Большая часть жилого фонда, который был возведен еще по советским типовым проектам, не соответствует современным требованиям комфорта и дизайна жилых помещений. Небольшие площади, недостаточность освещения, неоптимальное расположение инженерных коммуникаций побуждают собственников жилья производить изменения в своем жилище.
И если косметический ремонт, включающий в себя внешнюю отделку стен, пола и потолков, жилец может осуществлять самостоятельное, без уведомления надзорных органов, то перепланировка в многоквартирном доме требует согласования в обязательном порядке. О том, каким образом оформить изменения и где согласовать планировку квартиры, речь пойдет далее в статье.
Процедура согласования
Нюансы, связанные с капитальными изменениями жилого помещения, отрегулированы законодательно. Так, этим вопросам посвящена 4 глава Жилищного кодекса Российской Федерации.
Законодатель выделил две формы капитальных изменений жилых помещений.
- Переустройство. Под ним следует понимать полную замену и перенос существующих инженерных сетей. В данном случае речь идет о системах электроснабжения, газоснабжения, водопровода и водоотведения. Кроме этого, под переустройством предполагается и изменение места расположения электрического, санитарно-гигиенического и прочих видов оборудования.
- Перепланировка. Под, собственно, перепланировкой понимают изменение конфигурации жилого помещения. Как правило, это предполагает перенос или снос стен, создание дополнительных комнат, расширение их площади и так далее. Изменения, которые осуществляются в рамках переустройства или перепланировки, в обязательном порядке отражаются в техническом паспорте жилого помещения.
Перепланировка жилья проходит в несколько важных этапов:
Как согласовать строительство с культурным наследием? Получение разрешения на строительство пошагово
- Создание проекта будущих изменений. Если изменения конфигурации жилья небольшие или не предполагают значительного вмешательства в конструкционную схему помещения, то проект можно создать самостоятельно. В отдельных случаях, о которых будет сказано ниже, необходимо обращаться в специализированную организацию.
- Подача документов в орган, осуществляющий согласование. Подать соответствующие бумаги необходимо в орган местной исполнительной власти. УК, ТСН и иные организации, которые осуществляют управление многоквартирными домами, не имеют полномочий согласовывать конструктивные изменения в жилых помещениях.
- Осуществление перепланировки. После получения согласования со стороны ответственного органа исполнительной власти можно приступать непосредственно к выполнению работ.
- Оформление акта. После того, как работы полностью завершены, собственнику или нанимателю объекта недвижимости в многоквартирном доме необходимо совместно с надзорным органом оформить акт о завершении процедуры перепланировки.
Справка! Каждый из этапов данной процедуры имеет свои нюансы и тонкости, особенно это касается создания проекта или эскиза будущих изменений, поэтому этому следует отнестись предельно внимательно.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Самостоятельно или при помощи специалистов
Действующее законодательство устанавливает, что в составе пакета документов, которые направляются в орган осуществляющий согласование, в обязательном порядке должен иметься проект будущих изменений. В этой связи у многих собственников квартир в многоквартирных жилых домах возникает вопрос относительно порядка оформления данного проекта и возможности осуществить его самостоятельно.
Здесь следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев работы по перепланировке так или иначе влияют на конструкционные особенности всего МКД в целом, поэтому необходим проект, включающий в себя заключение состоянии несущих конструкций и возможности проведения работ как таковых. Такую консультацию и оценку могут дать только специалисты, имеющие специальные знания и допуски. В этой связи обращение в соответствующую по профилю организацию попросту необходимо.
В отдельных случаях перепланировка не оказывает значительного воздействия на конструкцию здания в целом. Соответственно, на согласование подается эскиз, который можно выполнить самостоятельно.
Важно! Единого перечня работ, которые требуют обязательного составления проектной документации с привлечением специалистов, не существует. В отдельных регионах и даже муниципальных образованиях существуют свои критерии для этого. К примеру, в столичном регионе соответствующий перечень содержится в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП.
Что можно переделать, а что нельзя
Не каждая идея, возникшая по поводу перепланировки жилья, может быть исполнена на практике. Даже несмотря на то, что жилье принадлежит на праве собственности, последствия отдельных видов работ могут негативно сказаться на общем техническом состоянии дома и безопасности отдельных жильцов.
Так, ниже представлен список того, что нельзя осуществлять в форме перепланировки:
- перенос туалета и ванной в жилые комнаты;
- перенос батарей центрального отопления на лоджию или балкон;
- объединение кухни с жилой комнатой (только если на кухне имеется газовое оборудование);
- увеличение площади балкона за счет других помещений;
- снос несущих стен.
Данные виды работ не могут совершаться в МКД, поэтому проекты таких перепланировок не согласовываются.
Соответственно, иные виды работ могут быть осуществлены при наличии согласования со стороны надзорного органа.
Инструкция по согласованию
Оформление перепланировки должно осуществляться в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Разберем подробнее.
Создание проекта
Чаще всего проект заказывается в специализированной организации. Данная услуга является платной, а цена ее зависит от объема соответствующих работ.
Так, проектное бюро по их завершению обязано выдать на руки заказчику следующие документы:
- проект;
- техническое заключение;
- копию допуска СРО.
Кроме этого, в отдельных случаях можно заказать акты скрытых работ и договор авторского надзора.
Подача заявления на согласование
После получения проекта необходимо для согласования перепланировки подаются документы в местный орган исполнительной власти, осуществляющий согласование. Их можно предоставить как непосредственно специалистам, так и в местный многофункциональный центр.
Перечень документов включает следующее:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на жилье;
- проектная документация;
- техпаспорт.
Также в отдельных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Так, если собственников квартиры несколько, то потребуется согласие всех их, оформленное в нотариальной форме. В случае, если жилье муниципальное, то необходимо согласие соответствующего органа, а если в ипотеке, то нужно согласование с банком.
Рассмотрение заявления комиссии и получение нового техпаспорта
После выполнения согласованных работ необходимо уведомить соответствующий орган об этом. После уведомления будет сформирована комиссия, которая проведет приемку работ и составит соответствующий акт. На основании акта выдается новый техпаспорт.
Могут ли отказать
Основания для отказа в согласовании установлены законодательно. К ним относятся:
- предоставление документов в орган, не уполномоченный осуществлять согласование;
- предоставление неполного пакета документов;
- несоответствие проекта законодательным требованиям (к примеру, в нем предусмотрен демонтаж несущих стен).
Обжаловать данное решение собственник может в судебном порядке.
Что делать, если уже изменили изначальный проект и не узаконили его
Если перепланировка выполнена без согласования с надзорным органом, то ее следует узаконить.
Для этого необходимо вызвать инженера из БТИ, который проводит регистрацию и выдает новый техпаспорт с отметкой о незаконной перепланировке. После этого нужно обратиться в орган осуществляющий согласование и дождаться письменного отказа в узаконивании от него. На основании отказа гражданин имеет право обратиться в суд.
За незаконную перепланировку предполагается привлечение к административной ответственности с назначением денежного штрафа. Если перепланировка уже осуществлена, однако по закону ее делать было невозможно, то суд обяжет вернуть помещение в исходное состояние за счет собственника.
Полезное видео
О ценах на согласование перепланировки квартиры информация в видео:
Собственники жилых помещений могут осуществлять перепланировку своего жилья. Однако это требует согласования с уполномоченным на то надзорным органом. Если перепланировка осуществлена без согласования, то ее узаконивание возможно только в судебном порядке.
Источник: jkrf.ru
Когда необходимо согласование электропроекта, и как это происходит
Любая электротехническая установка или электросеть является потенциально опасным объектом, поэтому согласование проекта электроснабжения — обязательный этап в общей последовательности действий при вводе в эксплуатацию отремонтированного электрооборудования или при создании нового технологического подключения к сетям энергоснабжения.
На сегодняшний день нет унифицированной процедуры согласования, которая применялась бы к каждому электропроекту, а для некоторых категорий электросетей возможны упрощённые алгоритмы проверки. Но сразу подчеркнём, что это не означает полное отсутствие контроля, и при любых исходных данных необходимо заранее учитывать, что от качества проектирования зависят не только технические характеристики проекта, но и количество времени, необходимое для проведения согласования.
Базовая последовательность
В общих случаях проект электроустановки должен быть согласован со всеми инстанциями, зону ответственности которых затрагивает проектируемая электросеть.
Согласованный электропроект
В ходе таких согласований проверки выполняются по следующим направлениям:
- На соответствие техническим условиям подключения. Визирующей стороной в данном случае являются управляющие компании коммунального или сетевого уровня (для Москвы это МОЭСК, Мособлэлектро и др.);
- На правильность подключения приборов учёта электроэнергии (Мосэнергосбыт, районные или региональные отделения энергосбыта в других городах);
- На соответствие требованиям безопасности и всем остальным электротехническим нормативам, актуальным для региона, в котором планируется эксплуатация проектируемой сети (Энергонадзор и Ростехнадзор).
- На совместимость с другими инфраструктурными коммуникациями.
Отдельно отметим, что в зависимости от мощности подключаемой электроустановки, допуск на технологическое подключение выдаётся разными организациями:
- до 100 кВт – Энергосбытом;
- свыше 100 кВт – Энергонадзором.
При подготовке к согласованию важно учитывать несколько организационных нюансов:
- Визирование проекта в районной сетевой организации необходимо только в том случае, если подключение осуществляется непосредственно к сетям компании.
- При прямом подключении к распределительным сетям, проект должен быть проверен на совместимость с действующей схемой релейной защиты ТП, РП, КТП и т.д. Такая проверка выполняется специалистами сетевой компании.
- Прежде, чем обращаться в энергосбыт, необходимо в сетевой компании получить технические условия на электросчётчики.
Упрощённые варианты
Расположение электропроводки
Изначально любой электропроект должен был завизирован во всех перечисленных выше организациях. То есть, даже для небольшого коттеджа, мощность электросети которого вписывается в диапазон до 15 кВт, требовалось в течение нескольких месяцев собирать подписи в каждой контролирующей организации.
Значительная часть времени, теряемого на согласующие проверки, приходилась на вызов инспекции Ростехнадзора.
После принятия в 2009 году постановления № 334 (об оптимизации методов подключения к электросетям) для электроустановок, мощность которых не превышает 50 кВт, согласование электропроекта в Ростехнадзоре не требуется.
В 2013 году правительством РФ было принято ещё одно постановление №640 (от 29 июля 2013 года, об изменении в правилах технологического подключения), согласно которому электроустановки с мощностями до 150 кВт могут быть подключены к электросети без согласования в сетевой компании.
Ввиду чего, порядок согласования проектов электрики для квартир сократился до следующих пунктов:
- получение штампа в управляющей компании, которая выдавала технические условия;
- получение допуска на технологическое подключение в энергосбыте.
Аналогичным образом упрощается последовательность согласования электропроектов для коттеджей. Но в отличие от квартир, технические условия на подключение выдаёт управляющая компания, на балансе которой находится наружная электросеть посёлка.
Отметим, что приведенные выше выводы об упрощении подключения к электросети сугубо теоретические и базируется на перечисленных документах.
На практике во многих регионах страны до сих пор действуют «собственные» схемы обеспечения безопасности в распределительных сетях, поэтому точную информацию о том, нужно ли согласовывать проект, с кем надо его согласовывать, и какова цена этой операции, необходимо узнавать в той организации, которая выдаёт технические условия на подключение.
Базовые документы
В общем случае для согласительных проверок необходимо подготовить следующие документы:
- принципиальное согласие на подключение, выданное сетевой или управляющей компанией (с обязательным указанием, кому оно выдано);
- документ, определяющий границу между зонами ответственности;
- однолинейную схему для участка электроснабжения от границы балансовой принадлежности до точек подключения;
- таблицу распределения мощностей (с указанием тарифа, по которому будет производиться учёт);
- таблица электрических нагрузок;
- пояснительную записку с описанием схемы учёта электрической энергии;
- технические условия, выданные сетевой или управляющей компанией;
- описание мер, выполненных для обеспечения совместимости с действующей схемой релейной защиты;
- отдельные экологические разрешения, если планируется использовать дизельные генераторные установки (выдаётся Ростехнадзором).
Обратите внимание, что при обращении в сетевую организацию раздел релейной защиты оформляется отдельно.
Согласованные однолинейные схемы
Максимальный уровень сложности
Одновременно с простыми схемами утверждения электропроектов, существуют и такие, где на согласования затрачивается основная часть времени, отводимого на проектирование.
Наиболее сложными в этом смысле являются проекты внешних электрических сетей, при разработке которых может возникнуть необходимость в десятках различных согласований.
Учитывая, что наружные электросети располагаются, как правило, на территории города или посёлка, то прежде, чем приступать к разработке технического решения, проектировщикам необходимо определить допустимый маршрут размещения линии.
В свою очередь, чтобы точно определить маршрут, необходимо провести серию согласований с собственниками земли, по которой будет проходить линия, а также практически со всеми муниципальными службами:
- с Горводоканалом;
- с Ростелекомом;
- с главным архитектурным управлением города;
- с городской службой благоустройства территории;
- с метрополитеном;
- с коммунальными предприятиями города;
- и даже с ГИБДД, если постройка линии предполагает приостановку движения по автомобильной дороге.
В некоторых случаях в соответствующую инстанцию предоставляется отдельный проект-заявка с описанием особенностей пересечения силовой линии и городских коммуникаций.
Отметим, что достаточно часто попытка согласовать проект такого типа сталкивается с категорическим отказом, что приводит к необходимости изменять схему укладки силового кабеля и корректировать сметную стоимость проекта.
Важно учитывать, что при разработке внешних электросетей согласования являются неотъемлемой частью рабочего проекта.
Согласованный проект внешнего электроснабжения
Также в качестве примера электропроекта, согласование которого имеет максимальный уровень сложности, можно привести последовательность разработки сети электроснабжения для многоэтажного здания.
Учитывая, что помимо внутренней сети, современные ЖСК обладают разветвлённой наружной электросетью, то на получение согласованного в установленном порядке проекта может потребоваться не один месяц.
Обратите внимание, что при оформлении нормативного акта, разрешающего строительство наружных сетей электроснабжения, одновременно с электротехническими расчётами для согласования необходимо предоставить:
- топографическую экспликацию территорий, на которых планируется разместить силовую линию (в том числе и с указанием подземных коммуникаций);
- план производства работ, необходимый для открытия ордера на строительно-монтажные работы (ордер оформляется в городском архитектурном управлении);
- перечень мероприятий по организации ограничений дорожного движения (предоставляется в ГИБДД);
- свидетельство на допуск к монтажным работам, выданное организации-исполнителю.
Подведем итоги
В завершение обзора отметим, что многие проектные организации включают согласование проектов электрики в базовый список услуг (с отдельной тарификацией). Воспользовавшись данной возможностью, заказчик получает гарантированные сроки завершения разработки и своевременный переход к монтажным работам.
В некоторых случаях согласования являются обязательным элементом договора проектирования, поскольку их результаты напрямую влияют на сложность технического задания, а также на то, сколько стоит его полная реализация. Как уже упоминалось выше, по данной методике разрабатывается документация на внешние сети электроснабжения.
Компания «Мега.ру» принимает заказы на проектирование электроснабжения для объектов в Москве и Московской области. При необходимости оказывается содействие в проведении согласований. Уточнить детали сотрудничества, а также сделать заказ на разработку проекта можно по телефонам, перечисленным в разделе «Контакты».
Источник: m-e-g-a.ru