Как проверить документы долевое строительство

Надежный, хороший и проверенный застройщик, законно занимающийся продажей недвижимости и выполняющий все свои обязательства – мечта каждого дольщика, который вкладывает собственные деньги в строительство дома. Но, к сожалению, по факту строительные компании, которые продают квартиры в рамках договоров долевого участия (ДДУ), далеко не всегда выполняют условия сделок, заключенных с покупателями недвижимых жилых строящихся объектов. Многое может пойти не так, и основные проблемы связаны с проектами долгостроев и задержками по строительству свыше года, отсутствием или нежеланием предоставлять документацию (в том числе декларацию с важными характеристиками) и другими неприятностями.

Чтобы не столкнуться с серьезными проблемами и минимизировать риски пополнить списки обманутых дольщиков, следует заранее выяснить, как проверить застройщика при покупке квартиры, а также узнать моменты, на которые стоит обязательно обратить внимание при проверке перед продажей девелопером имущества. Ответы на все самые важные и интересующие вопросы вы сможете посмотреть и проанализировать в статье.

Как проверить застройщика | Долевое участие | Как проверить ДДУ

Что может указывать на недобросовестность застройщика

Если застройщик в РФ работает недобросовестно, то он, скорее всего, будет осуществлять деятельность не по закону, обманывая дольщиков. В итоге люди, покупая квартиры в рамках ДДУ, не смогут своевременно вступить в права владения и зарегистрировать объект в Росреестре (без этого невозможна продаже в дальнейшем), либо совсем останутся без жилья.

Но как проверить самостоятельно компанию застройщика на добросовестность и на надежность? Для начала надо определить и распознать признаки, которые должны настораживать и вызывать сомнения:

• У строительной компании нет всей необходимой документации для продажи, либо она отказывается предоставлять дольщику некоторые документы. Это свидетельствует о незаконности деятельности или об утаивании продавцом справочной информации от покупателя.
• Девелопер очень часто судится, к нему предъявляют законные обоснованные претензии и требования не только дольщики, но и банки-кредиторы, инвесторы, а также иные организации, имеющие статус юридических лиц или ООО (обществ с ограниченной ответственность) или ОАО (открытых акционерных обществ).
• Наличие и тем более большое количество незакрытых исполнительных производств и активных исполнительных листов. Это говорит о том, что задолженности, подлежащие обязательному взысканию, доказаны в суде, но не оплачены компанией сразу в добровольном порядке.
• У застройщика многочисленные отрицательные отзывы клиентов. Негативные мнения, комментарии и жалобы дольщиков указывают на то, что компания не несет ответственность перед участниками ДДУ и нарушает условия договоров.
• Жилой комплекс (ЖК), который возводится девелопером, состоит преимущественно из недостроенных объектов с неготовыми и не сданными квартирами (тем более если их много).
• Представленная на сайте застройщика информация не соответствует действительности.
• Компания была фигурантом скандалов, крупных судебных разбирательств, споров и иных сомнительных ситуаций.
• При долевом строительстве являющаяся застройщиком компания предлагает вам заключить договор, отличный от установленного законом 214-ФЗ формата. Хотя строгой формы такое соглашение не имеет, все же есть обязательные пункты, которые можно найти в образцах.
• Небольшой период осуществления деятельности. Новые компании в условиях непростой нынешней экономической ситуации вряд ли могут конкурировать с «гигантами» и демонстрировать успехи. Поэтому с «новичками» сотрудничать нежелательно.

Все эти признаки должны насторожить дольщиков и стать поводом не сотрудничать с девелопером.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ПРОВЕРЯТЬ У ЗАСТРОЙЩИКА! Это должен знать каждый перед покупкой жилья!

Кого надо проверять

Прежде всего, выясните, кого надо проверять. Вы заключаете договор именно с застройщиком, то есть с юридическим лицом, которое будет осуществлять строительные работы и отчитываться перед всеми дольщиками. Его данные указаны в ДДУ.

Строительная компания может входить в определенную группу, и это не всегда плохо. Проверьте прочие входящие в структуру такой группы организации. Если среди них есть фирмы-однодневки или банкроты, то это должно насторожить. Но наличие всего одной компании, объявившей о банкротстве, не всегда указывает не недобросовестность всей группы, ведь иногда крупные холдинги осуществляют достройку вместо несостоятельных организаций, то есть фактически берут на себя их невыполненные обязательства.

Как выяснить, кому принадлежит товарный знак

Следует выяснить, на кого конкретно зарегистрирован товарный знак, используемый компанией. Бренд является самым дорогостоящим и главным активом каждой уважающей себя и следящей за репутацией компании. Поэтому если товарный знак имеет узнаваемый привлекательный дизайн и принадлежит именно той организации, которая предоставляет вам жилой объект, это будет хорошим признаком.

Для подтверждения наличия и принадлежности знака застройщику запросите у него копию свидетельства о его государственной официальной регистрации. Такой документ должен включать сведения о законном правообладателе, то есть застройщике (название компании, ИНН и прочие сведения), присвоенный регистрации номер, непосредственно изображение знака, регистрационный номер обработанной заявки на регистрацию, дату осуществления регистрации и конца действия присвоенного компании исключительного права.

Совет! Чтобы подтвердить подлинность предоставленного застройщиком свидетельства, можно осуществить его поиск в реестре всех товарных знаков или в специализированных информационных сервисах.

Какие документы застройщик должен предоставить

В последней редакции регулирующего долевое жилищное строительство законодательства указано, что любой застройщик обязуется по требованию дольщиков предоставлять все сведения. То есть вы как гражданин, вкладывающий деньги в возведение недвижимого объекта, имеете полное гражданское право запрашивать интересующую документацию. В перечень проверяемых документов, с которыми обязательно надо ознакомиться при проверке, входят следующие:

• учредительная документация, к которой относятся устав (с указанием уставного капитала), а также свидетельства о присвоении ОГРН и ИНН, о включении в ЕГРЮЛ (единый гос. реестр юридических лиц);
• действующая лицензия на осуществление строительной деятельности;
• свидетельство о регистрации в качестве юридического лица;
• «свежая» выписка из ЕГРЮЛ (такие выписки имеют не все компании, но их могут получать сами дольщики);
• разрешение на ведение фирмой строительства;
• проектная декларация;
• проект заключаемого с дольщиками ДДУ;
• правоустанавливающие документы на используемый для строительства земельный участок.

Все эти документы в полном объеме можно запросить у менеджера в головном офисе компании. Также документация доступна на сайте. Если каких-либо документов нет, это указывает на то, что организация что-то пытается скрыть, или ее репутация не слишком чиста.

Выше перечислены все документы, которые можно потребовать у застройщика еще до заключения договора законного долевого участия. Когда ДДУ оформлен, и деньги в возведение новостройки фактически вложены, стройкомпанией будут подготавливаться иные бумаги, например, разрешение на ввод в эксплуатацию, которое по результатам проведенной экспертизы выдается тем же самым органом власти, разрешившим строительство (в столице и Московской области это Москомстройинвест) в соответствии с Градостроительным кодексом (ГК), который действует в Российской Федерации.

Полезно знать! Также после завершения строительства дома и сдачи в эксплуатацию объекта девелопер обязуется предоставить акт приема-передачи, который подтверждает приемку недвижимости в новостройке собственником. В таком акте или в отдельно составляемой дефектной ведомости указываются все значительные серьезные недостатки, например, отсутствие окон или дверей, использование низкокачественных строительных материалов.

Изучаем договор

Обязательно нужно изучить договор, который заключается между застройщиком и дольщиком. Его форма и вид законодательно не зафиксированы, но в документе обязательно должны указываться:

• кадастровый номер строящегося объекта;
• характеристики: площадь в квадратных метрах, планировка, количество комнат, этаж, на котором располагается квартира, а также некоторые другие особенности;
• адрес дома (название улицы или шоссе);
• стоимость ДДУ (уплачиваемая дольщиком сумма, то есть цена недвижимости);
• сроки строительства и введения готового объекта в эксплуатацию;
• вероятные форс-мажоры;
• обязанности и все права сторон заключаемого ДДУ.

Важно! Если заключать договор, не соответствующий федеральному закону под номером 214-ФЗ (именно он регламентирует обязанности, права и отношения между сторонами сделок), то в дальнейшем вы не сможете стать законным и полноправным владельцем квартиры в новостройке, зарегистрировать собственность в Росреестре, распоряжаться ею полноценно (например, делать перепланировки, сдавать имущество в аренду) и осуществлять продажу.

Проверка сайта

Любой застройщик имеет собственный сайт. На таком сайте есть все сведения о компании: ее полное наименование, статус, контакты (юридический адрес, телефон), история создания и существования, основные документы, фотоотчеты готовых уже сданных квартир, финансовая отчетность, отзывы дольщиков, перечень партнеров и инвесторов.

Будущий покупатель, который проверяет застройщика, должен внимательно изучить сайт и его структуру. Веб-ресурс не должен быть простым одностраничником и пестрить заманчивыми и зачастую неправдоподобными обещаниями и предложениями. Меню должно включать отдельные разделы, в том числе с документами.

Проверить имеющийся в интернете сайт застройщика можно в специальном сервисе. И обращать внимание необходимо на несколько параметров:

• Дату, в которую ресурс создан. Хорошо, если она примерно совпадает со сроками создания самой компании застройщика.
• Владельца (на которого веб-ресурс зарегистрирован). Лучший вариант – непосредственно застройщик. Но иногда сайты регистрируются на провайдеров.
• Посещаемость. Чем она выше, тем лучше.
• Присутствие сайта в естественной выдаче, а не в рекламной (на последнюю указывает надпись «реклама» рядом с наименованием ресурса). И в топе поисковой системы обычно находятся лидеры строительного рынка.

После проверки всех показателей вы сможете сделать вывод о качестве сайта и, значит, о надежности застройщика.

Сроки сдачи квартир в новостройках

При долевом строительстве застройщики часто нарушают сроки сдачи квартир в новостройках. Если вы хотите обезопасить себя и получить свою недвижимость вовремя, то обратите внимание на три момента. Первый – сроки, которые указаны в проектной документации и ДДУ. Они зависят от способа строительства и применяемых материалов.

Так, панельные дома компании строят и сдают довольно быстро – за 7-10 месяцев. Кирпичный дом будет построен в среднем за два-три года.

Новостройки возводятся дольше в местах со сложными климатическими и погодными условиями, например, на севере. И часто девелоперские организации делают поправки на погоду и добавляют к сроку период от нескольких месяцев (одного квартала) до года, полутора или двух лет. Вообще, все грамотные фирмы добавляют к длительности стройки примерно год с учетом вероятных форс-мажорных обстоятельств.

Второй момент – количество сданных своевременно домов. Чем их больше, тем застройщик надежнее и ответственнее. Получить такую информацию возможно в самой компании или на ее сайте, а также в СМИ. Если же в истории работы компании было много просроченных проектов и введенных с задержками и просрочками домов, это указывает на ненадежность. Вам наверняка придется ждать свою квартиру долго, ведь сейчас экономическая ситуация в стране нестабильна, и немало покупателей ожидают готовности помещений для продажи больше года.

Третий момент – частые нарушения сроков. Если они бывают нередко, то местные органы власти субъекта могут включить организацию в перечень ненадежных компаний, в так называемый черный список. Если возникают проблемы с конкретной новостройкой, то она может включаться в реестр так называемых проблемных объектов.

Выписка из ЕГРЮЛ

Где проверить застройщика на его надежность? Для оценки добропорядочности строительных компаний или других потенциальных контрагентов можно запросить выписку из ЕГРЮЛ – реестра всех российских юр. лиц. Получить такую справку можно на ресурсе ФНС, специально созданном для этих целей – https://egrul.nalog.ru/index.html.

Важно! Частые смены руководителей – плохой показатель.

В выписке содержатся ОГРН, данные руководителя, ИНН директора, статус и дата постановки на учет юр. лица, а также прочие важные сведения. Чтобы проверить надежность застройщика, достаточно просто указать информацию для поиска. Введите ОГРН, полное наименование фирмы или же ИНН.

Проверка на банкротство

Как проверить застройщика на банкротство? Есть несколько способов, из которых можно выбрать подходящий:

• в реестре сведений о банкротах России;
• в картотеке функционирующих в стране арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/);
• в газете «КоммерсантЪ».

Анализ долгов

Как проверить застройщика при покупке новостройки на наличие долгов? Долги по налогам имеются в открытом общем доступе на официальном сайте налоговой службы здесь: www.nalog.ru. В базе вы видите все задолженности крупнее одной тысячи рублей.

Долги по неустойкам, назначенным штрафам (например, в рамках закона о защите прав потребителей) и компенсациям вреда здоровью или материального ущерба, а также иным обязательствам хранятся на веб-ресурсе ФССП – Федеральной службы судебных приставов (https://fssp.gov.ru/). Там обычно размещаются сведения о задолженностях, взыскиваемых приставами по судебным решениям в рамках начатых исполнительных производств.

Совет! Анализируйте не только размеры долгов, но и перспективы их возврата. Так, если задолженности измеряются миллионами и намного больше стоимости активов, то вряд ли застройщик сможет исполнить все свои долговые обязательства и осуществить выплаты. Для сопоставления проверяйте сведения финансового учета, например, бухгалтерские отчеты.

Проверяем директора

Проверить стоит отдельно генерального директора компании. Он может быть номинальным, то есть несущим лишь юридическую ответственность (при этом управление и остальные функции осуществляются совершенно иным лицом).

На номинальном директоре иногда числится несколько компаний, при этом сам он может ни иметь никакого отношения к коммерческой деятельности, но отвечать по закону и нести ответственность. Определить номинальность (большое количество управляемых лицом фирм) можно из той же выписки из ЕГРЮЛ.

Проверка инвестора

Строительство может осуществляться с привлечением денег из разных источников: посредством финансирования дольщиками или же за счет заемных финансов, выделенных банком или инвестором. Как проверить банк застройщика либо его инвестора? Эти данные, как правило, указываются в отдельной части проектной документации (смотрите раздел строительства за счет заемных средств).

Когда вы нашли название кредитующего банка, проверьте его рейтинг. Расчетом и анализом финансовых оцениваемых показателей занимаются специализированные рейтинговые агентства. И если рейтинг плохой, не стоит заключать договор с застройщиком, ведь его бизнес может пострадать из-за разорения и банкротства кредитующей организации.

Судебные разбирательства

Сведения о судебных разбирательствах с участием девелопера размещены и опубликованы в картотеке работающих в РФ арбитражных судов, а также на веб-сайтах районных судов, к которым территориально относятся компании.

Обращать внимание нужно на количество исков, по которым застройщик выступал в роли ответчика, на основания для составления исковых заявлений, а также на сумму исков по итогам. Так, многочисленные штрафы, неустойки и тем более возвраты стоимостей ДДУ при их расторжении должны настораживать. Также нежелательны задолженности, взыскиваемые в пользу подрядчиков, ресурсоснабжающих фирм, арендодателей территорий земли.

Важно! Если застройщик привлечен или ранее привлекался к уголовной ответственности по любым статьям УК, то сведения об этом любой гражданин получает из открытых баз разных инстанций, например, МВД (https://мвд.рф/opendata) или Верховного суда (https://www.vsrf.ru/lk/practice/cases).

Страхование и взносы в Фонд защиты дольщиков

Девелопер обязан застраховать недвижимость. Чтобы убедиться, что он это сделал, запросите договор страхования. Кроме того, проверьте, есть ли страховщик в перечне Центробанка.

Недавно (с 2017-го года) начал функционировать Фонд защиты законных прав всех лиц, участвующих в долевом строительстве. При оформлении каждого ДДУ любой застройщик обязуется внести в такой фонд взнос в размере 1,2 процента цены приобретаемой недвижимости. В интернет-центре данного подразделения (тут: https://фонд214.рф/) пользователи смогут найти сведения о компаниях, формирующих взносы.

Ход строительных работ

Раз в неделю полезно проверять, как идет стройка. Девелопер должен регулярно отчитываться о ходе работ и на сайте выкладывать фото или видео с места осуществления деятельности. Некоторые организации устанавливают на стройках камеры и ведут трансляции в режиме реального времени. Но если на территории ничего не меняется, изменений мало, или рабочие подрядчика создают видимость движения (например, перемешаются по одинаковым траекториям), это должно насторожить.

Совет! Чтобы убедиться, что организация точно строит недвижимость, можно лично посетить место стройки. Это позволит не только увидеть, что работы ведутся, но и оценить расположение и инфраструктуру района (к примеру, наличие в шаговой доступности указанного девелопером парка или озера).

Участие застройщика в госконтрактах

Если застройщик участвовал в государственных контактах, это указывает на положительную репутацию, высокую надежность и надлежащее качество оказываемых услуг, ведь сегодня к партнерам государства предъявляются многочисленные разные жесткие требования, которым отвечают далеко не все фирмы.

Если застройщик принимает участие в аукционах или тендерах города (Москвы, Санкт-Петербурга или иного региона России), то это расценивается как хороший знак. А если компания даже выиграла в тендере, то это тем более говорит о надежности девелопера.

Рекомендации дольщикам

Напоследок читайте полезные рекомендации, которые помогут проверить компанию по всем параметрам и вычислить недобросовестного застройщика:

1. Искать информацию, касающуюся застройщиков, можно в средствах массовой информации, например, в газетах, журналах и интернет-публикациях, новостных порталах. В таких СМИ помимо интересных новостей о политике, экономике, коммерческих отношениях и прочих отраслях и сферах жизни есть и данные о застройщиках и девелоперах, например, о судебных делах и разбирательствах, громких скандалах, банкротстве.
2. Если вы не знаете, как проверить новостройку и вложить деньги в строительство максимально безопасным способом, то посетите один из тематических форумов, групп или сообществ, к примеру, в социальных сетях. На подобных ресурсах дольщики пишут информацию по теме и могут поделиться своими впечатлениями о конкретных застройщиках и об их недостатках и ошибках, ведут обсуждения возможных путей решения возникающих проблем. Также здесь публикуют образцы документов, необходимых на разных этапах строительства недвижимости в новостройке и предоставляемые компанией (договоры, проекты, декларации.
3. Если вы собираетесь взять ипотечный кредит (ипотеку) на покупку недвижимости в новостройке, то заключение кредитного договора будет возможным только в том случае, если застройщик входит в перечень аккредитованных девелоперов. Отсутствие аккредитации означает, что банковское учреждение не считает строительную компанию надежной. Поэтому еще одним способом проверки благонадежности застройщика является выяснение аккредитации в банках. Если большинство банковских компаний аккредитовали строительную фирму, то они доверяют девелоперу. И важно понимать, что аккредитация присваивается после оценки и проверки организации по разным параметрам.
4. Поиски надежного застройщика могут оказаться сложнее, чем ожидается. Если у вас нет свободного времени, или вы сомневаетесь в своих юридических знаниях и хотите избежать ошибок, то можно осуществлять проверку с привлечением специалиста. Помощь юриста, аналитика, специализированного агентства или же грамотного риелтора позволит сделать поиски максимально продуктивными и эффективными, узнать, кто именно занимается строительством, а также оценить, действительно ли застройщик надежен.
5. Если вы решили привлекать специалиста, который поможет ответить на возникшие вопросы и проверить надежность застройщика, а также защитит ваши права при необходимости, то осуществлять его поиски нужно тщательно и ответственно, ведь за консультацию или оказание услуг вы будете платить свои деньги. Юрист должен иметь большой опыт и высокий уровень квалификации.
6. Некоторые специалисты работают в режиме онлайн и могут отвечать на вопросы бесплатно, но также можно лично побеседовать с юридическим консультантом. Причем профессиональные юристы берут оплату после оказания услуг. И любой специалист при обработке персональной информации (по вашему согласию) обязуется соблюдать политику конфиденциальности, то есть не передавать сведения третьим лицам.
7. Обратиться к специалисту для получения юридической помощи возможно различными методами. Придите в офис или кабинет юриста лично (после предварительной записи), оставьте заявку на сайте, позвоните или используйте иные средства связи, например, популярные мессенджеры. Также можно подписаться на специалиста в социальных сетях и написать ему личное сообщение.
8. Чтобы оплатить услуги специалиста, не переплатив и потратив минимум средств, можно воспользоваться акцией и получить скидку на услуги.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры, как успела показать практика, позволяет сделать участие в строительстве безопасным и выгодным, а также купить квартиру с минимальными рисками. Изложенная в статье инструкция, которую удалось подробно написать, поможет сделать все грамотно.

Источник: legalmill.ru

Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Самый важный вопрос для покупателя — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно, а в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их можно получить? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичке нужно ответственно подойти к проверке документов на недвижимость, и в отношении ее продавца.

Выписка из ЕГРН

Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.

• Должно соответствовать документу, удостоверяющему личность/учредительным документам.
• Все собственники должны присутствовать на сделке либо их намерение о продаже должно быть заверено нотариально.
• Если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Размер платы за предоставление выписок из ЕГРН, установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291.

Образец запросы выписки из ЕГРН:

Правоустанавливающие документы на квартиру

К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.

Таким документом может быть:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка из ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия в строительстве;
• договор цесии (уступка права);
• судебное решение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.

Выписка из домовой книги

Выписку также должен предоставить продавец. Обратите внимание на дату получения выписки, она не должна быть старой. Непосредственно перед сделкой продавцу необходимо предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица сняты с учета.

Паспорт собственника

Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

Доверенность

Если представителем собственника выступает доверенное лицо, убедитесь в его полномочиях. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы один раз встретиться с собственником и удостовериться в его намерениях.

Если такой возможности нет, то проверить подлинность документа можно на сайте Нотариальной палаты. Сведения предоставляются бесплатно.

Технический паспорт квартиры

План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Согласие супруга на сделку

Обратите внимание на семейное положение продавца. Изучите штампы в паспорте, свидетельства о браке или расторжении брака. Даже если брак уже расторгнут, но недвижимость была приобретена в браке, согласие супруга должно быть обязательно.

Сведения об отсутствии долгов

Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.

Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?

При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность оснований для осуществления им строительства.

Начните с проверки застройщика в списке надежных компаний в сети Интернет. Если у застройщика положительная репутация, то можно переходить к изучению документов.

Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о застройщике и объекте строительства должен быть свободным и предоставляться любому лицу (ст. 20, ст. 21 ФЗ № 214).

Документы о застройщике

Перечень запрашиваемых документов:

• устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
• свидетельство о госрегистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.

Документы об объекте строительства

Перечень документов для проверки:

• разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
• форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
• проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
• график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
• информация о размере платежей по ДДУ;
• информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
• информация о размере уставного капитала.

Выписка из ЕГРН при долевом строительстве

Основные сведения в выписке при долевом строительстве:

• адрес, площадь земельного участка для строительства;
• информация о правообладателе;
• обременения, ограничения прав;
• количество зарегистрированных ДДУ;
• о судебных процессах;
• о правах застройщика на строительство.

Получить выписку можно обратившись в отделение Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоимость в электронном виде – 820 рублей, в бумажном виде – 1740 рублей.

Основные документы в отношении застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фотографии или онлайн – трансляция) должны быть опубликованы на сайте застройщика.

Как проверить обременение на квартиру при покупке? 5 актуальных способов

Как выбрать квартиру для покупки?

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

Порядок запроса документов

Запросить официальные выписки из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе можно несколькими способами.

Через Госуслуги

Чтобы заказать документ на портале Госуслуги необходимо:

Через МФЦ

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую выписку необходимо:

• обратиться в отделение МФЦ;
• предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
• получить расписку о принятии документов;
• проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
• забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).

На сайте Росреестра

Для получения выписки через сайт нужно совершить следующие действия:

• при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
• ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
• предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
• в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
• заполнить и отправить заявление;
• сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
• после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
• скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).

В отделении Росреестра

Получить выписку в отделении Росреестра можно, предоставив следующие документы:

• заявление на получение выписки;
• паспорт,
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• доверенность и паспорт представителя.

Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде – электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Установленный срок получения выписки – 3 дня (п. 9 ст. 62 ФЗ № 218).

Заключение Эксперта

1. Проверить благонадежность застройщика можно изучив его учредительные документы и документы об объекте строительства.
2. Основным документом, содержащем сведения о квартире и ее правообладателе является выписка из ЕГРН.
3. Бумажная и электронная выписки имеют одинаковую юридическую силу.

Оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры на первый взгляд кажется просто. Однако на деле встречаются случаи, когда увидеть подвох может только опытный юрист. Избежать сложностей при покупке жилья вам помогут юристы нашего сайта. Оставьте заявку, и вы получите консультацию в ближайшее время.

Ответы юриста на частые вопросы

Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.

Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.

Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?

Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.

Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?

С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.

Как купить квартиру в новостройке?

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Как продать квартиру, если 2 собственника?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Источник: socprav.ru

Как проверить надежность застройщика?

Если при покупке квартиры на вторичном рынке основное внимание нужно уделять дееспособности продавца и взаимоотношениям прежних собственников, то в новостройке эти риски минимизированы. На первый план здесь выходит надежность застройщика.

Главными становятся вопросы: хватит ли у строительной компании средств на реализацию проекта и достроит ли она объект вовремя. Пока никакие законодательные акты не смогли дать покупателям на первичном рынке полной гарантии. Все, от чего защищает федеральный закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», — это риск двойных продаж. Каждый договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росреестре. Специалисты ведомства проверяют, чтобы одна и та же квартира не была продана застройщиком несколько раз.

Рассчитывать на наличие у застройщика страховки тоже не строит. Действительно, с 1 января 2014 года строительные компании обязаны страховать свою ответственность перед инвесторами. Но большинство застройщиков заключили договоры со страховщиками, которые смогли предложить минимальный тариф. И это далеко не самые надежные игроки рынка, поэтому существуют опасения, что в случае банкротства строительной компании страховая компания может со своими обязанностями не справиться и дольщики не увидят вложенных средств.

Больше защиты у дольщиков появится со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ в следующем году. Тогда будет создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, из которого при банкротстве застройщика должны поступать средства на достройку домов. Однако ощутить эффект нововведений покупатели первичного рынка смогут еще не скоро.

Дело в том, что новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 января 2017 года. Сегодняшних дольщиков нововведения не защитят. Поэтому тем, кто собирается покупать квартиру в долевом, придется провести большую работу, самостоятельно собирать информацию о застройщике, чтобы оценить возможные риски.

Случалось, что привлеченные низкой ценой квартир покупатели вступали в долевое уже после того, как у строительной компании начались проблемы, и первые сообщения об этом появлялись в СМИ. Если вы эту информацию пропустили, то ее всегда можно найти и проверить через те же поисковики Яндекс или Google — они выведут на информационные ресурсы. Это первое и самое простое, что можно сделать.

Соберите информацию об истории компании

Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах.

Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.

Проанализируйте информацию о реализованных застройщиком проектах

Она позволит понять, как он до сих пор выполнял свои обязательства перед дольщиками. Как правило, на своих сайтах застройщики публикуют названия построенных ими объектов. Располагая этой информацией, можно продолжить поиск в Интернете. Установите, были ли у этих объектов переносы сроков сдачи в эксплуатацию, как передавались ключи новоселам, пришлось ли покупателям за что-то отдельно доплачивать. Источником информации здесь может послужить специализированный строительный форум на сайте S ibdom.ru, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков.

Если строительная фирма несколько раз переносила сроки сдачи своих объектов, служба строительного надзора Красноярского края включает ее в список застройщиков «зоны риска». Значит, существует вероятность, что застройщик может своих обязательств перед дольщиками не выполнить. Перечень строек, где работы идут слишком медленно, опубликован на сайте Строительного надзора.

Установите, как застройщик исполнял свои обязательства по предыдущим проектам и не существуют ли в связи с этим в отношении компании судебных споров. Это можно проверить на сайте Судебные решения.рф.

Проверьте, аккредитована ли новостройка банками

Наличие аккредитации означает, что банк готов выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме. Прежде чем ее выдать, кредитная организация проверяет документацию строительной фирмы. Большой плюс, если застройщик аккредитован сразу в нескольких крупных кредитных организациях.

Однако сама по себе аккредитация не дает стопроцентную гарантию того, что застройщик сможет завершить начатый проект. Гораздо больше о застройщике говорит наличие проектного финансирования. Застройщики, чьи проекты финансируются с помощью средств банка, — это те, в чьи объекты кредитные организации верят и поэтому готовы вкладывать в них свои средства.

Таких компаний гораздо меньше, чем аккредитованных новостроек. На сайтах банков часто можно найти список аккредитованных новостроек ( например, Аккредитованные новостройки Газпромбанк). Сбербанк информирует о наличии аккредитации новостройки и условиях выдачи ипотечного кредита только лично в своих ипотечных центрах.

Сейчас красноярским отделением Сбербанка аккредитовано 229 новостроек — почти 94 процента всех строящихся в городе домов. При этом финансирует банк строительство 47 жилых домов в Красноярске. В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов также содержится список банков аккредитовавших ту или иную новостройку.

Убедитесь, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства

Данные о компаниях-банкротах размещаются на сайте Арбитражного суда Красноярского края . Нужно зайти в раздел «Картотека дел». В открывшемся окне в разделе «Участник дела» нужно ввести название интересующей вас строительной компании, в разделе «Суд» из предложенных вариантов выбрать «АС Красноярского края». Вы увидите все дела, участником которых была эта строительная компания. Во вкладке «Банкротные», соответственно, — информацию о начатой процедуре банкротства.

Удостоверьтесь в наличии у компании разрешительной документации

Любому заинтересованному лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В случае если застройщик это сделать отказывается, стоит задуматься, нужно ли вам сотрудничать с такой компанией.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.

По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.

Проанализируйте проектную декларацию

Информацию о том, кто является собственником компании, какие объекты она сдала в эксплуатацию в течение трех последних лет, каково состояние кредиторской и дебиторской задолженности строительной фирмы, можно получить из проектной декларации.

В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.

Важно понять, есть ли технические условия для подключения к инженерным коммуникациям. В Красноярске есть примеры, когда дома не сдавались вовремя из-за проблем с подключением к сетям. Стоит изучить не только саму проектную декларацию, но и все изменения, в нее внесенные на настоящий момент. Подробнее о том, что можно узнать из проектной декларации, можно прочитать в статье Что можно узнать из проектной декларации? В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов можно изучить проектные декларации и текущие изменения по ним.

Изучите договор участия в долевом строительстве

В договоре долевого участия в строительстве содержится информация о цене квартиры, порядке и условиях оплаты. Цена договора должна быть установлена точно, ее пересмотр возможен только на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Оплата по договору должна происходить после его регистрации в Росреестре.

Возможны две формы расчета: через кассу застройщика или через аккредитив банка. Это счет, на который дольщик вносит всю сумму за квартиру еще до регистрации договора в Росреестре. Застройщик получит доступ к банковской ячейке лишь после того, как произойдет регистрация.

Не менее важный пункт в договоре — срок передачи застройщиком объекта участнику строительства. Обычно он прописывается в месяцах, начиная с какой-то конкретной даты. Гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить выявленные недоработки за собственный счет. Он составляет пять лет с момента передачи квартиры. Подробнее о том, что должен содержать договор долевого участия в строительстве.

Универсальный совет, который можно применять при выборе новостройки, — покупать квартиры в домах на высокой стадии готовности. Тогда, даже если у застройщика возникнут проблемы, дольщики смогут создать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства дома. И не стоит забывать, что риски существуют не только в долевом строительстве. На рынке готового жилья их не меньше, только вместо риска появления недостроя или банкротства застройщика здесь присутствует риск того, что после сделки появятся лица, чьи права были нарушены, и заявят о своих правах на квартиру.

Источник: www.sibdom.ru