Как продавать квартиру в новостройке по переуступке или

Как продавать квартиру в новостройке по переуступке или Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так. IP: 85.174.200.145 BROWSER: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.3; Win64; x64)

Рассказываем, как выгодно продать квартиру по переуступке в строящемся доме

Рынок недвижимости предполагает возможность купли-продажи объектов не только в завершенном виде, но и на стадии строительства. Перепродажа квартир до ввода дома в эксплуатацию может быть осуществлена с помощью переуступки. Такой вид торговли популярный как среди риелторов, так и среди законных владельцев недвижимости. Итак, как же продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Переуступка как вид перепродажи

• цессионарий – покупатель, который приобретает права на квартиру в процессе строительства.Переуступка или цессия представляет собой процесс передачи первоначальным инвестором своего права на получение оговоренной квартиры после ввода дома в эксплуатацию за определенную плату. В продаже такого типа принимают участие две стороны:
• цедент – продавец, который уступает свои права на недвижимость;

Такой вид перепродажи происходит следующим образом: цедент (изначально являющийся покупателем) вкладывает средства в строительство недвижимости на ее начальных этапах и заключает соответствующий договор с застройщиком, после чего за определенную стоимость получает право на квартиру после ввода данного дома в эксплуатацию. По мере построения стоимость недвижимости увеличивается в цене. В этом случае дольщик может пойти двумя путями:

• не дожидаться завершения строительства дома, а сразу же перепродать недостроенную квартиру, которая уже выросла в цене.• после ведения дома в эксплуатацию оформить право собственности и продать квартиру с отделкой на рынке недвижимости;

Так как первый вариант может забрать много времени, он подойдет не каждому дольщику. Второй вариант более практичный, но имеет один важный нюанс: недостроенную недвижимость перепродавать нельзя, но можно переуступить. В итоге обе стороны остаются довольными: владелец избавляется от квартиры, не дожидаясь окончания достройки, а покупатель получает недвижимость за мизерную цену.

Преимущества и недостатки переуступки

• владелец сможет перепродать права на недвижимость в короткие сроки, так как спрос на дешевые квартиры (хоть и недостроенные) довольно высокий.Переуступка квартиры, как и продажа любого типа недвижимости, имеет свои преимущества и недостатки. Среди положительных моментов можно выделить следующие:
• покупатель сэкономит, так как стоимость квартиры по переуступке гораздо ниже, чем достроенной квартиры на рынке недвижимости;
• возможность купить квартиру с хорошей планировкой, видом и на популярном этаже, которой уже нет в продаже у самого застройщика, так как их раскупают очень быстро;

Существуют и минусы. Одной из причин продажи недостроенного жилья может являться недобросовестность застройщика, которая позже выразится в приостановлении строительства или даже в полной заморозке проекта. Кроме того, продавец не несет никакой ответственности за строительство жилья и точное выполнение плана перед новым покупателем.

Особенности процесса продажи квартиры по переуступке

• оформление инвестиционного договора.Процесс продажи недвижимости по переуступке должен сопровождаться определенной схемой инвестирования. Существует три варианта:
• участие в ФФС (Фонд Финансирования Строительства);
• покупка облигаций застройщика;

Инвестирование квартир проводится через ФФС или с помощью покупок облигаций компании-застройщика. С января 2006 года оформление инвестиционного договора возможно только в случае продажи прав на недвижимость коммерческого и технического характера.

• если участие принимает кредитная организация – она тоже должна дать разрешение на переуступку.Во избежание ошибок во время продажи квартиры по переуступке прав необходимо обратить внимание на выполнение нижеперечисленных пунктов:
• владелец прав должен заплатить оговоренную сумму по долевому участию, после чего оформить проплату документом о зачете взаимных требований;
• застройщик должен дать разрешение на оформление переуступки;

Выполнение перечисленных пунктов свидетельствует о действенности договора и правильности его соблюдения.

Оформление договора продажи по переуступке

Сам процесс продажи недвижимости по переуступке предполагает выполнения некоторых действий, ускоряющих процесс оформления передачи прав и минимизирующих риск для покупателя. Лучше всего, если участниками договора о переуступке прав будут три стороны: продавец, покупатель и сам застройщик. Его участие станет гарантией добросовестности со стороны продавца и исключит любые претензии к нему со стороны покупателя.

Во время оформления договора цессионарий может получить от застройщика согласие на продажу недвижимости в письменном виде. В среднем, стоимость такого согласия составляет около 1-5 % от стоимости квартиры. Для перестраховки цедент может получить у застройщика справку о том, что обязательство по оплате с его стороны полностью выполнено.

Следующим шагом станет оформление договора переуступки права с учетом сроков, стоимости и гарантий. Сам договор необходимо обязательно заверить в нотариуса. В итоге данной сделки цедент выходит из договора с застройщиком, а его место занимает цессионарий, который официально становится обладателем права требования на квартиру, а после сдачи объекта – собственником жилья.

Во время того, как владелец предает покупателю права и обязанности по покупке данного объекта, он избегает штрафов, которые могли появиться из за аннулирования соглашения долевого участия. Кроме того, он еще и получает доход, продавая свои права на недостроенную недвижимость.

Продажа недвижимости в процессе постройки является выгодным способом получения дохода с простой схемой переоформления права. Если учитывать все нюансы того, как продать квартиру по переуступке в строящемся доме, можно свести к минимуму риски и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Таким образом цедент удачно продаст право требования, а цессионарий приобретет жилье с минимумом затрат.

Также читайте по этой же теме:

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.

Продажа квартиры в новостройке без налога. Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию. В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли- продажи квартиры . … Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Как продать строящуюся квартиру по переуступке?

Первичный рынок гораздо объемнее, чем может показаться на первый взгляд. Квартиру можно не только купить, но и переуступить. Сделки по переуступке проводятся со строящимися квартирами — в многоквартирных домах, еще не введенных в эксплуатацию. Продать квартиру по переуступке достаточно просто, важно соблюдать всего лишь несколько правил.

А чтобы застройщик не стал проблемой при продаже строящейся квартиры по переуступке и дал все необходимые разрешения для сделки, обращайтесь к юристу. Специалист рассмотрит ваш договор долевого строительства на предмет прав и обязанностей застройщика, поможет составить соглашение с покупателем и поспособствует скорейшей реализации квартиры по переуступке.

Что такое продажа по переуступке

Недвижимость на первичном рынке намного более привлекательна для покупателя. И дело даже не в техническом и эксплуатационном состоянии квартиры в новостройке. У строящейся квартиры нет предыдущих собственников, а, значит, у покупателя отпадает необходимость проверять историю прав собственности всех предыдущих владельцев.

Нет у строящейся квартиры и предыдущих пользователей и их прав пользования. Сама сделка проходит намного проще и для продавца жилья, и для его покупателя — им не нужно собирать множество документов, подтверждающих правовые отношения предыдущих собственников с квартирой.

Все квартиры в строящихся домах принадлежат своим будущим владельцам на правах требования. Продажа прав требования и называется переуступкой. Как это работает? На самом деле никакой сложности в процессе переуступки квартиры в новостройке нет. Если физическое лицо приобретает квартиру на этапе застройки, то он заключает с застройщиком договор долевого участия — ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004). До момента сдачи дома и ввода новостройки в эксплуатацию ДДУ будет подтверждать право владения строящейся квартирой.

Покупка строящегося жилья весьма выгодна, если покупатель уверен в застройщике — цены на такую недвижимость намного ниже стоимости “готовых” квартир. Причем цена растет пропорционально завершению строительства. Дешевле всего квартиры в строящемся доме будут стоить на начальных этапах. В новостройке, которая скоро достроится, цены на недвижимость будут приближены к окончательным.

В этом и состоит выгода переуступки. Граждане могут приобретать жилье в самом начале стройки, и если продажа квартиры приходится на заключительные этапы, то цена поднимается в разы. И это не всегда спекуляция — в процессе строительства (а дома строятся достаточно долго) продавец может много раз передумать и решить, например, что ему нужна квартира побольше, или же он вообще хочет жить в своем доме. Но учтите, переуступка в строящемся доме с завышением цены — это доход, а с любого дохода нужно платить налог на доходы физических лиц. Продать строящееся жилье по переуступке без налога получится только в одном случае — если цена реализации полностью соответствует цене изначальной покупки.

Как это выглядит с юридической точки зрения? До ввода в эксплуатацию многоквартирного дома гражданин, купивший жилье по договору долевого участия, владеет недвижимостью на правах требования. После сдачи дома все участники подписывают с застройщиком акты приема-передачи квартир. И только после подписания акта владельцу нужно оформлять право собственности.

Пока подпись физического лица (дольщика) не будет стоять под передаточным актом, продать квартиру можно только по договору переуступки (ст.11 214-ФЗ). То есть дольщик переуступает свои права требования другому физическому лицу, который также становится дольщиком. Застройщику даже не нужно проводить каких-то особых манипуляций при переуступке жилья в строящемся доме — можно просто убрать фамилию предыдущего дольщика и прописать инициалы нового.

Если дольщик подписал акт, то продать квартиру по переуступке он уже не сможет — его право требования к застройщику завершает свое действие. Он становится фактическим владельцем, и все операции с недвижимостью нужно проводить по договору купли-продажи.

Есть еще один вариант реализации квартиры до момента оформления прав собственности — сделка по предварительному договору купли-продажи. Такой способ возможен только в определенный момент — когда передаточный акт уже подписан, а права собственности еще не оформлены владельцем. Этот период считается самым юридически незащищенным, поэтому лучше избегать любых сделок до оформления собственнического права.

Как провести сделку по переуступке квартиры

Сделки по переуступке оформляются намного быстрее. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, то переуступку можно оформить за несколько дней. И хотя рынок переуступленной жилой недвижимости сейчас не столь популярен (для оформления сделки нужны наличные деньги, а далеко не у многих покупателей есть крупные суммы в свободном распоряжении), спрос на переуступку все равно стабилен. Это намного дешевле и оперативнее, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика.

При переуступке жилой недвижимости в строящемся доме важно правильно выбрать момент для сделки и установить корректную цену. Цена сделки напрямую зависит от момента продажи. Чем меньше времени остается до ввода дома в эксплуатацию, тем дороже будет стоить квартира.

Стоит учитывать и тот факт, что рынок недвижимости является сезонным — есть периоды, когда квартиры дорожают (конец лета, осень, весна), а есть месяцы, когда цены на жилье стабильно снижаются (зима). Продавцу стоит отслеживать текущий уровень цен и активность рынка, и организовывать сделку в общие периоды повышения стоимости — именно тогда переуступка жилья принесет наибольшую выгоду.

Оптимальным вариантом будет продажа за несколько месяцев до сдачи дома — на более ранних этапах не найдется много покупателей. Стройка закончится не скоро, а для контрагента важны гарантии того, что дом все-таки будет достроен. Когда до ввода в эксплуатацию остается не так много времени, покупатель видит, что стройка активно идет, а, значит, застройщик действительно надежен, и квартира будет передана в положенный срок.

Как происходят сделки по переуступке? Как и все другие операции с недвижимостью — поэтапно. Вот что нужно сделать дольщику, чтобы продать квартиру по переуступке:

1. Установить цену на жилье. Можно определить стоимость самостоятельно или привлечь независимого специалиста по оценке. В любом случае цена должна соответствовать стоимости аналогичной недвижимости на рынке и другим подобным предложениям застройщика в этом доме. Если материальное положение продавца позволяет, то для форсирования сделки можно снизить стоимость такого жилья на 10%.
2. Объявить потенциальным покупателям о продаже. Можно разместить объявления в тематической прессе или на онлайн-ресурсах, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью.
3. Провести осмотр объекта. Если дом практически достроен, то проблемы в демонстрации не будет. Единственное, лучше привести жилье в порядок — убрать строительный мусор, подключить базовый свет. Если же сделка проходит на начальном этапе строительства, покупателю можно продемонстрировать визуализационные материалы от застройщика.
4. Встретиться с представителями застройщика. У застройщика надлежит получить разрешение на переуступку. Это нужно сделать, если средства за жилье по ДДУ еще не выплачены в полном объеме. Если же все взаиморасчеты с застройщиком завершены, то его разрешение на реализацию не требуется, однако лишним точно не будет. Застройщик может потребовать комиссию за разрешение, это вполне законно.
5. Встретиться с покупателем. Это нужно для окончательного обсуждения условий сделки. Еще раз проговорите цену, сроки, условия договора и порядок взаиморасчетов. Подготовьте все необходимые с вашей стороны документы и разрешения.
6. Подписать соглашение. Форму соглашения можно взять у застройщика или же проговорить со своим юристом. Перед подписанием договора нужно еще раз перечитать все его разделы и только потом ставить свою подпись.
7. Зарегистрировать переуступочное соглашение в Росреестре. После заключения договора нужно официально оформить нового правообладателя.

Больше никаких действий и дополнительных расходов от сторон не требуется. Такие договора даже не нужно заверять у нотариуса. Если вся документация будет в порядке, то стороны просто подписывают соглашение и дольщик переуступает право требования покупателю. Вот какие документы могут понадобиться для сделки:

• паспорта сторон;
• регистрационные документы (устав, ИНН, ОГРН) — если продавцом выступает юридическое лицо;
• договор долевого участия;
• все платежные регистры, подтверждающие факт перечисления оплаты застройщику — чеки, квитанции, платежные поручения;
• согласие застройщика;
• согласие банка на уступку — при ипотеке дольщика на переуступаемую недвижимость;
• согласие супруга/супруги — при совместной собственности.

После подписания соглашения об уступке покупатель становится новым дольщиком, и берет на себя все обязательства по приемке новой квартиры. Он же будет подписывать с застройщиком передаточный акт и оформлять право собственности на жилую недвижимость.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Оцените стоимость квартиры . Продажа квартиры , которую купили по эскроу. Продажа квартиры при долевом строительстве. Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме? Сколько нужно потратить денег на переуступку прав? Нужно ли платить налог с продажи ? Какие риски есть у продавца? Коротко: как продать квартиру на этапе строительства? Решили сэкономить деньги и купили квартиру на этапе строительства? В России разрешается покупать недвижимость на начальном этапе стройки от застройщика, благодаря чему удается сэкономить до 40% от стоимости жилья. Но что делать, если срочно требуется продать квартиру в строящемся доме? Разберем пошаговый алгоритм действий в статье.