Если Вы планируете купить земельный участок и хотите обезопасить себя от возможных рисков, то необходимо проверить сам земельный участок на возможность строительства запланированного объекта и на наличие каких-либо охранных зон и ограничений, а также проверить продавца участка на возможные риски оспаривания сделки в будущем. Мы с 2010 года занимаемся получением разрешений на строительство, проведением согласований строительства в охранных зонах и регистрацией построенных объектов недвижимости. Мы сможем выявить до 95% охранных зон и ограничений на земельном участке и до 90% возможных юридических проблем, связанных с продавцом участка.
Мы изучим генеральный план и правила ПЗЗ поселения в котором находится участок и выявим существующие ограничения строительства и наличие охранных зон на участке.
Дадим письменное заключение
— можно ли построить объект на данном участке.
Мы закажем в Росреестре свежие выписки из ЕГРН, проверим все основные данные по земельному участку и проверим продавца участка по основным критериям безопасной сделки.
ПРОВЕРКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА перед покупкой.
Дадим письменное заключение
— безопасна ли покупка участка у данного продавца.
Мы проведем комплексную проверку участка, проверим и юридические риски приобретения участка и градостроительные ограничения строительства на данном участке.
Дадим письменное заключение
— безопасна ли покупка и можно ли построить объект на участке.
В рамках градостроительной проверки мы изучим генеральный план поселения и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для выявления охранных зон и ограничений на строительство на данном участке:
Какой бы объект Вы не задумали построить: индивидуальный жилой дом, таунхауз, многоквартирный дом, магазин, склад или цех — прежде всего Вам надо получить разрешение на строительство, для ижс — уведомление о соответствии.
И вот здесь новых собственников ожидает много неприятных сюрпризов: вполне может оказаться, что участок попадает в водоохранную зону реки, приаэродромную территорию аэродрома, охранную зону инженерных коммуникаций, санитарно-защитную зону предприятия и т.д. Всего таких зон, ограничивающих строительство, 28 видов. По нашей статистике каждый второй земельный участок попадает в ту или иную охранную зону.
И далеко не везде Вам разрешат строительство. Например, строительство на приаэродромной территории или в водоохранной зоне, хоть и не без труда и дополнительных затрат, но можно согласовать, а вот в охранной зоне инженерных коммуникаций любое строительство категорически запрещено, а в санитарно-защитной зоне предприятия любое жилищное строительство запрещено, даже если у Вас участок предназначен для ижс.
Вот пример: человек купил участок для ижс в Новой Москве, обратился к нам за разрешением на строительство, при проверке выяснилось, что участок у него попадает в зону строительства новой автодороги и строить там ничего нельзя. И участок государство у него пока не выкупает, так как строительство дороги в планах на 2025 год, но и строить ничего не разрешает — полный неликвид. Если бы обратился к нам за проверкой участка, мы бы уберегли его от такой покупки.
Документы на земельный участок. Инструкция покупки участка под строительство дома. Земельный юрист.
По результату проверки дадим заключение — можно ли построить запланированный объект на данном участке.
В рамках юридической проверки мы закажем в Росреестре выписки из ЕГРН и проверим открытые базы данных по которым выявим следующую информацию:
— категорию земельного участка и вид разрешенного использования;
— наличие или отсутствие координат поворотных точек границ земельного участка;
— наличие или отсутствие актуального почтового адреса земельного участка;
— актуальную площадь земельного участка и погрешность с которой она определена;
— наличие зон с особыми условиями использования территории, указанными на кадастровой карте;
— актуального собственника земельного участка и дату установления его собственности на участок;
— сколько раз земельный участок менял собственника и переходил из рук в руки;
— наличие обремений на земельном участке: аренда, сервитут, залог, ипотека;
— наличие паспорта продавца в списке недействительных российских паспортов;
— наличие у продавца долга по исполнительным производствам;
— наличие у продавца задолжности по налогам;
— наличие сведений о судебных спорах с участием продавца;
— наличие сведений о возбуждении в отношении продавца дел о банкротстве;
— наличие сведений о возможности субсидиарной ответственности продавца;
— наличие сведений о продавце в списке Росфинмониторинга.
По результату проверки дадим письменное заключение — безопасна ли покупка участка у данного продавца.
Еще одна очень частая проблема при покупке участка без проверки — это смещение забора относительно официальных границ земельного участка. Особенно часто возникает при покупке участков не прошедших межевание или со старым межеванием. Купил себе человек участок, вроде все нормально, вот забор, вот участок, довольный начинает строиться.
Построив дом, обращается к нам за регистрацией дома. Мы приезжаем на участок, делаем обмеры дома, замеры координат дома, координат поворотных точек границ участка и координат поворотных точек забора. И вот тут выясняется неприятный момент: забор стоит не по официальной границе участка, а со смещением на 3 метра.
При строительстве дома клиент даже отступил положенные 3 метра, но не от официальной границы, а от забора, который стоит со смещением в эти же 3 метра. В результате получилось, что дом стоит ровно по официальной границе участка, что не допускается правилами ПЗЗ, должен быть обязательно отступ в 3 метра. Все, выходи, приехали.
Выяснилось, что предыдущие собственники прихватили себе лишние 3 метра, заняв своим забором проезд между участками, а покупателям об этом просто не сказали. Вот посмотрите на схему: зеленые линии — официальные границы участков, фиолетовые линии — границы забора, красные линии — контур построенного дома. И таких историй — десятки.
Источник: www.registrator-dom.ru
Проверка земельного участка перед приобретением
Прежде чем приступить к проверке юридической чистоты определённого земельного участка, необходимо убедиться в том, что данный объект недвижимости действительно подходит для тех целей, для которых покупается. Делается это путём обыкновенного, но внимательного осмотра территории, желательно весной, летом или в осенний период после дождей.
При визуальном осмотре перед непосредственной покупкой следует обратить внимание на то, насколько заболочен объект, имеются ли на территории овраги, какие остатки своего пребывания и деятельности оставили прежние собственники. Также важно отметить наличие всех имеющихся построек, в том числе незавершенных, наличие автомобильной магистрали или железнодорожных путей вблизи. Не менее значимо наличие поблизости опасного производства, и деятельность соседей по отношению к заинтересовавшему недвижимому объекту. Нужно проверить, не установили ли соседи постройку, какие-либо стоки или выгребную яму, нарушив границы территории.
Землю следует проверить и на наличие работоспособной инфраструктуры, то есть, проведена ли вода, подача газа, электроэнергия и насколько законно это было сделано.
Чтобы проверить сведения об участке, а также убедиться, что он не находится в залоге или аресте, обязательно закажите выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже по адресу или кадастровому номеру. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите гарантированно достоверную информацию об участке по официальным данным Росреестра.
Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:
Факт межевания
Вторым не менее важным пунктом перед покупкой выбранного земельного участка становится уточнение его границ. Самостоятельно эта процедура не проводится. Необходимо привлечь кадастрового инженера. Такая проверка обусловлена тем, что гражданин может купить землю, которая по документам имеет определённую площадь и межи, а после заключения сделки окажется, что соседи присвоили себе часть территории или наоборот, продавец незаконно осуществил самовольный захват чужой доли или земель государства. В итоге человек после покупки получает совсем не ту площадь, на которую рассчитывал и вдобавок немало проблем.
Вместе с кадастровым инженером потенциальный покупатель имеет право проверить, совпадают ли на самом деле границы земельного участка по документам с реальной картиной. Недопустимы никакие отклонения, только полное совпадение. Также по итогам межевания на границах обязательно должны быть межевые отметки в виде вбитых столбов с надписями.
Потенциальный покупатель перед покупкой выбранного земельного участка имеет законное право проверить личность продавца, зарегистрировано ли на него право собственности, на каких основаниях он продаёт недвижимость, имеет ли она обременения, а также какая история владения этим объектом была ранее.
Категория объекта
Крайне важно действительно убедиться в том, к какой категории относится земля и какое у неё целевое назначение. Зачастую продавцы вводят потенциальных покупателей в заблуждение, например, при продаже сельскохозяйственной территории, говоря, что на ней можно построить жилой дом или запросто переоформить этот земельный участок в разряд земли населённых пунктов. На самом деле подобные заявления ложные. Само оформление перевода земли стоит весьма дорого, требует немалых затрат времени и сил. Кроме того, не во всех случаях администрация позволит это сделать.
Поэтому, если в документах о категории недвижимого объекта прописано, что земля предназначается под садоводство и огородничество, это означает, что возвести на ней жилой дом, будет не столь просто. По факту это возможно, однако, с рядом ограничений.
Даже приобретая земельный участок с целевым назначением под строительство, следует внимательно читать документы. В них может быть обозначено, что территория отведена под строительство многоэтажных домов, а это значит, что в скором времени участок либо будет ими окружён, либо застройщики и вовсе будут всеми силами пытаться его отнять.
Подлинность документов
Чтобы проверить юридическую чистоту земельного участка перед его непосредственной покупкой, потенциальные покупатели имеют полное право просить у продавца следующие документы для ознакомления:
- Оригинал личного паспорта;
- Оригинал свидетельства прав собственности на продаваемую недвижимость (в нём должно быть указано, когда продавец приобрёл это право, на каком основании, общая площадь территории, её статус и кадастровый индивидуальный номер);
- Кадастровый паспорт и план (схематическое изображение объекта и его целевое назначение);
- Если продажей занимается не собственник, а риелтор, необходимо проверить наличие у него регистрационных документов организации, лицензии, договора на продажу, доверенности и срока её действия;
- Кадастровую выписку с информацией об обременениях (в том числе и запрет на вырубку деревьев, проложенные через территорию системы инженерных коммуникаций);
- Если земля в товариществе или партнёрстве, нужно требовать письменный отказ дольщиков от покупки данного земельного участка, поскольку у них имеется преимущественное право на это;
- Можно запросить расширенную выписку из Единой государственной регистрационной базы;
- Составленный договор купли-продажи.
На что обращать внимание в документах ЕГРН?
У продавца должны быть готовы все необходимые документы, чтобы у потенциальных покупателей не возникало сомнений в чистоте недвижимого объекта. Однако проверить наличие всех бумаг по списку недостаточно. Необходимо знать, на что именно в них следует обратить внимание и что должно насторожить.
| Выписка из ЕГРН | Любому лицу | Обязательно | Кто владелец недвижимости, когда было зарегистрировано право собственности, имеются ли ограничения на использование объекта, если ли притязание со стороны, к какой категории отнесена земля, её реестровый номер и площадь, адрес месторасположения |
| Расширенная выписка из ЕГРН | Любому лиц | Обязательно | История перехода прав собственности |
| Справка о недееспособности | Собственнику недвижимости или его доверенному лицу | Только для физических лиц | Имеются ли недееспособные совладельцы |
| Справка ЕГРН о запросах касательно объекта | Собственнику недвижимости или его доверенному лицу | По усмотрению покупателя | Кто интересовался данной недвижимостью и когда |
| Выписка о содержании правоустанавливающих бумаг | Собственнику недвижимости или его доверенному лицу | По усмотрению покупателя | Вся информация из документов, на основании которых было получено право собственности |
На что обращать внимание документах?
Перед непосредственной покупкой земельного участка каждый потенциальный покупатель также имеет право запрашивать личные документы продавца и его продаваемой собственности.
| Паспорт продавца (копия) | Проверить на подлинность |
| Свидетельство об официальном браке | Сверить дату его регистрации и дату, когда было приобретено право собственности на землю (чтобы узнать, не является ли она совместной) |
| Копия паспорта супруга (супруги) | Проверить на подлинность (если речь идёт о совместно нажитом имуществе) |
| Письменное, заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на продажу земельного участка | Если супруг (супруга) имеют право на землю по факту совместно нажитой собственности |
| Справка из наркологического и психоневрологического диспансера (в том числе и на супруга, если он совладелец) | Находился ли когда-либо продавец на учёте |
| Доверенность на отчуждение | Если продаёт землю не сам владелец, нужно проверить дату действия и перечень полномочий, включая право подписи |
| Копия паспорта доверенного лица | Проверить на подлинность |
Также потенциальные покупатели имеют право попросить предъявить военный билет или водительские права, чтобы подтвердить личность продавца и его дееспособность.
Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.
Источник: pravonedv.ru