Нередки случаи, когда еще на начальном этапе строительства (а именно на этапе разработки проектной документации) становится ясно, что инвестор не в состоянии будет завершить проект. В такой ситуации он может привлечь соинвесторов и разделить построенный объект между ними. Если же инвестор решает отказаться от реализации инвестиционного проекта, то ему необходимо окупить уже понесенные затраты и найти нового инвестора. Как осуществляются операции по покупке проектной документации и операции по приобретению имущественных прав на объект, вы узнаете из этой статьи.
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ)).
Подготовки проектной документации не требуется лишь при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства, а именно отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трех, предназначенных для проживания одной семьи (п. 3 ст. 48 ГрК РФ)). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Как строить дома на продажу#девелопер#домизгазоблока#стройка
Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
Перечень работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624.
Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Таким образом, если работы по подготовке проектной документации объекта капитального строительства включены в названный выше Перечень, то лицо, осуществляющее подготовку проектной документации такого объекта, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации (п. 5.1 ст. 48 ГрК РФ).
Как правило, разработку проектно-сметной документации осуществляют специализированные организации, с которыми заказчик заключил договор. При заключении договора между заказчиком и проектной организацией следует руководствоваться гл. 37 «Подряд» ГК РФ.
Из ст. 758 ГК РФ следует, что по договору подряда на выполнение проектных работ подрядчик (проектировщик) обязан по заданию заказчика разработать техническую документацию. Обязанностью заказчика является прием и оплата результата выполненных подрядчиком работ.
Строительный бизнес. Как мы продаем готовые проекты домов по всей России.
В состав проектной документации объектов капитального строительства согласно п. 12 ст. 48 ГрК РФ включаются, в частности:
— пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
— проект организации строительства объектов капитального строительства;
— проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
— требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
— смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
— иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию утверждено Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (далее — Положение N 87).
Отсутствие в проектной документации разделов, предусмотренных Положением N 87, либо несоответствие разделов проектной документации требованиям к содержанию разделов проектной документации являются основаниями для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, представленных на государственную экспертизу (п. 24 Положения о порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145, Письмо Минрегиона России от 26.05.2010 N 22018-ИП/08 «О требованиях к содержанию разделов проектной документации объектов капитального строительства»).
Для инвестора затраты на разработку проектной документации являются вложениями во внеоборотные активы, поскольку учитываются при формировании первоначальной стоимости объекта строительства и отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
О том, что проектная документация может быть признана товаром и, следовательно, объектом купли-продажи, говорится в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2003 по делу N А56-16284/03. В Постановлении, в частности, указано, что проектная документация рассматривается как вещественное оформление результата выполненных работ. Что касается продажи и тем более перепродажи проектов без предварительного заказа на их разработку со стороны покупателя, то для продавца в этом случае такая документация должна рассматриваться как объект торговой операции, то есть как товар. Поэтому, когда инвестор решает выйти из инвестиционного процесса и предоставить свои права третьему лицу, такая сделка состоит из операции купли-продажи проектной документации и операции уступки имущественных прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты по заключенным инвестиционным контрактам.
Операции по реализации на территории РФ товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав являются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, для покупателя проектной документации НДС, предъявленный инвестором, может быть принят к вычету на основании положений ст. ст. 170 — 172 НК РФ.
Для этого необходимо, чтобы проектная документация была использована в операциях, облагаемых НДС, был оформлен в соответствующем порядке счет-фактура, данная проектная документация была принята на учет.
Замечу, что у нового инвестора расходы на приобретение проектной документации также будут учитываться в составе капитальных вложений во внеоборотные активы.
Проектная документация на строительство может быть приобретена не только у российского разработчика, но и у иностранного контрагента.
Вопрос применения НДС в отношении оказываемых российской организации иностранной организацией услуг по разработке проектной документации на объект недвижимости, результаты которых по условиям контракта передаются иностранной организацией по электронной почте в адрес своего представительства в РФ и в дальнейшем представляются российскому заказчику в бумажном и электронном виде, рассмотрен в Письме Минфина России от 01.03.2012 N 03-07-08/56.
В данном Письме указано, что порядок определения места реализации работ (услуг) в целях применения НДС установлен ст. 148 НК РФ. Согласно пп. 4 п. 1 этой статьи местом реализации инжиниринговых услуг признается территория РФ, в случае если покупатель услуг осуществляет деятельность на территории РФ. При этом к инжиниринговым услугам относятся в том числе предпроектные и проектные услуги (подготовка технико-экономических обоснований, проектно-конструкторские разработки и другие подобные услуги).
Таким образом, в случае если покупателем инжиниринговых услуг, в том числе услуг по разработке проектной документации, у иностранной организации является российская организация, данная организация признается налоговым агентом по НДС, который должен исчислить и уплатить налог при перечислении денежных средств иностранной организации. При этом факт передачи по электронной почте иностранной организацией, зарегистрированной и осуществляющей деятельность на территории иностранного государства, результатов оказанных ею услуг в адрес своего представительства в РФ и в дальнейшем представления результатов таких услуг российскому заказчику в бумажном и электронном виде не влияет на порядок применения НДС.
Когда первоначальный инвестор реализовал проектную документацию, ему необходимо уступить имущественные права на объект строительства новому инвестору.
По сути уступка права требования представляет собой перемену лиц в обязательстве, которая регулируется гл. 24 ГК РФ. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом, если договором между сторонами не предусмотрено условие о необходимости уведомления стороны об уступке права требования, такая уступка совершается без предварительного уведомления должника (ст. 382 ГК РФ).
Договор на уступку имущественных прав заключается в той же форме, что и первоначальный договор.
Следует иметь в виду, что имущественные права на объект строительства можно уступить только до момента государственной регистрации права собственности. После этой регистрации, если инвестор захочет передать свои права на объект строительства, необходимо заключать договор купли-продажи недвижимости, что значительно труднее с точки зрения организационных процедур.
Другими словами, при уступке имущественных прав фактически происходит реализация объекта недвижимости (который будет построен в будущем), при этом право собственности регистрируется сразу на приобретателя объекта недвижимости. Стороны не должны платить государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи недвижимости, поскольку договор уступки имущественных прав не требует государственной регистрации.
Обратите внимание: из этого правила существует исключение. Касается оно уступки имущественных прав по договорам участия в долевом строительстве. Такая регистрация необходима в силу того, что и сам договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Только после этого момента он считается заключенным, что следует из п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Что касается порядка налогообложения таких операций, то он будет зависеть от того, на какую недвижимость уступаются имущественные права.
Если передача прав осуществляется на жилую недвижимость, то налоговая база у продавца будет определяться как разница между доходом, полученным от передачи таких прав, и расходами, понесенными в связи с их приобретением (п. 3 ст. 155 НК РФ). В данном случае такими расходами будет выступать инвестиционный взнос инвестора.
Покупатель вправе принять суммы предъявленного НДС к вычету при наличии соответствующих документов и выполнении всех необходимых условий, закрепленных ст. ст. 170 — 172 НК РФ.
На основании пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признаются объектом обложения НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ, поэтому имущественные права в целях НК РФ имуществом не признаются, на что указывает Минфин России в Письме от 01.02.2012 N 03-07-11/26.
Учитывая изложенное, при передаче имущественных прав на жилые помещения по договору уступки права требования пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru