацию, связанную со стоимостью. Необходимо четко пояснить, какую сумму должен заплатить покупатель. Также указывается, как будет проходить оплата, реквизиты счета, куда поступят деньги и прочее.

Прописывают, какие документы стороны должны предоставить друг другу, и в какой срок. Договор переуступки квартиры предполагает наличие информации об обязанностях и правах покупателя и продавца. Важно учесть все нюансы и отразить их на бумаге во избежание спорных ситуаций в дальнейшем. В завершении ставятся подписи сторон.

Переуступка при покупке квартиры значит, что покупатель может при помощи договора продублировать обязанности застройщика перед собственником. Для этого в заключаемом документе необходимо прописать данную информацию, чтобы новый владелец мог обезопасить свои права. В случае срывов сроков сдачи застройки, можно будет добиться выплаты неустойки.

Отмечалось, что договор заключается в нескольких экземплярах. Помимо покупателя и продавца, он предоставляется также застройщику, Росреестру. Если в сделке участвует ипотечное жилье, то экземпляр полагается и банку. Скачать и ознакомиться с образцом договора можно здесь.

Регистрация договора

Продать квартиру по переуступке значит обязательная ее регистрация в Росреестре. Необходимо предварительно собрать пакет бумаг. В их число входит договор ДДУ, соглашение о передаче права требования. Потребуется квитанция, подтверждающая проведение оплаты пошлины. Дополнительно прилагают паспорта обеих сторон сделки, согласия от других участников, имеющих отношение к процессу. К ним относятся супруги, застройщик. Потребуются именно оригиналы бумаг, в не копии. После передачи документации сотруднику Росреестра, он выдает расписку, где отражены все предоставленные документы. Процедура регистрации занимает около 10 суток.

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой

Ипотечный заем не является препятствием для заключения сделки. Но процесс дополняется некоторыми важными нюансами. Продавцу часто сложно найти того, кто купит недвижимость на таких условиях. Ведь при приобретении квартиры по переуступке в ипотеку риски для покупателя возрастают. Процесс является более сложным и длительным.

Особенности оформления

Продажа ипотечной квартиры по переуступке должна проходить с соблюдением определенных условий:

• Обязателен первый взнос, составляющий, как правило, около 15% от общей суммы.
• В пакете документов обязательно наличие справки о доходах. Покупатель должен доказать свою платежеспособность, чтобы банк одобрил сделку.
• Продавец должен приложить бумагу, доказывающую, что выплатил все обязательства перед застройщиком согласно договору.
• Покупатель должен полностью соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым к заемщикам.

Сначала залогом становится право требования на недвижимость. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, в залоговую категорию переходит сама квартира.

Порядок заключения сделки с ипотечным жильем

1. Начинают с выбора банка. Необходимо подать заявку на ипотеку по переуступке ДДУ. Не все кредитные организации готовы одобрять и вести подобные сделки. Поэтому сначала нужно найти подходящий банк.
2. Затем собирают и предоставляют необходимые бумаги. Нужно получить одобрение финансовой организации. После положительного ответа, покупатель может приступать к поиску подходящего объекта. Ему также сообщают одобренную сумму ипотеки. Как правило, на поиски банк предоставляет 90 суток.
3. Когда недвижимость найдена, банк проверяет объект, застройщика и продавца. Если кредитная организация одобряет сделку, заключается договор. Важно получить разрешение от банка в письменном виде. Его прикладывают к документам на переуступку.
4. После заключения сделки и регистрации в Росреестре, продавец получает деньги от банка, а покупатель становится заемщиком.

Что значит купить квартиру по переуступке: получение жилья

Отмечалось, что подобное соглашение связано с правом требования, а не самим объектом. Покупатель получает жилье, как только здание вводится в эксплуатацию. И только тогда становится владельцем квартиры. На этом этапе владельцу выдаются все бумаги, связанные с жилищем, включая его кадастровый паспорт. Именно тогда можно обращаться в Росреестр для регистрации объекта.

Если в переуступке участвует ипотечное жилье, то после введения его в эксплуатацию собственник заказывает оценку квартиры в компании, одобренной банком. Затем готовит документы, чтобы зарегистрировать собственность в качестве залоговой. Дополнительно потребуется застраховать объект.

Покупка квартиры по переуступке: риски покупателя и продавца

Процедура несет в себе определенные сложности, которые необходимо учитывать перед заключением договора. Одним из главных минусов сделки является то, что покупатель получает не само жилье, а лишь право его требовать. Застройщик может затянуть сроки возведения и сдачи дома, что чревато дополнительными трудностями.

