Как продать новостройку без уплаты налога в 2021 году

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход – заплатите 13 процентов налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.

Когда можно не платить налог с продажи квартиры

До 4 мая россияне должны подать декларацию о доходах за 2021 год. Речь идет в том числе о доходах, полученных с продажи недвижимости, если та находилась в собственности меньше установленного законом срока. Об этом сообщается на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).

«В связи с тем что 30 апреля 2022 года является выходным днем, представить декларацию о доходах, полученных в 2021 году, необходимо до 4 мая 2022 года. Сделать это можно в налоговой инспекции по месту своего учета или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг», — отметили в ФНС.

Отчитаться о доходах необходимо, если в 2021 году россиянин, например, продал недвижимость, которая была в его собственности меньше минимального срока владения, получил дорогие подарки не от близких родственников, выиграл в лотерею, сдавал имущество в аренду или получал доход от зарубежных источников. Самозанятые при этом не представляют декларации и не обязаны отчитываться о них в рамках декларационной кампании. Оплатить НДФЛ, исчисленный в декларации, необходимо до 15 июля 2022 года.

Подробнее об оплате налога с продажи квартиры читайте в нашем материале Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ

Когда можно продать жилье без уплаты налога

Налоговым кодексом установлены два разных срока владения недвижимостью — три года и пять лет, — по истечении которых платить налог при продаже и подавать декларацию не нужно. Какой именно срок применяется в том или ином конкретном случае, зависит от того, как была получена недвижимость.

Трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ:

• наследство. Трехлетний срок владения применяется к недвижимости, которая была получена по наследству. Сам срок считается со дня смерти наследодателя;
• подарок от близкого родственника. Продать квартиру или другую недвижимость без уплаты налога через три года можно, если она досталась в подарок от близкого родственника;
• приватизированная квартира. Трехлетний срок владения применяется к приватизированной недвижимости. Срок владения начинается с даты подписания договора передачи квартиры в собственность;
• недвижимость, полученная по договору ренты. В данном случае тоже не нужно платить налог с продажи, если полученная квартира по договору ренты была в собственности не менее трех лет;
• единственное жилье. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 1 января 2016 года, сокращен до трех лет при условии, что это единственное жилье.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры или дома, необходимо, чтобы они находились в собственности не менее пяти лет. В противном случае нужно будет заплатить НДФЛ.

Полностью освобождаются от налога с продажи квартир семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Они смогут не платить налог с доходов от проданного с 1 января жилья, если деньги были потрачены на улучшение жилищных условий.

Наталья Водолагина, партнер юридической фирмы «Вестсайд»:

— Для налоговых резидентов РФ предусмотрено освобождение от уплаты НДФЛ при продаже жилья в случае владения им более пяти лет. В некоторых случаях этот срок сокращается до трех лет, например, если жилье было получено по наследству, по договору ренты, в результате приватизации. Сейчас появилось дополнительное нововведение: семьи с двумя и более детьми будут освобождаться от НДФЛ при продаже жилья для покупки взамен более просторного жилья. При этом данная норма распространяется на проданное жилье в 2021 году, а новое жилье может быть куплено или оплачено до 30 апреля следующего года.

Дом сдали в июне 2021 года . Значит, уже в марте 2022 года квартиру можно продать за 4,2 млн рублей без уплаты НДФЛ. Раньше пришлось бы ждать до 2026 года . Если жилье единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет . Ну и что? 12.02.21. Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ. В чем была проблема с доплатой за метры. … Если продавали новостройку в 2019 или 2020 году и уже заплатили НДФЛ с суммы превышения доходов над расходами, можно вернуть его из бюджета или зачесть в счет других платежей. Проверьте, как считается срок владения новостройкой по новым правилам: Вспомните, когда вы внесли полную стоимость по ДДУ.

Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.

Подзаголовки статьи:

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартир:

1. Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
2. Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
3. Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
4. Приватизировали квартиру — 3 года.
5. Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.

Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Минимальный срок владения до и после 2020 года

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

• вы продали единственное жилье;
• купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Кто платит налог?

