Как работает проектное финансирование в строительстве

Девелоперы и банки подводят первые итоги работы в новых реалиях.

В Вологодской области с начала 2020 года банки профинансировали 11 жилищных объектов с общим лимитом 1,735 млрд. рублей. Все проекты предполагали открытие эскроу счетов.

Зачем нужен был новый закон

Напомним, закон о переходе застройщиков на специальные счета вступил в силу чуть больше, чем год назад — 1 июля 2019 года. Российских девелоперов обязали работать с помощью эскроу счетов, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ. Поэтому для финансирования строительства необходимо брать деньги в банках. Закон был призван исключить появление новых обманутых дольщиков.

Изрядная доля застройщиков с недоверием отнеслась к новой схеме финансирования. Изменилось ли их мнение? На днях деловой журнал «Эксперт Северо-Запад» и Сбербанк организовали онлайн-встречу с представителями бизнес-сообщества, главной темой которой стало проектное финансирование и эскроу-счета.

Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов

Участники диалога пришли к выводу, что быстрее всех отладить взаимодействие с финансовыми институтами получилось у тех застройщиков, кто добровольно перешел на проектное финансирование задолго до того, как это стало обязательством. «В момент финансирования по эскроу-счетам у нас уже был хороший опыт работы с проектным финансированием, — вспоминает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин — Проектное финансирование для строителей — определенная стабильность в работе. Ведь застройщик не зависит в этом случае от колебаний объемов продаж, есть возможность получить дополнительные инвестиции, а значит, вести стройку вне зависимости от того, насколько пополняются счета строительных компаний», полагает Максим Жабин.

Стабильность, это, безусловно, плюс. А теперь о минусах. Главный недостаток новой схемы для покупателя – неизбежное подорожание жилья на 3-5%. Хотя не все эксперты сходятся во мнении что только эскроу влияет на удорожание. Что касается застройщиков, то им пришлось спешно осваивать новые формы отчетности для банков. Банкам поначалу тоже было нелегко.

Многих застройщиков приходилось буквально обучать корректной подготовке всех необходимых документов. И с момента первой встречи застройщиков и банкиров до момента получения одобрения по финансированию могло пройти несколько месяцев. Теперь же, когда схема откатана, банки имеют возможность принять решение в течение 25 дней.

Как нужно работать

Максим Жабин обратил внимание участников беседы на то, что для успешной работы строительным компаниям следует очень ответственно подходить к проектированию нового строительства, серьезно развивать финансовый сектор компании и партнерские отношения с банками. Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк рекомендует компаниям быть открытыми при обращении в банк и показывать реальную картинку. Банк всегда настроен на конструктивный диалог с заёмщиком.

Онлайн-конференция, посвященная BIM-технологиям в строительстве

«На данный момент я считаю, что проектное финансирование — это самый недорогой продукт. Не нужно бояться разговаривать с банком. Поверьте, банк учится так же, как и мы, и благодаря этому общению мы находили оптимально удобные способы финансирования»,- резюмирует Максим Жабин.

С застройщиками во всех регионах Северо-Запада, в том числе по низкомаржинальным проектам, активно работает Сбербанк. «За прошедшие месяцы 2020 года у нас принято в работу 52 проекта на общую сумму в 80 млрд рублей. Количество эскроу-счетов растет в геометрической прогрессии, если в прошлом году по новой схеме финансирования было порядка 50%, то сейчас — около 95%. Если в начале года у нас было 1600 эскроу-счетов с остатком более 5 млрд рублей, то на начало сентября уже 6 тысяч эскроу-счетов с остатками более 15 млрд рублей. То есть можно говорить, что и с точки зрения банкиров, и с точки зрения компаний-застройщиков, эта схема „полетела“», говорит Константин Бачкин.

Представители бизнеса отметили, что использование эскроу-счетов — это не только защита дольщиков от деятельности недобросовестных или несостоятельных застройщиков. Проектное финансирование ужесточает правила игры для девелоперов и становится своеобразным фильтром, который будет способствовать уходу с рынка компаний с сомнительной репутацией, не способных доказать свою финансовую состоятельность. В свою очередь, для сильных и опытных застройщиков новые правила – это скорее благо.

«Сначала представители строительного рынка со скепсисом отнеслись к нововведениям, считая, что они негативно скажутся на отрасли, но время показало, что проектное финансирование оказалось удобной схемой и органично вписалось в бизнес-модели большинства строительных компаний. Количество эскроу-счетов, открытых Сбербанком на территории Вологодской области превысило 340, общая сумма – 885,5 млн. рублей», — подытожил Александр Зомарев, заместитель управляющего Вологодским отделением Сбербанка.

