Реконструкция или строительство
Изменение существенных условий контракта 44-ФЗ
Прошу помочь в ответе на вопрос:
В соответствии с п 1.3 ст.95 44-фз при капитальном ремонте!
Статья 95. Изменение, расторжение контракта
1. Изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в следующих случаях:
1.3) при изменении объема и (или) видов выполняемых работ по контракту, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также по контрактам, предусмотренным частями 16 и 16.1 статьи 34 настоящего Федерального закона. При этом допускается изменение с учетом положений бюджетного законодательства Российской Федерации цены контракта не более чем на десять процентов цены контракта;
Порядок расчета изменения цены контракта
(п. 1.3 введен Федеральным законом от 02.07.2021 N 360-ФЗ)
Т.е., как я понимаю, изменение объемов ми (или) видов работ при Капитальном ремонте не ограничивается 10%, а ограничено только изменение ЦЕНЫ контракта в пределах 10%. Исходя из этого, для нас очень принципиально получить консультацию о порядке соблюдения именно п. 1.3 ст.95. К примеру: у нас есть смета на капитальный ремонт на 1 млн рублей.
Работы согласно кс-2 выполнены на 700 тыс. руб, но требуется провести дополнительные работы, не предусмотренные сметой, еще на 400 тыс. руб. т.е. 1 000 000-300 000+390 000=1 090 000. 1 090 000-это будет новая цена контракта, которая не превышает 10% первоначальной цены контракта. Но объемы работ уменьшились на 30%, но увеличились другие работы на 39%.
Вопрос: Будет ли это нарушением 44-ФЗ или нарушением требования законодательства в строительстве?
Так же прошу уточнить как размещать в ЕИС документацию о приемке работ: КС 2 на уменьшение объема работ и на дополнительные работы?:
1. Размещенные в ЕИС сметы на 1 млн. остаются и к ним составляются и размещаются в ЕИС КС-2 по факту 700 т.р., + дополнительная смета 390 т.р. и КС-2 к ней на 390 т.р.?;
2. Или составляется и размещается в ЕИС новая смета на 1 090 т.руб и КС-2 на 1 090 т. руб.?
В обоих вариантах изменение цены контракта составит не более 10%.
Как правильно по такому события составить дополнительное соглашение к Контракту?
Сергей, возможно одновременное уменьшение и увеличение объёма работ.
Нужно изучить контракт. Вопрос решаемый.
Более детальная консультация — платная.
Дом в старых границах — реконструкция с «нуля». Законно?
У нас есть старый-старый дом. Мы подали уведомление в администрацию, которое буквально называется «Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции», где указали параметры дома, который хотим получить. От администрации пришло официальное разрешение. Мы будем строить два этажа вместо одного, а фундамент у дома старый и, кажется, поехавший.
Как оформить реконструкцию объектов капитального строительства
Поэтому мы будем фундамент заливать заново, но, само-собой, в разрешенных администрацией границах. В связи с чем возникает вопрос: не может ли дом быть в дальнейшем признанным самовольной реконструкцией/самовольным строительством, учитывая то, что мы объект реконструируем с фундамента? В администрации клерк, отвечая на этот вопрос, сослалась на ст.
51 ГрК РФ, которая этот вопрос вообще никак не регламентирует. Какие нормы закона действуют в данном случае? Или решение таких нюансов отдается на откуп местным бюрократам?
Добрый день! В рассматриваемой ситуации Ваш построенный дом не будет обладать признаками самовольной постройки согласно ст. 222 ГК РФ и не будет подлежать сносу.
Решение таких нюансов не должно отдаваться на откуп местным бюрократам и чиновникам, так как это порождает коррупцию.
Вопрос регулируется градостроительным законодательством. В частности, Ст.51.1. ГрК РФ.
Речь идет о реконструкции жилого дома. И если Вы подадите уведомление и получите уведомление о соответствии объекта капитального строительства, то дом не будет обладать признаками самовольной постройки. Ст.222 ГК РФ. При условии естественно, что при реконструкции будут соблюдены необходимые нормы.
Строительство объекта сельхозназначения
Выкупаем земельный участок под существующим зданием для эксплуатации и обслуживания без торгов как собственник этого здания. Земля сельхозназначения, вид разрешенного использования — код 1.15, хранение и переработка сельхозпродукции. Можно ли на этом земельном участке произвести реконструкцию (расширение) существующего здания. Сейчас площадь — 200 м 2, планируем — 1200 м 2. Или надо взять участок в аренду как под строительство?
Можно. Только при выполнении ряда условий. Одно из них — соответствии назначению земельного участка
При оформлении документов для получения разрешений на реконструкцию объекта капитального строительства можно столкнуться с отказом. В частности, из-за несоответствия представленных документов разрешенному использованию земли. Если вид эксплуатации участка не соответствует виду использования объекта, эти два вида необходимо приводить в соответствие для создания единства участка и объекта недвижимости на нем.
ВС РФ дополнительно учел:
целевое назначение земельного участка для реконструкции здания;
факт, что застройщик представил полный и надлежащий комплект документов, необходимый для получения разрешения на строительство;
отсутствие доказательств начала реконструкции с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Суды и сегодня ссылаются на эту позицию ВС (постановление 9 ААС от 15.10.2021 № 09 АП-56413/2021 по делу № А 40-123670/2020).
Само по себе отсутствие разрешения на реконструкцию либо проектной и градостроительной документации до начала работ не является основанием для признания постройки самовольной. Однако компанию после реконструкции ОКС могут понудить объект в прежнее состояние. К примеру, если застройщик не обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на реконструкцию до начала строительных работ (постановление АС Северо-Кавказского округа от 14.07.2020 № Ф 08-4997/2020 по делу № А 53-7545/2017).
В комплект документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию нежилого здания либо помещения, входят:
Заявление, подписанное с использованием простой электронной подписи заявителя.
Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем является физическое лицо, его представитель по данному вопросу действует на основании нотариально заверенной доверенности.
Уставные/учредительные документы юридического лица. Если заявителем является юридическое лицо, представитель может действовать как на основании нотариально заверенной доверенности, так и на основании доверенности, выданной заявителем.
Все документы обязательны к представлению только на русском языке.
Правоустанавливающие документы на земельный участок, если они отсутствуют в ЕГРН.
До подачи заявления необходимо проверить наличие документов в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня подачи заявления.
Данные документы направляются заявителем самостоятельно в случае, если их нет в распоряжении госорганов, органов местного самоуправления либо подведомственных им организаций.
Направляют их посредством их размещения в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Непредставление
(несвоевременное получение) документов, запрошенных в порядке межведомственного взаимодействия, не может являться основанием для отказа в предоставлении разрешения на реконструкцию.
Кроме того, нужны материалы, содержащиеся в проектной документации, подготовленные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87:
схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане участка; архитектурные решения;
сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения;
проект организации реконструкции объекта капитального строительства;
проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, в случае реконструкции указанных объектов, при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась.
Помимо этого, в комплект входят:
Согласие всех правообладателей объекта на его реконструкцию.
Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
Копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Положительное заключение государственной экологической экспертизы.
Оригинал разрешения на строительство объекта, который будут реконструировать.
Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на реконструкцию может осуществляться:
посредством интернет-портала «Госуслуги»,
Отвечу вам предельно конкретно без проливания на вас излишней воды. Для реконструкции обязательно нужно получить согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство и реконструкцию. Для этого в орган местного самоуправления Вам надлежит представить заявление о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию здания и правоустанавливающие документы на земельный участок. Также Вам потребуется представить градостроительный план земельного участка, проект реконструкции здания, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения здания.
После того, как разрешение получено, можно приступать непосредственно к работам по реконструкции. По окончании работ в том же органе самоуправления нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию (выдается в течение 10 рабочих дней) и обратиться к кадастровому инженеру, который изготовит технический план с отраженными сведениями о реконструкции. Подготовленный пакет документов вместе с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости можно подать в офисах МФЦ, а также посредством официального сайта Росреестра.
В Вашем случае, если первоначальная площадь здания — 200 кв.м, а вы хотите в шесть раз до 1200 кв.м увеличить площадь здания, то без изменения площади земельного участка увеличение площади здания возможно только в высоту. Получается, что вам в шесть раз нужно будет увеличивать высоту здания при прежней площади земельного участка. Думаю, это просто нереально.
Так, что вам придется решать вопрос по земле, чтобы увеличить площадь здания в шесть раз. Так как площади земельного участка под зданием недостаточно для проведения реконструкции.
Выше я вам отвечал, что в пакете документов на реконструкцию нужно предоставлять и документы на земельный участок.
Вы не получите разрешение на реконструкцию, если не увеличите площадь земельного участка. Осуществлять же самовольную постройку без получения разрешения, думаю, это для вас не вариант.
Согласно статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу.
И Вам, действительно, нужно будет либо выкупать недостающую часть земли, либо брать в аренду.
То, что Вы выкупаете земельный участок под существующим зданием вполне соответствует нормам ч.1 ст.39.20.[b] Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение[/b] ЗК РФ
[quote]1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.[/quote]
[quote]Можно ли на этом земельном участке произвести реконструкцию (расширение) существующего здания.[/quote]
Нельзя. По одной простой причине, что земельный участок под зданием занимает площадь всего 200 кв.м, а Вы планируете реконструкция здания на площади в 1200 кв.м
[b]Для этого Вам надо:[/b]
1. уточнить вид разрешенного использования прилегающей земли. Он должен совпадать с уже существующим ВРИ, установленным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков
2. Вы можете расширить земельный участок без проведения торгов согласно ст. 39.14.[b] Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов[/b] ЗК РФ если Администрацией района буде принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка
[quote]Или надо взять участок в аренду как под строительство?[/quote]
То, что Вам надо получить предварительное согласование на аренду прилегающей территории это бесспорно.
