Как продавать малоэтажное строительство

Содержание

Мы отслеживаем все площадки где публикуются тендеры на малоэтажное строительство. Тщательно классифицируем закупки по регионам и отраслям + ежедневно бесплатно рассылаем по электронной почте. Возможно, это будет интересно и вашим друзьям — поделитесь ссылкой на эту страницу через социальные сети.

Предмет тендера: Услуги по охране объекта: строительная площадка, расположенная на территории земельного участка с кадастровым номером 50:16:0501003:177, и находящимися на ней объектами незавершенного строительства: Объект малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, п. Обухово, ул. Школьная (идентификатор объекта: р-2855, р-6004, р-1545, р-2592, р-6416). Цена: 298080 руб.

Предмет тендера: Приобретение жилого помещения (квартиры) на вторичном рынке жилья в рамках муниципальной подпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Магдагачинского района с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства» (Амурская область пгт.Магдагачи). Цена: 1767216 руб.

Как продавать строительство домов не в сезон? 5 фишек продаж для малоэтажной стройки!

Предмет тендера: Приобретение жилого помещения для реализации мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства за счет бюджетных средств. Цена: 3552570 руб.

Маркетинг в строительстве: как увеличить продажи? Продвижение строительных компаний

Предмет тендера: Выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту нового строительства линии электропередачи «Строительство ВЛИ-0,4 кВ для электроснабжения малоэтажной жилой застройки по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, садоводческое товарищество «Радуга», уч.220″ для нужд филиала ПАО «Россети Волга» — «Чувашэнерго». Цена: 270085 руб.

Предмет тендера: Выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту нового строительства линии электропередачи «Строительство ВЛИ-0,4 кВ для электроснабжения малоэтажной жилой застройки по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Тувсинское сельское поселение, СНТ «Союз», уч.616″ для нужд филиала ПАО «Россети Волга» — «Чувашэнерго». Цена: 355009 руб.

Предмет тендера: Выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту нового строительства линии электропередачи «Строительство ВЛИ-0,4 кВ для электроснабжения малоэтажной жилой застройки по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Второвурманкасинское сельское поселение, садоводческое товарищество «Ручеек», уч.56″ для нужд филиала ПАО «Россети Волга» — «Чувашэнерго». Цена: 171944 руб.

Предмет тендера: Выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту нового строительства линии электропередачи «Строительство ВЛИ-0,4 кВ для электроснабжения малоэтажной жилой застройки по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Лапсарское сельское поселение, сдт «Птицевод», уч.38″ для нужд филиала ПАО «Россети Волга» — «Чувашэнерго». Цена: 252300 руб.

Предмет тендера: Выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту нового строительства линии электропередачи «Строительство ВЛИ-0,4 кВ для электроснабжения малоэтажной жилой застройки по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, д. Юраково, земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076442:1504, 21:21:076442:1511» для нужд филиала ПАО «Россети Волга» — «Чувашэнерго». Цена: 495148 руб.

Предмет тендера: Выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту нового строительства линии электропередачи «Строительство ВЛИ-0,4 кВ для электроснабжения малоэтажной жилой застройки, расположенной (предполагаемой к расположению) на земельном участке с кадастровым номером 21:01:011104:467. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка.

Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 320 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, р-н Московский, ул. 2-я Чандровская, дом 62″ для нужд филиала ПАО «Россети Волга» — «Чувашэнерго». Цена: 166485 руб.

Полное строительство и реконструкция зданий и сооружений
Квартиры, офисы и другое недвижимое имущество, услуги по подбору, покупке и продаже Недвижимости

Предмет тендера: Приобретение жилого помещения путем инвестирования в строительство на территории п.г.т. Ерофей Павлович Сковородинского района для переселения граждан из аварийного фонда в рамках муниципальной программы «Обеспечение доступным и качественным жильем населения Сковородинского района» подпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории района». Цена: 5694039 руб.

Предмет тендера: Приобретение жилого помещения (квартиры) с целью переселения граждан из аварийного жилого фонда в городском поселении г.Задонск, в рамках реализации подпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории городского поселения г. Задонск с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2019-2023 годы» муниципальной программы «Комплексное развитие территории городского поселения город Задонск Задонского муниципального района Липецкой области на 2014-2024 годы». Цена: 3355552 руб.

Предмет тендера: Выполнение работ по строительству электросетевых объектов «под ключ»: Объект №1 «Строительство воздушной линии 0,4 кВ (ВЛ-0,4 кВ) – отпайки от ВЛ-0,4 кВ ТП 929 до границ земельных участков заявителей (ориентировочная протяженность проектируемой линии – 0,21 км.) для электроснабжения малоэтажных жилых застроек (Индивидуальный жилой дом/ Садовый дом/ Дачный дом), расположенных по адресам: г. Волгоград, Тракторозаводский район, СНО «Мичуринец-7″, квартал 27, участок 16 и участок 5», Объект №2 «Строительство воздушной линии 0,4 кВ (ВЛ-0,4 кВ) – отпайки от ВЛ-0,4 кВ ТП 960 до границ земельного участка заявителя (ориентировочная протяженность проектируемой линии – 0,21 км.) для электроснабжения базовой станции/оборудования сотовой связи, расположенной по адресу: г. Волгоград, ул. Сланцевая, Тракторозаводской район». Цена: 956743 руб.

Источник: rostender.info

Как эффективно продавать коттеджный поселок при небольшом бюджете

На первый план выходит разумное комплексное использование рекламных возможностей интернет ресурсов:

Новости, пресс-релизы
Не стоит недооценивать их возможности. Хороший PR-специалист сэкономит вам много денег, а значит – принесет ощутимую выгоду. Удачно написанный текст новости и пресс-релиза попадет не только на те сайты, которым был адресован, но и во все новостные ленты по недвижимости – включая Яндекс.Новости, Новотеку и другие агрегаторы.

Как удачный пример PR можно привести работу агентства Модус, специалисты которого ведут систематическую поддержку своих крупных проектов – каждый информационный повод сопровождается очередной новостью. Создается ощущение постоянного информационного присутствия, что повышает доверие и лояльность текущих и будущих клиентов.

Поэтому, постарайтесь использовать возможности PR средств по максимуму.

• относительно невысокая стоимость,
• можно указать достаточно данных, чтобы покупатель мог тут же позвонить,
• не назойливое, не мельтешит,
• выделяется среди обычных объектов.

1) Заплатите на 100 долларов больше, но пусть ваш баннер будет красивым и качественным. Встречались баннеры, которые самостоятельно рисовал чуть ли не генеральный директор компании-застройщика. И хотя брались одни из самых удачных площадок и применялись интересные решения – rich-media, peel-down (баннер-уголок) – они были серьезно испорчены ужасным исполнением.

2) Меняйте баннеры – нарисуйте новый через месяц. Это актуально для рекламных кампаний, которые длятся больше месяца. Попробуйте написать на баннере интересный текст – берите пример с Яндекса и его собственных статичных баннеров для своих проектов – Яндекс.Маркета, Рефератов, Погоды. Не обязательно иметь изысканную анимацию, чтобы привлечь внимание.

Ваша задача продать, а не создавать имидж – заставьте людей заинтересоваться и кликнуть на ваш баннер.

3) Экспериментируйте. Разместите баннер-уголок (его пример сейчас сможете найти на www.arendator.ru или здесь). Если возможно – используйте баннеры с технологией рич-медиа.

Размещение в интернет фото каталогах или специализированных базах данных.

Плюсы данного размещения – недорого и на большой срок.
Минусы – ваш поселок может затеряться среди десятков других.

Каталоги предназначены для тех, кто осознанно, целенаправленно ищет себе дом в поселке – поэтому важно, чтобы ваш объект был представлен как можно более полно – больше фотографий, больше описаний, больше деталей. Именно сюда может придти клиент, заинтересованный вашими новостями, баннерами или спец-предложениями.

Как удачный пример фотокаталога можно привести www.cottage.ru – посетитель видит не только полное описание поселка, но и может посмотреть, какие объекты инфраструктуры находятся в данном районе, что пишет пресса об этом поселке – и все это – без многочисленных переходов на разные сайты.

Совет – ориентируйтесь на то, как полно будет представлен ваш поселок в каталоге и насколько больше возможностей у этого размещения, ведь вы продаете дорогостоящий продукт.

Не тратьтесь на контекстную рекламу Яндекс.Директ, Бегун, Google Adwords – при бюджете в 5000$ денег хватит только на нее.

При небольшом бюджете «бейте» по специализированным интернет ресурсам, не разбрасывайтесь. Их суммарная аудитория будет меньше, но более качественная.

Уточните позиции в поисковых системах тех сайтов, где предполагаете размещаться.

Достаточно получить адекватный ответ, подтвержденный данными о позициях:

1) либо сайт занимает хорошие позиции по нескольким популярным запросам,
2) либо сайт ориентируется на большое количество низкочастотных запросов.

Оба варианта неплохи, хотя рекламодатели обычно тяготеют к первому из них.

Если сайт сам по себе бренд и у всех на слуху, к позициям сильно не придирайтесь, но имейте в виду, что часть целевой аудитории, приходящей с поисковых систем – людей, вбивающих в Яндекс ключевые слова – вы, скорее всего, не получите.

Не обращайте сильного внимания на посещаемость, но имейте в виду:

Достаточно, чтобы она была не слишком мала (не меньше 800-1000 уникальных посетителей) и не слишком велика для сайтов, где одна лишь база объектов или скудный контент.

Остерегайтесь подделок!
Есть примеры сайтов, недавно появившиеся в 20-ке рейтинга Mail.ru – hibarka.ru и zagorodnie.ru – откровенно накручивающие счетчики. Впрочем, по их внешнему виду можно догадаться о нецелесообразности вложения рекламных средств.

Надеемся, что данные советы позволят вам избежать ошибок при проведении рекламной кампании и эффективно продавать коттеджи в коттеджных поселках.

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+

Источник: www.cottage.ru

Лоховские технологии и материалы в малоэтажном домостроении.

Еще

Лоховские технологии и материалы — технологии и материалы для наивных и доверчивых людей.

Настало время мне, диванному эксперту, высказать свой взгляд на эту сферу человеческой деятельности (малоэтажное домостроение).

Этой темой я заинтересовался лет 10 назад, когда некоторые мои знакомые и родственники стали обзаводиться дачами и частным жильём.

Как человек любопытный и обладающий инженерным мышлением, я постепенно втянулся в изучение конструкций частных домов (вероятно потому, что в детстве у меня были кубики и набор «Конструктор»).

В процессе изучения мне стало абсолютно ясно, что частный дом — это жилище либо для богатых людей, которые могут нанять слуг, либо — для энтузиастов, которые строят свой дом и живут в нём для развлечения (хобби), попутно решая все технические проблемы и получая от этого удовольствие.

Для остальных людей частный дом — это обуза, и им лучше иметь квартиру (и, в некоторых случаях — дачу).

Несмотря на такой вывод, интерес к изучению конструкций домов я не потерял, и постепенно стал диванным экспертом.

Т.е. человеком, который не собирается строить частный дом иили жить в нём, но который имеет какие-то знания и готов порассуждать и поспорить на интересующую его тему.

И, к сожалению, в нашей стране, быть диванным экспертом в любой сфере деятельности — это вынужденная необходимость, ибо жизнь в нашей стране устроена так, что если ты в чём-то не разбираешься — то скорее всего ты будешь обманут и никто тебя не защитит.

Если бы я жил в цивилизованной стране, то мне и в голову не пришло бы становиться диванным экспертом в сфере малоэтажного домостроения — ибо в такой стране мне было бы запрещено не только строить дом собственными руками, но и даже заменить в таком доме унитаз.

Унитаз менял бы сертифицированный и лицензированный специалист.

А дом строила бы сертифиированнная и лицензированная фирма, с контролем качества строительства на разных его этапах.

А в нашей стране у людей нет выхода, ибо в малоэтажном строительстве нет никакого контроля и строительством может заниматься любой желающий.

При этом застройщик не будет нести никакой ответственности, если будет вести свою деятельность под вывеской ООО (Общества с Ограниченной Ответственностью).

Эту статью я не буду делить на подразделы «Технологии» и «Материалы», ибо любой новый строительный материал применяется в соответствии с разработанной для него технологии стрительства.

Сами по себе, технологии и материалы не являются лоховскими, т.е. они не создавались с целью обмануть потребителя.

Технология или материал становятся лоховскими на стыке взаимодействия алчного и нечистоплотного застройщика и доверчивого и неопытного заказчика.

Т.е. алчность застройщика заставляет его навязывать заказчику такие технологии и материалы, которые принесут застройщику наибольшую прибыль.

Мотивы заказчика могут быть весьма причудливыми и редко сочетаются со здравым смыслом.

Часто ситуация усугубляется тем, что инициатива исходит от Баб, и ещё хуже — от Яжматерей, которые имеют рычаги воздействия на своего Заю.

Бабы руководствуются не здравым смыслом — а чувствами и эмоциями.

Зая Бабы, каким бы супер-дупер технарём бы он не был — впадает в гипноз под влиянием ее энергетики и тоже начисто теряет здравость мышления, становясь безвольным инструментом в ее руках.

И Зая исполняет хотелки своей Бабы, находясь под гипнозом и будучи уверен — что именно так и должен поступать «Настоящий Мужчина».

И далее — Зая всё глубже погружается в этот Цугцванг, боясь утратить статус «Настоящего Мужчины», которым его одарили в обмен на согласие положить всё возможное и невозможное на Алтарь Семейного Гнезда.

На эмоциональный фон накладывается ещё и физиологическая составляющая.

Известно, что у женщин более замедленный обмен веществ, чем у мужчин.

И для женщин комфортная температура окружающей среды должна быть на 2-3 градуса выше.

Все знают, что женщины боятся каких-то мифических Сквозняков, которые они чувствуют каким-то неизвестным науке дополнительным органом чувств, которого нет у мужчин.

На этой особенности и построена реклама материалов и технологий, когда к названию прибавляется слово «тёплый»: тёплый пол, тёплая керамика, утеплённый фундамент.

На Заю такая реклама не воздействует напрямую, он воспримет слово «тёплый» как идею только через энергетику своей Бабы.

Самого Заю реклама может зомбировать только различными романтическими образами, которые встраиваются в его сознание, в том числе и при посредничестве его Бабы.

Например, это «курить на своей веранде, стоя в трусах».

Или — «пить чай на террасе, глядя на колосящийся вдали лес».

Или — «спать на чердаке, глядя на звёзды сквозь мансардное окно».

Или — «выгуливать огромную собаку, которая наводит ужас на соседей»

Кое-кому хочется чувствовать себя помещиком и убедить в этом окружающих.

За неимением других способностей.

Итак, перейдём к лоховским технологиям и материалам.

Винтовые Сваи.

Задуманы для быстрого строительства временных построек.

Но с лёгкой руки застройщиков применяются для долговременных построек.

Свайный фундамент из винтовых свай делается быстро, при любой погоде и в любое время года.

Очень удобен для строительства каркасных и панельных домов.

Но для заказчика есть риск того, что сваи заржавеют и прослужат недолго, или начнут проваливаться в грунт или выталкиваться из него при пучении грунта.

Есть вероятность отрыва лопасти.

К счастью, такой фундамент а) сравнительно недорогой и б) его легко заменить на что-то бетонное (ленту или столбы) под уже готовым домом.

Диванный эксперт не рекомендует Винтовые Сваи для долговременных построек.

Кирпичные Стены.

Кирпич — устаревший материал для возведения стен.

Кирпичные стены тяжёлые и требуют сооружения фундамента повышенной прочности, что приводит к перерасходу средств.

Избыточная прочность кирпичных стен для малоэтажных построек.

Но самый главный минус — это высокая теплопроводность кирпичных стен.

Требуется применение теплоизолирующих материалов.

Диванный эксперт не рекомендует Стены из Кирпича для малоэтажных построек.

Стены из Бруса или Брёвен.

Брус и бревно — устаревшие материалы для возведения стен.

В процессе эксплуатации с материалом таких стен происходят различные трансформации — появление трещин, кручение, вытягивание, укорачивание (в зависимости от климатических условий и времён года).

Требуется применение теплоизолирующих материалов.

Диванный эксперт не рекомендует Стены из Бруса или Брёвен.

Каркасные Стены.

Несущий каркас из досок, на котором закреплены теплоизолирующие пластины из ваты, которые, в свою очередь, защищены полимерными плёнками.

Современная технология «для бедных».

При кажущейся дешевизне — требует высокой точности соблюдения правил строительства.

Но реальность такова — что в нашей стране эти правила редко соблюдаются.

Что приводит к порче материалов и нарушениям в конструкции.

Если каркас может быть собран неправильно — то найдутся многие, которые так и поступят.

Если есть риск использования низкокачественных материалов — то найдутся многие, которые применят такие материалы.

Если есть риск повредить теплоизолятор или плёнки — то с ними рано или поздно это произойдёт.

Короче говоря, при всей своей внешней простоте — каркасная технология таит в себе массу подводных камней, которые неопытный заказчик не сможет вовремя увидеть.

Кроме того, каркасная технология является очень уязвимой и различные нарушения могут привести к необратимой порче теплоизолятора и финансовым потерям.

Например, ошибки в конструкции каркаса или повреждение плёнок могут привести к скоплению влаги в теплоизоляторе (в вате), что резко снизит теплоизолирующую способность этой ваты, которую придётся заменить.

Но для этого придётся вскрыть всю облицовку стен и удалить плёнку.

Объём работ предстоит неслабый.

И я даже не хочу вспоминать о том, что теплоизолятор может послужить удобным жилищем для различных насекомых и грызунов.

А мельчайшие частицы ваты будут постоянно висеть в воздухе внутри помещения, что не очень хорошо для здоровья не только аллергиков, но и «практически здоровых» людей.

Т.е. это классический пример домика Ниф-Нифа из «гавна и палок».

Диванный эксперт не рекомендует Каркасные Стены для долговременных построек.

Тёплый Пол.

Технология, разработанная специально для баб, боящихся сквозняков, по моему мнению.

Теплоноситель булькает по пластиковым трубкам, замурованным в бетонной стяжке пола, и пытается отдать тепло воздуху в помещении через покрытие пола, которое имеет теплоизолирующие свойства.

Как вы уже догадались, на такой пол уже нельзя положить тёплый, мягкий и пушистый ковёр… ммммм.

Я подозреваю, что эта технология была предназначена для применения в ванных комнатах, где пол покрыт керамической плиткой, у которой хорошая теплопроводность.

Но алчные маркетологи стали навязывать эту технологию заказчикам для применения во всех помещениях.

И настолько алчность одних состыковалась с глупостью других, что теперь установка тёплых полов по всей площади квартиры или первого этажа дома считается стандартом «по умолчанию».

Технология эта недешёвая и непростая в исполнении.

И не отменяет применения радиаторов отопления.

Главный минус — плохая ремонтопригодность при повреждениях трубок в стяжке.

Главная опасность — вовремя не заметить утечку теплоносителя.

Диванный эксперт рекомендует Тёплый Пол только энтузиастам, изнывающим от безделья.

УШП (Утеплённая Шведская Плита).

Как ни странно, но она действительно шведская.

Вполне рациональная и продуманная технология, к сожалению, доведённая нашими алчными отечественными маркетологами до абсурда.

Главное оружие отечественных застройщиков, ибо «в одном флаконе» содержит много всего, за что можно содрать немалые деньги с наивного заказчика.

Удобная для строителей тем, что за один цикл позволяет изготовить и продать сразу:

1 МЗЛФ (Мелко Заглубленный Ленточный Фундамент)

2 Стяжку по грунту (превращённую нашими маркетологами в почти полноценную монолитную плиту)

3 Встроенный в стяжку тёплый пол

4 Разведённые коммуникации (всякие трубы и провода)

5 Отмостку с термоизоляцией

6 Термоизоляцию для МЗЛФ и стяжки

7 Дренажную систему

Комбинация Дренаж+Термоизоляция+Замена Грунта на Непучинистый предназначена для защиты фундамента от морозного пучения при сокращении затрат на строительство за счёт применения МЗЛФ вместо ГЗЛФ.

Как вы уже заметили, УШП — это не плита, а МЗЛФ со стяжкой.

Но слово «Плита» можно продать дороже.

В изначальном проекте МЗЛФ был изолирован от грунта термоизолятором — очень прочным ЭППС (Экструдированным ПеноПолиСтиролом).

А под стяжкой предполагалось применение ЭППС обычной прочности, который стоит дешевле.

И саму стяжку предполагалось армировать сеткой.

Но алчные маркетологи решили применить вместо ЭППС обычной прочности — такой-же ЭППС, как и под МЗЛФ.

Поэтому пришлось в стяжке применить не сетку — а толстую арматуру (во избежание выгибания стяжки внутрь помещения при осадке МЗЛФ, изза несминаемости ЭППС под стяжкой).

Но это только одна проблема.

Другая проблема — это навязываемый потребителю сомнительные опции: неремонтопригодный тёплый пол и вмурованные в конструкцию неремонтопригодные коммуникации.

Диванный эксперт рекомендует УШП только в минимальной комплектации: МЗЛФ+Стяжка+Отмостка+Термоизоляция+Дренаж.

Монолитная Плита.

Простое и понятное сооружение.

Но обладает избыточной прочностью для модных сейчас каркасных и газобетонных домов.

Что влечёт за собой неоправданные затраты на изготовление такой плиты.

Диванный эксперт рекомендует Монолитную Плиту только для тяжёлых зданий.

Глубоко Заглубленный Ленточный Фундамент (ГЗЛФ).

Заглубление ленты фундамента ниже уровня промерзания грунта предназначено для защиты фундамента от морозного пучения.

Поскольку в нашей стране имеются территории с глубиной промерзания более 1м, то изготовление такого фундамента сопряжено со значительными материальными затратами.

При Этом ГЗЛФ обладает избыточной прочностью для модных сейчас каркасных и газобетонных домов.

На примере УШП видно, что защитить фундамент от морозного пучения грунтов можно более экономичными инженерными решениями.

Диванный эксперт рекомендует ГЗЛФ только для тяжёлых зданий.

Тёплая Керамика.

Неудачная попытка превратить устаревший строительный материал под названием «Кирпич» в что-то более удобное и энергоэффективное.

Но получилось хрупкое и тяжёлое изделие с ущербной геометрией.

Диванный эксперт даже затрудняется дать какие-то рекомендации для Тёплой Керамики.

Газобетонные Блоки.

Пористый искусственный камень.

Не очень прочный, поэтому легко обрабатывается.

Несмотря на низкую прочность, применяется даже для возведения несущих стен в малоэтажном строительстве.

Требует чёткого соблюдения технологии при кладке стен, иначе возможно появление трещин.

Требует применения теплоизоляции.

Диванный эксперт рекомендует Газобетонные Блоки для возведения межкомнатных перегородок.

Эксплуатируемый Цокольный Этаж.

Довольно сложное и дорогое инженерно-техническое сооружение, только мало кто это понимает.

Не только лишь все, мало кто может это понять, как говорится.

Поэтому энтузиасты малоэтажного строительства берутся за проектирование и постройку Эксплуатируемого Цокольного Этажа.

Что выливается в материальные затраты и хлопоты, несоизмеримые с получаемым удобством.

Диванный эксперт рекомендует Эксплуатируемый Цокольный Этаж или только в домах очень богатых людей, или в домах энтузиастов, которые получат удовольствие от строительства иили эксплуатации Цокольного Этажа.

Вентиляционная Система.

Алчные застройщики, пользуясь отсутствием контроля со стороны государства и наивностью покупателей, строят малоэтажные дома без системы вентиляции.

Этим они убивают сразу двух зайцев:

— снижают свои затраты на строительство

— устраняют потери тепла в доме через Вентиляционную Систему, что позволяет представить покупателю такой дом — как более тёплый.

И наивные покупатели годами живут без вентиляции, не подозревая об опасности конденсации влаги, изза котрой разовьётся плесень и гниль.

Что приведёт не только к разрушению деревянных и каменных элементов конструкции, но и к смертельно опасным заболеваниям дыхательной и кровеносной систем.

Диванный эксперт настоятельно рекомендует не приобретать дома без Вентиляционной Системы, а если это уже произошло — в кратчайшие сроки спроектировать и смонтировать Вентиляционную Систему.

Окно в Ванной Комнате.

Установка окна в ванной комнате — это повальная мода, для которой я не могу придумать рациональных причин.

Владельцы частных домов устанавливают окна в ванных комнатах и туалетах — но не могут внятно обяснить, зачем они это делают.

У меня есть только одно предположение: у кого-то в ванной комнате стоял газовый котёл и по СНИПу или по какому-то ещё правилу в этом помещении обязательно должно быть окно.

А сосед или гость увидел это окно, оно ему понравилось, и он сделал окно в своём туалете, даже несмотря на то, что газовый котёл стоит в его доме в другом помещении, или у него вообще нет газового котла.

С тех пор эта лоховская мода стала распространяться по стране.

Наверно не все могут догадаться, что в холодное время года окно, установленное вблизи ванны или душевой кабины будет создавать дискомфорт, а польза от него минимальная.

Диванный эксперт не рекомендует устанавливать Окно в Ванной Комнате, ибо не видит в этом практической целесообразности.

Мансардное Окно.

Окно в крыше — это ещё одна идея-фикс, которая завладела разумами новоявленных помещиков.

Вот у меня бы не поднялась рука делать дырку в крыше, тем более, если эта крыша из ваты.

Я бы ещё понял, если бы это окно устанавливалось при монтаже кровли, и эта кровля покрывала дом, стоящий в какой-нибудь стране с тёплым солнечным климатом.

Но у нас всё происходит как обычно — через одно место.

Изза нехватки денег всё дом строится поэтапно.

И вот, когда уже изготовление крыши завершено, проходит какое-то время, накапливается какая-то сумма денег, и одновременно приходит желание воплотить мечту детства — сделать Мансардное Окно.

По сложившейся традиции, этим непростым по конструкции элементом — будет заниматься бригада рукожопов.

Которая сделает всё, что можно сделать с нарушением инструкции производителя этого окна.

После работы такой бригады это окно будет как минимум протекать во время дождя.

А как максимум — очень сильно протекать, и вода испортит внутреннюю отделку, иногда даже вплоть до первого этажа.

Но и небольшая незаметная протечка тоже может постепенно испортить утеплитель крыши, который потеряет теплоизолирующие свойства, станет рассадником плесени, которая уничтожит деревянные элементы крыши.

И всё это хозяйство придётся заменить.

Но, даже если Мансардное Окно сделано по всем правилам, пользы от него мало.

Свет это окно даёт только в светлое время суток, когда взрослый человек, как правило — отец семейства, облюбовавший себе мансардный этаж, находится на работе.

А в зимний период — вообще сумерки наступают рано, и этот факт не даст насладиться светом из Мансардного Окна.

Зато на это окно осенью будут падать листья деревьев, а зимой — снег.

И придётся постоянно очищать окно.

Но есть ещё один недостаток Мансардного Окна: Мансардное Окно — дорогая штука.

Но даже если это окно «просто дорогое», то в нашем климате зимой это окно будет отпотевать и влага с окна будет течь куда попало.

Ибо, по законам физики, тёплый воздух в отапливаемом помещении будет подниматься вверх, к потолку мансарды, и влага из этого воздуха будет конденсироваться на холодной поверхности Мансардного Окна.

Чтобы этого не случилось, Мансардное Окно должно быть «очень дорогим», с правильным стеклопакетом, обладающим низкой теплопроводностью.

Диванный эксперт рекомендует Мансардное Окно только для домов, находящихся на территорях с тёплым солнечным климатом и с малым количеством осадков.

Таунхаус.

Таунхаус, по мнению лохов — это разновидность элитного жилья для бедных, привнесённая в нашу страну из «старой доброй матушки Европы», в которой издревле всё делали «по уму»… ну а как же ещё-то.

На самом деле, Таунхаусы в Европе начали строить изза тесноты и дороговизны пространства в городах.

Т.е. Таунхаусы в Европе — это дома, имеющие общие стены с соседними домами.

В РФ же всё немного иначе… ну, как обычно… ну вы поняли.

В РФ статус Таунхауса может иметь два юридических варианта.

— квартира для одной семьи в многоквартирном доме с многоуровневыми квартирами, имеющими отдельные входы с улицы

— отдельно стоящий частный дом, имеющий общие стены с соседними домами.

Юридический статус Таунхауса зависит от статуса и назначения земли под ним, но не будем углубляться в эти юридические тонкости.

Почему застройщик заинтерсован в строительстве Таунхауса?

— потому, что лох уверен, что Таунхаус — элитное жильё

— потому, что для домов не выше трёх этажей и состоящих не более чем из 10 блоков (квартир) — не требуется госприёмка! (а если статус Таунхауса — отдельно стоящий дом — то число блоков не ограничено).

Т.е. ООО, строящее Таунхаусы, может рукожопить так, как ему угодно, и ему ничего за это не будет.

Как правило, покупателями Таунхаусов становятся люди, выросшие в тесноте и внезапно получившие какое-то богатство.

Например — участок земли.

Тогда они продают этот участок и делают первый взнос за ипотеку.

А пока Таунхаус строится, они живут в своей старой тесной квартире.

Когда Таунхаус построен, они продают эту квартиру и выплачивают часть долгов за ипотеку.

Живя в тесной квартире, они мечтают о более просторном жилье, и когда им предоставляется возможность выбора такого жилья, они накидываются на самый дорогой вариант с самой большой площадью.

Например, они покупают трёхэтажный Таунхаус с площадью 230-260м2 на 4 членов семьи.

Не задумываясь о том, что они как-то уживались на 60м2 и для полного счастья им бы хватило 100-120м2.

И не задумываясь о том, что теперь им придётся заниматься уборкой и отоплением этих 260м2 и бегать по лестницам трёх этажей.

Лестницы в Таунхаусах (и вообще в частны домах) — это одельная песня.

Нормальная Лестница (с удобным наклоном и с удобной шириной ступеней) занимала бы в жилище с относительно небольшой площадью основания — очень значительную долю всей полезной площади.

Поэтому, для экономии полезной площади, в Таунхаусах применяется чудо конструкторской мысли — Лестница, хоть и бетонная, но чем-то похожая на винтовую.

По этой Лестнице даже спортивному взрослому мужчине страшновато подниматься, а уж за детей и пожилых людей — страшно вдвойне.

А как заносить по таким Лестницам мебель или какое-то оборудование?

Не случайно же европейские Таунхаусы оборудованы лебёдками, торчащими из верхних этажей.

Но — там так приспосабливаться к реальности заставила нужда.

А у нас — всё зависит от алчности застройщика и наивности покупателя.

Поэтому-то и есть устойчивый спрос на Таунхаусы, которые успешно продаются по цене, как две трёх-комнатные квартиры.

Диванный эксперт советует приобрести Частный Дом вместо Таунхауса.

Ключевые слова: ,

В настоящее время дешевле купить готовое жильё, чем строить. Я говорю не о Москве, там всё не как в России. Вон на Кубани год назад благоустроенная двушка стоила 400-500 тыс. руб. И никто не покупал, потому что у всех жильё уже имеется, народ не рожает, вот и причина.

22 марта 2020, 19:39

Еще

Игрь, Готовое жильё тоже лотерея, даже по хлеще строительства. При строительстве имете возможность контролировать процесс на всех этапах. А лучше даже самому строить. А купленные бывают разные. Особенно которые под продажу изначально строились.

22 марта 2020, 20:21

Еще

Zerich121, Согласен, сам с таким столкнулся. Зашел с бригадой в такой дом, планировали за месяц наклеить, покрасить, уложить плитку и постелить ламинат… в результате перебрали потолок ( утеплитель и тд ), поменяли всю электрику ( на 180 кв.м щиток на 6 автоматов и это при 8 помещениях) переустановка всех оконных конструкций, переделка и изменение угла наклона лестницы на второй этаж, проектирование и монтаж вентиляционной системы, проектирование и монтаж водоснабжения и отопления (там теплый пол замурован с стяжку а стяжка типа на «плите» лежащей на грунте) и весной его поперло..
резюме — зашли на месяц в прошлом апреле, вышли в начале февраля этого года.
так что покупка готового дома — та ещё лотерея…

23 марта 2020, 17:40

Еще

24 марта 2020, 00:31

Еще

Игрь, 400-500тр двушка? )))) это где в подвале или цоколе без окон?! за такую стоимость надо понимать что получите подвал.

22 марта 2020, 21:25

Еще

22 марта 2020, 21:37

Еще

Автор, у вас совершенно поверхностный взгляд на вопрос, говорю вам как человек, живущий в частном доме.

1. Сваи. Зависят только от типа грунта. На многих грунтах они не нужны от слова «вообще», достаточно ленточного фундамента.

2. Стены. Забутовочный кирпич сейчас, действительно, используется редко, чаще применяются керамические кирпичи, вроде Поромакса. У них есть достоинства и недостатки. Достоинства: лёгкость, хорошая теплоизоляция. Недостатки: хрупкость, плохая звукоизоляция (кирпич звонкий, через него отлично проходит звук).

Поромакс подходит как несущие стены для дома в 2 этажа, всё, что выше — это уже либо несущая конструкция из бетона, либо забутовочный кирпич. Часто применяют пеноблоки, они по-своему хороши в части тепла и звукоизоляции, но дюбель в них не вставишь. Поэтому стандартная сейчас конструкция:

а) Поромакс/пеноблок
б) за ним пена/миниральная плита
в) за ней клинкерный, фасадный кирпич.

3. Тёплый пол. Вот это

Технология, разработанная специально для баб, боящихся сквозняков, по моему мнению.

Это уровень дилетанта, который никогда не жил в доме, только в квартире. Я изначально, переехав в дом из квартиры, тоже отказался от тёплого пола, сделал хорошую подложку и т.д., в итоге через два года пришлось поднимать стяжку и укладывать тёплый пол. Без тёплого пола в частном доме жить не вариант.

Даже если допустить, что на ногах у вас будут постоянно тапки, т.е. температура пола будет не особо важна для ног, вы получите следующий эффект: жилое пространство у вас разделится горизонтально на два уровня: в нижней половине первого этажа у вас будет холод, поэтому вам будет всегда холодно, потому что терморегуляция осуществляется по ногам; в верхней половине первого этажа у вас будет нагретый конвекторами воздух, поэтому вам всегда будет холодно и душно. К тому же, влажность воздуха без тёплого пола упадёт ниже 15%, в то время, как при работе тёплого пола зимой она в районе 40%. Плюс тёплый пол даёт ощутимую экономию на газе, порядка 25%.

4. Не видел ни одного частного дома от застройщиков без системы вентиляции. Я не знаю, где вы такое видели.

5. Если окно в ванной комнате не нравится лично вам, это не означает, что это «лоховская мода». Сейчас окна, которые в холодное время года не создают никакого дискомфорта, выбирайте правильные стеклопакеты. Говорю вам как владелец двух окон размером 3х3 метра и 2,5 х 3 метра.

В целом, не пытайтесь понять частный дом, не пожив в нём хотя бы несколько лет. «Диванная аналитика» в этом вопросе бесперспективна. Единственное, что вы правильно сказали, дом всегда требует ухода, это не квартира, постоянно что-то надо либо ремонтировать, либо (чаще) совершенствовать. Не было у меня печи-камина, решил установить. Не было у меня датчика освещения на уличном свете, решил установить. Так же с системой автоматического полива, озеленением окружающей территории, которое постоянно требует внимания, деревянными конструкциями террасы и т.д., которые раз в пару лет надо шлифовать эксцентриком и проходить Пинотексом и так далее и тому подобное, т.е. занятие можно найти себе 24/7.

Источник: smart-lab.ru

Серикгалий Мукатаев о девелопменте, малоэтажном строительстве и о том, как открыть свою фирму

Серикгалий Мукатаев — основатель и руководитель компании M-level, которая уже более семи лет работает на рынке недвижимости Оренбурга. За это время было построено более 400 объектов недвижимости, а на данный момент у компании 150 строящихся объектов. Серикгалий — один из самых молодых девелоперов страны. В 2020 году он стал победителем регионального этапа конкурса «Молодой предприниматель России», а уже в 2021 году вошел в ТОП-8 рейтинга премии «Rепутация» и выступил спикером на Всероссийском жилищном конгрессе.

— Тяжело ли было открывать свою строительную компанию и искать клиентов? И сложно ли это сделать сейчас?

Я считаю, что в любом бизнесе первое, что должно быть, – это клиенты. Хорошо, конечно, иметь понимание о потенциальных клиентах, кто они – семьи, взрослые люди или молодые пары, потому что для разных клиентов разные запросы. Если мы уже понимаем, то открыть бизнес несложно, нужны аналитика, более-менее нормальный подход и огромное желание. Хороший бизнес построен на аналитике и огромном желании улучшить этот мир: сделать лучшие дома, лучшие планировки, лучшее качество и лучший продукт.

Строительная компания занимается только строительством, а застройщик создает еще и квадратные метры, дает точное ТЗ на проектировании, иногда занимается самим проектированием, выкупает участок, содержит свою команду административного управления и продает готовые квадратные метры. Понятие «застройщик» более широкое, чем «строитель». Сложно ли открыть фирму сейчас?

Мое мнение – чем раньше ты это сделаешь, тем лучше. Легче точно не будет. То, что мы видим сегодня по законодательству, – регулирование отрасли застройщика в ИЖС загородом – это уже не слух, а целый закон, который принят в этом году во втором чтении. В следующем году начнется его реализации. Норма становится все серьезнее и более профессиональной.

Поэтому развиваться, открывать стало сложнее, чем 5 лет назад. Что будет дальше тяжело сказать, но я бы не надеялся на какие-то легкие пути.

— Можете рассказать о самом минимуме, необходимом для того, чтобы открыть бизнес в этой сфере?

Если говорить о более профессиональном минимуме, то на рынок могут легко зайти 2 вида специалистов – риелторы, которые связаны именно с продажей недвижимости, ее постановкой на кадастровый учет, оформлением документов, пониманием в разрешительной документации, вводом в эксплуатацию объекта, межеванием, наследованием и так далее. А второе – отрасль строительства, где нужно понимание, из чего можно построить, какие лучше строительные материалы использовать, как построены графики строительных объектов, какие бизнес-процессы идут на стройке, как правильно нужно подвозить материал, где его нужно покупать, как делать дома, которые долго простоят и прослужат.

Возможно, это опыт сферы ЖКХ, коммунального хозяйства – это те профессии, которые легко зайдут и сделают хороший продукт. Если же говорить о простом человеке, который никогда не был связан ни со строительством, ни с недвижимостью, то, конечно, минимум должно быть четкое понимание законов, обладание знаниями юридического права, экономическое понимание смет, умение правильно считать и умение схватывать на лету, потому что строительство такая отрасль, в которой цена на стройматериалы может легко меняться по ходу строительства.

Вы покупаете землю в одном году, проектируете в следующем, а стоить начинаете на третий год. Представляете, сколько за 3 года может измениться? Помимо знаний математики, нужна еще и смекалка. И это самый минимум знаний для отрасли застройщика.

— Сколько сегодня стоит стать застройщиком? И через какой промежуток времени можно выйти в плюс?

Давайте разделим застройщиков на 2 вида: тех, кто строит ИЖС – индивидуальные жилые дома и малоэтажные комплексы не выше 3-4 этажей, и тех, кто строит уже более серьезные объекты – высотные здания от 10 и больше этажей и здания средней этажности, которые начинаются с 5+ этажей. Для застройщиков загородного жилья, кем я и являюсь, сумма для старта в регионе, если строить только индивидуальные жилые дома, может быть 35-40 млн рублей.

Если строить сразу таун-хаусы и какие-то малоэтажное комплексы, то сумма начинается от 70 млн и выше. Если мы говорим про застройщиков городского формата с более высокой этажностью, то тут, конечно, минимальная сумма – 200 млн рублей. Необязательно, чтобы приведенные суммы были в виде живых денег, это могут быть земельные активы.

Если у вас есть участок и вы в силах сделать проект, то это тоже считается за деньги. Сегодня любому застройщику нельзя работать, не применяя кредитное плечо или инвестиции, поэтому эти суммы можно снизить путем привлечения инвестиций. Да, общая сумма от бизнеса не поменяется, но единственное, это будут не ваши деньги, а заемные, которые нужно будет реализовать и отдать. Но актуальный вопрос: сколько нужно вкладывать своих, а сколько можно привлечь заемных. Без заемных средств на сегодня строить тяжело.

На сегодня цикл девелоперского проекта – 1,5 года. В этот цикл входит проектирование, получение разрешительной документации, само строительство, сдача объекта в эксплуатацию, передача ключей дольщикам и открытие счетов эскроу. Это уже при командной работе. Если застройщик имеет нулевой опыт, то средний срок может быть 2-2,5 года.

Если вы нанимаете сильного технического заказчика в команду, то срок в 1,5 года можно сократить примерно на 15%. При правильной модели и четко построенных бизнес-процессов окупить свои вложенные средства можно на первом или втором объекте. Возможно, первый вы и не окупите, но на втором вы выйдете на точку безубыточности. Но окупаемость еще и зависит от сегмента, в котором работает застройщик – эконом плюс стандартное жилье или бизнес-класс. Условно говоря, в экономе нам нужно много строить и быстро сдавать в эксплуатацию, открывать счета эксроу, а в бизнес-классе можно построить один хороший объект и его высокая маржинальность покроет все затраты.

— Крупные застройщики до сих пор строят многоэтажные дома, но Вы предлагаете новую концепцию малоэтажного строительства, почему? Не так много конкурентов в этой нише?

Крупные застройщики присутствуют и загородом, поэтом нельзя сказать, что загородных застройщиков стало меньше или это не интересует большие компании. Времена поменялись. Но многоэтажные дома – тренд нашей страны и вообще СНГ, которое началось еще в 1950-ых. Мы все знаем, как выглядят хрущевки, сталиннки, когда все домокомплекты строили по вертикальному принципу.

Конечно, крупные застройщики, которые строят многоэтажные дома, привыкли к своему уровню маржинальности, потому что строить на маленьком участке вверх намного выгоднее, чем строить на большом участке и горизонтально. Загородная недвижимость – это та же 25-этажка, только горизонтальная и, соответственно, больше по площади. Сами сравните площадь благоустройства, площадь кровли, каких-то озеленительных работ – она будет в разы больше.

Давайте откровенно, я выбираю малоэтажное строительство, потому что оно более удобное для жизни. Человек создан не для того, чтобы жить на высоте более 20 метров. В случае каких-то чрезвычайных ситуаций из малоэтажного дома можно спокойно без препятствий выйти на улицу. С точки зрения безопасности малоэтажные дома безопаснее – это первый фактор.

Второе – с точки зрения жизни и восприятия мира малоэтажные дома приятнее. Средний рост человека 1,70м. Двухэтажный дом – это всего лишь 2-3 человека. Если сравнивать человека и 25-этажный дом, то понятно, что это некомфортная среда. Третий фактор – я изучал опыты развитых стран мира. Там до сих пор высотные дома – это не жилье.

Могут быть апартаменты, но они являются временным местом проживанием, например, отели. Там все живут загородом или в малоэтажных комплексах: если мы говорим про Европу – до восьми этажей, если мы говорим про США – до пяти этажей. В этой нише конкурентов становится с каждым годом больше, и на сегодня конкурентами становятся уже застройщики, пришедшие из города.

Им, конечно, тяжело перестроиться. На мой взгляд, естественным ростом будет переход из загородного жилья в городское, когда компания планомерно растет. Но если компания переходит от 25 этажей к 2, то должна быть новая команда, потому что та не сможет работать на этом уровне, это не ее объемы.

— Как в целом коронавирусные ограничения повлияли на отрасль строительства?

Коронавирусные ограничения повлияли на нашу отрасль, как и на все остальные. И поначалу это было тяжелое и непонятное время, потому что никто не понимал, что будет в будущем. Мы остановили работу, начали переживать за здоровье близких, сотрудников и всех, кто причастен от топ-менеджеров до рядовых сотрудников, потому что все это одна большая цепочка.

Второе непонятное для нас действие стало закрытие границ, так как на строительстве мы привлекаем подрядчиков, которые привлекают в свою очередь иностранную рабочую силу. Работа немного остановилась, но в 2020 году мы успели сдать все, что планировали.

А в 2021 уже почувствовали два пути развития: как отрасль нам дали хорошие льготы в ипотеке, что подогрело рынок и интерес наших потенциальных покупателей, и отрасль стала набирать обороты, но здесь же случилось второе явление – очень большой скачок в ценах на строительные материалы. Главным риском для всех застройщиков стал рост стоимости конечного продукта.

Я бы дал совет не торопиться в продаже объекта на этапе строительства, потому что не до конца понятно, какая итоговая цена будет. Сегодня можно продать за одну цену, а через полгода-год, достроив объект, застройщик выдаст ключи с объектом в минусе, что, конечно, очень сильно повлияет на него. Это тот фактор, который влияет на отрасль в 2021 году.

С одной стороны, хорошие продажи, с другой – очень дорогая себестоимость. Но еще коронавирусные ограничения внедрили технологии в работу по поиску покупателей. Мы сделали электронные сделки, внедрили 3D-туры. Сейчас человек может, не выходя из дома, увидеть дом, который хочет купить.

Банки идут на встречу, все активно принимают удаленные способы заключения договоров, ипотек, оплат. Это очень сильно повлияло на отрасль.

— На что сейчас идёт наибольший спрос среди покупателей недвижимости?

Если сказать в общем по продукту, по сегменту, по рынку, то это продукты максимальной готовности, то есть квартиры, дома и таун-хаусы под ключ, которые можно вшить в один платеж по ипотеке, или же white box с полной разводкой всех инженерных сетей. Это наибольший спрос среди покупателей по отрасли.

Если говорить точечно по продуктам, то, конечно, пандемия и коронавирус дали сильный толчок в развитии загородного жилья. Люди поняли, что нужно расширяться и увеличивать пространство, а загородом квадратный метр стоит в 2 раза меньше, чем в городе. Покупая в городе 50 квадратов, загородом вы купите 100. И, конечно, вы выберете 100 квадратов.

Не могу не отметить, что есть спрос на квартиры. Но сейчас общий спрос идет на качество, нужен очень хороший качественный продукт с развитой инфраструктурой. Сегодня клиент не покупает просто дом или квартиру, он покупает стиль жизни: это инфраструктура, соседи, дороги, подъездные пути, уровень развития магазинов, ресторанов, есть ли доставка, как быстро приедет такси, в какую школу пойдут дети, где рядом есть фитнес-центр и так далее. Это все влияет на покупателя.

— Много ли вообще административных барьеров в этой отрасли?

Скажем так, административные барьеры случаются у тех, кто не знает законов. Наша отрасль четко регламентируется, и есть отдельные законы, нормы, статьи на каждое дело. Хочешь начать строить – есть целый алгоритм: закажи градостроительный план, спроектируй, получи экспертизы, подавай разрешение на строительство, подавай уведомление о начале строительства и стройки. Для меня это понятные действия. Кто не в теме подумает, что на каждом этапе из него могут сделать точку повышенного внимания, но мое мнение — административный барьер – это непрофессионализм и незнание законов.

Но административный барьер может встретиться при выходе в новый регион. Поскольку отрасль жестко регламентируется законами, отличной моделью является налаживание тесных отношений с местной властью там, где вы собираетесь строить.

Здесь нужно хорошо изучить документацию, потому что может выйти так, что кусок земли может относиться вообще к другому району, а не к тому, к какому вы думали. И в каждом районе есть своя культура, принципы делопроизводства, например, в каких-то районах очень развит электронный документооборот, где-то нужно действительно походить по кабинетам. И тот, и этот варианты рабочие.

Но вообще на сегодня административные барьеры должны решаться систематично. В большинстве компаний, не только в нашей отрасли, есть такие должности как специалист по GR и целые GR-отделы. Это тот отдел, который взаимодействует с администрацией. Они понимают о чем, нужно с ними говорить, как говорить.

Скажу честно, если вы приходите с качественным проектом и идете к первым лицам, то, конечно, вам дадут зеленый свет. На сегодня все заинтересованы в качественном продукте жилья, есть программа от президента, что мы должны сдавать 120 млн квадратных метров и это то, что требует первое лицо нашей страны. И, конечно же, руководящие должности на местах хотят показывать большие цифры.

Налаживая отношения, вы должны говорить, что будете строить качественно, современно и в нужных объемах. Если вы сможете это донести, то не создадите барьеры, а приобретете партнеров. Мы называем партнерами госорганы и всех подрядчиков, потому что очень много работаем и взаимодействуем с ними, получаем все разрешения, меняем все назначения.

В госорганах, особенно в центральной части России, в Москве, есть отдельные платные услуги по изменению вида разрешенного использования. Понятная всем история, сколько это стоит. Возможно, это будут взносы в социальные фонды или программы ГЧП (гражданско-правового партнерства). Например, в следующем году мы будем пробовать ГЧП по строительству муниципальных объектов, а именно детского садика, участок для которого мы будем предоставлять на каких-то добровольных началах. Все это нужно изучать, знать законы и пробовать.

— Какова рентабельность такого бизнеса?

Сложно сказать о рентабельности в общем, так как проекты разные. Есть 2 сегмента: эконом и стандарт, бизнес+ и элит. И вот здесь рентабельность зависит от многих факторов. Элитный сегмент зависит от локации, громкости проекта, команды. Такой сегмент может продаваться годами, но при этом рентабельность будет высокая.

В это время можно строить стандартное жилья, а рентабельность будет зависеть не от того, насколько известный архитектор в команде, а насколько быстро ты сдаешь эти объекты. Деньги мы получаем в конце, когда открываем счета эскроу и имеем сданный объект в эксплуатацию. Только тогда мы получаем свою прибыль.

Если говорить о цифрах по стране, то рентабельность проектов девелоперов стартует от 15-17% — это низкомаржинальные объекты. Средняя маржинальность составляет 20-24%. Сверхмаржинальные проекты 27-40%. Отдельно скажу о точечном девелопменте – ИЖС. С чего можно начать, так это точечно покупать участки по 10-15 соток и строить там дом не на заказ.

Здесь рентабельность может быть даже выше, потому что можно максимально сузить количество людей в команде. У вас вся работа может быть настроена субподрядным способом, то есть вы нанимаете не отдел продаж, а агентство недвижимости; берете не отдел юристов, а юриста, который вам все оформил. Вы можете все это отдать строить строителю и не создавать отдел с вашими прорабами и надзорными органам, которые будут принимать строительство. В принципе такой вид бизнеса повысит рентабельность в процентном соотношении, и вы будете девелопером.

— А если говорить о рисках, какие Вы можете выделить?

Риски, как и в любом бизнесе, присутствуют, и это, прежде всего, ответственность. Вы берете ответственность за то, что будете строить из пустой земли жизнь тысяч семей, и в этом будут жить люди 100+ лет. Это огромный риск, потому что вы пишите целый сценарий жизни, а написать его нужно правильно.

Также главным риском девелопера и застройщика является сама непосредственная цель – это сдача проекта в эксплуатацию. Могут появиться охранные зоны, которых раньше не было, изменения в законодательстве, смена назначений категорий земель – это то, что не зависит от застройщика, но является большим риском.

Еще в последние 3-4 года появился риск недобросовестного покупателя, который покупает не с целью проживания, а для какой-то коммерческой выгоды. Так сказать, риск потребительского экстремизма, когда покупатель начинает искать недочеты, изъяны, которые нужно устранить, но они не влияют на аварийность или другие показатели и не приведут к каким-то проблемам. Но из-за этого идут суды, арестовывают счета застройщиков, требуют исполнения обязательств, неустоек, ищут соседей и собираются командами. Это все создает негативную историю около застройщика, хотя это все можно было решить без суда.

— Что Вы посоветуете тем, кто пока что только планирует открыть свою строительную компанию?

Первое – прочитать Федеральный закон №214 и понять, что такое долевое строительство, так как он полностью регламентирует нашу деятельность. Второе – объехать все новостройки в городе и загородом, посмотреть на рынок, изучить его.

Обойти несколько агентств недвижимости и компаний, представиться потенциальным будущим инвестором или застройщиком и узнать, что нужно строить в этом городе, чего не хватает. Поверьте мне, в агентствах очень активно об этом говорят, а вы можете получить хороший фидбек и реальную обратную связь от рынка.

Посетите сайты города, муниципалитета, где вы хотите покупать участок, изучите генпланы, запишитесь на прием к архитектору и первым лицам, узнайте точный вектор развития города. В открытом доступе информация есть информация о том, где будут строиться новые дороги, школы и другие инфраструктурные объекты, которые улучшат и упростят ваш проект.

Нужно сходить в банки, потому что они являются главными инвесторами застройщика, выдают проектное финансирование и специальные кредиты под нашу деятельность, которые специально субсидируются и от обычных кредитов для бизнеса отличаются ставкой. Например, мы имеем такую льготу: если мы продаем больше, чем берем денег на строительство, то ставка сокращается. Средняя ставка кредита по стране составляет 12% и она может сократиться в два раза, то есть вы берете деньги под 6%. Это очень хорошая помощь от государства, за что я безумно благодарен. Если все пункты выполнить и понять точный вектор развития вашего региона, то этого точно хватит, чтобы не только начать свой бизнес, но и заняться привлечением инвестиций.

Источник: snob.ru

Как эффективно продавать коттеджный поселок при небольшом бюджете

Лоховские технологии и материалы в малоэтажном домостроении.

Серикгалий Мукатаев о девелопменте, малоэтажном строительстве и о том, как открыть свою фирму

1 виды цен в строительстве и принципы их формирования

Соседи не дают согласие на строительство что делать

Исковое заявление о признании индивидуальное строительство в собственность

Какие документы для возврата подоходного налога на строительство

Срок передачи объекта долевого строительства для всех един

Инженерная экономика и сметное дело в строительстве отзывы

Строительство домов из газобетона или пеноблоков что лучше

Используемые в строительстве материалы должны обладать какой теплопроводностью