Источник: finance.rambler.ru

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

• Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
• Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
• Правоустанавливающие документы на строительный участок.
• Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
• Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
• Документы о комплексном освоении территории.
• Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
• Информация об основных участниках проекта.
• Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

• динамика продаж квартир;
• критерии устойчивости проекта;
• окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

• отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
• недостаточность собственных средств;
• неполный пакет документов;
• иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

• Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
• Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Рекомендуем

В программе изменение модели бухгалтерского учета и отчетности в связи с переходом на эскроу-счета, сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве.

Источник: www.finkont.ru

«У вас больше нет своих денег»: как новый механизм финансирования строек жилья повлиял на рынок

Через год после перевода жилищного строительства на проектное финансирование лишь треть жилья строится с использованием нового механизма. Те застройщики, кто все-таки перешел на эскроу, говорят о превращении банков в регулятора и контролирующий орган и сращивании их со строительными компаниями. При этом в распределении денег, которые банки выделяют на строительство, налицо дисбаланс в пользу Москвы

Тринадцатого июля на совещании у Владимира Путина, посвященном выполнению нацпроектов, вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует строительную отрасль, рассказывал, что выход на плановые показатели ввода 120 млн кв. м жилья в год возможен к 2026-2027 году. «В сравнении с сегодняшним показателем 75 млн кв. м рост до 120 млн — это больше, чем на 60%. Расти придется очень быстро. Тем более у нас кроме коронавируса еще переход на счета эскроу…»

Прошлой весной строители предрекали коллапс отрасли в связи с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства — не напрямую дольщиками, а при посредничестве банков. Все в один голос обещали рост цен, снижение предложения, череду банкротств. Строителям удалось добиться смягчения закона: дома, готовые на 30%, квартиры в которых активно продавались, разрешили достраивать по старым правилам, точные критерии определяли региональные власти.

Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.

Что в результате? По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), застройщики-юрлица возводят сейчас 98,7 млн кв. м жилья и только 36% из них строятся по новым правилам, то есть с использованием счетов эскроу, остальные достраиваются по старым. Крупнейший российский застройщик группа ПИК в операционном отчете за первое полугодие показала, что поступления средств от продажи недвижимости на эскроу-счета выросли на 558% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 20 млрд рублей. Но это все еще в четыре раза меньше, чем поступления от обычных продаж (84,2 млрд рублей). «Будучи системообразующими застройщиками, ПИК и ЛСР получили разрешение достраивать объекты «по критериям», — объясняет топ-менеджер компании-конкурента. — Масштаб их деятельности таков, что банковская система их не переварит».

По данным ЦБ, на 1 июня в России банки заключили с застройщиками 1229 кредитных договоров на проектное финансирование на сумму 1,4 трлн рублей. Весь рынок игроки оценивают в 4,1 трлн. «35% строительных компаний перешли на счета эскроу, — говорит Forbes аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. — Это уже более детальный контроль за финансами. Раньше было как: взял, деньги собрал, перевел их в офшоры и ничего не строишь. И каждый месяц, каждую неделю количество обманутых дольщиков растет. Теперь все иначе, процесс жестко контролируется».

Мощнейший регулятор

«Мы были первыми, кто полностью перешел на счета эскроу», — говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. Другие опрошенные Forbes застройщики расстаются со старыми правилами не столь охотно: «Инград» продает с использованием счетов эскроу порядка 70%, MR Group — 20%, «Гранель» — 10%. Так что МИЦ с его 100% действительно выделяется. Московское отделение Сбербанка финансирует проекты компании на 45 млрд рублей, ПСБ на 10 млрд, Совкомбанк на 2 млрд.

Рябинский говорит, что о своем решении не жалеет. «Мы гораздо легче пережили кризис, связанный с пандемией, поскольку финансирование идет от банка и не так сильно зависит от продаж, — перечисляет он. — А главное, нам не пришлось перетряхивать структуру компании, потому что все лишнее и неэффективное уже было отсечено до кризиса, на этапе подготовки к переходу на эскроу».

«Нынешняя ситуация с пандемией наглядно показала важность механизма эскроу, — рассуждает вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. — В первую очередь, несмотря на падение спроса, мы продолжали стройки, поскольку понимали, что у нас есть необходимое финансирование. Второй момент — доверие клиентов. Часто принято приводить общую статистику падения спроса на рынке, однако если делить ее по игрокам, то окажется, что у крупных компаний падение составило от 20% до 50%. При этом небольшие застройщики, не перешедшие на проектное финансирование, потеряли до 70%».

Что конкретно происходит с компанией, когда она подписывает договор с банком о финансировании проекта с использованием счетов эскроу? Сначала застройщик готовит объемный пакет документов: юридические права на земельный участок, исходно-разрешительная документация, финансовые модели, расписанный постатейно бюджет проекта. «От момента, когда застройщик впервые приходит в банк за проектным финансированием и до момента принятия решения может пройти полгода и больше», — говорит вице-президент ПИК Алексей Алмазов. Если банк на кредитном комитете утверждает проект, то дальше стартует совместная работа.

«Насколько банк интегрируется в процесс? Я вам скажу: очень сильно интегрируется, — делится опытом Рябинский. — По сути, у нас появился мощнейший регулятор и контрольный орган. Причем действует он гораздо эффективнее, потому что подходит к процессу не формально, а по сути. Мы порезали много ненужных расходов, изменили структуру правления, порядок проведения тендеров и так далее. Это потребовало от нас сил и нервов, но результат оказался положительным, потому что мы стали эффективнее».

«Вы сращиваетесь с банком-кредитором, и у вас больше нет своих денег, — делится впечатлениями финансист подмосковной строительной компании. — Деньги на финансирование вообще всей вашей деятельности вам выдает банк. И его сотрудники становятся частью вашего казначейства, а руководители какого-то уровня — частью вашего менеджмента». По его словам, для работы по одному проекту от банка нужны минимум три человека: кредитный менеджер, эксперт по строительству и аналитик. Общение с ними происходит ежедневно.

Для МИЦ переход на работу по новым правилам не был легким. «Мы должны были перейти на счета эскроу в июле (2019-го года. — Forbes), — рассказывает Рябинский. — По факту финансирование стройки началось только в сентябре. Это был непростой период». Помимо всего прочего, компании пришлось сменить контрагента.

Сроки ввода в эксплуатацию некоторых домов сдвинулись на 2-4 месяца. «У нас есть несколько корпусов, где мы меняли подрядчика и теряли время. Свою лепту, конечно, внесла и приостановка строительных работ из-за пандемии, — продолжает Рябинский. — Из-за этого мы немного поехали по срокам. Мы очень серьезно относимся к этой ситуации, и мы постараемся не допускать этого больше никогда». По данным ЕИЖС, у ГК МИЦ в стадии строительства 42 дома общей площадью 834 000 кв. м.

«Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту»

В распределении денег, которые банки выделяют застройщикам, налицо дисбаланс. По данным ЦБ, из 1229 кредитных договоров, заключенных в России, на Москву приходится всего 124. В денежном выражении девелоперы столицы получили почти половину пирога: 666 млрд рублей из 1,39 трлн. «Размер среднего проекта в Москве — 5 млрд рублей, в регионах — 500 млн. Средневзвешенная цена по Москве 160 000 рублей за кв. м, а по России 65 000 рублей, — объясняет Алмазов из ПИК. — В Москве рентабельность гораздо выше, и банки относятся к кредитованию более высокомаржинальных проектов лучше». В 13 регионах России, в числе которых Омская и Мурманская области, Дагестан, Карачаево-Черкесия, до сих пор не заключено ни одного договора о проектном финансировании.

«Основная сложность в том, что региональные застройщики и банки разговаривают на разных языках, — говорит Алмазов. — Как правило, им не приходилось общаться раньше, проекты в основном финансировались за счет дольщиков. Многим застройщикам трудно даже сформировать подробную финансовую модель по стандартам банков». По словам Алмазова, региональные застройщики часто склонны переоценивать качество своего продукта, бюджет проекта, цены продаж, банки же, в свою очередь, сильно консервативны в оценках проектов».

Еще одна сложность — нехватка свободных собственных средств у застройщиков. «При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — рассказывает Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». Лишних денег у девелопера нет, да и участок зачастую заложен в банке.

Чтобы плотно работать с застройщиками, банкам требуется много людей. «Большинство крупных застройщиков так или иначе осядут в лидирующих банках, у которых большой капитал: Сбербанк, ВТБ, может быть, Россельхозбанк, Газпромбанк, — предполагает собеседник Forbes из числа крупных девелоперов. — Каждый из нас принесет много больших проектов. Это огромная документация, большое количество строительных вопросов. На нашу компанию работает сейчас довольно большая группа сотрудников Сбербанка. Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту, ни по обязанностям и полномочиям эти люди не соответствуют нам. И дальше дисбаланс будет только нарастать».

Пока новые правила действуют чуть больше года, и нет никакой единой системы требований банков к застройщикам. Кому-то нужно личное поручительство бенефициара, кому-то нет. Кто-то переводит взаимодействие с контрагентами в онлайн через личный кабинет, кто-то продолжает работать по телефону и с бумагами.

Как отразился переход отрасли на счета эскроу на потребителях и спросе? «Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков, — говорит заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. — С другой стороны, новым правилам всего год, и очевидно, что приобрести через эскроу проект на высокой стадии готовности сегодня проблематично — просто исходя из сроков строительства».

Источник: www.forbes.ru