Как проходит процесс покупки квартиры в новостройке

Как купить квартиру в новостройке и при этом не переплатить лишнего, не стать обманутым дольщиком. В статье приводится пошаговая инструкция по покупке жилья в новостройке.

Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке. Все тонкости процедуры

Нередко покупка квартиры у застройщика приносит существенные плюсы. Однако, многие покупатели опасаются попасть впросак и не рискуют вступать в такие сделки – ведь сумма риска достаточно высока.

Для того чтобы купля-продажа прошла гладко, нужно знать о некоторых базовых принципах её проведения. Расскажем, как покупать жилье от застройщика и избежать возможных рисков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

С чего начать и на что обращать внимание — правила сделки

Покупка квартиры оформляется имущественным договором, после чего объект или право его требования переходят к приобретателю.

Сделка регулируется несколькими видами законодательных актов, среди которых самые актуальные:

о сделках, совершаемых по договору долевого участия (ДДУ). , 131, 549-558 ГК РФ при совершении сделок купли-продажи. , от 13.07.15 г.

Как проверить застройщика?

Проверка застройщика требует приложения действий в нескольких основных направлениях. Это происходит по следующему алгоритму:

1. Вначале выбирается самое привлекательное предложение из всех вариантов, представленных на официальных сайтах компаний – поставщиков строительных услуг.
2. Получив фамилии учредителей, ввести их в поисковик.
3. Найти информацию по каждому из них. Возможно, они привлекались к уголовной ответственности или под их руководством происходило неоднократное банкротство строительных фирм.
4. Если выявлены данные недостатки – искать новых партнёров.
5. При надлежащем портфолио должностных лиц, возглавляющих компанию, целесообразно обратиться к форумам граждан, имевших дело с данным юридическим лицом.
6. Как правило, на форумах отражается по преимуществу негативная информация – на этот факт следует сделать поправку и выявить качество претензий. Если они связаны с замораживанием строительства – от такого компаньона следует отказаться.
7. Если всё выглядит безупречно, можно продолжить действия, приступив к проверке документации. У компании обязательно должны быть оформлены бумаги на земельный участок (ЗУ), в числе которых:

• Договор аренды с городской администрацией, допускающий строительство.
• Либо свидетельство о собственности на ЗУ.
• Обратить внимание, что ЗУ должен относиться к категории земель поселений, а его вид разрешённого использования (ВРИ) – многоэтажная жилая застройка.

Кроме этого, строительство недопустимо начинать без проектной документации. Застройщику требуется иметь нижеследующее:

• Учредительную документацию компании.
• Лицензию на строительную деятельность (без просрочки).
• Разрешение на начало строительства.
• Проектную декларацию. Проектная декларация обязательно должна быть выложена на официальном сайте.

Без указанного перечня документации начало строительства не может считаться законным. В этом случае дольщик инвестор может оказаться жертвой обстоятельств – если у компании возникнет затяжной конфликт с администрацией, строительство будет заморожено.

Достоверную информацию могут дать и такие факты, как партнёрство с риэлтерскими компаниями и кредитными организациями. Сотрудничество с известными фирмами и банками подтверждает безупречность репутации строителя. Также не лишним будет узнать, как исполнялись гарантии перед участниками строительства. С этой целью следует провести мониторинг сданного компанией жилья за последние 3 года.

Обратить внимание на соблюдение сроков сдачи и отсутствие замороженных и не сданных вовремя объектов. Можно выписать несколько адресов и подъехать к сданным объектам. Наверняка во дворе жилого дома окажутся престарелые граждане или мамы, гуляющие с малышами. У них всегда можно получить полезную информацию по качеству предоставленных услуг.

На что еще обратить внимание и что стоит проверить перед покупкой квартиры в новострое мы рассказываем в отдельном материале.

Какие вопросы нужно задать?

Информацию, полученную у жильцов нужно сверить с той, которая дана в коммерческом предложении или представлена менеджером компании. При проверке документации нужно задавать уточняющие вопросы из числа нижеследующих:

1. Срок действия лицензии, гарантии её продления до сдачи новостройки, если срок скоро завершается.
2. Правоспособность ЗУ, его категория и ВРИ.
3. Финансовая стабильность компании – кто выступает в роли кредитора, гарантия соблюдения имущественных интересов покупателя – застрахованность фирмы от банкротства.
4. Предусматриваются ли дополнительные расходы и вложения, не указанные в договоре.
5. Технические характеристики объекта, гарантии по сдаче объекта в указанном договором качестве.
6. Предусмотрена ли компенсация, если качество или иные параметры объекта менятся в сторону ухудшения или уменьшения.
7. Какова планировка и площадь придомовой территории.
8. Каковы приблизительные перспективы, связанные с развитием инфраструктуры в районе застройки.

Кроме этого, целесообразно обратиться к юристу или риэлтору, которые помогут провести беседу с представителем компании. А у застройщика можно попросить фотографии ранее возведённых зданий и помещений, расположенных в них.

Как проверить жилье в строящемся доме?

С целью снижения риска квартира приобретается на стадии готовности здания, тогда большее внимание следует обратить не столько на представленную документацию, сколько на сам объект. Документация понадобится для сверки фактического состояния объекта с обещанным, которое было представлено на рекламном сайте и в проектной документации юридического лица.

Если жильё отличается по параметрам или качеству в сторону уменьшения или ухудшения, нужно потребовать исправления недостатков или дефектов.

Кроме этого, нужно осмотреть фасад здания и проверить его на отсутствие трещин и иных дефектов. При наличии трещин нужно отказаться от покупки жилья, иные несущественные дефекты нужно потребовать устранить. Во внутренней части помещения нужно проверить:

• качество проведения проводки;
• функциональность коммуникаций;
• качество потолка, стен, полов;
• отсутствие трещин в несущих стенах и покрытиях;
• отсутствие зазоров между стеклопакетом и проёмом;
• отсутствие или наличие иных дефектов.

Ни в коем случае не следует руководствоваться устными обещаниями застройщика устранить неполадки. Договор купли-продажи квартиры от застройщика следует подписывать только после их фактического устранения. В целом следует внимательно рассмотреть инфраструктуру зоны застройки и окружающий ландшафт. В помещении обратить внимание на естественное освещение комнат, высоту потолков, расположение комнат и другие нюансы, от которых зависит уют в квартире и удобство пользования ею.

Наши эксперты подготовили и другие полезные публикации на тему сделок с квартирой на вторичном и первичном рынке. Из них вы узнаете:

• Как осуществить куплю-продажу вторички и как себя обезопасить от обмана?
• Нюансы приобретения жилья в новостройке у подрядчика.

Схемы приобретения

Существует несколько основных способов приобретения квартир в новостройке, в частности:

1. По договору купли-продажи (ДКП) на готовую квартиру в сданном доме жильё можно приобрести только после его сдачи в эксплуатацию актом госприёмки, если застройщик оформляет собственность на квартиру. В этом случае сделка полностью идентична купле-продаже квартиры у юридического лица.
2. По ДДУ квартира может приобретаться лицом, участвующим в долевом строительстве и оформившим договор с застройщиком с момента получения разрешения на строительство до дня сдачи дома в эксплуатацию. Это самая распространённая форма приобретения жилья в новостройке.
3. Договором цессии оформляется сделка по переуступке права требования. Этот договор может заключаться после регистрации ДДУ в Росреестре, и до момента сдачи дома в эксплуатацию.
4. Строительство дома в ЖСК оформляется между участниками жилищно-строительного кооператива. Здесь застройщиком выступает сам кооператив. Поэтому сделка совершается с уполномоченными должностными лицами, управляющими кооперативом и ничем не отличается от стандартного вступления в члены ЖСК.

В каждом перечисленном случае составляется двусторонний имущественный договор, который подлежит регистрации в Росреестре и передаёт полномочия на владение квартирой (ДКП) или на право её требования (ДДУ, ЖСК, цессия).

Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:

1. Поиск, выбор и осмотр объекта.
2. Проверка застройщика.
3. Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
6. Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
7. Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
8. Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.

Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.

Какие документы нужны от будущего хозяина?

Обе стороны должны представить пакет документации, разрешающий сделку. В числе документов, которые требуется представить лицу, заключающему договор, должны быть:

• Паспорт.
• При оформлении ипотеки – кредитный договор.
• Если действует представитель – нотариально удостоверенная доверенность.
• Если недвижимость оформляется на детей – их свидетельства о рождении и паспорта родителей (усыновителей, опекунов).

Полный пакет документации от продавца

Если покупается готовая квартира в новостройке, то застройщику требуется представить следующее:

• Правоустанавливающий документ, по которому застройщик вступил в права собственности на квартиру. Например – протокол учредительного собрания с решением о выделе квартиры для продажи и акт приёмки помещения.
• Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт квартиры.
• Технический паспорт квартиры, полученный в БТИ.

При заключении ДДУ понадобится документация только тогда, когда речь идёт о регистрации первого дольщика. Все последующие участники проверяют наличие данных документов у представителя компании по указанному выше списку, но не получают их на руки.

Аналогична ситуация при вступлении в ЖСК, но к основному договору добавляется протокол о вступлении в членство кооператива. Если приобретатель вступает в права требования, то продавец передаёт только ДДУ с приложениями.

Во всех случаях можно провести дополнительную проверку документации:

1. Учредителя можно проверить, получив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
2. Объект строительства проверяется получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Возможно ли оформление по доверенности?

Иногда в интересах собственника действует представитель. Он обязан предоставить доверенность или выписку из учредительного документа о полномочиях представителя. И выписка, и доверенность должны быть нотариально удостоверены. Доверенность может быть как генеральная, так и специальная. Главное, чтобы она выдавалась директором компании, и в ней было отражено право предъявителя на продажу квартир или заключение договоров (купли-продажи, цессии, ДДУ, о членстве в ЖСК).

• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры в новостройке
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры в новостройке

Заключение и регистрация договора

Обычно застройщик самостоятельно подготавливает типовой договор для подписания. Покупателю достаточно с ним ознакомиться и поставить свою подпись. Но предварительно нужно внимательно изучить все положения документа. Для этого можно воспользоваться услугами по сопровождению сделки приглашённым юристом.

Заключённый договор требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого требуется подойти в МФЦ с паспортом и составленным договором. К договору прилагается пакет документации, перечисленный выше, и квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей. Через 21 рабочий день регистрация должна завершиться и заключённый договор вступает в силу.

Что делать после подписания ДКП?

Если заключалась сделка купли-продажи, то подписание акта приёмки не потребуется. Он должен быть уже подписан продавцом. При получении квартиры по ДДУ, цессии или вступлении в ЖСК, такой акт понадобится подписать.

Представитель управляющей компании (УК), выигравшей тендер на управление данным многоквартирным домом согласно нормам статьи 161 ЖК РФ, сам выйдет на встречу с жильцами и оповестит о регламенте заключения договоров услуг на общем собрании. Договор будет заключаться после принятия данного решения большинством голосов.

После этого следует обратиться в УК с заявлением об открытии персонального лицевого счёта для оплаты услуг ЖКХ и коммунальных платежей. Специально обращаться в энергосбыт для заключения договора, не нужно. Оплаченные квитанции за свет считаются фактом потребления услуг от данной компании.

То же касается горводоканала – услуги предоставляются с момента подписания акта приёмки, после чего происходит оплата услуг. Если в доме предусмотрено пользование газом – схема та же. Дом газифицируется в соответствии с установленными нормами, а за пользование газом взимается оплата. Все платежи оформляются квитанциями через бухгалтерию УК.

Установка интернета и телефонной связи в виде проведения проводов осуществляется также непосредственно в период завершения строительных работ. Провайдер одной из коммуникационных компаний предоставляет свои услуги, за которые взимается плата согласно договору. Его следует заключить персонально, только после заключения будет установлена связь и начислена оплата за предоставление услуг.

Нужно ли приватизировать купленную недвижимость?

Приватизация квартиры не потребуется, так как она уже приобретена в собственность продавцом. Сделка купли-продажи предусматривает также только передачу объекта в собственность покупателю. Только если после заселения по ДДУ, цессии или договору с ЖСК, застройщик не оформил жильё в собственность, такое оформление придётся проводить самостоятельно – через суд.

Процесс возврата налога

После того как покупатель оформит право собственности в Росреестре и получит в качестве правоустанавливающего документа выписку из ЕГРН, он может написать заявление в территориальное отделение ФНС о возврате налога. Возврат налога возможен согласно нормам статьи 220 НК РФ, если иное не предусмотрено законодательством в отношении конкретного налогового резидента – покупателя жилья в новостройке.

Жильё от застройщика можно приобрести на разных этапах строительства. После сдачи дома в эксплуатацию сделка отвечает общим нормам, применяющимся к ДКП. В остальных случаях возникает лишь право требования квартиры, а не собственность на квартиру – ведь объект существует лишь юридически, а не фактически.

После вступления в собственность допустима прописка всех членов семьи и третьих лиц – по усмотрению продажа жилья или использование объекта в качестве залога, также можно оформить налоговый возврат. Приватизация не требуется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Покупка квартиры у Застройщика. Различные способы покупки и варианты оформления договоров на первичном рынке. По каким документам оформляется приобретение квартиры в новостройке . Что нужно знать Покупателю. … Как покупать новостройку , какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке , какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья ? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье . На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами.

Как купить квартиру в новостройке? 7 шагов и 5 главных ошибок

Как приобрести жилье в новостройке и при этом не переплатить лишнего, не стать обманутым дольщиком и не сделать перепланировку дважды? Эксперты подробно изучили данный вопрос и предложили потенциальным покупателям пошаговую инструкцию.

Шаг первый: Взвесьте все аргументы

Покупка жилья в новостройке, по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке, имеет как ряд достоинств, так и перечень недостатков. К плюсам можно отнести: более низкую стоимость, отсутствие необходимости изучать правовые аспекты проживания всех предыдущих владельцев. К тому же, покупатель получает в свою собственность совершенно новую недвижимость, а значит, исправные коммуникации, возможность выбора планировки, место на паркинге (если есть) и т.д. Но и минусов у первичного жилья отнюдь не меньше, чем плюсов.

Почти всегда девелоперы продают квартиры в новостройках еще на стадии их строительства, а значит заселиться в квартиру сразу после покупки у вас не получится. Также всегда есть риск срыва заявленных сроков строительства или даже приостановки проекта (см. статью о московских долгостроях). Но даже после того, как долгожданная новостройку будет сдана в эксплуатацию, вы скорее всего получите в собственность «красивые» бетонные стены и потратите еще несколько месяцев (лет) на ремонт или будите долго «наслаждаться» звуками соседского. К тому же, оформление документов на право собственности обычно затягивается, что еще дальше отодвигает тот счастливый момент, когда вы станете полноправным обладателем готовой к проживанию недвижимости.

Шаг второй: Выберите и изучите объект

Если после перечисленных аргументов вы остались тверды в своем решении приобрести жилье в новостройке, то следующим шагом станет поиск нужного вам объекта. Откуда начать? Конечно же, с Интернета. Кстати, некоторые специалисты рынка недвижимости уверены, что уже совсем скоро «виртуальные» сделки купли-продажи станут вполне естественным явлением.

Помимо информации о местоположении и типе дома, стадии строительства, планировке квартир (апартаментов), сразу же изучите данные о застройщике: есть ли у него в активе уже готовые объекты, продается ли выбранная вами недвижимость по 214-ФЗ или используется другая схема проведения сделки? В противном случае, есть риск столкнуться с пресловутыми «двойными продажами» или другими подобными аферам.

Крайне важно ознакомиться с документацией на проект: внимательно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство, право собственности на земельный участок. Также выясните, в какие сроки должен быть сдан выбранный Вами объект. Немалую пользу в сборе необходимой информации может принести и изучение отзывов на тематических форумах.

Одним из самых эффективных способов проверки застройщика является обращение в банк за кредитом (даже в том случае, если Вы планируете приобрести жилье за собственные средства): после кризиса 2008-го года банки подходят к изучению застройщиков с особой тщательностью. Еще один неплохой вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.

Стоимость вопроса: Десять-пятнадцать тысяч рублей за услуги юриста по проверке застройщика (при условии предоставления всех необходимых документов).

Что нужно: Учредительная и финансовая документация застройщика, проектная декларация, данные об объекте.

Шаг третий: Оформите договор с застройщиком

«Этот момент является одним из самых тонких и опасных, особенно для неопытного покупателя, готового верить всему, что говорит застройщик»

Итак, если квартира вас полностью устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется согласно федеральному закону 214-ФЗ, то можно переходить к заключению сделки. Если недвижимость покупается напрямую у застройщика, то вы должны оформить ДДУ (договор участия в долевом строительстве), если у перепродающего жилье собственника или соинвестора, то — договор уступки права требования по договору.

Но стоит заметить, что даже в рамках ДДУ имеется место для афер. Бывают ситуации, когда дольщикам дают подписать контракты в искаженном виде, либо продавцы пытаются подделать договор под ДДУ, делая ставку на то, что далеко не все частные инвесторы обладают идеальной юридической грамотностью.

Но наиболее рискованной формой сделки является ПДДУ или «ПредДДУ» (предварительный договор долевого участия).

«Это абсолютно противоправный документ, который не соответствует федеральному закону 214-ФЗ»
Горбачев П.А.

И все же реальность такова, что многие компании-застройщики (вместе со своими посредниками) продолжают открыто использовать эту «мутную» схему. Интересно, что среди них есть и очень солидные компании, продающие элитное жилье. При этом они почему то не подвергаются тщательному досмотру чиновников…

Как правило, предварительные договоры долевого участия предлагаются вместе со значительными скидками. Это мотивируется тем, что девелопер компенсирует вам возможные риски.

«Такое соглашение в 99 % случаев говорит о том, что у застройщика есть проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать ДДУ»

Конечно, многим компаниям удается все уладить к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. Но где гарантия, что все пойдет по намеченному плану, проблемы оперативно решатся, и именно вашу стройку не объявят незаконной?

Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют не соблазняться «сказочно» низкими ценами и громкими именами застройщиков, так как заключение ПДДУ несет в себе большие риски. Во-первых, такой контракт не регистрируется в Росреестре и в нем не зафиксирован ряд серьезных обязательств компании-застройщика перед покупателем, которые прописаны в ДДУ. Во-вторых, перед подписанием такого соглашения обе стороны заключают устную договоренность, согласно которой дольщик сразу выплачивает деньги за жилье, а продавец обязуется в будущем заключить с ним основной договор ДДУ. Так вот, в итоге это устное соглашение не дает Вам никаких гарантий, и, помимо всего прочего, Вы рискуете пасть жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность приобрести квартиру – вступить в ЖК (жилищный кооператив). Эта процедура, в отличие от ПредДДУ, является вполне легальной, но несет в себе довольно большие риски…

Оценив ситуацию, можно сделать следующие выводы: соглашение нужно заключать только в рамках федерального закона 214-ФЗ, причем эксперты настоятельно рекомендуют покупателям доверить изучение этого соглашения независимому юристу. Если в консультациях по сделке принимали участие риэлторы, то вы им ничего не должны – эти расходы обязана взять на себя нанявшая их компания-застройщик.

Подписывая документы, нужно обязательно обратить внимание на следующие пункты:

• Сроки окончания строительства объекта
• Штрафные санкции за нарушение договора
• Сроки передачи квартиры
• Условия расторжения контракта
• Соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению
• Сроки передачи документации для регистрации права собственности

Теперь об оплате:

«Денежные средства покупатель вносит после подписания и ТОЛЬКО! после государственной регистрации ДДУ»

Стоимость вопроса: От тридцати пяти тысяч рублей и более – сопровождение сделки юристом (бывает до 0,3–0,5 % от цены квартиры);

Что нужно:

• Заявления компании-застройщика и участника долевого строительства
• Договор участия в долевом строительстве
• Оригинал кадастрового плана земельного участка, заверенный «Москомземом»
• План возводимого объекта недвижимого имущества, в котором должны быть указаны его месторасположение и количество жилых и нежилых помещений
• Документация, подтверждающая права собственности на земельный участок (либо договор аренды)
• Проектная декларация
• Разрешение на строительство, выданное органами исполнительной власти Москвы
• Паспорт покупателя

Шаг четвертый: Акт приемки-передачи и получение ключей

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то стоит четко понимать, что от покупки до переезда путь не близкий. С этапа котлована и до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, проходит не менее полутора лет. Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами.

После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ и изготовление техпаспорта здания.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание – в акте приемки-передачи указаны все инженерные коммуникации. В случае, если они не функционируют, не стоит подписывать документ. Дождитесь того момента, когда все неполадки будут устранены.

«Подписание акта приема-передачи является процедурой очень ответственной, требующей пристального внимания со стороны покупателя. Нужно тщательно отследить проблемы и указать на них представителю компании-застройщика. В противном случае все имеющиеся недоделки и изъяны станут исключительно Вашей заботой»

Обычно с момента ввода в эксплуатацию до подписания акта приемки-передачи и получения ключей проходит около 3-х месяцев. С этой минуты Вы начинаете платить за услуги ЖКХ. Скорее всего, что при передаче ключей от квартиры продавец потребует оплатить «коммуналку» за четыре месяца вперед. Такая практика связана с тем, что, согласно действующему законодательству, владелец жилой недвижимости начинает платить за услуги ЖКХ после создания ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Однако в новостройках эта структура зачастую создается не сразу, а только через несколько месяцев. Таким образом, продавец снимает с себя расходы на «коммуналку», так как фактически ею уже пользуется покупатель. Но помните, что требовать внесения оплаты вперед более чем за четыре месяца застройщик не имеет права.

Стоимость вопроса: оплата услуг ЖКХ за четыре месяца вперед (по запросу).

Что нужно: удостоверение личности и копия договора купли-продажи.

Шаг пятый: Оформление квартиры в собственность

После того, как новостройка сдана в эксплуатацию, акт приемки-передачи подписан и ключи у Вас на руках, нужно пройти еще один серьезный этап – оформление квартиры в собственность. Обычно на эту процедуру уходит около полутора месяцев. В процессе подготовки документов можно остановиться на двух вариантах – либо собирать их самостоятельно, либо доверить работу специалистам.

Стоимость вопроса: Услуги юриста – от сорока до шестидесяти тысяч рублей.

Что нужно: Документация от застройщика (решение о вводе здания в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры).

Шаг шестой: Заселяемся

Согласно действующему законодательству, заезжать в квартиру новоселы могут только после получения свидетельства о собственности. Но на практике получается так, что жильцы новостроек переезжают на новое место сразу же после получения ключей. Здесь нужно учитывать следующий нюанс – не стоит приступать к ремонту до того, как вы получите свидетельство о собственности на жилье, ведь к вам могут наведаться представители БТИ с еще одним обмером. И если результат новой экспертизы не будет совпадать с тем, что был получен после сдачи дома в эксплуатацию, то Вам придется возвращать квартиру в изначальное состояние.

Стоимость вопроса: Бесплатно, если не было перепланировок.

Что нужно: Свидетельство о собственности.

Шаг седьмой: Прописка

Прописаться в новой квартире можно сразу же после получения свидетельства о собственности. Порядок проведения процедуры остается стандартным – нет разницы, где вы регистрируетесь, в новостройке или во «вторичке». Чтобы прописаться, нужно обратиться в УФМС. Основанием для процедуры в данном случае может быть документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.

Стоимость вопроса: Бесплатно

Что нужно:

• Паспорт
• Заявление на выписку с предыдущего места прописки
• Свидетельство о собственности
• Заявление на прописку

Пять главных ошибок

Пять главных ошибок, которые совершают покупатели жилья в новостройках:

Чтобы приобретение жилья прошло гладко, а квартира соответствовала всем вашим запросам, контролируйте весь процесс покупки и обращайтесь за помощью только к специалистам с хорошей репутацией. Поделиться -. Читайте также. Можно ли купить качественное жилье в новостройках Москвы недорого?

Порядок покупки квартиры — с чего начать и оформление

Как купить квартиру без проблем и ошибок? Это просто, если подойти к делу организованно и выполнять пошаговые инструкции, описанные в этой статье.

С чего начать покупку квартиры

Поставив цель приобрести квартиру, стоит составить перечень характеристик, которыми должна обладать недвижимость.

Сузить выбор можно, если сразу определиться на каком рынке: первичном или вторичном будут происходить поиски жилья. Выбрав вторичку, стоит подумать о том, так ли необходима квартира с хорошим ремонтом и меблировкой или вы будете все переделывать и обустраивать на свой вкус.

Определитесь с денежным лимитом, который вы готовы пустить в расход на приобретение квартиры. Попутно могут возникнуть дополнительные траты, это тоже нужно иметь в виду. Специалисты не советуют обращать внимание на слишком дешевые варианты, так как за ними, скорее всего, скрываются какие-либо проблемы.

Подумайте о финансировании своей покупки. Возможно, у вас есть сбережения или вы планируете взять ипотеку – все расчеты нужно сделать заранее.

Решите, кто будет заниматься поисками квартиры и юридическими вопросами: вы, агентство или посредник.

Внимание! Расставив приоритеты, вы не будете размениваться на несущественные факторы и быстрее найдете нужный вариант.

Чем больше вариантов вы рассмотрите, тем больше шансов сделать отличный выбор.

Выбор квартиры для покупки и оценка ее стоимости

Стоимость 1 кв. м на территории РФ сильно варьируется в зависимости от регионов, поэтому говорить о каком-то среднем ценообразовании бесполезно. Поэтому для каждого населенного пункта нужно уточнять информацию у агентов недвижимости.

Приобретать квартиру на первичном рынке (в новостройке) выгодно, но такое мероприятие бывает опасным, особенно если дом еще не сдан в эксплуатацию. В этом случае можно надолго отсрочить переезд в новое жилье из-за ремонта или неготовности застройщика к сдаче квартир. А если попадется недобросовестная строительная компания, есть риск потерять и вложенные деньги, и время, потраченное на ожидание.

Покупая квартиру на вторичном рынке, можно избежать вышеописанных сложностей, но при этом нужно отнестись максимально внимательно и осторожно к юридическому оформлению, чтобы в будущем на ваше жилье никто не смог претендовать.

Стоимость недвижимости определяют следующие факторы:

• количество этажей в доме и этаж, на котором расположена квартира;
• возраст дома и его оригинальные особенности;
• обустройство прилежащей территории;
• инфраструктура района;
• планировка жилища;
• количество комнат;
• суммированный метраж жилых и нежилых комнат;
• наличие лоджии или балкона и их состояние;
• совмещенный или разделенный санузел;
• состояние системы отопления;
• средние показатели коммунальных счетов.

Выделяя сумму на приобретение квартиры, стоит включить в нее дополнительные траты:

• переоформление документов;
• услуги агента по недвижимости (до 10 процентов от сделки);
• возможный ремонт;
• приобретение новой мебели, техники и других бытовых товаров.

На заметку! Если обратиться в риэлтерские конторы под видом продавца и дать характеристики выбранного жилья, можно узнать ориентировочную стоимость квартиры. После этого понять, насколько приемлема ее цена, будет несложно.

Какие существуют способы покупки квартиры

В зависимости от того, какими средствами располагают покупатели, приобрести квартиру они могут следующими способами.

Наличный расчет

Несмотря на то, что этот способ самый выгодный для покупателя, имеющего необходимую сумму для расчета, он вместе с этим и самый рискованный. При передаче денег нужно быть уверенным в честности продавца и в том, что договор правильно оформлен и подписан. Однако передавать деньги все же лучше в присутствии нотариуса или другого свидетеля.

Ипотека

Такой способ хорош для тех, кто хочет сразу стать собственником жилья и выплачивать за него фиксированную сумму ежемесячно. Ипотека подходит людям, имеющим высокий и постоянный заработок, но не для пенсионеров. Как правило, при оформлении требуется внести первоначальный взнос, он может составить от 10 – 40% от суммы. При отсутствии такого условия стоит задуматься о скрытых рисках. Ставка по ипотеке может варьироваться от 10 до 14%.

Важно! Оформляя ипотеку, необходимо подобрать платеж, который не станет тягостным бременем и позволит вести привычный образ жизни.

Рассрочка

Обычно при такой системе расчета, покупатель вносит половину требуемой суммы, а остаток выплачивает равными частями в течение заранее оговоренного промежутка времени. Он может составить от 3 месяцев до 2 лет. Многие застройщики практикуют беспроцентную рассрочку, другие берут приблизительно 10% за такую услугу.

Материнский капитал

Один из способов реализации маткапитала – это приобретение жилья. Особенность этого способа в том, что средства для покупки будут выделены лишь через два месяца после оформления договора купли-продажи. При этом деньги нельзя получить наличными, их переводят на особый счет и во время заключения сделки они переходят к продавцу. Если для приобретения жилья суммы маткапитала недостаточно, то разницу покупатели должны выплатить самостоятельно.

За счет средств маткапитала можно сделать первый ипотечный взнос или погасить долю жилищного кредита. Однако средства нельзя потратить на покупку недвижимости у родственников.

Порядок покупки квартиры — пошаговая инструкция

Любой гражданин сможет совершить приобрести жилье без проблем, если будет знать, как происходит покупка квартиры пошагово:

1. Для начала необходимо определиться, будет ли вам кто-то помогать, либо вы будете заниматься процедурой самостоятельно.
2. Следующий этап – выбор квартиры. Определившись с жильем, можно перейти к переговорам с продавцом. Возможно, потребуется сделать первый взнос.
3. После обсуждения нужно изучить все имеющиеся документы и выписки на недвижимость. Они должны быть оригинальными, достоверными и непросроченными.
4. Далее, составляется и заключается договор купли-продажи. Завершающий этап – регистрация документов.

В ипотеку

Выбрав собственность, следует переходить к определению банка, а именно в какой можно будет нести заявку. Банк при рассмотрении заявки учитывает в основном размер заработной платы гражданина, и чем она выше, тем больше шансов на одобрение заявки.

Следующий этап – обсуждение условий сделки.

После обсуждения всех пунктов собственник может начинать оформлять кредит и вносить первоначальный взнос. Первый взнос составляет примерно от 10 до 40 % от полной стоимости жилплощади.

Далее идет оформление квартиры в собственность.

По окончании оформления документов стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.

Без риэлтора

Если в сделке купли-продажи участвуют только продавец и покупатель, то у последнего есть отличная возможность поторговаться.

Подготовкой документов занимается продавец, а покупателем платится лишь налог в виде гос. пошлины (около 2 тыс.). Владелец жилья может быть единственным или долевым собственником, либо иметь равные права на недвижимость с супругой.

Покупателю должна быть представлена справка из ЕГРП, документ о количестве квадратных метров и плане квартиры, документы на право собственности, выписку из поквартирной книги, паспорт продавца и справку о его дееспособности; чтобы будущий владелец имел полную информацию о недвижимости, ее собственниках и прописанных в ней людях.

При самостоятельном проведении сделки условия договора стоит обсудить с юристом. После подписания всех документов их регистрируют в МФЦ.

На вторичном рынке

Хотя приобретение жилья на вторичном рынке считается универсальным и безопасным способом, даже для этого случая есть свой порядок:

• обеими сторонами обсуждаются все условия сделки;
• заключается договор купли-продажи;
• договор регистрируется в Росреестре, после чего продавцу выплачивается оговоренная сумма.

На материнский капитал

Определившись с выбором квартиры, потребуется обратиться в Пенсионный фонд, где оформить документально просьбу о переводе средств в банк.

При получении средств заемщик осуществляет расчет. Далее, составляются документы подтверждающий факт перевода средств и свидетельство о праве собственности. При этом собственниками с равными долями будут являться все члены семьи. Им выдадут именные сертификаты.

Как проверить квартиру перед покупкой

Чтобы быть уверенным в том, что предлагаемое жилье пригодно к проживанию, не нуждается в срочном ремонте и не таит в себе юридических проблем, необходимо провести двухэтапную проверку.

Осмотр

Осматривать квартиры лучше всего днем, когда естественное освещение позволяет выявить все дефекты: трещины и неровную поверхность стен, потеки на потолках, некачественную проводку и т. д. Если выбирать жилье в холодный сезон, то можно оценить работу системы отопления и проверить нет ли в помещении сырости, плесени и сквозняков.

Необходимо уделить внимание водопроводу и сливной системе. Например, для верхних этажей характерен низкий напор воды.

Обязательно нужно узнать, что за люди живут по соседству и не беспокоили ли они бывших жильцов. У самих соседей можно получить информацию о хозяевах квартиры.

Юридическая проверка

Обязательно нужно получить справку из ЕГРН. В ней содержится полная информация о владельцах жилья, обременениях и технические характеристики.

Удостовериться в том, что продавец обладает правом собственности на жилье и сделать запрос о способе получения такого права:

• договор купли-продажи – если происходит частая смена собственников, это может быть признаком мошеннических действий;
• приватизация – если в договоре о приватизации могли быть не вписаны несовершеннолетние дети и их согласие не учтено, то, сделка может проходить как фиктивная; – если с фактом дарения не согласны родственники дарителя, они могут заявить о своих правах;
• наследство – если наследование произошло не так давно, то другие наследники могут подать апелляцию и опротестовать завещание.

Кроме того необходимо:

1. Удостовериться, что все жильцы выписаны из квартиры. Это подтвердит выписка из домовой книги.
2. Сверить по кадастровому паспорту планировку и площадь жилья. Если имеется перепланировка и переоборудование, то можно убедиться в законности этих мероприятий.
3. Проверить не была ли квартира сдана в аренду, так как продать ее можно лишь по истечении срока договора.
4. Если владелец состоит в браке, то он обязан предоставить согласие супруга на продажу недвижимости, заверенную нотариусом.
5. Если владелец – несовершеннолетний, нужно получить согласие родителей или законных опекунов.
6. Продавец должен предоставить квитанцию об оплате коммунальных услуг и налоговых пошлин. Если есть задолженность, то оплату покупатель может компенсировать из стоимости жилья.

Важно! Юридические бумаги не должны иметь помарок и подчисток, любые исправления должны заверяться нотариально. Все договоры, вступившие в силу до 2013 г. должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Возможные проблемы при покупке квартиры и советы как их избежать

Перечислим основные проблемы при покупке жилья:

1. Оформление сделки сразу с несколькими покупателями. Избежать этой проблемы можно, если передавать средства после того подтверждения права на собственность.
2. Проведение сделки по поддельным документам. Собственнику следует лично, удостовериться в подлинности документов. Так, лучше всего встретиться с продавцом квартиры, чтобы подтвердить использование доверенности.
3. Собственник намеренно затягивает выписку из квартиры и возврат денег по судебному решению. Избавиться от таких неприятностей можно указав в договоре срок, в течение которого продавец должен выписаться и покинуть жилье.
4. Продавец просит в заключенном договоре указать меньшую сумму сделки. На такую просьбу стоит ответить отказом, помня, что это своего рода афера и может преследоваться по закону.

Заключение

Чтобы приобретение жилья прошло гладко, а квартира соответствовала всем вашим запросам, контролируйте весь процесс покупки и обращайтесь за помощью только к специалистам с хорошей репутацией.

Как самостоятельно купить квартиру в новостройке у застройщика без риэлтора: порядок действий. Как оформить ипотеку, как оформить квартиру в собственность. … Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку, вы можете воспользоваться программами материнского капитала, военной ипотеки для оплаты первого взноса. Шаг пятый: получение ключей. После постройки дома до получения ключей пройдет еще не меньше пары месяцев на изготовку техпаспорта, обмер квартир и т.д. Получение ключей происходит после подписания акта приема-передачи квартиры . Застройщик должен назначить вам определенное время для подписания данного акта, а вы обязаны на него прийти в установленные сроки.