Расчет коэффициента строительной готовности В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения
Готовность объекта в процентах для регистрации права собственности
Автор рассмотрел вопрос: на сколько процентов должно быть готово одноэтажное здание, чтобы организация смогла зарегистрировать на него право собственности.
Изучив законодательство, автор пришел к выводу, что законодательно нет процента готовности строящегося объекта для целей регистрации права собственности.
Но автор приводит практику: права на некоторые объекты регистрируются при степени готовности менее 10% при том, что в отношении других объектов со степенью готовности выше 95% государственная регистрация не проводится.
При этом автор напоминает, что по недостроенному недвижимому имуществу организация вправе осуществить государственную регистрацию права собственности, а по объектам некапитального строительства права не подлежат государственной регистрации независимо от степени готовности.
Полный текст документа в КонсультантПлюс:
Для пользователей офлайн версии:
Понравилось? Поделись с друзьями
Остались вопросы? Обращайтесь к нашим Экспертам.
Консультационная поддержка по вопросам работы с СПС КонсультантПлюс, 1С, СБиС++. Заказ документов из СПС КонсультантПлюс. Клиентам Ю-Софт — без дополнительной оплаты.
Семинары. Вебинары. Конференции
Актуальные темы. Лучшие лекторы Москвы и РФ. Сертификаты ИПБР. Более 30 тематик в месяц.
ИсточникОбъекты незавершенного строительства . ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности ( процентом ). Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. … Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах . Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле. Степень готовности объекта , в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте .
Расчет коэффициента строительной готовности
В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимается в размере 2600руб/м здания составит 520руб.
Тогда коэффициент готовности составит:
Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.
Среднее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.
Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.
Период завершения возделывания объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15мес.
Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 7,5% ( за период).
Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа недвижимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показателя рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.
Тогда стоимость объекта без учета износа составит:
890 руб/м
получение исходно-разрешительной документации
730 100*0,005= 3515руб;
затраты, связанные с привлечением кредитных ресурсов,318 053 руб;
730 100*0,05= 36 505руб;
-всего затрат – 1088 173 руб.
1088 173*0,1= 108 817 руб
Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли- 1196 990 руб.
Источникопределение показателей (степени) готовности объекта , процент завершения строительных работ. Даже у объекта , чье строительство не завершено, есть координаты. В ходе координирования инженер применяет высокоточное оборудование, снимает его показатели и переносит в документы. … Объект незавершенного строительства ставить на кадастровый учет не обязательно. Такое решение принимает сам собственник или застройщик. Например, учет ОНС позволит использовать его как залог для кредита, как средство привлечения инвесторов. … После этого будет рассчитана общая степень готовности . Можно ли обойтись без оформления технического плана при постановке ОНС на кадастровый учет?
Оценка незавершенного строительства в 2022 году
Как следует из определения, объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание или сооружение, строительство которого не завершено. При определенных условиях на указанные объекты можно зарегистрировать права, совершать сделки. Оценка незавершенного строительства позволит определить объективную рыночную стоимость объекта для сделки, размер вложений и целесообразность завершения работ, перспективы получения дохода после достройки.
Читайте в этом материале, что относится к объектам незавершенного строительства, какие методики могут применяться для их оценки, какие обследования и этапы предусматривает эта процедура.
Что такое оценка незавершенного строительства
Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:
-
затрат, фактически вложенных в приобретение участка, строительство объекта;
- определение рыночной стоимости ОНС, за которую его можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве или в исполнительном производстве;
- определение перечня работ и состава расходов на завершение строительства;
- определение балансовой стоимости активов предприятия.
По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:
Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)
Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Оценка может потребоваться для привлечения инвестиций и возобновления строительства на объекте.
Нормативные акты
Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (скачать). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:
- ГОСТ 31937-2011 Правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений (скачать);
- Градостроительный кодекс РФ (скачать);
- стандарты и своды правил на отдельные типы объектов (например, будет использован СП 54.13330.2016, если проводится оценка незавершенного многоквартирного дома).
Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.
| № п/п | Основные понятия, которые нужно знать для постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет | Описание |
| 1 | Разрешение на строительство | Документ подтвердит, что объект строился на законных основаниях, после проектирования и экспертизы. |
| 2 | Технический план | Основной документ, на основании которого объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС. |
| 3 | Кадастровый инженер | Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра. |
| 4 | Регистрация прав | Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него. |
Простым языком
Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).
Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:
- изучение разрешительных, технических и проектных документов на ОНС, участок;
- определение причин, по которым строительство было прекращено (например, аннулирование разрешения на строительство, предписание надзорных органов, выход инвесторов из проекта); фактических затрат, которые уже вложены в строительство (приобретение стройматериалов и участка, аренда техники, фонд оплаты труда и т.д.); будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта.
Точный перечень целей и задачи, которые будут поставлены перед оценщиками, можно определить по техническому заданию заказчика.
Комментарий специалиста. Оценку можно заказать в отношении любого объекта незавершенного строительства, от частного дома до производственного комплекса. Однако обычно это требуется для крупных объектов, в которые вложены существенные суммы средств, либо готовится предложение для поиска инвесторов. В компании Смарт Вэй можно заказать отчет об оценке любых типов объектов, по разумным ценам и в максимально сжатые сроки.
По результатам оценки будет принято решение о целесообразности завершения строительства, о продаже ОНС
Когда требуется оценка незавершенного строительства
Пока строительные работы на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенкой. Исходя из анализа судебно практики, в отношении объекта незавершенного строительства работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать оценку ОНС).
Оценка незавершенного строительства может потребоваться в следующих случаях:
- для принятия решения о необходимости продолжения работ, либо об их прекращении;
- для изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта, перепрофилирования;
- для предпродажной подготовки, если на ОНС найдет покупатель;
- для внесения изменений в инвестиционный проект, поиск новых источников вложения для продолжения строительства;
- для постановки ОНС на баланс предприятия как имущественный актив;
- для передачи объекта незавершенного строительства в залог при кредитовании, коммерческих займов;
- для определения дохода, на который можно рассчитывать при достройке ОНС.
Соответственно, от правильного выбора методики и точности оценки зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного объекта.
ИсточникОбъект незавершенного строительства : что это, признание права собственности, процент готовности . Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства . Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом ?
Оценка объектов незавершенного строительства
Незавершенное строительство или незавершенка – это объекты недвижимости, представляющие собой недостроенные здания или не до конца возведенные сооружения, которые не готовы к эксплуатации и не способные приносить доход в существующем виде. Однако они активно продаются и покупаются как целыми, так и по частям на современном рынке, поэтому так важна объективная оценка незавершенного строительства для установления цены сделки, которая бы устроила обе стороны.
Звоните: +7(495)649-81-05
В сложившейся мировой практике недостроенные объекты редко обладают функциональностью, также невозможно получение прибыли в виде ренты и поиск объявлений о продаже аналогичных зданий и сооружений с соответствующим процентом готовности. Именно по этой причине оценка незавершенки является трудоемкой задачей, требующей от оценщика специальных знаний и опыта, чтобы точно классифицировать объект, выделить основные параметры, непосредственно оказывающие влияние на итоговую цену, и выбрать методические подходы, способные наиболее точно отразить рыночную стоимость.
Основные сложности при оценке незавершенного строительства состоят в следующем:
- использоваться по своему назначению объект не может – на данной стадии он не является доходной недвижимостью;
- особые финансовые условия – объект требует серьезных инвестиций и внушительного периода на завершение строительства;
- сложности юридического характера – нет четкой процедуры долевого разделения, возможность оспаривания прав собственности, так как претендовать на один объект могут сразу несколько правообладателей;
- сложность в определении физического состояния и ускоренный износ конструктивных элементов – чем больше времени прошло с момента прекращения строительства, тем сложнее рассчитать процент износа, так как негативные внешние факторы оказывают усиленное воздействие на конструкции объекта, особенно при отсутствии кровли, перекрытий и проемов.
От того, насколько правильно будет сформулирована заказчиком оценки цель, зависит:
- вид определяемой стоимости;
- выбор методических подходов и оценочных процедур;
- стоимость услуг оценочной компании;
- сроки оценки;
- объем пакета документов.
Стоимость незавершенного строительством объекта, определенная для разных целей, может отличаться от рыночной. Будьте готовы в беседе с оценщиком максимально четко определить задачу, чтобы он прописал в договоре об оценке цель:
- для отражения рыночной и строительной ценовой ситуации;
- определения перспектив использования;
- для более эффективного распоряжения земельным участком, отведенного к объекту;
- для получения кредитных средств на завершение строительства под залог незавершенки;
- для оформления договоров купли-продажи;
- для страхования или определения нанесенного ущерба;
- для целей бухгалтерского учета – при постановке на баланс, внесения в уставный фонд;
- для оплаты госпошлины при вступлении в права наследства;
- для реорганизации или реструктуризации предприятия;
- для определения инвестиционной привлекательности.
Оценка незавершенного строительства при помощи онлайн калькулятора или «на глазок» невозможна. Вам однозначно не обойтись без помощи профессионального независимого оценщика независимо от цели, для которой определяется стоимость.
Звоните: +7(495)649-81-05
При необходимости оценить незавершенное строительство следует выяснить, чем объясняют независимые оценщики различия в стоимости даже визуально схожих недостроев и с одним процентом готовности:
- особое внимание обращается на срок действия разрешительной документации на подключение инженерного обеспечения объекта – обратите внимание, что по истечении 5 лет для подключения к сетям канализации, водо-, газо- и электроснабжения снова потребуется время на согласование и средства на получение этих документов;
- на стоимость влияет местоположение и экономическая привлекательность земельного участка, на котором объект расположен – бывает более выгодно приобрести участок с недостроем в центре города, разобрать его и отстроить новое;
- обратите внимание на классификацию объекта – наиболее перспективной считается жилая недвижимость, административные и торговые здания, а вот с производственными объектами ситуация не столь радужная;
- год начала строительства и момент его остановки, группа капитальности и процент готовности, а также физическое состояние;
- удобство расположения в зависимости от существующей застройки и возможности продолжать строительство – требуется объективная оценка удобства строительной площадки и подъездных путей.
Чаще всего при оценке незавершенного строительства применяется затратный и доходный подходы, а также их комбинирование.
Чтобы оценить незавершенное строительство вам следует подготовить пакет документов для предоставления оценщику:
Приведенный перечень документов может быть расширен по требованию оценщика. Обратите также внимание на срок действия определенной стоимости объекта незавершенного строительством – он не должен превышать 6 месяцев с даты составления Отчета.
На основании определенной нашими независимыми оценщиками стоимости вы смело можете строить дальнейший прогноз и определить перспективность сделки:
ИсточникОбъект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке. … При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы). Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование – дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера).
Расчет степени готовности МКД – перезапуск ФЗ № 214
Месяц назад было опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» согласно которому застройщики, желающие получить право на привлечение финансирования с использованием договоров долевого участия без использования ЭСКРОУ счетов должны представить в контролирующий орган:
- Заявление о готовности проекта строительства
- Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат, выполненный застройщиком
- Расчет степени готовности проекта, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство, выполненный специализированной организацией
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
- Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства
- Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.
ЭСКРОУ счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
Для заинтересованных лиц наша компания предоставляет услугу по Расчет степени готовности проекта многоквартирного дома (МКД), рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство и возводящихся на основании Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ для предоставления расчета в контролирующий орган на основании п.6. Методики расчета.
Кадастровыми инженерами ООО «Мир Кадастра» для настоящих целей производится выезд на объект с последующим исследованием конструктивных элементов и степени их готовности с фото -фиксацией текущего состояния.
Расчет предоставляется заказчику в форме расширенного отчета, включающего общую. Расчетную и иллюстрационную части.
Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется следующий перечень конструктивных элементов:
- устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);
- конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
- конструкции надземной части здания;
- сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);
- ограждающие конструкции здания;
- внутренние инженерные системы и оборудование;
- внутренние отделочные работы;
- внутриплощадные сети;
- внутренние перегородки и стены;
- прочие работы.
Для целей настоящего расчета многоквартирные дома, жилые помещения в которых приобретаются, классифицировать по типам:
Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
– Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
– Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей
– Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
– Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
– Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м
– Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м
Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
– Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м.
– Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей
– Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
– Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей
– Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м
– Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей
– Общей площади квартир до 4 000 кв. м
– Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 – 10 этажей
– Общей площади квартир до 8 000 кв. м
– Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей
– Общей площади квартир до 12 000 кв.
– Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
– Общей площади квартир до 18 000 кв. м
– Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
– Общей площади квартир до 18 000 кв. м
– Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей
Общей площади квартир до 18 000 кв. м
– Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
Также отметим, что в настоящее время на рассмотрение вынесен Проект Приказа Минстроя России “Об утверждении формы заявления о готовности проекта строительства” (по состоянию на 07.05.2019) окончание общественного обсуждения данного проекта приказа намечено на 21 мая 2019 года, а в случае его принятия, контроль за исполнением приказа будет возложена на замминистра Минстроя Никиту Стасишина.
Скачать проект Заявления о готовности проекта строительства по состоянию на 07.05.2019 г. можно по ссылке ниже.
Если у Вас возникли вопросы Консультацию можно получить по телефону +7 (905) 259-67-68 совершенно бесплатно!
ИсточникРасчет степени готовности проекта, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство , выполненный специализированной организацией. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве . Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства . Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства .