Как проверить документы строительства

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○ Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

• Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
• Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

Юрист: Как ПРАВИЛЬНО организовать работу по строй подряду. Все нюансы за 10 мин

○ Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

• Свои учредительные документы.
• Разрешение на строительство.
• Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
• Инвестиционный контракт.
• Выписку из реестра на здание.
• Проектную документацию.
• Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

• Свидетельство о праве собственности
• Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
• Согласие от второго супруга.
• Справку о составе семьи.
• Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
• Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

• Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
• Имеет несовершеннолетнего ребенка.
• Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

• Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
• Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

○ Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре. Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.
Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

○ Советы юриста:

✔ Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности. Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

✔ Признаки недобросовестного продавца или агента.

Следует насторожиться, если:

• Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
• Продавец предоставляет неполный пакет документов.
• Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
• Вас торопят с заключением сделки.

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: www.topurist.ru

Проверка недвижимости — 8 бесплатных сайтов для проверки

Полный список сайтов с помощью, которых вы можете проверить любой объект недвижимости бесплатно перед покупкой. Проверка недвижимости позволит обезопасить сделку купли продажи от мошейников и возможных неприятностей

Как заказать выписку из ЕГРН

Заказать выписку можно так же через официальный сайт Росреестра, для этого нужно перейти на сайт, оформить заявку и после оплаты вам поступит электронный документ. Внимание, сроки выдачи через Росреестр — 3 рабочих дня.

Как получить выписку ЕГРН через МФЦ ?

Получить выписку из ЕГРН на бумажном носителе с печатью можно через любое отделение МФЦ. Для этого будет нужен паспорт РФ и знать кадастровый номер своего объекта. Сроки выдачи 5 рабочих дней.

Как проверить есть ли обременение на квартиру

Необходимо получить выписку из ЕГРН. Во втором разделе документа «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» будет указан вид ограничения, дата, номер регистрации, основание и срок на который установлено ограничение и обременение.

Отличие бумажной выписки ЕГРН от электронной

Электронная выписка из ЕГРН, подписанная электронно-цифровой печатью имеет одинаковую юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. Согласно ст.6 ФЗ-63.

Как проверить сколько прописано человек в квартире

Необходимо заказать выписку из ЕГРН, во втором разделе «правообладатели» будут указанные все зарегистрированные собственники объекта недвижимости.

Источник: kadastrpro.com

С какой документацией застройщика необходимо ознакомиться перед покупкой квартиры

Застройщик размещает информацию о себе и объекте строительства на сайте ЕИСЖС. Необходимо изучить проектную декларацию. Убедиться, что получено разрешение на строительство, утвержден проект ДДУ. Стоит проверить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Ознакомьтесь с условиями привлечения средств и их размещения на эскроу-счетах.

Не лишним будет взглянуть на бухгалтерскую отчетность, оценить репутацию строительной компании. Узнайте, не ведутся ли судебные тяжбы против нее. Поинтересуйтесь количеством сданных объектов.

Отвечает Коняева Анна

Эксперт: Коняева Анна Юрьевна. Руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания». Специализация: Налоговое право, Интеллектуальная собственность, Судебные споры, Корпоративное право. Специалист в области энергетики, экологии. Является профессиональным медиатором.

Регулярно выступает спикером на конференциях и семинарах, дает экспертные комментарии СМИ.

Приобретение жилья по договору долевого участия уже многие годы не теряет актуальности. Участие в долевом строительстве позволяет существенно сэкономить, кроме того, покупая такую недвижимость, новый собственник может быть уверен в отсутствии сомнительного юридического прошлого квартиры.

Законы, регулирующие долевое строительство, неоднократно менялись. В июле 2019 года вступили в силу масштабные поправки в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее-ФЗ № 214), существенно изменяющие процесс приобретения недвижимости по договору долевого участия (далее – ДДУ). Изменения были направлены на защиту интересов дольщика.

Сегодня покупка квартиры в строящемся доме намного безопаснее для покупателя, чем ранее. Однако риски, связанные с застройщиком, полностью исключить невозможно. Поэтому необходимо тщательно подойти к выбору строительной компании и процессу заключения договора. Расскажем в статье, на что обратить внимание и какие документы нужно проверять у застройщика перед заключением ДДУ.

Коротко об изменениях

Законодатель изменил ранее действовавшую схему по прямой продаже квартир в строящихся многоквартирных домах. Сегодня в отношения между строительной компанией и инвестором привлекается посредник – банк.

Это значит, что теперь застройщик не может получать деньги за квартиру напрямую от покупателя. Средства хранятся в банках на специальных эскроу-счетах, воспользоваться ими строительная компания сможет только после исполнения обязательств перед покупателями квартир.

Если девелопер по каким-либо причинам остановил строительство, покупатель не потеряет свои средства, как это было ранее. Он получит выплату из фонда компенсаций для долевого строительства.

Казалось бы, при таких жестких правилах регулирования долевого строительства интересы покупателя максимально защищены, но риски все еще остаются. Если застройщик не достроит дом, покупателю вернут деньги, которые можно будет потратить на приобретение другой квартиры.

Однако цены на рынке жилья постоянно растут, стоимость аналогичной недвижимости за время строительства может значительно увеличиться. В результате купить квартиру, схожую по характеристикам с той, на которую изначально рассчитывал дольщик, уже не получится. Во избежание рисков рекомендуем особое внимание уделить проверке документов строительной компании.

С какой документацией необходимо ознакомиться

Информацию о своей деятельности и объекте капитального строительства застройщик обязан разместить в единой информационной системе жилищного строительства (далее-ЕИСЖС).

Перечень этой документации закреплен статьей 3.1 ФЗ № 214. А также уточняется Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Есть документы, которые относятся к обязательным. Кроме того, в статье 21 ФЗ № 214 указано, что по запросу покупателя жилья застройщик обязан предоставить дополнительные сведения, представленные в таблице ниже.

Обязательная документация	Сведения по запросу
Проектная декларация	Разрешение на строительство
Разрешение на строительство или уведомление об основании прекращения его действия
Проект ДДУ
Извещение о начале строительства	Технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, возведенных основным застройщиком или дочерним обществом. Необходимо указание места и срока ввода (должны быть получены в течение трех лет до опубликования проектной декларации)
Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона
Условия привлечения средств покупателей и их размещения на эскроу-счетах	Заключение экспертизы проектной документации, (если она проводилась)
Бухгалтерская отчетность застройщика.
Фотографии объекта, отражающие актуальное состояние строительства
Схема планировочной организации земельного участка с указанием места расположения дома, проходов и подъездов к нему	Проектную документацию со всеми изменениями
Градостроительный план участка
Документация о размерах средств застройщика и нормативах его финансовой устойчивости
Сведения о введении процедур банкротства (при наличии)	Документацию о правах застройщика на земельный участок
Информация об открытии (или о закрытии) расчетного счета застройщика с указанием банка, номера счета
Отчетность о деятельности, связанной с привлечением средств покупателей, сводные накопительные ведомости проекта строительства	Данные о физических лицах, которые прямо или косвенно владеют застройщиком (имеют в капитале долю участия более чем 5 %)

Рекомендуем потенциальным покупателям внимательно изучить документацию о застройщике и строящемся объекте на сайте ЕИСЖС (нашдом.рф). А также стоит ознакомиться с информацией на сайте застройщика. На сайте ФССП РФ содержатся сведения об исполнительных производствах в отношении юридических лиц. Количество судебных процессов застройщика можно отследить на сайте https://kad.arbitr.ru/.

Интересно узнать: как взыскать неустойку с застройщика.

Важно оценить репутацию строительной компании, количество построенных и сданных объектов, готовность девелопера сотрудничать с покупателем (предоставлять документы по запросу и т.д.). Имеет смысл выехать на объект и лично оценить состояние строительства. Анализ указанной информации поможет покупателю жилья сделать правильный вывод о надежности застройщика.

Отвечает Сошников Артем

Эксперт: Сошников Артем, риэлтор, инвестор в недвижимости.

Рынок новостроек становится с каждым годом все более цивилизованным. С 1 января 2017 г. вступили изменения к 214 ФЗ, на официальном сайте застройщиков обязана быть выложена информация по строящемуся объекту.

Для того чтобы понять, законна ли продажа квартиры в долевом строительстве, нужно проверить следующие документы и информацию о застройщике:

1. Разрешение на строительство: информация в нем должна соответствовать приобретаемому объекту.
2. Проектная декларация – документ, в котором отражена вся информация о застройщике.
3. Свидетельство о регистрации юр. лица.
4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
5. Данные в выписке ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юр. лиц) должны совпадать с указанными в проектной декларации.
6. Проект договора долевого участия: сопоставьте и проверьте все сведения по объекту.
7. Проверьте информацию Арбитражного суда – не ведется ли каких-нибудь судебных тяжб в отношении застройщика.
8. Права на владение земельным участком подтверждает выписка из ЕГРН.
9. Договор аренды, если территория под строительство арендуется. Важно, чтобы срок аренды не был меньше срока строительства дома.

Чаще всего договора подписывают доверенные лица на местах, попросите ознакомиться с доверенностью на этого человека и его паспортом. К слову, эти детали проверяют агенты по недвижимости перед тем, как предложить объект клиенту и выйти на сделку.

Источник: yakapitalist.ru