Оформление квартиры по переуступке означает следующие риски:

• При невнимательном изучении документов, покупатель может пропустить долги, которые продавец не оплатил перед застройщиком. Просрочки лягут на нового владельца;
• Неправильная регистрация сделки в Росреестре или отсутствие ее вовсе повышает риск двойной продажи недвижимости;
• Возможное банкротство застройщика приведет к заморозке строительства на несколько лет. Компенсация, которую сможет получить владелец, меньше рыночной стоимости жилья.

Есть и другие подводные камни переуступки квартиры в новостройке. Так, при участии ипотеки, процесс будет длительным. Особенно, если банк не одобрит сделку и придется искать новую кредитную организацию.

Если право требования принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, дополнительно предоставляется согласия от органов опеки. В оформлении сделки будет участвовать представитель ребенка.

Процесс переуступки усложняется, если недвижимость приобреталась с участием маткапитала. Необходимо в договоре отразить информацию, что при оформлении права собственности несовершеннолетние смогут получить свои законные доли.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке стоит, если хочется заключить выгодную сделку и получить жилье по бюджетной стоимости. Но важно учитывать некоторые моменты, чтобы вместо недвижимости не получить массу проблем. Среди них:

На самом деле никакой сложности в процессе переуступки квартиры в новостройке нет. Если физическое лицо приобретает квартиру на этапе застройки, то он заключает с застройщиком договор долевого участия — ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004). До момента сдачи дома и ввода новостройки в эксплуатацию ДДУ будет подтверждать право владения строящейся квартирой . … Если дольщик подписал акт, то продать квартиру по переуступке он уже не сможет — его право требования к застройщику завершает свое действие. Он становится фактическим владельцем, и все операции с недвижимостью нужно проводить по договору купли- продажи .

Каким образом можно продать жилье по переуступке прав и как сделать это с квартирой в строящемся доме?

В последнее время на рынке недвижимости наблюдается активный рост строительства жилого фонда, который привел к появлению нового типа инвестирования – приобретение квартир на начальных этапах строительства.

Дальнейшая продажа таких объектов возможна не только по обычному договору ,но и с оформлением переуступки прав требования.

Что значит это понятие?

По системе переуступки прав собственности возможно продать квартиру только до тех пор, пока дом официально не сдан в эксплуатацию. Фактически, в этом случае предметом отчуждения становится не сам объект недвижимости, который еще юридически не существует, а право владения им.

. В нем отражены те нормы и требования, которые предъявляются к инвесторам, а также описываются их права и обязанности. описывает условия проведения процедуры переуступки прав.
• Статья 389 ГК РФ описывает нюансы и особенности сделки. содержит информацию об ответственности инвестора, переуступающего свое право требования другим гражданам.

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

1. Дольщики приобретают долевое право собственности на объект недвижимости до завершения строительства дома.
2. Переуступить права можно исключительно в том объеме, который определен за владельцем по ДДУ.

Официальное название соглашения по переуступке – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

В возведенном доме

По переуступке прав можно продать квартиру и в уже построенном доме, то есть в новостройке, так как пока действует договор долевого участия жилье не считается сданным в эксплуатацию. До тех пор, пока не составлен передаточный акт – перепродавать права на объект недвижимости в соответствии с условиями ДДУ возможно неограниченное количество раз.

При долевом участии

Если до введения здания в эксплуатацию дольщик пожелает продать свое право собственности – фактически заключенный ранее ДДУ не будет лишен юридической силы, поменяется только Ф. И. О. будущего владельца жилья.

В строящемся жилье

Покупатели недвижимости в строящемся доме по договору ДДУ сознательно рискуют ради приобретения выгоды в будущем. Но по мере возведения этажей риск становится все меньше, а цена квартир растет, поэтому перепродав жилой объект на одном из завершающих этапов стройки инвестор может получить ощутимую выгоду.

В ипотеку

Множество кредитных организаций одобряет покупку по договору переуступки прав собственности, несмотря на возможные риски – если заемщик перестанет вносить платежи, а строительная компания обанкротится – банк понесет колоссальные убытки, так как привычного для ипотечных сделок залога в этом случае еще не существует в действительности.

Покупка квартиры по переуступке прав собственности с привлечением банка значительно снижает риски для цедента, так как кредитная организация одобрит заем только в случае абсолютной уверенности в благонадежности строительной компании.

Выгодна ли такая сделка?

Продажа прав собственности на жилье – один из способов заработка на разнице цен. В некоторых случаях данный способ используется также для того, чтобы перенаправить инвестиции в другой проект.

Инвестирование в квартиру на стадии котлована позволяет приобрести жилье дешевле на 30-35% от его окончательной стоимости, поэтому продажа по переуступка выгодна, когда дом уже полностью отстроен.

Как ее правильно осуществить?

Необходимо затребовать:

1. Учредительные документы застройщика.
2. Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
3. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
4. Финансовая отчетность за несколько последних месяцев.
5. Разрешение на ведение строительных работ.
6. Проект на строительство конкретного объекта.
7. Проектная декларация.

Уведомить застройщика

После проверки документов необходимо оповестить строительную компанию о намерении переуступить право требования третьему лицу. Иначе сделка может быть оспорена. Для этого следует лично посетить офис компании и написать заявление на имя руководства.

Получить согласие

В ответ на поданное заявление застройщик должен дать письменное согласие на совершение сделки. Сделка чаще всего имеет возмездную основу и строительная компания запрашивает около 5% от указанной в договоре суммы. Сумма компенсации вносится на расчетный счет строительной компании.

Взять справку об отсутствии долга

Следующий этап – получение справки об отсутствии задолженностей перед застройщиком. Должны быть указаны сведения о том, что все расчеты между дольщиком и компанией произведены в полном объеме.

Получить согласие супруга

Если квартира была приобретена в браке – необходимо оформить нотариально заверенное согласия супруга/супруги на совершение сделки по переуступке прав.

У банка

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств – дольщик обязан получить согласие банка на проведение сделки. Данный документ кредитная организация выдаст только после того, как сумма долга по кредиту будет погашена.

Получить выписку из ЕГРН

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, все данные о продавце и имеющихся обременениях можно получить, сделав запрос в ЕГРН.

Алгоритм оформления цессии

1. Определяется текущая рыночная стоимость квартиры.
2. Осуществляется поиск покупателя.
3. Когда покупатель найден – происходит демонстрация квартиры, в том случае если она уже отстроена и просмотр возможен.
4. Изучение покупателем предоставленных продавцом документов.
5. Стороны должны достичь согласия по основным условиям сделки.
6. Оформить и подписать договор уступки прав требования.
7. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Документы

• Договор долевого участия.
• Платежные документы, подтверждающие факт окончательных расчетов с застройщиком. Для подтверждения информации покупатель вправе затребовать у строительной компании Акт сверки платежей.
• Согласие банка (при необходимости).
• Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги.
• Согласие застройщика.

Заключение договора

Должны быть следующие разделы:

1. Реквизиты сторон, т.е. персональные данные дольщика и Ф. И. О. представителя компании-застройщика.
2. Если квартира была приобретена с использованием заемных средств – банк выступит третьей стороной договора.
3. Согласие строительной компании.
4. Порядок расчетов.
5. Гарантия продавца на то, что на объект недвижимости не наложено обременение.
6. Дата подписания договора.
7. Подписи.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по переуступке прав
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по переуступке прав

Регистрация

Для того чтобы исключить множественную перепродажу объекта недвижимости договор регистрируется в Росреестре, а данные о новом владельце вносятся в ЕГРН.

Необходимо предоставить:

• Паспорта участников сделки (оригиналы).
• Справку, подтверждающую отсутствие обременений.
• Оформленный договор переуступки.
• Согласие кредитной организации.
• Изначальный договор долевого участия.

Налогообложение

Согласно НК РФ физическое лицо, продавшее объект недвижимости, который находился в его владении менее 5 лет, обязан выплатить подоходный налог в размере 13%. Ранее существующая схема уклонения от налогов, при которой право требования продавалось на стадии окончания строительства была пресечена государством.

Размер подоходного налога

• Для резидентов РФ он составляет 13%.
• Для граждан других государств – 30%.

Налогооблагаемая база – разница между ценой приобретения квартиры по ДДУ и ее продажной стоимостью на момент совершения сделки.

Налог можно уменьшить:

1. Воспользовавшись налоговым вычетом.
2. Снизив размер получаемой прибыли.

Можно ли продать жилье с долгом?

Согласно статье 11 ФЗ № 214 оформление цессии допускается только после уплаты дольщиком указанной в договоре суммы или одновременно с переводом долга на нового владельца.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод может быть осуществлен только по соглашению заинтересованных лиц :

1. должника;
2. будущего владельца;
3. кредитора.

Возможно ли применение маткапитала?

Так как предметом сделки являются права по ДДУ – Пенсионный Фонд одобряет сделки по переуступке прав с использованием материнского капитала.

Переуступка квартиры – процедура имеющая ряд особенностей и подводных камней. Чтобы минимизировать риски покупателю необходимо тщательно проверять документы или привлечь для этой цели специалиста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как проходит процедура переуступки прав собственности на квартиру ? Какие возможны риски при покупке квартиры по переуступке прав собственности, плюсы и минусы процедуры. … Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли. Плюсы и минусы. Преимущества перехода права требования на квартиру : Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж . Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше.