Как проходит процесс оформления ипотеки на новостройку

Особенности и условия ипотеки на квартиру в новостройке, как оформляется ипотека на строящееся жилье пошагово, выгодные предложения банков на сегодня

Покупка новостройки в ипотеку – инструкция и порядок оформления

Приобретая квартиру, покупателю следует определиться, какой рынок недвижимости для него предпочтительнее. Многие заемщики берут первичные квартиры в новостройках. И хотя такая сделка откладывает факт заселения в жилое помещение на несколько месяцев, а то и больше, все же стать обладателем жилья, где еще никто не жил довольно приятно. К тому же такие квартиры выгодные в покупке, так как зачастую обходятся дешевле, чем их аналоги на вторичном рынке.

Ипотека на новостройку требует соблюдения особой процедуры, которая в корне отличается от оформления уже готового помещения на вторичном рынке.

Понятие новостройки

Новостройками считаются объекты недвижимости, которые находятся в процессе строительства или совсем недавно были сданы в эксплуатацию. Если говорить об ипотечном кредитовании, то новостройками считаются такие дома, где квартира продается непосредственно от застройщика либо от покупателя еще на процессе строительства.

В покупке первичной недвижимости происходить может всякое, есть тут свои плюсы и минусы. Главными положительными моментами считаются:

1. Отсутствие других жильцов в данном помещении ранее. Некоторые люди крайне щепетильно относятся к таким вещам и предпочитают быть первыми.
2. Возможность сделать ремонт полностью по своим предпочтениям. Новостройки сдаются в чистом виде и уже сами владельцы обустраивают стены по своему вкусу.
3. Экономия на стоимости квартиры. Жилье от застройщика продается без посредников и в среднем обходится немного дешевле, чем вторичные объекты недвижимости.

При всех очевидных плюсах в новостройках есть и минусы. Во-первых, заселение производится только по факту сдачи объекта. То есть ипотечный заём берется и выплачивается, а жить приходится на съемных квартирах или у родственников. К тому же велик риск того, что в установленные сроки объект не будет сдан. А иногда попадаются и вовсе не благонадежные застройщики, которые просто замораживают стройки. Во-вторых, в районе новостроек может быть не развита инфраструктура, что особенно тяжело для семей с детьми.

Особенности покупки жилья

Приобретение первичного жилья в новостройках в ипотечный кредит имеет свои нюансы. Их лучше рассмотреть заранее, чтобы понимать, с чем придется столкнуться в процессе оформления.

Начать следует с того, что далеко не все банки дают долгосрочные займы под строящиеся объекты. Связано это с высокими рисками того, что квартиры не будут сданы своевременно. В большинстве случаев, если такая программа кредитования у банка имеется, сотрудничать они предпочитают с определенными застройщиками, которые проверены и несут меньшие риски.

Еще одним важным моментом как для кредитора, так и для заемщика, является сам процесс оформления. Строящаяся квартира не может быть оформлена на будущего владельца до того момента, как она не сдастся в эксплуатацию. До этого дня фактическим владельцем остается застройщик. Да и после того как объект сдается, квартира не поступает в залог кредитной организации, на нее оформляется переуступка права требования.

Подготовительный этап

Для заемщика первым этапом на пути к приобретению квартиры в ипотеку является сбор документации и подача заявки на рассмотрение своей кандидатуры и выдачи определенной суммы займа. Но при покупке первичных квартир в ипотеку процедуру надо начинать далеко не с этого. Здесь главное – это подобрать объект, который подойдет по сумме и застройщика, отличающегося надежностью. Процесс крайне трудный, занимает немало времени и требует материальных вложений на сбор документации и проверку ликвидной стоимости квартиры. Все эти хлопоты могут занять огромное количество времени.

Универсальной инструкции нет, но примерно пошагово процесс выглядит следующим образом:

1. Выбрать объект.
2. Предоставить документацию на него в банк для изучения.
3. Дождаться результатов проверки застройщика.
4. Узнать, на каких условиях в данной конкретной ситуации можно получить ипотечный заём.

Только после прохождения всей последовательности шагов речь пойдет о рассмотрении кандидатуры гражданина на роль будущего заемщика.

Выбор объекта

Выбирая будущую квартиру, покупатель обязан ориентироваться сразу на несколько факторов:

1. Свои предпочтения. Зачастую первым показателем является общая квадратура и количество комнат в квартире. Немаловажным для многих является район, наличие развитой инфраструктуры. Кто-то желает поселиться рядом с парком, а другие недалеко от работы.
2. Финансовые возможности. Важно предварительно оценить на какую сумму по ипотеке можно рассчитывать. Помощь в этом вопросе могут оказать в отделении банке, кроме того, можно подать онлайн-заявку на кредит, которая не требует сбора документов, а носит лишь информационный характер.
3. Требования кредитной организации. У каждого банка есть свои перечни требований к застройщикам и кредитуемым объектам. С ним следует ознакомиться до того, как будут рассматриваться варианты.

Скомпоновать все факторы вместе возможно, но это достаточно сложно. Однако многие кредитные учреждения упрощают задачу заемщика, предлагая конкретные строящиеся объекты недвижимости. Они заранее одобрены кредитором, а покупателю остается лишь выбрать квартиру, подходящую по сумме и квадратуре.

Изучение документации

Кредитные учреждения ориентируются не на эмоции, а исключительно на факты, подтвержденные документами. Покупателю также следует сначала изучать бумаги на строящийся объект. Это утомительное и для многих непонятное занятие можно переложить на плечи специалистов, которые проведут оценку объекта и смогут предугадать риски.

Будущему заемщику важно знать, что кредитное учреждение не рассматривает ту недвижимость, которая находится в проекте или возведена менее, чем 20% от планируемого объема.

Застройщики заранее готовят всю документацию для будущих покупателей, поэтому получить к ней доступ и проверить данные несложно.

Проверка застройщика

Служба безопасности финансовых учреждений проверяет квартиры на возможность ипотечного кредитования по следующей схеме:

1. Сперва проверяется сам застройщик.
2. Затем уже строящаяся недвижимость.

Аудиторы кредитных организаций изучают следующие документы:

1. Правоустанавливающие бумаги на владение землей, на которой и возводится многоквартирный дом. Это может быть также договор долгосрочной аренды с разрешением на застройку.
2. Проект на объект в утвержденной форме.
3. Бланки, подтверждающие что средства, выданные на строительство, используются по назначению.

Если застройщик имеет инвесторов, то проверка распространяется и на них. Часто сам банк инвестирует средства. В таком случае проверка не нужна, потому что она была сделана предварительно.

После изучения всех бумаг и принятия банком положительного решения о возможности кредитования на покупку квартиры у этого застройщика, разрабатывается ипотечная программа.

Изучение условий банка

Каждое кредитное учреждение, которое предлагает ипотечные продукты на приобретение первичного жилья имеет разработанные пакеты займов. Но следует учитывать, что условия их оформления могут варьироваться в зависимости от объекта недвижимости и личности заемщика. В некоторых случаях они могут быть оптимальными для получателя, но так не всегда. Следует понимать, что первичные квартиры имеют больше рисков, чем вторичные, а потому и условия могут быть более жесткими.

Процентная ставка по таким ипотечным займам варьируется в широком диапазоне, но заемщик должен быть готов к тому, что он будет погашать оформленный заём по двум различным ставкам. Сначала процент по кредиту выше и так продлится весь период застройки. После того как объект сдадут в эксплуатацию, а покупатель оформит право собственности на себя, ставка снизится.

Обращение в банк

Пройдя первый этап и определившись с квартирой, которая будет куплена, самое время обратиться в банк для рассмотрения собственной кандидатуры. Конечно, никто не берется за выбор и проверку недвижимости, не проверив заранее, дадут ли ему кредит. Но одобренная предварительная заявка не гарантирует стопроцентной выдачи займа, по той причине, что она основывалась исключительно на не подтвержденных данных, предоставленных покупателем.

Теоретически будущему заемщику и самому невыгодно скрывать какие-то факты, но бывает всякое. Иногда человек и сам не знает о том, что его кредитная история испорчена или что еще хуже – на нем висят долги.

Официальное обращение в банк заемщика состоит из двух шагов:

1. Сбора документов.
2. Подачи заявки на ипотечный кредит.

После этого остается лишь ждать решения банка.

Сбор документов

Пакет документации, который придется собрать получателю, весьма обширен. Он может дополняться иными требованиями, на усмотрение самого банка. Кредитное учреждение должно составить всестороннее мнение о будущем заемщике и убедиться, что он не только платежеспособен, но и добросовестен.

В стандартный перечень документации входят:

1. Удостоверение личности гражданин РФ. В превалирующем большинстве случаев на получение ипотеки могут рассчитывать исключительно резиденты России.
2. Свидетельство о полученном ИНН.
3. Военный билет, если получатель мужчина.
4. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
5. Копия трудового договора.
6. Справка о заработной плате гражданина по форме 2-НДФЛ. Период, указанный в ней, уточняется отдельно, чаще всего он равняется 6 месяцам.
7. Копия налоговой декларации – 3-НДФЛ, в том случае, если клиент имел несколько источников дохода.
8. Бланки, подтверждающее право собственности на недвижимость или иные имущественные объекты, если таковые имеются.
9. Выписки с банковских счетов, при наличии накоплений на вкладах.

Кроме указанных бумаг, кредитор может потребовать:

1. Справка из ЖКЭУ о регистрации и иных проживающих на данной территории граждан.
2. Копии удостоверений личности близких родственников. Это могут быть паспорта, свидетельства о рождении, пенсионные удостоверения и другое.
3. Справки о доходах прочих членов семьи.
4. Медицинские справки о состоянии здоровья.
5. Характеристика с места работы.

Уточнять исчерпывающий список необходимо непосредственно у банка-заемщика.

Подача заявки

Собрав все требующиеся документы, клиент должен прийти в банк, чтобы заполнить анкету и заявку. В анкете гражданин вкратце описывает все важные моменты своей жизни, которые подтверждаются документами. В заявке же выражается просьба о предоставлении ипотечного кредита.

Заявка имеет стандартный вид и требует исключительно подписи клиента и проставления даты ее подписания. Гипотетическому заемщику придется подписать еще один бланк, а именно, разрешение на проверку своей кредитной истории. Без него процедура не будет запущена. На сегодняшний день собирать доказательство своей положительной кредитной истории не нужно, существует единая база кредитополучателей, которая содержит в себе сведения о взятых суммах и выполненных обязательствах.

Оформление договоров

Принятие решение банком производится на протяжении нескольких дней. В течение отведенного времени информация, предоставленная клиентом, проверяется, а его кандидатура рассматривается на предмет благонадежности. Если кредитное учреждение приняло положительное решение, то следует заключить с ними договор. Оформить этот документ можно в строго установленные сроки, чаще всего заемщику они оговариваются сразу же при оглашении положительного решения.

Получив согласие банка на сотрудничество, покупателю придется оформить два договора:

1. Сначала с застройщиком.
2. Затем с банком.

Такой порядок обусловлен тем, что ипотека на первичное жилье может быть оформлена только на основании документального подтверждения факта предстоящей покупки. Подписывая договора, клиент заключает сделку, и обратного пути у него уже нет.

С застройщиком

С застройщиком заключается договор долевого участия. Этот документ содержит в себе сведения следующего порядка:

1. Какое конкретно помещение приобретается.
2. Размер квартиры в квадратных метрах.
3. Стоимость объекта.
4. Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
5. Порядок передачи жилого помещения в собственность покупателю.
6. Как и когда будут передаваться денежные средства за строящийся объект.
7. Гарантии застройщика по исполнению своих обещаний.

Заключая договор, следует обращать внимание на малейшие детали в нем, ведь каждая из них может иметь решающее значение. К тому же именно на его основе будет заключено соглашение с кредитной организацией о выдаче ипотеки.

С банком

Кредитное учреждение должно четко понимать, какие суммы просятся, и в какие сроки квартира будет построена. Именно поэтому обращаться в банк следует только после заключения договора с застройщиком.

Кредитор изучит заключенное соглашение и обязательно оставит себе один его экземпляр. В договоре с банком следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Сумма кредита. Она может быть равна стоимости недвижимости или быть меньше ее, если предполагается внесение первоначального взноса.
2. Процентная ставка. Может отличаться в зависимости от периода выплат.
3. Срок кредитования – на сколько лет оформлены обязательства.

Вместе с договором заемщику предоставляется план выплат с указанием даты каждого ежемесячного погашения и точной суммы возврата. Их следует придерживаться, а при просрочке выплат к получателю будут применены штрафные санкции, которые также указываются в договоре.

Понятие переуступки права требования

Оформление ипотечного займа на строящуюся квартиру не предполагает наложение на помещение обременения.

Связано это с тем, что до момента сдачи недвижимости в эксплуатацию сам покупатель не имеет зарегистрированного права собственности на жилплощадь. Получить документы, пройдя регистрацию в Росреестре, можно только после того, как квартира фактически стала существовать, а не в момент пока она строится.

Банк выдает деньги под долевое строительство заранее, еще до того, как сама жилплощадь обретет правовой статус. Поэтому обременение носит несколько иной характер. Как только акт приемки-передачи помещения подписан, заемщик оформляет договор переуступки на право требования. Фактически это тот же залог, то есть кредитор, на имя которого оформляется переуступка, имеет право распоряжаться недвижимостью в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Имеется ли господдержка ипотеки

Программы ипотечного кредитования были разработаны на государственном уровне для того, чтобы граждане имели возможность приобретать недвижимость и жить в ней до выплаты долговых обязательств. Сама по себе такая возможность уже благо для граждан, но даже установленные процентные ставки далеко не всем по плечу. Поэтому на государственном уровне разрабатываются иные программы, направленные на поддержание иных слоев населения.

Ипотека с господдержкой распространяет свое действие на:

1. Военнослужащих. Участники НИС получают ежегодно перечисления на собственный целевой счет в установленном размере. Стать участником может каждый, кто отслужил в рядах МВД более трех лет и нуждается в улучшении жилищных условий.
2. Семьи с двумя или более детей. Эта программа сравнительно молодая, действует с начала 2018 года. Суть ее заключается в том, что данная категория граждан может получить ипотеку под 6%.

Существуют отдельные программы субсидирования малоимущих, а также педагогов и научных деятелей.

Оформление ипотеки на новостройку — сложный процесс . Для получения займа потребуется всесторонне проверить застройщика. Банки кредитуют такие объекты по специальным условиям, где учитываются различные процентные ставки. … Приобретая квартиру, покупателю следует определиться, какой рынок недвижимости для него предпочтительнее. Многие заемщики берут первичные квартиры в новостройках . И хотя такая сделка откладывает факт заселения в жилое помещение на несколько месяцев, а то и больше, все же стать обладателем жилья, где еще никто не жил довольно приятно. К тому же такие квартиры выгодные в покупке, так как зачастую обходятся дешевле, чем их аналоги на вторичном рынке.

Особенности оформления и получения ипотеки на новостройку

Все больше россиян мечтает стать обладателем новой квартиры, в которой до них никто не жил. Аргументов в пользу такой покупки немало: современное жилье, более низкая стоимость, возможность получения дополнительных бонусов. Сегодня разберемся, что из себя представляет ипотека на новостройку и как она оформляется.

Ипотека на новостройку и вторичное жилье: отличия

Российские банки сегодня предлагают своим заемщикам 2 формата кредитования в случае покупки квартиры:

• ипотека на новостройку;
• ипотека на вторичное жилье.

Каждая из этих программ имеет свои плюсы и минусы. Вот какие существенные отличия имеют форматы:

Плюсы и минусы ипотеки на новостройку

Ипотека на покупку жилья у застройщиков становится все более популярной среди россиян. И многие видят в ней не только возможность стать обладателем новой, современной квартиры. К числу плюсов такой формы кредитования можно отнести:

• более низкая стоимость жилья (на стадии строительства квартира стоит примерно на 30% меньше);
• безусловная юридическая чистота сделки (отсутствие предыдущих владельцев исключает вероятность наличия на квартире обременений или других собственников);
• более низкие процентные ставки (в некоторых банках разница с базовой ипотекой достигает 1,5–2% годовых);
• большой выбор жилья.

Но есть у такой ипотеки и свои минусы, которые могут омрачить покупку жилья в новостройке. К недостаткам относятся:

• риск утраты денег, если застройщик окажется недобросовестным или разорится, а дом так и не достроят (хотя после ввода эскроу-счетов вероятность такого исхода минимальна, т. к. до ввода дома в эксплуатацию деньги по ипотеке «заблокированы» на специальном счете в банке);
• переезд в новую квартиру откладывается, как минимум, до сдачи дома, а при отсутствии отделки потребуется еще время на проведение ремонта, в эти периоды будущему владельцу приходится нести повышенные расходы – платить ипотеку и снимать жилье (если своего нет);
• невозможность договориться с застройщиком о завышении стоимости из-за отсутствия первоначального взноса.

Некоторые из недостатков банки пытаются нивелировать. Например, кредитные учреждения предлагают отложить выплату долга до ввода дома в эксплуатацию в рамках программы ипотечных каникул, другие – делят сумму ипотеки на несколько платежей (вторая выдается после сдачи дома в эксплуатацию, а значит, и переплата, и сумма выплат до этого периода будет меньше).

Как происходит оформление

Если вы решились на покупку квартиры в новостройке в ипотеку, но не знаете, с чего начать, вот пошаговая инструкция по оформлению.

Подбираем подходящего застройщика и конкретный жилой объект

В случае с ипотекой на новостройку начинать лучше с выбора жилья, а не банка. Очень важно найти надежного застройщика: найдите информацию о прошлых его построенных объектах, узнайте, соблюдает ли он сроки строительства. Еще лучше, если удастся отыскать реальные отзывы дольщиков.

Много полезной информации можно найти в официальных группах застройщиков или дольщиков.

Обязательно нужно изучить разрешительную документацию на строительство и землю, другие юридические документы. Надежные застройщики размещают все эти сведения на своем сайте.

Но разобраться в них и оценить надежность компании самостоятельно сложно. При необходимости можно всегда обратиться за юридической консультацией.

Особенно тщательно выбирайте застройщика, если хотите купить квартиру на этапе котлована. Это самые опасные инвестиции, высок риск того, что дом вообще не начнут строить.

Выбираем банк

При покупке жилья на вторичном рынке банки требований к покупателю не предъявляют, только к самому жилью. А вот приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку требует, чтобы застройщик был аккредитован в выбранном банке. Поэтому начать поиски кредитного учреждения нужно, определившись с застройщиком. Перечень банков, в которых они аккредитованы, можно уточнить у менеджера. Некоторые компании и вовсе выставляют эту информацию на своем сайте. Иногда даже с указанием условий кредитования.

Подать заявление можно сразу в несколько банков, где аккредитован застройщик. Нередко помощь в этом оказывают сами менеджеры компании. Вам остается только выбрать наиболее выгодные условия из тех, где заявку на ипотеку одобрили.

Заключаем договор долевого участия

Когда банк примет положительное решение, менеджер застройщика готовит договор долевого участия. Ознакомиться с его шаблоном обычно можно и раньше. После остается только вписать личные сведения и подписать документ.

Оформляем и регистрируем ипотеку

Имея на руках ДДУ, вы приходите в банк в назначенный день и подписываете кредитный договор. В это же время оформляется страховка, вносится первый взнос. После останется только зарегистрировать кредитный договор в Росреестре. Сопровождать вас при этом должен сотрудник застройщика. Срок регистрации может достигать 10 рабочих дней.

Перечисляем деньги застройщику

Фактически, деньги застройщику перечисляет не сам заемщик, а банк. Вы приходите в банк с документами, полученными в Росреестре, а банк переводит деньги строительной компании. Почти все финансовые учреждения работают по такой схеме, т. к. выдача денег на руки более рискованная (вдруг человек передумает и деньги застройщику передавать откажется).

Оформление квартиры в собственность

После оформления ипотеки заемщик начинает выплачивать долг. При этом квартира становится его собственностью только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приемки. Далее останется только вовремя делать платежи в банк, а после погашения задолженности вы снимете обременение с квартиры и станете ее полноправным собственником.

Где оформить?

Сегодня большинство банков предлагает отдельные ипотечные программы на новостройки. Сотрудничая с застройщиками, они могут обеспечить клиентам более выгодные процентные ставки и другие бонусы.

Помните, что взять ипотеку на квартиру от конкретного застройщика можно не в любом банке. Обязательно уточните, в каком из кредитных учреждений аккредитована компания. В остальных заявку на ипотеку просто не одобрят.

Наиболее выгодные условия кредитования на квартиры в новостройках сегодня предлагают следующие крупнейшие банки:

Банк	Процентная ставка	Первый взнос	Срок погашения
Сбербанк	От 4,1%	От 10%	До 30 лет
ВТБ	От 7,4%	От 10%	До 30 лет
Альфа-Банк	От 5,99%	От 10%	До 30 лет
Газпромбанк	От 5,9%	От 10%	До 30 лет
Россельхозбанк	От 7,85%	От 20%	До 30 лет

В некоторых из них даже можно купить жилье без справки о доходах, но тогда и размер первого взноса увеличится до 40–50% от стоимости квартиры. Вообще же, требования к заемщику здесь примерно одинаковые и различаются незначительно.

Оформление ипотеки на новостройку . После того как вы нашли подходящий вариант и определились с компанией застройщиком, начинается процедура оформления . Прежде всего, заключается договор с компанией застройщиком на бронирование недвижимого имущества. Данное соглашение оговаривает следующие моменты: Общие параметры недвижимости, местоположение и метраж; Срок действия договора и произведения расчетов; Условия сделки, первоначальный взнос и т.д.; Возможные последствия отмены сделки одной из сторон. Далее оформление ипотеки на новостройку перемещается в банк, куда подается заявка на кредитование и пакет необходимых документов.

Как оформить ипотеку? Требования банков, порядок оформления

Относительно небольшие ежемесячные платежи, которые необходимо вносить в течение долгих лет, хотя и оказывают влияние на семейный бюджет, однако для многих ипотека представляет собой единственный выход из ситуации при решении жилищного вопроса. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, кто может рассчитывать на ипотечный кредит, дадим пошаговую инструкцию как оформить ипотеку, а также остановимся на ряде важных моментов, о которых стоит знать тем, кто планирует обратиться в банк за кредитом.

Все ли могут рассчитывать на ипотеку?

Рассматривая заявки на получение ипотеки, банки стараются оградить себя от рисков невыплат, и тщательным образом оценивают текущую платежеспособность заемщика, а также вероятность того, что до момента полного погашения кредита он также его финансовая состоятельность не ухудшится. Поэтому к заемщикам предъявляются определенные требования, соответствие которым повышает шансы банка получить предоставленную сумму в полном объеме.

Первое, и самое главное, что необходимо сделать потенциальному ипотечнику – это доказать банку свою финансовую состоятельность.

Основными сведениями (представляющими интерес для банка) о лице, претендующим на кредит, являются следующие:

1. возраст заемщика;

3. наличие стабильного места работы;

4. платежеспособность клиента;

5. статус и кредитная история.

Во всех банках при выдаче займа на жилье устанавливаются возрастные ограничения – понятно, что среднестатистический выпускник школы редко имеет доход, позволяющий делать ежемесячные взносы. По требованиям банка заемщику должно быть (как правило) не менее 21 года. Верхняя возрастная планка, соответственно, определяет вероятность того, что заемщик доживет до момента полного выполнения обязательств. Многие требования основаны на исследованиях, проводимых разными банками и финансовыми учреждениями, социальными службами на предмет социальной адаптации и ответственности. Образование играет роль немалую, хотя главной ее не назовешь, но, как правило, люди с высшим образованием вызывают больше доверия.

Ключевые требования для выдачи ипотеки — наличие постоянного места работы или иного источника стабильного дохода (официально подтвержденного), что и определяет платежеспособность клиента. Если обращается в банк человек, у которого стаж работы порядка 10-15 лет, а уровень заработной платы выше среднего, тогда любой банк с радостью предложит ему выгодные условия. А вот студент, едва закончивший ВУЗ, вряд ли может рассчитывать на оформление ипотеки, даже если он имеет трудовой опыт и более или менее хорошую зарплату.

Иными словами, речь идет о том, что банк не даст кредит, необеспеченный какими-то гарантиями. Однако такими гарантиями может быть поручительство лиц, которые подходят под требования банка, залоговое обеспечение (например, квартира родителей) или солидный первоначальный взнос. Если заемщик в состоянии обеспечить перечисленные гарантии, то банк с удовольствием выдаст деньги на хороших условиях.

Большое значение имеет и кредитная история заемщика (сегодня данные о крупных займах хранятся в Кредитных Бюро, к которым банки имеют доступ), поэтому наличие в этой истории просрочек по кредитам или вообще невыплат резко снижает шансы получить кредит.

Основные этапы оформления ипотеки на вторичном рынке

Оформление документов – сложный и кропотливый процесс, который занимает много времени и сил. Условно выделим семь основных этапов оформления ипотеки:

1. Сбор пакета документов;

2. Подача документов и ожидание решения банка;

3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);

4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);

5. Заключение кредитного договора с банком;

6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);

7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).

Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.

Что касается документов по имуществу, которое заемщик закладывает при оформлении вторички, то следуют представить следующие документы :

• Технический паспорт объекта недвижимости;

• Сведения о кадастровой стоимости;

• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;

• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).

Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.

Ипотека на первичном рынке

Согласно статистике, до 70% займов приходится на первичный рынок. Под первичным рынком понимают квартиры от застройщиков, то есть, новостройки на разных стадиях строительства. Если заключить договор с застройщиком на этапе «котлована», что стоимость такой квартиры будет намного ниже среднерыночной стоимости аналогичного жилья на текущий момент.

Новостройки пользуются спросом благодаря высокому уровню комфорта современных квартир, в таких домах никто еще не жил, что также делает квартиры привлекательнее.

Важная особенность таких домов не только в том, что они еще только строятся. Квартиры не успели перейти в чью-то собственность, что на руку заемщикам, так как отсутствуют риски, связанные с юридической чистотой недвижимости. При каждом переходе прав собственности (в случае вторичного жилья) могли нарушаться чьи-то интересы, в результате судебных разбирательств текущий собственник может лишиться жилья. По этой же причине первичный рынок считается наиболее удобным вариантом для банка, так как кредитная организация не подвергается риску лишиться залогового обеспечения .

Получить ипотеку на первичку намного проще, чем добиться одобрения банка на кредит по вторичной квартире. Если вы решили взять в ипотеку новопостроенную квартиру, то изначально вам стоит выбрать подходящий вариант в вашем регионе и заключите двухсторонний договор с застройщиком (ДДУ, договор долевого участия). Далее все происходит по общей схеме – сбор документации, обращение в кредитный отдел, заключение кредитного договора и первый взнос.

Поиск вариантов, предпочтения

Перед обращением просмотрите все варианты и выберите банк с наиболее привлекательными условиями (низкой кредитной ставкой, продолжительным сроком кредитования).

Некоторые перед оформлением ипотеки обращаются сразу в банк, чтобы выбрать объекты застройщиков, с которыми сотрудничает кредитная организация, это повышает шансы получить одобрение банка. Если вы решили изначально выбрать квартиру у застройщика, то вы можете узнать, есть ли у него аккредитация в каком-то банке. В случае успешного расположения строительных объектов, наличия всей проектной и другой документации, хорошей репутации, застройщик, чаще всего, получает аккредитацию от нескольких банков, что облегчает процесс привлечения денег дольщиков.

Кроме того, чем ближе будет дата сдачи объекта, тем более банк будет расположен выдать кредит.

Подача документов и ожидание решения банка

Собрав весь пакет документов, и передав бумаги в кредитный отдел, претендент на кредит вынужден немного подождать, так как речь идет не об одной-двух тысячах рублей, решение может приниматься не одну неделю. Впрочем, многие банки выносят решение в течение недели.

Помимо оценки эксперта (работника банка), необходимо учитывать наличие системы скоринга — она автоматизирована и позволяет банку увидеть кредитный рейтинг потенциального клиента, включающий многие параметры. Как только решение будет принято, заемщику сообщат об этом. Приятной особенностью является то, что решение можно принять не сразу — да, вы будете знать сумму, которую готов предоставить вам банк в качестве кредита, но при этом, у вас будет от 1 до 3 месяцев на размышления (в зависимости от банка).

Заключение договора купли-продажи (ДКП)

Зная, на какую сумму кредитования можно рассчитывать, проще выбрать квартиру или другой объект недвижимости. В этом случае, нужно подыскать подходящий по цене вариант и заключить ДКП с его владельцем. Есть возможность заключения предварительного договора (он является предшественником предстоящей сделки и юридически подкрепляет намерения). В условиях договора должен быть обозначен счет продавца (или застройщика), именно на него банк сможет перевести средства. Все нюансы зависят от того, какие именно условия устроят обе стороны сделки купли-продажи (долевого участия).

После подписания ипотечного договора он регистрируется в Росрестре, регистрация договора гарантирует, что именно вы окажитесь единственным претендентом на квартиру, если возникнут спорные вопросы (например, недобросовестный застройщик продаст одну квартиру сразу нескольким покупателям).

Оформление страховки имущества

Страхование — обязательный фактор при оформлении ипотеки, речь идет о страховке залогового имущества от повреждений, порчи, разрушения и так далее. Нередко заемщику тоже понадобиться застраховать собственную жизнь и здоровье. Такие условия являются стандартными для всех банков, но существуют программы, которые этого не предполагают. Вот только процентные ставки по ним выше, так как банк в большей степени рискует собственными средствами.

Внесение первоначального взноса

Как правило, на необходимости внесения первоначального взноса настаивает каждый банк. Сумма взноса может составлять как 10%, так и 50%, в зависимости от ваших финансовых возможностей и особенностей банковских кредитных продуктов (процентная ставка, срок кредитования, ежемесячная сумма выплат).

Однако не исключается возможность оформление такой ипотеки, которая не подразумевает внесение первоначального платежан (так может быть при наличии дополнительного залогового обеспечения, поручительства). Все условия оговариваются с кредитным экспертом банка, куда обращается заемщик. Такая система дает человеку выбор, но важно помнить, что если вы способны внести крупную сумму изначально, тогда и доверие, а соответственно и кредитный лимит от банка будут значительно выше, как и условия кредитования.

Подписание ипотечного договора и перевод средств продавцу

Когда все вышеперечисленные этапы остались позади, можно переходить непосредственно к заключению кредитного договора с банком, а также залоговый договор, как гарантия безопасности банка. После подписания соглашения, продавец имущества получает денежные средства безналичным переводом в течение 1-3 банковских дней на счет, указанный при заключении ДКП.

С момента регистрации прав собственности (в случае с вторичным рынком), заемщик становиться законным владельцем жилья, с обременением, которое снимается сразу же после погашения долговых обязательств. Если речь идет о покупке недвижимости у застройщика, то дольщик после получения денег застройщиком становится обладателем «прав требования» на квартиру, которой пока еще не существует. Важно выполнять условия кредитования, так как уклонение от принятых обязательств чревато оплатой пени и штрафов, прописываемых при заключении договора, а также ухудшением кредитной истории.

Заключение

Итак, сегодня получить ипотечный кредит вполне реально, банки по-прежнему с удовольствием предоставляют кредиты, однако, только в том случае, если уверены в финансовой состоятельности заемщика. В текущем году процентные ставки по ипотеке заметно снизились, что на руку тем, кто собирается покупать жилье сейчас.

Чтобы лучше понять, каковы шансы получить одобрение банка, а также найти наиболее оптимальные условия кредитования по рынку, рекомендуется воспользоваться услугами кредитного брокера – лица или организации, которые консультируют потенциальных заемщиков и помогают подобрать банк.

Никаких сложностей при оформлении ипотеки на новостройку не должно возникнуть. Главное – выбрать надежного застройщика и получить одобрение банка, не забыв представить все необходимые документы. Когда в новостройке можно прописаться. Казалось бы, вы купили квартиру и можете зарегистрироваться в ней в любое время. Но не все так просто, если заключен договор с банком – именно он регулирует все важные моменты. Когда можно прописаться в новостройке по ипотеке ? Сделать это удастся в следующем порядке: обратитесь в банк с письменным заявлением о желании зарегистрироваться в квартире