Как рассчитать степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах таблица

Готовность объекта в процентах для регистрации права собственности

Автор рассмотрел вопрос: на сколько процентов должно быть готово одноэтажное здание, чтобы организация смогла зарегистрировать на него право собственности.

Изучив законодательство, автор пришел к выводу, что законодательно нет процента готовности строящегося объекта для целей регистрации права собственности.

Но автор приводит практику: права на некоторые объекты регистрируются при степени готовности менее 10% при том, что в отношении других объектов со степенью готовности выше 95% государственная регистрация не проводится.

При этом автор напоминает, что по недостроенному недвижимому имуществу организация вправе осуществить государственную регистрацию права собственности, а по объектам некапитального строительства права не подлежат государственной регистрации независимо от степени готовности.

Полный текст документа в КонсультантПлюс:
Для пользователей офлайн версии:

Понравилось? Поделись с друзьями

Остались вопросы? Обращайтесь к нашим Экспертам.

Консультационная поддержка по вопросам работы с СПС КонсультантПлюс, 1С, СБиС++. Заказ документов из СПС КонсультантПлюс. Клиентам Ю-Софт — без дополнительной оплаты.

Семинары. Вебинары. Конференции

Актуальные темы. Лучшие лекторы Москвы и РФ. Сертификаты ИПБР. Более 30 тематик в месяц.

Источник

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ОЦЕНКА РИСКОВ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

оценка объектов незавершенного строительства / оценка достоверности объемов работ / отклонения сметной стоимости от фактической / смещение сроков завершения строительства / assessment of construction in progress / assessment of the reliability of the scope of work / deviations of the estimated cost from the actual / shift in the timing of completion of construction

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Ольга Александровна Корона

Автор приводит наиболее распространенные предпосылки возникновения объектов незавершенного строительства, а также риск-факторы, влияющие на строительство. Описывает подходы к оценке стоимости строительства в зависимости от степени готовности объекта. Представляет алгоритм проведения независимой строительной экспертизы для выявления отставания от графика и нарушений при строительстве с целью получения основы для принятия управленческого решения (о завершении строительства или консервации объекта, об обращении в суд, о взыскании неустойки с подрядчиков и т. д.).

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Ольга Александровна Корона

Совершенствование методов производства судебной строительно-технической экспертизы объектов незавершённого строительства

METHODOLOGY OF ASSESSMENT OF CONSTRUCTION-IN-PROGRESS, RISK ASSESSMENT

The author cites the most common prerequisites for the emergence of construction in progress, as well as risk factors affecting construction. Describes approaches to assessing the cost of construction, depending on the degree of readiness of the object. It presents an algorithm for conducting an independent construction expertise to identify delays and violations during construction in order to obtain a basis for making a management decision (on the completion of construction or conservation of the facility, on going to court, on collecting a penalty from contractors, etc.).

Текст научной работы на тему «МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ОЦЕНКА РИСКОВ»

Методика оценки объектов незавершенного строительства, оценка рисков

О.А. Корона младший партнер практики «Инжиниринг» АО «НЭО Центр» (г. Москва)

Прежде чем углубляться в тему оценки объектов незавершенного строительства (далее также — ОНС), следует понимать значения основных терминов. Так, понятие «оценка» представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей некоего объекта. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

• оценка фактически понесенных расходов на приобретение участка и строительство объекта;

• определение перечня работ и затрат на завершение строительства;

• определение балансовой стоимости активов предприятия;

• определение рыночной стоимости, за которую объект можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве.

В таблице 1 приведены методы оценки ОНС и их особенности в зависимости от уровня технической готовности объектов. По этому признаку объекты поделены на три категории:

1) готовность до 30 процентов (низкая);

2) готовность от 30 до 70 процентов (средняя и высокая);

3) готовность 70 процентов (завершающая стадия).

Также в таблице указаны три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Оценка с применением доходного и сравнительного подходов проводится квалифицированными оценщиками, экспертами по оценке активов.

Рассмотрим более подробно использование затратного подхода, то есть оценку

стоимости строительства (или строительную экспертизу), а именно расчет сметной стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат в текущем уровне цен.

Оценке стоимости строительства предшествуют следующие этапы:

1) оценка достоверности состава и объемов работ по разделам сметной документации;

2) определение правильности расчета стоимости работ, их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

3) определение достоверности стоимости материалов и оборудования, ее соответствия среднерыночным показателям на период строительства;

4) определение достоверности фактической стоимости выполненных работ с учетом их состава и объема, правильности применения расценок и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации;

5) сопоставление фактической стоимости выполненных работ по объекту со сметной стоимостью, установление причин возникновения отклонений, прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при выполнении последующих работ на объекте;

6) установление и анализ факторов, оказывающих влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Сводя эту информацию к упрощенной форме, поясню, что в процессе оценки эксперты выполняют следующие операции:

Особенности оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от степени строительной готовности

Степень готовности, % Стадия строительства Особенности оценки объекта при использовании различных подходов

затратного доходного сравнительного

Котлован Фундамент Определение сметной стоимости строительства с применением одного из следующих способов: • ресурсный; • ресурсно-индексный; • базисно-индексный; • суммирование затрат по видам работ или частям здания Особенностей нет Применим в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, а также наличия определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные о совершаемых сделках

30-70 Объекты с низкой степенью готовности (до 50%) Расчет сметной стоимости СМР, оборудования и прочих затрат в ТУЦ Вариант 1. Определение стоимости объекта оценки через расчет будущих доходов от сдачи здания в аренду Вариант 2. Определение стоимости объекта оценки через расчет доходов от продажи здания по частям в текущих ценах

Объекты с высокой степенью готовности (свыше 50%) Расчеты выполняются в соответствии с последовательностью определения стоимости по затратному походу

Свыше 70 Объекты, находящиеся на стадии завершения Расчет проводится аналогично тому, как для объектов со степенью готовности от 30-70 процентов

СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОЦЕНКА АКТИВОВ

Примечание: ПИР — проектно-изыскательские работы, ЗУ — земельный участок, СМР — строительно-монтажные работы, ТУЦ — текущий уровень цен.

• анализ проектной, сметной и рабочей документации;

• определение достоверности и соответствия фактического объема выполненных работ;

• проверка правильности расчетов, достоверности стоимости материалов и оборудования;

• определение причин отклонения от проекта и смет;

• формирование прогноза по возможным отклонениям при продолжении работ.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев ОНС — это объекты высокой степени готовности, когда ближе к середине или окончанию процесса строительства выявляются следующие проблемы:

1) превышение бюджета строительства;

2) существенное смещение срока ввода объекта в эксплуатацию;

3) нарушение технологии или норм (худший сценарий), что требует внесения значительных изменений в проект, которые приведут к удорожанию строительства и переносу сроков.

В качестве иллюстраций приведу следующие примеры досудебных/строительных экспертиз из профессиональной практики в формате «проблема — задача — решение -результат». Несмотря на то, что фактически проблема одна — незавершенное строительство, причины возникновения сложностей могут быть разные, а значит, и подход к анализу не универсальный и требует погружения в проблематику и конкретику каждого объекта.

Строительство элитного многоквартирного жилого дома площадью 31 тысяча квадратных метров, степень завершенности зданий и сооружений — 80 процентов.

• смещение сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуата-

• нехватка рабочей силы для завершения работ в обозримые сроки;

• взаимные претензии с генеральным подрядчиком, невозможность длительное время разрешить разногласия;

• необходимость оценки фактического состояния объекта, качества и объемов выполняемых работ на объекте;

• отсутствие компетенций в области строительной экспертизы у команды проекта.

Задача — провести строительную/досудебную экспертизу проекта:

• оценить объем оставшихся к выполнению работ по рыночной стоимости;

• определить, на каком этапе и по каким причинам начались отставания;

• обозначить реальные сроки завершения работ.

1)провести визуальное обследование объектов незавершенного строительства с целью определения уровня технической готовности объекта;

2) определить объемы и стоимость фактически выполненных работ;

3) провести анализ фактически выполненных работ на соответствие данным, указанным в актах (КС-2), проектно-сметной и исполнительной документации по объектам строительства;

4) определить отставания от графика производства работ, рассчитать продолжительность выполнения работ, необходимых для завершения строительства;

5) провести анализ освоения денежных средств при реализации проекта в том числе расчет сумм неотработанных авансов

1) получена основа для принятия управленческого решения о расторжении договора генерального подряда;

2) позиция заказчика подкреплена отчетом независимого эксперта для обращения в суд и взыскания неустойки.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Строительство комплекса зданий фармацевтического производства площадью 27 тысяч квадратных метров, степень готовности объекта высокая.

• смещение сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;

• формальная приемка работ со стороны аффилированного генерального подрядчика;

• низкое качество выполнения СМР, что является недопустимым при строительстве фармацевтического предприятия;

• многократная смена технических ре-ш ени й, вн есение которых проводилось в ПД с опозданием;

• некачественная (разрозненная) рабочая и исполнительная документация, представленная в недостаточном для проведения анализа объеме;

• большое количество подрядчиков;

• необходимость проведения экспертизы и определения готовности не просто объекта в целом, но и по видам работ с конкретизацией исполнителей, сроков отставания, а также определения объема невыполненных работ и размера взыскания в пользу заказчика за неисполнение договорных обязательств.

• определить текущую строительную готовность объекта по видам работ с указанием ответственного подрядчика;

• определить фактический объем оставшихся к завершению работ, их стоимость и возможные сроки выполнения;

• провести анализ стоимости и качества уже выполненных строительно-монтажных работ.

1) провести анализ фактически выпол-

ненных работ на объекте строительства, а именно:

• определить фактически выполненные объемы отделочных, общестроительных работ и работ по монтажу инженерных систем здания;

• провести сплошной контрольный обмер выполненных строительных работ;

• провести анализ фактически выполненных объемов работ на соответствие подписанным актам КС-2 по каждому подрядчику, проектной и исполнительной документации;

2) провести анализ стоимости строительства;

3) провести анализ фактических сроков завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию.

• выявлено завышение договорных цен на подрядные работы до 30 процентов;

• определен перечень и объем некачественно выполненных работ с составлением дефектной ведомости;

• определен размер взыскания неустойки по каждому подрядчику.

Таким образом, можно выделить три основные группы риск-факторов при реализации проекта/строительстве объекта:

1) неэффективные инвестиции или потери вложенных средств;

2) низкое качество выполненных работ;

3) срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию (см. табл. 2).

В заключение следует упомянуть, что по итогам оценки может приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства или консервации объекта. Кроме того, результаты оценки могут быть использованы при поиске новых инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать или эксплуатировать в коммерческих целях.

Риск-факторы и их влияние на процесс строительства или проведение

Отсутствие документации Либо утрата ПД, либо неполный комплект РД и ИД, либо их низкое качество, которые влияют на срок и точность результатов экспертизы, приводят к необходимости сплошного обмера

Нехватка информации Полная и детальная информация об объекте позволяет провести экспертизу в более сжатые сроки и получить наиболее высокую точность расчетов

Дефекты конструкций При обнаружении видимых дефектов, влияющих на несущую способность конструкции, необходимо привлечение лаборатории и проведение инструментального обследования Дефекты, возникающие в случае несвоевременной консервации объекта, утрата части конструкций или материалов в результате хищений

Погрешность визуального осмотра При принятии инвестором решения о продолжении/возобновлении строительства увеличивается потребность в точном выявлении степени готовности объекта, в том числе по видам работ, требуются инструментальные обмеры

Корректировка проектной документации Многократные изменения, вносимые в ПД, не всегда корректно отражаются в договорах, что приводит к искажению реальных объемов и стоимости работ

Смена или большое количество подрядчиков Может привести к дублированию объемов выполненных работ, особенно при выполнении смежных или связанных видов работ

Укрупненные расценки Закрытие актов по укрупненным расценкам в отсутствие их расшифровки приводит к сложностям определения фактической стоимости выполненных работ

Примечание: ПД — проектная документация, РД — рабочая документация, ИД — исполнительная документация.

Источник

Расчет степени готовности МКД – перезапуск ФЗ № 214

Месяц назад было опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» согласно которому застройщики, желающие получить право на привлечение финансирования с использованием договоров долевого участия без использования ЭСКРОУ счетов должны представить в контролирующий орган:

• Заявление о готовности проекта строительства
• Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат, выполненный застройщиком
• Расчет степени готовности проекта, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство, выполненный специализированной организацией
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
• Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства
• Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.

ЭСКРОУ счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.

Для заинтересованных лиц наша компания предоставляет услугу по Расчет степени готовности проекта многоквартирного дома (МКД), рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство и возводящихся на основании Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ для предоставления расчета в контролирующий орган на основании п.6. Методики расчета.

Кадастровыми инженерами ООО «Мир Кадастра» для настоящих целей производится выезд на объект с последующим исследованием конструктивных элементов и степени их готовности с фото -фиксацией текущего состояния.

Расчет предоставляется заказчику в форме расширенного отчета, включающего общую. Расчетную и иллюстрационную части.

Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется следующий перечень конструктивных элементов:

• устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);
• конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
• конструкции надземной части здания;
• сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);
• ограждающие конструкции здания;
• внутренние инженерные системы и оборудование;
• внутренние отделочные работы;
• внутриплощадные сети;
• внутренние перегородки и стены;
• прочие работы.

Для целей настоящего расчета многоквартирные дома, жилые помещения в которых приобретаются, классифицировать по типам:

Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

– Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

– Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

– Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

– Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

– Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м

– Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м

Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

– Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м.

– Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

– Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

– Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

– Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м

– Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м

Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

– Общей площади квартир до 4 000 кв. м

– Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м

Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 – 10 этажей

– Общей площади квартир до 8 000 кв. м

– Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м

Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

– Общей площади квартир до 12 000 кв.

– Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м

Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

– Общей площади квартир до 18 000 кв. м

– Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

– Общей площади квартир до 18 000 кв. м

– Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

Общей площади квартир до 18 000 кв. м

– Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

Также отметим, что в настоящее время на рассмотрение вынесен Проект Приказа Минстроя России “Об утверждении формы заявления о готовности проекта строительства” (по состоянию на 07.05.2019) окончание общественного обсуждения данного проекта приказа намечено на 21 мая 2019 года, а в случае его принятия, контроль за исполнением приказа будет возложена на замминистра Минстроя Никиту Стасишина.

Скачать проект Заявления о готовности проекта строительства по состоянию на 07.05.2019 г. можно по ссылке ниже.

Если у Вас возникли вопросы Консультацию можно получить по телефону +7 (905) 259-67-68 совершенно бесплатно!

Источник