Но Вы берете землю не под строительство, а именно, как указано в ВРИ 1.15 под «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», что как раз и предполагает «Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции»
Александр, Доброго дня.
[b]Вы собственник здания[/b]
Выкуп земельного участка под объектом недвижимости, согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, [b]возможен после того как на нем будет возведен и оформлен в собственность объект недвижимости, для строительства которого и выделялся данный земельный участок. [/b]
Выкуп земельного участка проводят в форме торгов. При этом выкуп с помощью торгов возможен не всех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, [b]землю под застройку только арендуют (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ[/b])
[i]Стоит также отметить, что если Вы заключите договор аренды, то в дальнейшем имеете, как арендатор право на выкуп земельных долей при их продаже в преимущественном и первоочередном перед остальными третьими лицами порядке при прочих равных условиях перед другими лицами, а в случае нарушения данного права требовать перевода на себя прав покупателя по сделке и (или) убытков, причиненных данным нарушением.[/i]
[i]Что касается реконструкции.
Я бы Вам рекомендовала сначала решить судьбу земельного участка, а потом уже реконструкцией заниматься. Согласно
ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство и реконструкцию необходимо получать. [/i]
Покупка земли с ограничением прав у продавца по ст.56.,56.1
Планируем приобрести земельный участок, но в расширенной выписке ЕГРН по этому участку указано следующее:
Площадь, кв м — Весь вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 2019-12-30; реквизиты документа-основания: постановление от 08.12.2008
No 577 выдан: Правительство Нижегородской области; Содержание ограничения (обременения): В охранной зоне памятника природы запрещается деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятника природы: 1. Проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов, включая коттеджное и дачное строительство, вне земель населенных пунктов; 2. Предоставление новых земельных участков для садоводства и огородничества; 3. Распашка лесных земель, сенокосов и пастбищ; 4. Перевод сенокосных угодий в пастбищные; 5. Рубка и повреждение древесной и кустарниковой растительности, за исключением лесохозяйственных мероприятий, предусмотренных перечнем разрешенных на территории охранной зоны видов деятельности; 6. Подсочка деревьев; 7. Создание плантационных культур леса; 8. Мелиорация и осушение болот, другие работы, влекущие за собой принципиальное изменение гидрологического режима и геопластики территории; 9. Геологоразведочные изыскания и разработка полезных ископаемых; 10. Взрывные работы; 11.
Применение любых ядохимикатов; 12. Размещение свалок и полигонов для захоронения и уничтожения различных отходов; 13. Использование сточных вод для удобрения почв; 14. Размещение отвалов размываемых грунтов; 15. Размещение кладбищ, скотомогильников; 16. Осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений; 17.
Движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; 18. Мойка машин; 19. Выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн; 20. Охота. На территории охранной зоны памятника природы разрешаются: 1. Проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов на землях г. Ворсмы при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды, а также обеспечения мер по сохранению мест гнездования птиц; 2.Прокладывание коммуникаций без нивелировки рельефа и вырубки и повреждения древесно-кустарниковой растительности; 3. Любительский лов рыбы удочкой и спиннингом; 4. Отдых и купание; 5. Научные исследования; 6. Организация новых рекреационных зон по согласованию с комитетом охраны природы и управления природопользованием Нижегородской области; 7. Проведение лесохозяйственных мероприятий, направленных на ликвидацию последствий стихийных бедствий и оздоровление насаждений, по согласованию с комитетом охраны природы и управления природопользованием Нижегородской области в случаях деградации насаждений в результате ветровала, бурелома, усыхания в очагах развития вредителей и болезней, вследствие повреждения пожарами или по другим причинам; 8.
Осветление, прочистка, прореживание в лесных культурах (за исключением периода гнездования птиц с 1 апреля по 20 июля включительно); 9. Иные выборочные рубки лесных насаждений, если они не влекут за собой нарушения сохранности памятника природы, по согласованию с комитетом охраны природы и управления природопользованием Нижегородской области.;
Правильно ли я понимаю, что на данном участке запрещено строить дом для постоянного проживания и любые постройки для нашего использования (баню, кладовку и тп), и это ограничение действует бессрочно, на всю площадь участка?
ИсточникБольшая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция?
На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.
Ремонт
Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.
Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.
Переустройство
Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.
Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.
Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.
Перепланировка
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.
Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже.
Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале.
Реконструкция
Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.
Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.
Чем отличается реконструкция от перепланировки
- При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
- Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
- Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
- Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации
Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.
Нормативная база
Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.
Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.
246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.
Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?
Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:
1. Заявление по утвержденной форме
2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение
3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки
4. Технический паспорт жилого помещения
*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)
*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)
Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!
Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?
Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.
Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.
Источник