Как провести обследование объекта строительства

Как провести обследование технического состояния дома: рекомендации

Делаем обзор документов, действующих в Москве, об обследовании технического состояния МКД и их элементов. В процесс осмотров и фиксации их результатов вовлечены собственники и УО. Узнайте, кто и как проводит обследования, какие элементы дома относятся к несущим и какие дефекты можно обнаружить при осмотре конструкций МКД.

Обследование состояния дома нужно для составления перечня работ по текущему и капитальному ремонту

Осмотры общего имущества многоквартирных домов – обязательная часть работы управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов. В 2020 году мы выпустили цикл статей по данной теме, в которых освещали нюансы обследования разных элементов МКД и рассказывали о наиболее часто встречающихся нарушениях и дефектах в них Эти материалы вы найдёте на нашем портале в разделе «Содержание МКД» .

Подобные осмотры помогают УО и ТСЖ составлять план текущего и капитального ремонта дома, рассчитывать необходимый для этого размер платы для собственников. Также такие обследования дают управляющим домами определить экономически обоснованный размер взноса на капремонт.

В Москве власти занимаются подобным мониторингом систематически на протяжении 25 лет. В сентябре 2021 года Правительство столицы обновило порядок проведения таких обследований для его актуализации.

Делаем обзор нового документа и согласованных с ним методических указаний в помощь УО и ТСЖ из других регионов и городов. Эти рекомендации будут полезны при проведении обследований домов и их типовых конструктивных элементов независимо от территориального размещения домов.

Обследование дома может быть визуальным и инструментальным в зависимости от найденных дефектов

Власти столицы обновили порядок мониторинга состояния домов. Документ устанавливает перечень мероприятий и требований к обследованию, а также к ведению банка данных технического состояния МКД на территории Москвы. Дома подлежат обследованию не реже одного раза в 5 лет (разд. 3 Порядка). В случае признания дома аварийным и до его расселения обследование проводится один раз в год. Если дом находится в ограниченно работоспособном состоянии – один раз в два года.

Организация, которая проводит мониторинг технического состояния МКД, определяется по итогам проведения открытого конкурса (п. 2.8 Порядка). ГЖИ Москвы предоставляет ей списки домов на обследование, данные по предыдущим осмотрам. Исполнитель проводит визуальное и инструментальное обследования состояния МКД и его конструктивных элементов.

Согласно п. 6.1.1 Порядка, визуальный осмотр проводится в отношении перекрытий, стен, лестниц, крыши, балконов и лоджий, эркеров и козырьков в многоквартирных домах, имеющих оценку технического состояния «ограниченно работоспособное» и «аварийное». Визуальной оценке подлежат инженерные системы в домах, которые находятся в неудовлетворительном или аварийном состоянии.

В соответствии с п. 6.1.4 Порядка, если визуальное обследование не позволяет выявить причины возникновения повреждений в конструкционных элементах дома, то проводится детальное инструментальное исследование. Также инструментальное обследование используется в случаях, когда обнаружены дефекты, снижающие прочность, устойчивость и жёсткость несущих конструкций дома. К таким конструкциям относятся, например, колонны, балки ферм, арки, плиты покрытий и перекрытий.

Инструментальные измерения выполняются с применением приборов и приспособлений в соответствии с приложением 2 ВСН 57-88(р) и с использованием инфракрасной камеры, бесштифтового психрометра-измерителя влагосодержания, анемометра и линейки.

При привлечении специализированной компании УО должна предоставить ей технические документы и доступ в дом

Само обследование и составление отчёта по его результатам проводится в соответствии с Методическими указаниями по организации и выполнению мониторинга технического состояния МКД. Они опубликованы в марте 2021 года и действуют до 2025 года.

• обследование жилых домов;
• анализ изменения технического состояния МКД, в т.ч. с учётом выполненного за истёкший период капремонта;
• рекомендации по техническому обслуживанию и ремонту дома.

Обследование технического состояния строительных конструкций и инженерных систем жилых зданий должно выполняться с соблюдением ВСН-48-86(р) Госгражданстроя «Правил безопасности при проведении технических обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта».

Согласно п. 2.1.4 Методических указаний, до начала работ по обследованию дома собственник либо уполномоченное лицо – УО, ТСЖ или кооператив – предоставляет исполнителю документы технического учёта жилфонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы на установленные ОДПУ и данные о проведении их ремонта, замены или поверки.

Время проведения обследования каждого дома исполнитель согласовывает с собственником либо уполномоченным лицом, разъяснив ему цели и задачи обследования. Собственник или УО должны обеспечить:

• доступ представителей компании в дом, в том числе на чердак, кровлю, в подвал, техподполье и в квартиры с дефектами и повреждениями;
• освещённость чердака и подвала.

По объектам, которые орган ГЖН отобрал для тепловизионного обследования, собственники либо управляющая организация представляют специализированной компании поэтажные планы, список проблемных квартир, где были следы промерзания, сырости, плесени.

Обследуемые элементы дома делятся на несущие и ненесущие – у каждого из них свои повреждения и дефекты

В разделе 3 Методических указаний описаны рекомендации по обследованию домов. Оно начинается с общего осмотра здания, в первую очередь конструктивных элементов и инженерного оборудования, состояние которых ограниченно работоспособное или аварийное .

В документе дана классификация элементов МКД и выделены несущие, основные, и ненесущие конструктивные части здания, а также категории их технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное.

К основным, несущим, конструктивным элементам отнесены кровля, свесы, водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья, технические этажи. Также сюда включаются гаражи, места общего пользования, инженерные системы: отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация и мусоропроводы (разд. 3.3 Методических указаний).

К ненесущим конструкциям и элементам относятся водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья и этажи, гаражи-стоянки, а также места общего пользования: вестибюли, крыльца, пандусы, сходы-съезды, окна и двери подъездов, внутренняя отделка помещений (разд. 4 Методических указаний). К этой же группе элементов дома отнесены внутридомовые инженерные системы, лифты, мусоропроводы и вентиляция, системы видеонаблюдения и пожаротушения.

По каждому из них в Методических рекомендациях приведены перечни типичных нарушений и дефектов.

При осмотрах домов УО и ТСЖ могут использовать полезные документы и наработки из разных регионов

Организации и ТСЖ могут использовать два разобранных документа при проведении обследования состояния домов в их управлении. Они пригодятся, если в регионе присутствия компании таких инструкций нет или они неполные, затрагивают обследование не всех элементов.

• порядок проведения осмотра, в том числе тепловизионного;
• перечень необходимых инструментов;
• список несущих и прочих элементов, а также дефектов, которые можно в них обнаружить;
• характеристики категорий состояния дома и его конструкций;
• шаблоны и образцы бланков, отчётов, которые необходимо составить после обследования дома.

А есть ли подобные рекомендации в вашем регионе? Расскажите в комментариях.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Источник

Техническое обследование зданий, конструкций, помещений, сооружений, инженерных сетей и оборудования

Обследование зданий, конструкций, помещений, сооружений, инженерных сетей и оборудования – это комплекс работ по оценке технического состояния строительных конструкций, инженерных сетей и оборудования помещений, зданий или сооружений, с целью принятия, на основании этой оценки, решения о необходимости и (или) возможности проведения ремонта, выполнения реконструкции или сноса (демонтажа).
Обследование выполняется в строгом соответствии с требованиями нормативной документации, прежде всего ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003.

Какие нормативно-правовые документы регламентируют работы по выполнению обследования

Основными нормативными и правовыми документами регламентирующими работы по выполнению обследование являются:
1. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
2. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»;
4. Пособие по обследованию строительных конструкций зданий.

Основными нормативными и правовыми документами регламентирующими, в каких случаях требуется выполнение обследования, являются:
1. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗФ, статья 47;
2. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 15;
3. Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», п. 10 п.п. б; п. 11;
4. ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования.», п.3, п.п. 3.1.; п.4, п.п. 4.1.1.

Какие нормативно-правовые документы регулируют деятельность организаций выполняющих обследование

Основ ными нормативно-правовыми документами регулирующими деятельность организаций выполняющих обследование являются:
1. Приказ Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2009 г. N 624, раздел 2, п. 12;
2. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗФ, статья 47, п.2;
3. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», п. 4, п.п. 4.1.;
4. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», п. 4, п.п. 4.1.

В каких случаях необходимо обследование зданий

Обследование выполняются в следующих случаях:
1. При реконструкции или капитальном ремонте, с целью сбора исходных данных для проектирования зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования;
2. При необходимости оценки возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования, определения необходимости восстановления, усиления, и пр.;
3. В случаях наличия значительного износа и, связанных с ним, повреждений, прогибов и прочих дефектов и недостатков зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования;
4. В случаях расположения зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования в зоне влияния строек и природно-техногенных воздействий, с целью установления возможности дальнейшей безопасной эксплуатации;
5. Для определения фактического состояния зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования уже официально отнесенных к ограниченно работоспособному или аварийному состоянию;
6. Для осуществления контроля за состоянием конструкций, в том числе высотных и большепролетных зданий и сооружений, с целью предотвращени я катастроф и обрушений;
7. При плановой проверке зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования, с целью осуществлени я контроля за техническим состоянием;
8. В случае истечения нормативных сроков эксплуатации зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования с целью определени я возможности дальнейшей эксплуатации;
9. При изменении технологического назначения зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования, с целью установления допустимости эксплуатации в изменившихся условиях;
10. При обнаружении, в процессе технического обслуживания зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования, значительных дефектов, повреждений и деформаций не связанных с физическим износом;
11. С целью оценки степени воздействия пожаров, стихийных бедствий и аварий на эксплуатационные характеристики зданий, сооружений, инженерные сети и оборудование;
12. По предписанию органов, уполномоченных на проведение инспекционных проверок за эксплуатацией и надзора за строительством и монтажом зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования;
13. В случае выявлени я отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества, зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования;
14. При отсутствии проектно-технической и исполнительной документации на здания, сооружения, инженерные сети и оборудование;
15. В случае возобновления прерванного строительства при выполнении консервации, при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования;
16. При выявлении деформаций грунтовых оснований зданий, сооружений.

Задачи обследования

В зависимости от поставленной цели, в задачи обследования может входит:
1. Установление конструктивной схемы и конструктивных особенностей зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования;
2. Выявление дефектов, повреждений и недостатков строительных конструкций, инженерных сетей и оборудования;
3. Установление и фиксация существующих объемно-планировочных решений зданий и сооружений;
4. Установление и фиксация принципиальных схем инженерных сетей и оборудования;
5. Определение физико-механических характеристик бетонных и железобетонных конструкций и материалов (прочность, твердость, плотность, влажность, водопроницаемость и пр.);
6. Определение физико-механических характеристик каменных конструкций и материалов (прочность, твердость, плотность, влажность, водопроницаемость и пр.);
7. Определение физико-механических характеристик металлических конструкций и материалов (прочность, твердость, плотность, влажность, водопроницаемость и пр.);
8. Определение физико-механических характеристик деревянных конструкций и материалов (прочность, твердость, плотность, влажность, водопроницаемость и пр.);
9. Установление фактических нагрузок и воздействий воспринимаемых строительными конструкциями;
10. Установление фактических нагрузок приходящих на инженерные сети и оборудование;
11. Выполнение поверочных расчетов конструкций и элементов зданий и сооружений.
12. Выдача рекомендаций по устранению выявленных дефектов, повреждений и недостатков, а также по дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.

Этапы выполнения обследования

Техническое обследование зданий и сооружений, инженерных сетей и оборудования проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:
— подготовка к проведению обследования;
— предварительное (визуальное) обследование;
— детальное (инструментальное) обследование.

Последовательность действий и состав работ на каждом этапе включают:
1. Подготовительные работы:
— ознакомление с объектом обследования, его объемно-планировочным и конструктивным решением, характеристиками инженерных сетей материалами инженерно-геологических изысканий:
— подбор и анализ проектно-технической документации;
— составление программы работ (при необходимости) на основе полученного от заказчика технического задания. Техническое задание разрабатывается заказчиком или проектной организацией и, возможно, с участием исполнителя обследования. Техническое задание утверждается заказчиком, согласовывается исполнителем и, при необходимости, проектной организацией — разработчиком проекта задания.

2. Предварительное (визуальное) обследование:
— сплошное визуальное обследование конструкций зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования с целью выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми замерами и фиксацией.

3. Детальное (инструментальное) об следование:
— работы по обмерам и замерам необходимых параметров зданий, конструкций, элементов и узлов, а также показаний инженерных сетей и оборудования, в том числе с применением геодезических приборов;
— инструментальное определение параметров дефектов и повреждений;
— определение фактических прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов;
— измерение параметров эксплуатационной среды, присущей технологическому процессу в здании и сооружении;
— определение фактических эксплуатационных нагрузок и воздействий, воспринимаемых обследуемыми конструкциями с учетом влияния деформаций грунтового основания;
— определение фактических нагрузок, действующих на инженерные сети и оборудование;
— определение фактической расчетной схемы здания и его отдельных конструкций;
— определение расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки;
— определение расчетных нагрузок в инженерных сетях и оборудовании;
— расчет несущей способности конструкций по результатам обследования;
— расчет фактических эксплуатационных нагрузок в инженерных сетях и оборудовании;
— камеральная обработка и анализ результатов обследования и поверочных расчетов;
— анализ причин появления дефектов, повреждений и недостатков;
— составление итогового документа с выводами по результатам обследования;
— разработка рекомендаций по устранению выявленных дефектов, повреждений и недостатков.

Сроки выполнения обследования

Что Вы получите в результате выполненного обследования

По результатам обследования разрабатывается ОТЧЕТ выполненный по форме установленной ГОСТ 31937-2011 Приложения Б, В , или по форме установленной СП 13-102-2003 Глава 11, а также в соответствии с рекомендациям прописанными в Пособии по обследованию строительных конструкций зданий.

Для чего необходимы результаты обследования

Результаты выполненного обследования необходимы:
— для предоставления исходных данных проектировщикам при реконструкции, капитальном ремонте, изменении функционального назначения здания или сооружения, техническом перевооружении;
— для документального подтверждения фактического технического состояния здания или сооружения , с целью определения возможности безаварийной эксплуатации, а также планированию мероприятий по предотвращению аварийных ситуаций;
— для признания здания или сооружения аварийным, в качестве основания для сноса;
— по требованию государственных надзорных органов в качестве документального подтверждения о состоянии здания или сооружения.

Срок действия результатов обследования

Срок действия результатов обследования зависит от целей его проведения, а именно:
— если обследование проведено с целью сбора исходных данных для проектирования;
— если обследование проведено с целью установления фактического состояния конструкций зданий и сооружений.

Срок действия результатов обследования выполненного с целью сбора исходных данных для проектирования

Если обследование выполнено с целью сбора исходных данных для проектирования (при реконструкции, капитальном ремонте, изменении технологического назначения здания и пр.), то полученные результаты являются частью проектной документации (поскольку относятся к инженерным изысканиям). Следовательно, срок действия результатов обследования устанавливается нормативными документами, относящимися к проектной документаци и.

К нормативным документам, устанавливающим срок действия проектной документации относятся:
— ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», п.5.10.

В соответствии с ВСН 58-88(р) п.5.10: «Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать 2 лет . Устаревшие проекты должны перерабатываться проектными организациями по заданиям заказчиков с целью доведения их технического уровня до современных требований и переутверждаться в порядке, установленном для утверждения вновь разработанных проектов.».

Из выше сказанного следует, что в случае, если утвержденная (получившая положительное заключение экспертизы) проектно-сметная документация в течение 2 лет не была использована по назначению, ее необходимо заново согласовывать в установленном порядке. При этом необходимо учесть изменения состояния здания или сооружения касающиеся, также, инженерных изысканий (в том числе результатов обследования) и проектных решений которые могли произойти за 2 года. В случае отсутствия изменений состояния здания или сооружения, проект (в том числе результатов обследования) без существенных правок выпускается под новой датой.

Срок действия результатов обследования проведенного с целью установления фактического состояния здания или сооружения

Основным нормативным документом, регламентирующим срок действия результатов обследования с целью установления фактического состояния здания или сооружения, является ГОСТ 31937-2011 п.4.3-4.4 , в соответствии с которым:

«4.3 Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.). Для уникальных зданий и сооружений устанавливается постоянный режим мониторинга.

4.4 Обследование и мониторинг технического состояния зданий и сооружений проводят также:
— по истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений;
— при обнаружении значительных дефектов, повреждений и деформаций в процессе технического обслуживания, осуществляемого собственником здания (сооружения);
— по результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий, связанных с разрушением здания (сооружения);
— по инициативе собственника объекта;
— при изменении технологического назначения здания (сооружения);
— по предписанию органов, уполномоченных на ведение государственного строительного надзора.»

Из выше сказанного становится понятно что, в соответствии с нормативными требованиями обследование новостроек проводится в обязательном порядке после 2 лет эксплуатации. Здания и сооружения эксплуатирующиеся более 2-х лет подлежат обязательному обследованию через 10 лет (через 5 лет для зданий и сооружений работающих в неблагоприятных условиях). Также, возможно проведение обследования раньше установленных сроков в случаях перечисленных выше в п.4.4. ГОСТ 31937-2011.

Источник