Как расшифровывается пзз в строительстве

• изменения перечня видов разрешённого использования участка;
• изменения параметров разрешённого строительства;
• изменения границ территориальных зон (при нахождении участка в нескольких территориальных зонах);
• установления или исключения зон мероприятий по комплексному развитию территории (КРТ) и изменению их режима.

Зачем нужны правила землепользования
 и застройки

Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.
Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру Внесения изменений

• объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
• защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
• сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
• единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
• предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;
• наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров.

ПЗЗ (правила землепользования и застройки), что ВАЖНО ЗНАТЬ собственнику земельного участка

• порядок применения ПЗЗ, порядок внесения изменений в указанные правила;
• графический материал — карта градостроительного зонирования, на которой указываются границы территориальных зон.
• графический материал — карта зон с особыми условиями землепользования;
• градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
• виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства;
• предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

• о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
• о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
• о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) документ, который основывается на правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и входит в состав обязательных проектных документов, входит в перечень необходимых бумаг для подачи заявления о начале строительства, реконструкциях, а также необходим при оформлении разрешительной документации.

Именно в ГПЗУ отражаются все установленные правила использования Вашего земельного участка!

Получить актуальный ГПЗУ можно и НУЖНО каждому собственнику Земельно участка. Сделать это можно на сайте Госуслуг по этой ссылке.

В качестве заявителей могут выступать физические или юридические лица, являющиеся правообладателями земельных участков, в отношении которых проведен государственный кадастровый учет.

В Генплане укрупненно показано, какие функциональные объекты можно размещать в рассматриваемой территориальной зоне. Очевидно, что в зоне жилой застройки нельзя разместить склады, производственные объекты; в промышленной зоне не разместим торговый центр или объекты образования.

Генеральный план утверждается решением Городской комиссии и соответственно имеет статус закона. Если планы развития земельного участка не соответствуют решениям, предусмотренным Генпланом, то возможно внести в Генеральный план изменения с обязательным утверждением решением Комиссии ГЗК.

Правила землепользования и застройки дают уже более детализированные решения в отношении земельного участка. В ПЗЗ формируются правовые ограничения, в них для каждой территориальной зоны могут приводиться конкретные параметры застройки, виды разрешенного использования, этажность, высотность, плотность застройки и проч.).

ГЕНПЛАН ИЛИ ПЗЗ

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории. Изменение ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.
Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.) Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.

Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.

Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории, так называемые ТЭПы. Технико-экономические показатели, или ТЭП являются показателем доходности объекта. На основе их анализа определяют стоимость самого здания и рентабельность его эксплуатации.

В рамках земельного участка таких показателей три: именно они устанавливают предельные параметры застройки участка:

КРТ (КУРТ) И ПЗЗ

В соответствии с ч. 5.1. ст. 30 Градостроительного кодекса РФ в ПЗЗ должны предусматриваться зоны, запланированные для осуществления в будущем Комплексного Развития Территорий. И в большинстве утверждаемых в настоящее время ПЗЗ такие зоны предусматриваются в достаточном количестве.
После установления зоны КРТ в ПЗЗ либо уполномоченный орган должен опубликовать проект решения о КРТ, либо с соответствующей инициативой могут выступить правообладатели недвижимости в зоне КРТ.Вы должны учесть, что после ряда промежуточных этапов, принимается решение о КРТ или заключается договор о КРТ с правообладателями участков.

Ограничения для владельцев участков наступают только после принятия решения о КРТ, а не с момента установления соответствующей зоны в ПЗЗ.

Стоит иметь в виду, что законом не определен предельный максимальный срок от установления зоны КРТ до начала данной процедуры (принятия решения о КРТ). Соответственно, процесс принятия решения о КРТ может растянуться на долгое время, а может быть и вообще не принято. Особенно с учётом что зоны КРТ нередко устанавливаются в ПЗЗ на площадях, явно превышающих возможности инвесторов по их освоению.

Очень важно понимать, что если Ваш земельный участок отражен в зоне КРТ, безосновательно может остаться в «подвешенном» состоянии на неопределенный период.

Режим КРТ служит благой цели при осуществлении масштабной застройки, которая требует соответствующей инфраструктуры.

Сложность земельного законодательства, а также вопросы имущественных прав на землю нашими согражданами мало изучены, и простому смертному постичь все глубины этого пласта законов довольно трудно.
Но все таки можно понять из несложной аксиомы: ни один дом никогда – ни в советское время, ни в досоветское, ни в постсоветское – не строился без предоставления для этого дома земельного участка, в противном случае это – самострой, незаконное строительство.

В Москве постоянно происходит изменение границ земельных участков МКД путем разработки и утверждения проектов межевания, которые разрабатываются по госконтрактам Департаментом городского имущества.

Ha пepвый взгляд кaжeтcя, чтo гeнплaн и П33 — идeнтичныe дoкyмeнты. Этo нe тaк.
Гeнepaльный плaн oпpeдeляeт гpaницы пoceлeния, eгo зoниpoвaниe и paзмeщeниe paзличныx oбъeктoв в бyдyщeм. Эти гpaницы пoдpoбнo oтpaжaютcя в тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтяx дoкyмeнтa. Ho в гeнплaнe нeт никaкиx гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв, oн нe peгyлиpyeт гpaдocтpoитeльный пpoцecc. Гeнepaльный плaн cкopee нocит oпиcaтeльный xapaктep, в тo вpeмя кaк П33 — peглaмeнтиpyющий. Гeнepaльный плaн yчитывaeтcя в П33.

Oн выcтyпaeт кaк бaзa для paзpaбoтки Пpaвил. Пpи этoм в Пpaвилax дoпycкaютcя oтклoнeния oт иcxoдныx пoлoжeний Гeнepaльнoгo плaнa.
П33 — вaжный дoкyмeнт, пo ним opгaнизyют вecь пpoцecc гpaдocтpoитeльcтвa. Пpaвилa oпpeдeляют: чтo, кaк, гдe и кoгдa мoжнo cтpoить в кoнкpeтнoм нaceлeннoм пyнктe. Гpaмoтнo paзpaбoтaнныe П33 пoзвoляют coxpaнить в пepвoздaннoм видe пaмятники кyльтypнoгo нacлeдия, пpиpoдный лaндшaфт мecтнocти, внeшний oблик гopoдa.

Не допускается внесение изменений в ПЗЗ относительно территориальной зоны, в границах которой выявлена самовольная постройка, предусматривающих установление вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые соответствуют виду разрешенного использования и параметрам такой самовольной постройки, до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. Исключением являются случаи, когда органом местного самоуправления в адрес органа власти, выявившего самовольную постройку, было направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо имеется вступившее в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями ( ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ ).

С 1 июля 2017 года ПЗЗ сельского поселения или городского округа, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, не применяются в той части, которая противоречит ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (например, запрет на размещение объектов, высота которых превышает установленные законом ограничения; объектов, создающих помехи в работе средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и др.).
При выявлении таких противоречий правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствии с ограничениями, установленными на приаэродромной территории, в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 7, 8 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).

Что такое ППТ в строительстве И для чего он

• при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
• для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
• при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
• при разрешении споров о границах земельных наделов;
• в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
• при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.

ППТ для территории КРТ (КУРТ)

• создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ
• поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ
• рассматривается на публичных слушаниях (пункт 26 статьи 5.1 ГрК РФ):
• если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан
• изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)
• утверждение документации по ППТ допускается до утверждения изменений в генеральном плане поселения/городского округа, в ПЗЗ
• поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически

Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).

• в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные ниже

• в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ОКС, указанные ниже

• в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые:
• находятся в государственной собственности
• находятся в муниципальной собственности
• ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
• ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, с расположенными на них ОКС при условии, что такие ЗУ, ОКС не обременены правами третьих лиц

• или правообладателей ЗУ
• или правообладателей объектов недвижимости, расположенных на ЗУ

Итак, какие же действия возможны на земельном участке, включённом в зону КРТ в ПЗЗ, до момента принятия решения о КРТ?
1) Изменение ВРИ земельного участка, расположенного в зоне КРТ согласно ПЗЗ
Для зон КРТ, как и для «обычных» территориальных зон в ПЗЗ предусматриваются, в частности, возможные к выбору правообладателем ВРИ.
Сделать такой выбор в «обычном» порядке без дополнительных разрешений и согласований правообладатель земельного участка вправе до момента принятия решения о КРТ.

«Ограничение на изменение вида разрешенного использования при комплексном развитии установлено только на период до утверждения документации по планировке. В остальных случаях собственник объекта капитального строительства вправе самостоятельно определять назначение принадлежащей ему недвижимости в пределах, установленных градостроительным регламентом»

2) Межевания пустого земельного участка, входящего по ПЗЗ в зону КРТ
Прямого запрета на образование земельных участков, находящихся в зоне КРТ по ПЗЗ, Земельный кодекс не устанавливает, за исключением единственного случая – земельный участок предоставлен именно для осуществления КРТ (подп. 1 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).
Соответственно, межевать участки мешает только отсутствие предельных параметров (минимальных и максимальных размеров). Так, если для иных территориальные зон такие параметры устанавливаются непосредственно ПЗЗ, то для зоны КРТ, как правило, предусматривается оговорка, что они должны быть определены проектом планировки территории (который будет разработан только после принятия решения о КРТ). В этой ситуации возникает вопрос, в соответствии с какими параметрами осуществлять межевание (при наличии воли правообладателя, например, разделить свой земельный участок), когда ППТ не принят и неизвестно, будет ли принят вообще.

3) Формирования земельного участка под ранее законно построенным зданием в целях приобретения права собственности или аренды на него на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ
Сформировать земельный участок под законно возведенным зданием вне действия режима КРТ можно вплоть до момента заключения договора о КРТ. К необходимости наличия такого квалифицирующего признака отсылает также судебная практика: «для отказа в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка в зоне КРТ (КУРТ) необходимо наличие квалифицирующего признака – на момент подачи заявления заключен договор о КРТ (КУРТ)»

4) Получения отказа в рамках изменения градостроительного плана земельного участка, расположенного в зоне КРТ
В соответствии с действующим законодательством отказ в выдаче ГПЗУ в отсутствие утвержденного ППТ является правомерным только в случае, если решение о КРТ уже принято (ч. 4 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, правообладатели имеют право получить ГПЗУ в отношении земельного участка, включенного в зону КРТ, однако решение о реализации которого еще не принято, т.е. запрет установлен только для периода после принятия решения.

«Получение ГПЗУ невозможно при отсутствии утвержденного проекта планировки с включенным в его состав проектом межевания территории в случае, если земельный участок включен в зону комплексного развития территории»

5) ПОЛУЧЕНИЕ разрешения на строительство (РнС) на земельном участке, включенном в зону КРТ, и последующего строительства

Согласно подп. 7 п. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка ППТ в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется осуществление КРТ.
Однако, в то же время ограничение на получение РнС в связи с отсутствием ППТ ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ связывает с моментом принятия решения о КРТ (ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), то есть выдача РнС на земельном участке, включенном в зону КРТ, в отношении которой отсутствует ППТ, может беспрепятственно производится вплоть до момента принятия решения о КРТ.

При этом если для строительства, для которого требуется РнС, препятствием будет опять же отсутствие предельных параметров застройки, которые должны быть определены ППТ, то для регистрации возведенных жилых домов в рамках «дачной амнистии», а также построенных в упрощенном порядке на основании уведомления

Источник wedevelop.ru

Зачем нужны Правила землепользования и застройки

«ПЗЗ, что это такое?» — этот вопрос может озадачить многих граждан, хотя сам ответ прост.

ПЗЗ – это Правила землепользования и застройки – документ, в котором содержится информация о зонах, на которых разделена конкретная земля.

Что такое ПЗЗ

Аббревиатура расшифровывается как Правила землепользования и застройки. ПЗЗ отвечает за градостроительное зонирование — разбивку участка на зоны определенного значения.

Каждая зона имеет свои особенности и целевое назначение, что позволяет успешнее планировать строительство, охранять особо ценные части.

Например, застройщик может сразу отменить постройку в промышленной зоне, выбрав более благоприятное место, а заповедник будет защищен от возведения жилых зданий.

Это интересно: впервые разделение на зоны было применено в начале прошлого века в США: это было необходимо, чтобы оградить жилые зоны от неблагоприятных, например, промышленных.

В итоге проведения зонирования объект (например, микрорайон) получает какую-либо зону: общественную, производственную, сельскохозяйственную, военную и другие. Строительство внутри зоны будет соответствовать ее назначению: например, в жилой возможно возведение школы и культовых зданий, но невозможна постройка склада или пастбища.

Само деление может проходить по:

1. Естественным границам: особенно относится к природным участкам – лесам, водоемам.
2. Линиям улиц, шоссе, дорог: применяется в городах.
3. Границам населенных пунктов или земельных зон: используется для деления в регионах.
4. Любым отмеченным линиям на карте.

Целями ПЗЗ являются:

1. Создание оптимальных условий при планировке города, выделении новых микрорайонов.
2. Охрана прав владельцев домов и участков в конкретной зоне: например, купив квартиру в жилом квартале, они могут быть уверены, что рядом внезапно не вырастет завод.
3. Охрана природы, объектов культуры.
4. Привлечение инвесторов: вкладчики могут выбрать наиболее подходящую территорию.

Что включает в себя

Правила землепользования состоят из пунктов:

1. Правила использования и внесение изменений в сами правила:
2. регулирование пользования землей и возведения на ней;
3. изменение варианта использования недвижимости;
4. подготовка муниципалитетом документов, касающихся планировки;
5. проведение публичных слушаний по данным вопросам;
6. правила внесения изменений.
7. Регламенты градостроения. Они применяются к объектам внутри конкретной территории. В них прописывают:
8. виды разрешенного строительства и пользования землей;
9. размеры участка и строительства (максимальные и минимальные);
10. ограничения по пользованию.

1. Карты с обозначенными зонами. На ней отмечают все границы данных зон, при этом одна зона может состоять из нескольких участков, а вот один участок из нескольких зон – нет. Это легко объяснить: на территории одного заповедника может располагаться несколько участков (например, лес, гора, озеро), но один участок не может состоять из заповедника, жилой части и промышленного производства.

Внесение изменений в ПЗЗ сельского поселения

За порядок внесения изменений, в том числе в план сельского поселения, отвечает статья 33 Гражданского Кодекса РФ.

Она состоит из 5 пунктов:

1. Внесение изменений производится в соответствии со статьями Кодекса.

1. Рассмотрением проекта занимается местная администрация. Основанием будут являться:
2. выявление несоответствий между ПЗЗ и нарисованным планом;
3. внесение предложения об изменениях;
4. Последнее может быть направлено исполнительной властью, местным самоуправлением, физ. и юрлицами.
5. Специальная комиссия рассматривает предложение и выносит свое решение о принятии или отклонении предложения, которое отправляет главе местного муниципалитета. На это комиссии дается месяц. В случае отказа необходимо указать причину.
6. Окончательное решение выносит глава администрации в течение месяца, основываясь на рекомендациях комиссии. Решение направляется заявителю, при отказе – с указанием причины.

Чаще всего ПЗЗ требуется при начале какого-либо строительства или его планировании. Зонирование позволяет выявить наиболее удачное место для реализации идеи, не волнуясь за «соседей» и другие застройки.

Смотрите видео, в котором разъясняется, как найти Правила землепользования и застройки своего округа:

Источник 1001sovetnik.ru

Правила землепользования и застройки

Зачем нужны Правила землепользования и застройки?

1. Правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) — это документ, который дает ответ на вопрос: «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города.

2. ПЗЗ — это документ, сокращающий время на получение основного разрешительного документа для строительства или реконструкции – градостроительный план земельного участка (далее -ГПЗУ). После утверждения ПЗЗ получение ГПЗУ сводится к получению выписки из ПЗЗ.

3. ПЗЗ — это публичный и прозрачный документ. В нем закрепляются ранее принятые градостроительные решения. После его утверждения внесения изменений возможно только после проведения публичных слушаний, то есть с учетом мнения горожан.

Что дает утверждение ПЗЗ для каждого из нас?

Ответ: Все карты и материалы ПЗЗ становятся доступными. Каждый гражданин сможет сам прочитать и проверить разрешается ли строить тот или иной объект в Вашем или любом другом районе Москвы.

Возможно ли внести изменения в Правила землепользования и застройки?

Ответ: Да, возможно. Для этого необходимо обосновать необходимость изменения, разработать проект внесения изменений в ПЗЗ, пройти с ними публичные слушания и дождаться утверждения постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.

А на какие земельные участки Правила не распространяются и не устанавливают виды разрешенного использования и параметры застройки?

Ответ: устанавливаемые ПЗЗ виды разрешенного использования и предельные параметры не распространяются на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, в границах памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими; предназначенные для добычи полезных ископаемых. ПЗЗ не устанавливает виды разрешенного использования и предельные параметры в границах: особых экономических зон; территорий, покрытых поверхностными водами; особо охраняемых природных территорий. Кроме того, ПЗЗ города Москвы не распространяется на территории городских округов Троицк и Щербинка, а также на территорию инновационного центра «Сколково», т.к. в соответствии с законодательством на указанных территориях принимаются свои ПЗЗ.

Источник stroimprosto-msk.ru