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

• по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
• по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
• по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Какие необходимы документы

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

• копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
• акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
• платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
• договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Пример 1: налог с продажи квартиры в 2021 году с трехлетним сроком владения. Беспалов получил по наследству квартиру в мае 2018 года и в декабре 2021 решил ее продать . Для недвижимости, которая получена в порядке наследования, после 01.01.2017 года действует трехлетний минимальный срок владения. Три года истекают в мае 2021 года . Это значит, что доход от продажи в декабре 2021 года освобождается от НДФЛ. Налог с продажи недвижимости в собственности не менее 5 лет в 2021 году . Пятилетний минимальный срок владения имуществом для всего остального имущества, которое не попадает в трехлетнее ограничение. Причем этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля.

Как продать квартиру и не платить налоги?

В прошлый раз мы рассказывали, как правильно заполнить декларацию и отчитаться о своих доходах в 2021 году. Но с 1 января 2022 года начали действовать очередные поправки в Налоговый кодекс РФ. Теперь при продаже жилья (квартиры, жилого или садового дома, комнаты, земельного участка или доли в таком имуществе) разрешили не платить налог 13 % на доходы физических лиц. Действуют новые правила не для всех и только при определенных условиях. Кого освободили от налоговых платежей?

Семьи с детьми

Речь идет о семьях с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (и усыновленными тоже). Исключение: студенты на очном обучении ‒ им может быть до 24 лет. Возраст детей рассчитывают на момент передачи права собственности покупателю. От подачи декларации освобождается любой собственник в пределах одной семьи ‒ не важно, родители это или один из детей, в чью пользу идет доход.

Ещё несколько требований:

• продаваемое жильё не должно стоить дороже 50 млн рублей (по кадастру);
• новую недвижимость нужно купить в этом же году или до 30 апреля следующего года;
• новая собственность должна превышать проданную по квадратным метрам или кадастровой стоимости;
• семья не должна владеть другим жилым имуществом общей площадью более 50 % приобретаемого.

Кстати, поправка действует и для уже проданной в прошлом году собственности. Платить налог не придется, если вы продали жильё в 2021 году и успеваете (или уже успели) купить новое до 30 апреля 2022 года. К этой дате нужно полностью рассчитаться за покупку и зарегистрировать имущество.

Владельцев недорогого жилья Налоговый кодекс обязывает россиян, которые владели жильём менее 3 лет (если оно единственное) или менее 5 лет (при наличии другого жилого имущества), при продаже до конца этого срока платить налог на полученный доход ‒ разницу сумм при покупке и продаже.

Собственников такой недвижимости освободили от подачи декларации 3-НДФЛ, если они имеют право на имущественный налоговый вычет. При этом он должен перекрывать полученный доход и быть не больше 1 млн рублей.

Обратите внимание:

Доход учитывается за один календарный год. За две разных квартиры, проданные в конце 2022 года и в начале 2023 года, вы будете отчитываться в разные налоговые периоды, и вас могут освободить от необходимости декларировать обе.

Это может быть не один, а несколько жилых объектов (например, доли в разных квартирах). Главное, чтобы общая сумма дохода была меньше налогового вычета. Если сумма оказалась больше, декларировать доход придется.

Эти же поправки касаются продажи гаража (или нескольких), только сумма налогового вычета здесь не должна превышать 250 тысяч рублей.

Средняя цена квартиры в московских новостройках . 20 672 000 руб +5.87%. Прямой эфир. … Продать квартиру или другую недвижимость без уплаты налога через три года можно, если она досталась в подарок от близкого родственника; приватизированная квартира. Трехлетний срок владения применяется к приватизированной недвижимости. Срок владения начинается с даты подписания договора передачи квартиры в собственность … При этом данная норма распространяется на проданное жилье в 2021 году , а новое жилье может быть куплено или оплачено до 30 апреля следующего года . Читайте также. Налоговый вычет в 2022 году : что нужно знать при покупке квартиры.