Как продать квартиру в новостройке после подписания акта приема передачи

Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке: порядок действий, необходимые документы, налоги. Изменившиеся жизненные обстоятельства (необходимость в

Продажа квартиры до регистрации права собственности

Добрый день, подскажите плжт, так как от всех слышим разное. А как по закону.

У нас есть квартира в новостройке, которую сейчас выставили на продажу.

1. Акт с застройщиком подписан

2. Ключи получены

3. Собственность не оформлена

Для продажи нам обязательно идти и оформлять собственность или возможна продажа по договору купли- продажи до/без оформления собственности (право продажи площади на основе договора с застройщиком и подписанного акта)

Здравствуйте, вам лучше сейчас до конца оформить право собственности, зарегистрировав его в Росреестре, через МФЦ и т.д. Вы также можете попробовать сразу на основании данных документов продать квартиру, но регистрация будет происходить дольше по времени, т.к. сначала зарегистрируют ваше право собственности, а уже потом право собственности покупателя.

То есть другими словами без регистрации права собственности продать невозможно. Верно?

1) Если у Вас у Вас уже подписан Акт приема-передачи, то заключить Договор уступки прав на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ) Вы уже не можете.

Ст.17 ФЗ №214 Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2) Право собственности возникает с момента регистрации, до регистрации Вами права собственности продать квартиру Вы также не можете. Продать квартиру Вы сможете после регистрации права собственности

Ст. 219 Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Ст. 131 ГК. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации

Ст. 549 ГК По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Ст. 549 ГК По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

3) Вы можете заключить Предварительный Договор купли-продажи, но потом Вам все равно нужно регистрировать право собственности, заключать основной договор, регистрировать переход права собственности. И мало кто из покупателей пойдет на заключение такого договора, т.к. у Вас еще нет права собственности.

Как влияет подписание акта приема — передачи квартиры на переуступку прав требования? Сама сделка переуступки подразумевает, что объект еще не зарегистрирован, документально он еще не существует. До момента подписания акта приема — передачи договор между застройщиком и покупателем (дольщиком) можно переуступить. Как только акт приема — передачи подписан , автоматически, с юридической точки зрения, застройщик и покупатель (дольщик) признают создание этого объекта. Остается единственная возможность продать квартиру как объект недвижимости. Продать объект недвижимости, который уже существует можно только при наличии документов подтверждающих право собственности.

Как продать квартиру в новостройке?

Изменившиеся жизненные обстоятельства (необходимость в расширении жилья, в финансовых средствах) часто побуждают граждан продавать свою недостроенную квартиру. Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке: порядок действий, необходимые документы, а также условия продажи, необходимые для освобождения от уплаты налога.

Основные сведения

Продать новострой намного проще, чем вторичное жилье – процедура по проведению сделки максимально упрощена. У такой квартиры отсутствует юридическая история, нет необходимости готовить и изучать объемный пакет документации по недвижимости. У человека имеются только права требования на объект в строящемся многоквартирном здании.

Даже если здание достроено и уже эксплуатируется, до составления акта приема-передачи дольщик вправе продать объект по переуступке права требования.

Права требования у человека отсутствуют, если он поставил подпись в акте приема-передачи, однако права собственности на жилье еще не зарегистрировал. В такой ситуации оформить сделку купли-продажи можно исключительно по предварительному соглашению.

Часто покупатели отказываются идти на этот шаг, поэтому обычно новые квартиры продаются до составления акта приема-передачи по переуступленному договору или после регистрации прав собственности по стандартной сделке покупки-продажи.

Дольщик имеет возможность передать права требования на жилье любому лицу, решение застройщика при этом непринципиально (если в договоре ДДУ с ним не прописаны другие условия). Но если дольщик еще не оплатил жилье, то разрешение застройщика требуется. Помимо прав, покупателю переводится долг за жилье.

Порядок действий при переуступке прав

Необходимо выполнить следующие действия:

• определиться со стоимостью жилья;
• разместить рекламу о продаже – можно воспользоваться интернетом или обратиться в отдел продаж застройщика, оплатив услугу по содействию в проведении сделки;
• показать потенциальному покупателю жилье, если дом уже достроен (желательно убрать строительный мусор, позаботиться о достаточном освещении помещений);
• определить порядок расчетов;
• составить переуступленный договор и зарегистрировать его через Росреестр.

При установлении стоимости необходимо отталкиваться от той цены, которую определил застройщик. В зависимости от обстоятельств можно уменьшить или увеличить стоимость на 10-40% от первоначальной.

К договору ДДУ, договору переуступки прав и платежкам при обращении в Росреестр прикладываются следующие документы:

• заявление на регистрацию – от обоих участников сделки;
• разрешение от застройщика;
• разрешение кредитора на уступку прав, если жилье оформлялось в ипотеку;
• нотариальное разрешение мужа/жены на проведение сделки, если жилье находится в совместной супружеской собственности;
• разрешение от сотрудников органов опеки, если в сделке участвует ребенок;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Что касается расчетов, то на первичном рынке они проводятся между покупателем и застройщиком, поэтому квартира оплачивается безналичным путем. Именно застройщик ответственен за порядок проведения расчетов. Юридическое лицо выставляет счет, и покупатель на основе него переводит денежные средства согласно условиям соглашения.

После проведения сделки покупатель с застройщиком без участия продавца подпишет акт приема-передачи жилья. Если в дальнейшем у покупателя возникнут проблемы с приемкой квартиры, то решать он их будет с застройщиком самостоятельно, не обращаясь к покупателю.

Как продать квартиру и не платить налог

В переуступленном договоре прописывается сумма, за которую продавец уступает данные права другому лицу. Сумма влияет на размер налога с продажи жилья в новостройке.

Необходимость оплатить налог появляется, если человек получил доход от разницы между приобретением и продажей жилья. 13% с этой разницы продавец перечисляет в налоговую.

Без налога продать квартиру можно только в том случае, если сумма переуступки прав приравнивается к сумме, за которую продавец приобрел жилье у застройщика. Тогда налогооблагаемая база нулевая.

Несмотря на налоговые обязательства, люди часто вкладывают деньги в новостройки на начальных этапах строительства. Практика показывает, что после завершения строительных работ стоимость жилого объекта повышается примерно на 40% еще до сдачи здания в эксплуатацию. Для некоторых такой доход – более надежный и прибыльный, чем банковские вклады и другие способы. Продажа до завершения строительства предотвращает лишние расходы и траты времени на процедуру получения жилья и регистрации прав собственности.

Когда рекомендуется продавать жилье в новостройке

Стоимость зависит от стадии готовности дома. На начальных этапах строительных работ цена жилого объекта минимальная, после сдачи здания в эксплуатацию – максимальная.

Также влияние оказывает и сезонность. Сентябрь-декабрь и февраль-май – периоды повышения спроса. В другие сезоны спрос уменьшается, что снижает и стоимость жилья. Если необходимости в срочной продаже жилья нет, рекомендуется продавать его в сезоны повышенного спроса.

Есть и другие факторы, обуславливающие рост или падение цен на недвижимость – проблемы в финансовой или строительной областях как в целом по стране, так и в конкретном регионе, изменения курсов валют. Перед проведением сделки необходимо изучить все обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

Особенности и нюансы

К рискам покупателя относятся следующие:

• вероятность долгостроя из-за банкротства компании-застройщика, риск лишиться вложенных в объект средств;
• несоблюдение застройщиком строительных норм, в результате чего дом нельзя сдать в эксплуатацию;
• несоответствие итогового качества жилья заявленному.

Некоторые продавцы решаются продажу жилья из-за сомнений в том, что строительство будет завершено успешно.

В то же время договор переуступки прав может быть аннулирован через суд. Основания для отмены действия документа следующие:

• текст договора противоречит законодательству РФ;
• в момент подписания сделки на покупателя оказывалось давление или он не мог осознавать юридические последствия своих действий (по причине заболевания, воздействия препаратов);
• переуступленный договор не был зарегистрирован в уполномоченных органах;
• застройщика не проинформировали об оформлении договора, сделка была проведена без его разрешения, когда оно требовалось.

Если суд пойдет покупателю навстречу, то продавец вновь получит права требования, а истцу будут перечислены денежные средства, уплаченные им по договору. В результате при банкротстве застройщика, при несдаче дома в эксплуатацию решать все эти проблемы потребуется уже продавцу.

Заключение

Продажа новостройки обычно осуществляется через переуступку прав требования без зарегистрированных прав собственности. Расчеты за квартиру проводятся в безналичном порядке между покупателем и компанией. Составленный договор переуступки прав подлежит регистрации. Если продавец не получил прибыли за счет разницы между стоимостью приобретения и продажи объекта, то платить налог 13% ему не нужно.

Бывает, что люди покупают квартиру в новостройке , но хотят продать её, не дожидаясь окончания строительства. Это возможно, но в этом случае продавать будут не квартиру (её пока физически нет), а права на неё. … Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке . Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ. … Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма — передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем). … Что еще стоит проверить до подписания соглашения? Проверьте застройщика.

Переуступка квартиры после подписания акта приема-передачи

Переуступка прав требования – это сделка, при которой права и обязанности перед застройщиком переходят от лица, заключившего договор с застройщиком, к новому лицу. Хотелось бы подчеркнуть, что при переуступке прав вы не становитесь полноправным владельцем квартиры. Вы приобретаете право требовать от застройщика выполнение условий по договору, право требовать квартиру после окончания строительства. Проведение сделки возможно практически на всех этапах строительства в независимости от готовности дома. С юридической точки зрения, переуступка квартиры на другое физическое или юридическое лицо (покупателю) возможна по 214ФЗ или по договору ЖСК. В чем существенная разница?

В чем разница переуступки на физическое или юридическое лицо?

Сама схема переуступки по 214-ФЗ более понятна, договор переуступки прав требования по договору долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, без которой он считается недействительным. Общая практика показывает, что денежные средства закладываются в сейфовую ячейку и изымаются продавцом в тот момент, когда предъявляется документ подтверждающий регистрацию перехода права требования на нового покупателя. По договору ЖСК эта процедура происходит несколько иначе. Договор переуступки прав требований нигде не регистрируется. Так же как и при ДДУ застройщик сам подготавливает дополнительное соглашение переуступки к договору. Если застройщик является достаточно популярной и надёжной компанией, риск в этой процедуре минимальный, но все-таки зарегистрированный договор даёт больше гарантий. Хочу заметить, что не один из банков в настоящее время не кредитует переуступку квартиры по договору ЖСК. Это связано тем, что банки просто технически не могут прокредитовать перевыкуп пая. Хотя, при вступлении в ЖСК сама кредитная схема существует, и ряд банков предлагает данные ипотечные кредиты. Как правило, практически все застройщики предусматривают обязательное согласие на переуступку права требования по квартире. Тарифы застройщика за согласование сделки обычно составляют от 20 000 рублей до 2% от стоимости договора. Часто застройщик пользуются этим фактором, чтобы оградить себя от продажи квартир по договору переуступки. Нужно понимать, что застройщик не заинтересован в том, чтобы его дольщики перепродавали квартиры. Почему? Если кто-то приобретает этот объект, значит, застройщик теряет дополнительное финансирование.

Ипотека на покупку квартиры по переуступке

В данный момент очень сложно получить ипотечный кредит на квартиру по переуступке. В принципе, кредитуют подобные сделки в Петербурге буквально несколько банков. Кредитовать они будут переуступку только в том случае, если данный строительный объект был ранее аккредитован банком. Мы активно сотрудничаем с банками — партнерами в развитии кредитных программ и уже можем предложить варианты кредитования переуступки по 214 ФЗ. Схема эта более чем рабочая и процентная ставка не будет отличаться от ставки кредитования на рынке строящегося жилья.

Как влияет подписание акта приема-передачи квартиры на переуступку прав требования?

Вернемся к главной теме нашего вопроса. Как влияет подписание акта приема-передачи квартиры на переуступку прав требования? Сама сделка переуступки подразумевает, что объект еще не зарегистрирован, документально он еще не существует. До момента подписания акта приема-передачи договор между застройщиком и покупателем (дольщиком) можно переуступить. Как только акт приема — передачи подписан, автоматически, с юридической точки зрения, застройщик и покупатель (дольщик) признают создание этого объекта. Остается единственная возможность продать квартиру как объект недвижимости. Продать объект недвижимости, который уже существует можно только при наличии документов подтверждающих право собственности. Как результат, на этапе подписания акта приема — передачи до получения права собственности, объект не возможно не переуступить, не продать. Все, что можно сделать в этой ситуации, это заключить предварительный договор купли-продажи, но при этом стоит понимать, что право собственности будет оформлено на первого владельца, а потом только на вас.

Я хочу продать свою квартиру в новостройке . Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось. Ответ … Почему именно до подписания Акта приема — передачи , а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту ), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему. Если же дольщик уже принял квартиру по Акту , но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет.