Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой на юридическую чистоту

Содержание

Как проверить квартиру на юридическую чистоту Paccкaжeм, чтo нyжнo пpoвepить и кoгдa мoжнo пoкyпaть жильe co cпoкoйнoй дyшoй. Чтo нyжнo пpoвepить пepeд пoкyпкoй квapтиpы Пepeд тeм, кaк

Как проверить квартиру перед покупкой

При выборе квартиры важны не только местоположение, этажность или вид из окна. Сомнительное прошлое самой недвижимости или ее хозяев после покупки могут доставить больше проблем, чем неровные стены. Рассказываем, на что обратить внимание при проверке юридической чистоты недвижимости.

Где найти сведения о квартире

Большую часть информации об объекте недвижимости можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы получить эту информацию, нужно заказать специальный документ — выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Бумажные выписки стоят дороже и готовить их будут дольше. Получить такую выписку можно только в МФЦ или Кадастровой палате.

Заявку на электронную выписку можно отправить на портале Росреестра. Когда выписку подготовят, вы получите файл с документом на электронную почту. Электронную выписку подписывают электронной подписью Росреестра. В любой момент ее подлинность можно проверить.

Также в сторонних сервисах можно заказать отчеты или иные документы на основе выписки из ЕГРН. В таких документах не будет печати Росреестра, но все сведения о недвижимости в них не будут отличаться от сведений в выписке.

Существует несколько видов выписок. В предыдущих статьях мы уже рассказывали, какие выписки могут пригодиться продавцу или покупателю недвижимости. Так, вы можете почитать о расширенной выписке, а также о выписке о переходе прав на объект.

Покупателям квартир в строящихся домах по договору уступки прав требования может пригодиться выписка о зарегистрированных договорах долевого участия.

В ней напишут имена дольщиков, договоры долевого участия (ДДУ) которых зарегистрированы в Росреестре. Вы сможете сравнить номер ДДУ продавца с номером в выписке. А также посмотреть, сколько квартир уже выкуплено. Это поможет оценить, хорошо ли продается жилье в выбранном доме.

Где найти сведения о собственнике

Чтобы получить полную информацию о хозяине квартиры, нужно изучить:

  • сведения из баз данных,
  • справки из госорганов.

В каких государственных базах данных искать информацию о собственнике

Банк данных Федеральной службы судебных приставов

В базе данных можно посмотреть, есть ли у собственника неоплаченные долги и на какую сумму. Крупная задолженность может привести к тому, что продавца объявят банкротом. В этом случае все сделки за предшествующий год могут признать недействительными. Этот срок могут увеличить и до трех лет, если докажут, что сделку провели, чтобы умышленно навредить кредиторам.

Картотека судебных дел

Дела разных судов хранятся на разных порталах. Так, арбитражные дела можно найти в картотеке портала «Мой арбитр». А дела судов общей юрисдикции, мировых судей, а также Верховного суда хранятся в ГАС «Правосудие».

В некоторых субъектах страны могут быть собственные базы судебных решений. Такая база есть, например, у Московского городского суда. Информацию о судебных делах из региональных баз не дублируют в общероссийскую. Если в вашем субъекте есть собственная база, нужно изучить и ее.

Проверьте, участвует ли собственник в судах в качестве ответчика. Также обратите внимание, не был ли он осужден за мошенничество раньше.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

На Федресурсе публикуют сведения о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства. Банкроты не могут распоряжаться своим имуществом самостоятельно — за них это делает арбитражный управляющий. Если вы нашли продавца или его компанию в списке банкротов — откажитесь от сделки или дождитесь, когда объект выставят на торги.

Перечень физлиц и организаций, причастных к экстремизму или терроризму

Росфинмониторинг постоянно обновляет списки террористов и экстремистов. В перечне стоит поискать и продавца, и покупателя. Если агентство недвижимости поможет человеку или компании из списка купить недвижимость, оно должно будет заплатить штраф. А покупателю может грозить уголовная ответственность за финансирование терроризма.

Читайте также:  Чем отличается ремонт квартиры в новостройке от вторичного жилья

Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты

В этой базе можно проверить действительность доверенности представителя продавца. Для проверки нужно указать номер документа, дату выдачи, а также данные нотариуса, сотрудника консульства или должностного лица органа самоуправления.

Бюро кредитных историй

Справка из бюро позволит оценить количество кредитных задолженностей продавца. Возможно, из-за долгов с ним проведут процедуру банкротства и аннулируют сделку.

Какие документы запросить у собственника квартиры

Паспорт

Проверить действительность паспорта можно в специальном сервисе МВД. Посмотрите, чтобы данные паспорта совпадали с данными в правоустанавливающих документах.

Также изучите страницу «Семейное положение». Сравните дату покупки квартиры с датами брака. Если имущество куплено в браке, запросите у собственника нотариальное согласие супруга. Это стоит сделать, только если собственник купил квартиру. Если недвижимость ему подарили, он ее приватизировал или получил в наследство — супруг не может на нее претендовать.

Справку из нарко- и психдиспансера

Такую справку стоит заказать если:

  • собственник пожилой человек,
  • вы подозреваете, что у собственника могут быть психические проблемы,
  • вы подозреваете, что у собственника могут быть алкогольная или наркотическая зависимость.

Справка из наркодиспансера подтвердит, что на момент ее выдачи собственник не состоял на учете у нарколога. А справка из психдиспансера — что собственник не состоял на учете в психиатра.

В некоторых случаях даже таких справок может быть недостаточно.Чтобы обезопасить покупателя, пригласите психиатра на сделку. Если бывшие хозяева или их родственники решат оспорить сделку через суд, заключение врача подтвердит: продавец подписывал документы в здравом уме и рассудке.

Где заказать: в государственном псих- и наркодиспансере

Кто может получить: собственник.

Справка о регистрации

В документе напишут кто, когда и по каким причинам прописывался и выписывался из квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Проверьте, выписывался ли кто-то из бывших жильцов по закону, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.

Где заказать: на портале Госуслуг.

Кто может получить: собственник или любой зарегистрированный в квартире.

Справка об остатке материнского капитала

Материнский капитал начали выдавать с 1 января 2007 года. Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка уточните, использовался ли материнский капитал. Чтобы подтвердить свои слова владелец жилья может заказать специальную справку. В ней напишут размер выплаты и ее остаток.

При использовании маткапитала ребенку нужно выделить долю в купленной недвижимости. А продать квартиру один из собственников которой ребенок сложнее — для этого понадобится разрешение опеки. Также такую сделку должен удостоверить нотариус.

Где заказать: в Пенсионном фонде или на портале Госуслуг.

Основные вопросы, интересующие граждан, — как проверить квартиру перед покупкой и не стать жертвой мошенников. Эксперты подготовили советы, помогающие избежать главных опасностей. Елена АРАКЕЛЯН. … Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке , читайте в нашем материале. Подробнее. А с какими проблемами вы сталкивались при покупке недвижимости? Поделитесь в комментариях: Комментарии для сайта Cackle.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Paccкaжeм, чтo нyжнo пpoвepить и кoгдa мoжнo пoкyпaть жильe co cпoкoйнoй дyшoй.

Чтo нyжнo пpoвepить пepeд пoкyпкoй квapтиpы

Пepeд тeм, кaк зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, выяcнитe.

Cкoлькo coбcтвeнникoв, ecть ли cpeди ниx дeти . Coглacиe нa пpoдaжy квapтиpy дoлжны дaть вce coбcтвeнники, a ecли в ceмьe ecть нecoвepшeннoлeтниe, дoлжнo быть пoлyчeнo paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Кaк coбcтвeнник пpиoбpeл этy квapтиpy : пoлyчил пo нacлeдcтвy или кyпил cвoими cилaми. Ecли пoлyчил нacлeдcтвo, тo кoгдa, ecли кyпил, тo нe иcпoльзoвaл ли мaтepинcкий кaпитaл.

Нeт ли oбpeмeнeний . Квapтиpa мoжeт нaxoдитьcя в зaлoгe нe тoлькo y бaнкa, выдaвшeгo ипoтeчный кpeдит, нo и y дpyгиx кpeдитopoв пo дpyгим oбязaтeльcтвaм. Нaпpимep, жильe мoжeт быть зaлoжeнo пo дoлгoвoй pacпиcкe пepeд кaким-тo чeлoвeкoм.

Oфopмлeнa ли пepeплaниpoвкa дoкyмeнтaльнo. Ecли в квapтиpe лoмaли cтeны, coвмeщaли caнyзeл, yтeпляли бaлкoн — этo дoлжнo быть oфopмлeнo в тexничecкoм пacпopтe. Ecли в тexпacпopтe пepeплaниpoвкa нe oтpaжeнa, тo oнa cчитaeтcя нeзaкoннoй.

Ecть ли дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм . Дoлг пo кoммyнaлкe cдeлкe нe пoмeшaeт, бoлee тoгo, дoлжникoм ocтaнeтcя пpeжний coбcтвeнник, нa нoвыx xoзяeв дoлг нe пepeйдeт. Нo ecли зaбыть в aктe пepeдaчи квapтиpы зaфикcиpoвaть пoкaзaния cчeтчикoв, тo пoтoм бyдeт cлoжнo дoкaзaть, чтo дoлг был нaкoплeн дo нoвыx жильцoв.

Читайте также:  Шумные работы в выходной день в новостройке

Кaк пpoвepить квapтиpy нa юpидичecкyю чиcтoтy

Дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить или oпpoвepгнyть cлoвa xoзяинa, пpeдcтaвим в видe тaблицы.

Кaк oтпpaвить зaпpoc в Pocpeecтp

Учeт cдeлoк c нeдвижимocтью вeдeт Фeдepaльнaя cлyжбa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, кaдacтpa и кapтoгpaфии, coкpaщeннo — Pocpeecтp.

Bce зaпиcи гocyдapcтвeнный opгaн внocит в peecтp — в EГPН, чacть инфopмaции oбщeдocтyпнa и пoлyчить выпиcкy пo нeдвижимocти мoжeт любoй.

Кoнкpeтнo выпиcкy oб oбъeктe нeдвижимocти или выпиcкy oб ocнoвныx xapaктepиcтикax и зapeгиcтpиpoвaнныx пpaвax нa oбъeкт нeдвижимocти мoжeт зaкaзaть кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль.

3aпpocить выпиcкy мoжнo любым yдoбным cпocoбoм:

  • oбpaтитьcя c бyмaжным дoкyмeнтoм нeпocpeдcтвeннo в Pocpeecтp;
  • oтпpaвить бyмaжный зaпpoc пoчтoй;
  • oбpaтитьcя в MФЦ;
  • oтпpaвить зaпpoc чepeз пopтaл «Гocycлyги» или oфициaльный caйт Pocpeecтpa.

Bыпиcкy дaют бyмaжнo или элeктpoннo, пo выбopy зaявитeля. 3a этy ycлyгy нaдo зaплaтить гocпoшлинy .

Кoгдa нe cтoит пpoвoдить cдeлкy

Пepeчиcлим cитyaции, кoгдa нe cтoит пoкyпaть квapтиpy, кaк бы cильнo oнa ни нpaвилacь.

B дoкyмeнтax yкaзaнa paзнaя инфopмaция . Нaпpимep, в выпиcкe EГPН yкaзaнa oднa плoщaдь квapтиpы, a в тexничecкoм пacпopтe из БTИ дpyгaя. Oшибки мoгyт пoмeшaть пpoвecти cдeлкy ceйчac или в бyдyщeм, кoгдa coбcтвeнникoм cтaнeт пoкyпaтeль.

B пoгaшeниe ипoтeки ceмья влoжилa мaтepинcкий кaпитaл, нo дeти coбcтвeнникaми нe cтaли . Пo зaкoнy, пocлe зaкpытия кpeдитa y кaждoгo члeнa ceмьи дoлжнa быть дoля coбcтвeннocти в жильe.
Ecли дoлeй нeт, a квapтиpa пpoдaeтcя, тo в бyдyщeм пoявляeтcя pиcк пpизнaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeльным.

Если квартира в новостройке , правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан. Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. … Проверить квартиру и земельный участок на юридическую чистоту перед покупкой можно здесь https://kartagov.ru/proverit-kvartiru. Ответить. 2.

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

На рынке недвижимости до сих пор нередки случаи мошенничества и обмана. Как проверить продавца и квартиру и минимизировать риски при покупке жилья?

Проверяем цену, дом и продавца

Прежде чем связываться с продавцом и записываться на просмотр, стоит внимательно изучить объявление. Первое, на что нужно смотреть – это цена. Задайте себе вопрос, насколько она адекватна и сравните ее с ценами на аналогичное жилье. Если квартира продается значительно дешевле рыночной стоимости, это повод насторожиться. Объясняться подобный дисконт может целым набором проблем – от неправильно оформленных документов и незаконных перепланировок до откровенного мошенничества.

Посмотрите на дату публикации объявления. Если это произошло давно (например, год назад), скорее всего у квартиры есть какие-то дефекты, которые отпугивают потенциальных покупателей.

Еще одна вещь, которую можно сделать – проверить, не является ли дом аварийным. Для этого достаточно ввести его адрес на федеральном портале Реформа ЖКХ. Если дом признан аварийным и подлежащим расселению, эта информация обязательно отражается в реестре.

Наконец, главный пункт, который нужно исследовать – это сам продавец квартиры. Здесь возможны различные варианты. Если недвижимость продает застройщик, можно изучить информацию о нем на сайте наш.дом.рф, где собраны сведения о всех строительных компаниях и объектах России. В случае, если продавец – это агентство или частное лицо можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полноценную картину довольно сложно и придется ориентироваться по другим признакам.

Выясняем, кто собственник

Самые главные вопросы, на которые нужно ответить до покупки — кто является собственником, и получил ли он свою квартиру на законных основаниях. Чтобы это проверить, нужно попросить у продавца показать свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года) или выписку из ЕГРН и паспорт. Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН – в ней содержится не только имя собственника и реквизиты, но и история сделок с квартирой, которая поможет понять, кто владел этой недвижимостью раньше и как часто она продавалась. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать и самостоятельно на сайте Росреестра. Услуга платная, но эта сумма гораздо меньше, чем потенциальные потери.

Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН, потому что она не всегда может дать полное представление о том, как передавался объект недвижимости. Обратите внимание на документы, на основании которых квартира перешла в собственность к ее владельцу (например, договор купли-продажи или ренты, дарственная, договор о передаче помещения в собственность, если квартира приватизирована или свидетельство о праве на наследство). Эти документы могут указывать на риски, связанные с наследниками и скрытыми собственниками.

Читайте также:  Квартиры яя продажа без посредников новостройка и вторичка

Наследники и скрытые собственники

Особенно внимательно нужно отнестись к ситуациям, когда квартира выставляется на продажу сразу после наследования. По закону с момента вступления в наследство в течение трех лет потенциальные собственники могут обратиться в суд и оспорить покупку квартиры. Если вы не готовы брать на себя такой риск, можно отказаться от такой покупки или обратиться в страховую компанию и застраховать титул. В случае, если наследники все же появятся и выиграют суд, страховка компенсирует рыночную стоимость квартиры.

Есть и другие ситуации, которые потенциально могут привести к судебному разбирательству. Например, при приватизации квартиры не были учтены интересы детей или отсутствует разрешение от органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.

Если основанием предыдущего перехода права собственности был договор ренты, то нужно очень внимательно проверить подтверждение исполнения договора ренты и убедиться в наличии всех подтверждающих документов, так как в ином случае велик риск оспаривания сделки со стороны бывшего собственника или его наследников.

Когда среди владельцев квартиры есть недееспособные граждане, сделка также может быть оспорена его родственниками. Чтобы подстраховаться от такого исхода, можно попросить продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если продавец находится в браке, вам также потребуется разрешение от второго супруга, даже если формально недвижимость на него не записана.

Квартира в залоге

Еще один важный момент, который можно посмотреть в выписке ЕГРН – это наличие у квартиры обременения, то есть находится ли она на момент продажи в залоге. Это возможно, если собственник оформил потребительский или ипотечный кредит под залог своей недвижимости. Покупать такую квартиру можно только, если обременение будет снято, иначе есть реальный шанс влипнуть в длительное судебное разбирательство. Как правило, продавцы заранее сообщают о том, находится ли квартира в залоге и договариваются с покупателем о сроках его снятия до продажи. Но если подобный факт от вас по каким-то причинам скрывают, это серьезный повод усомниться в честности намерений продавца и поискать другую квартиру.

Доверенности

Большое количество мошеннических схем связаны с доверенностями. В этом случае продавец квартиры не является собственником и действует от его имени. Лучше всего заключать договор непосредственно с собственником и не полагаться на посредников. Если вы все же считаете подобный риск оправданным, проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты (это можно сделать здесь). Также имеет смысл попросить контакты собственника и убедиться в том, что он в курсе планов по продаже своей недвижимости. В любом случае однозначных гарантий при заключении сделок через доверенность нет.

Перепланировки и долги за ЖКУ

Если вы не обнаружили проблем с собственниками и документами, не спешите сразу подписывать договор. Изучите технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Какие здесь могут таиться подводные камни? Например, предыдущий владелец мог сделать несогласованную перепланировку. Для вас это может быть чревато штрафами и дорогостоящим ремонтом, в ходе которого придется вернуть помещение к исходному состоянию. Доказать, что перепланировку сделали не вы будет крайне сложно. Кроме того, если вы захотите перепродать квартиру, вам придется объяснять будущим владельцам, почему планировка квартиры не соответствует документам.

Для того, чтобы не оказаться в списке должников за ЖКУ, также попросите у владельца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (такой документ можно оформить в любом МФЦ).

Чтобы не держать в голове все эти пункты и не забыть что-нибудь важное в самый ответственный момент, можно прибегнуть к услугам профессионалов и нанять опытного риелтора из крупного агентства. Профессионалы возьмут на себя все вопросы, связанные с проверками и проведением сделки с минимальными для вас рисками, правда, за это придется заплатить комиссию агентства, но это меньше чем потери от встречи с мошенниками.

Подробнее о покупке недвижимости читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Republic – новый дом на Пресне, который все так долго ждали. Подробнее. · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Источники
  • https://kontur.ru/reestro/spravka/20592-kak_proverit_kvartiru_pered_pokupkoj
  • https://j.etagi.com/stati/instrukcii/yuridicheskaya-chistota-kvartiry/
  • https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2021/05/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%BE%D0%B9

Рейтинг
Загрузка ...